Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2021 г. N 09АП-57086/20 по делу N А40-220094/2019

г. Москва

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 5 июля 2021 г. N Ф05-9803/21 настоящее постановление оставлено без изменения

01 февраля 2021 г.

Дело N А40-220094/19

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Левченко Н.И., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.09.2020 по делу N А40-220094/19 по иску Департамента городского имущества г. Москвы к ООО "Интехбыт" о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: от истца: Ефизов К.Р. по доверенности от 18.12.2020, диплом 1077240141136 от 15.06.2015;

от ответчика: Фаизов Е.Л. по доверенности от 15.12.2020, удостоверение адвоката 8587 от 24.08.2006,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Интехбыт" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 13 051 555 руб. 91 коп. и пени в сумме 2 014 995 руб. 97 коп. по договору аренды от 20.07.1994 N 04-00731/94 с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 02 сентября 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО "Интехбыт" (арендатор) был заключен договор от 20.07.1994 N 04-00731/94 аренды нежилого помещения площадью 427,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 62, сроком по 31.12.2018 года.

В связи с заключением договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 16.10.2018 N 59-5706, указанный договор аренды от 20.07.1994 N 04-00731/94 расторгнут.

Согласно п. 3.1 договора за указанное помещение арендатором ежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца текущего квартала предварительно вносится арендная плата.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 01.10.2015 по 15.10.2018 за ним образовалась задолженность в сумме 13 051 555 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

Согласно п. 4.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 4.1 договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени за период с 06.10.2015 по 15.10.2018 в сумме 2 014 995 руб. 97 коп.

В суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

При этом в статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от 31 октября 2016 года N 487-ПЭК16 по делу N А43-25051/2014, отнесение претензионного порядка к процедуре разрешения споров во внесудебном порядке не противоречит содержанию пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечень таких процедур не является исчерпывающим, и соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления N 43.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления N 43, течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно п. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных

средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Руководствуясь названными правовыми нормами и разъяснениями пункта 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, учитывая указанные фактические обстоятельства, следует признать, что срок исковой давности приостанавливался на тридцать календарных дней.

Претензия истцом в адрес ответчика направлена 16.05.2019. Согласно штампу канцелярии суда, истец подал исковое заявление в суд посредством электронной связи через систему "Мой Арбитр" 21.08.2019 г.

С учетом положений п. 3.1 договора, трехлетний срок исковой давности за период с 01.10.2015 по 21.07.2016 истек.

Также, суд первой инстанции указал, что в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 15.09.2009 N 159-ФЗ, 03.06.2015 ООО "Интехбыт" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Письмом от 03.04.2017 N ДГИ-1-16729/17-1 ДГИ города Москвы сообщил об отсутствии правовых оснований для заключения договора купли-продажи арендованного нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда от 03.07.2018 по делу N А40-131971/2017 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 N 09АП-45276/2018, по иску ООО "Интехбыт" к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 419.3 кв. м находящегося по адресу по адресу 111394, г. Москва, Перовская ул., д. 62 (этаж 1 пом. II комн. 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-14, 14а, 15, 15а, 16-18, 18а, 186, 18в, 19, 19а, 196, 20), на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи), исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Письмом от 03.04.2017 N ДГИ-1-16729/17-1 Департамент городского имущества г. Москвы отказал ООО "Интехбыт" в оказании государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Таким образом, суд первой инстанции указал, что незаконное уклонение Департамента городского имущества г. Москвы от заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки повлекло за собой понуждение ООО "Интехбыт" к продолжению арендных отношений.

В силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Также, решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2020 по делу N А40-191270/19 по иску ООО "Интехбыт" к Департаменту городского имущества г. Москвы о взыскании денежных средств в сумме 2 308 500 руб. в виде излишне уплаченных арендных платежей за период с 02.10.2015 по 05.09.2018 и зачете их в виде оплаты ООО "Интехбыт" по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 419,3 кв.м, находящегося по адресу 111394, г. Москва, ул. Перовская, д. 62 (этаж 1 пом. II комн. 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-14, 14а, 15, 15а, 16-18, 18а, 18б, 18в, 19, 19а, 19б, 20) от 21.11.2018 N 59-5706, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2020 N 09АП-16338/2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2020 по делу N А40-191270/19 отменено в части отказа в удовлетворении требования о взыскании убытка в сумме 1 731 375 руб.

Взыскан с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Интехбыт" убыток в сумме 1 731 375 руб. в виде перечисленной арендной платы за период с 03.08.2016 по 05.09.2018, в остальной части решение оставлено без изменения.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за заявленный период, в том числе пени за указанный в исковом заявлении период.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

ООО "Интехбыт", являясь арендатором спорного нежилого здания, имеющим преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением от 03.06.2015 г. о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

При этом, в установленный законом срок договор купли-продажи заключен не был.

При принятии судебного акта по делу N А40-131971/2017, суд установил, что у ООО "Интехбыт" имелось преимущественное право выкупа арендуемого имущества на дату обращения с заявлением в Департамент городского имущества г. Москвы, а также установил незаконность бездействия (в виде уклонения от заключения договора купли-продажи) Департамента городского имущества г. Москвы по заключению купли-продажи.

Общество обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2018 по делу N А40-131971/17, вступившим в законную силу 16 октября 2018 года, урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, занимаемого истцом на основании договора аренды.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае возникновения между сторонами преддоговорного спора, договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, в данном случае с 16 октября 2018 г.

Во исполнение указанного решения суда между ООО "Интехбыт" и Департаментом городского имущества г. Москвы заключен договор купли-продажи нежилых помещений.

Учитывая положения ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на выкуп арендованного имущества Департамент городского имущества г. Москвы был обязан обеспечить проведение независимой оценки рыночной стоимости имущества в двухмесячный срок с момента получения обращения общества, принять решение об условиях приватизации имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке и 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить обществу проект договора купли-продажи.

Письмом от 03.04.2017 N ДГИ-1-16729/17-1 Департамент городского имущества г. Москвы сообщил об отсутствии правовых оснований для заключения договора купли-продажи арендованного нежилого помещения.

Таким образом, незаконное уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки повлекло за собой понуждение ООО "Интехбыт" к продолжению арендных отношений.

При этом, в случае своевременного направления Департаментом городского имущества г. Москвы договора купли-продажи ООО "Интехбыт", обязательство общества по внесению арендной платы на основании п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ прекратилось бы не позднее 28.05.2015 г.

В соответствии с п. п. 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу вышеуказанной нормой срок с момента обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что бездействие истца в отношении заключения договора купли-прдажи, исключает обязанность уплаты ответчиком арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения им действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ответчик приобрел бы право собственности на вышеуказанные нежилые помещения и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилых помещений за спорный период.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Решение законно и обоснованно, принято при полном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловного основания для отмены решения суда, при разрешении спора не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2020 по делу N А40-220094/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Н.И. Левченко В.В. Валюшкина