Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 14АП-9869/20 по делу N А66-14284/2015

г. Вологда

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 апреля 2021 г. N Ф07-4111/21 настоящее постановление оставлено без изменения

04 февраля 2021 г.

Дело N А66-14284/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 февраля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Виноградова О.Н. и Селивановой Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Винея" Леонтьева Сергея Михайловича на определение Арбитражного суда Тверской области от 21 октября 2020 года по делу N А66-14284/2015,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Тверской области от 22.10.2015 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Винея" (адрес: г. Тверь, ул. Симеоновская, д. 74, оф.27; ИНН 6904027670, ОГРН 1026900533351; далее - ООО "Винея", Общество, должник).

Определением суда от 25.01.2016 к участию в рассмотрении дела в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство строительства Тверской области, Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций. Этим же определением суд указал на применение при рассмотрении дела о (несостоятельности) банкротстве ООО "Винея" правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением суда от 20.02.2016 в отношении Общества введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Леонтьев Сергей Михайлович.

Определением суда от 23.06.2016 (резолютивная часть объявлена 17.06.2016) в отношении ООО "Винея" введено внешнее управление сроком на шесть месяцев, внешним управляющим должника утвержден Леонтьев С.М.

Решением суда от 26.12.2016 (резолютивная часть объявлена 16.12.2016) ООО "Винея" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Леонтьев С.М.

Конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением к Администрации города Твери (далее - Администрация) о возложении на последнюю обязанности в течение 10 дней со дня вступления решения в силу исполнить обязательства по договору об инвестиционной деятельности от 17.09.2001 N 120 и предоставить земельный участок под проектирование и строительство 9-этажного 260-квартирного жилого дома и объектов инженерной инфраструктуры в квартале, ограниченном ул. 15 лет Октября, ул. Гвардейской, ул. Резинстроя и ул. Озерной, в кадастровом квартале 69:40:02:00021.

Определением суда от 21.10.2020 в удовлетворении требований отказано.

Конкурсный управляющий с вынесенным определением не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что ООО "Винея", как застройщик, имеет установленные судом требования о передаче жилых помещений от 8 участников долевого строительства. В рамках заключенного договора от 17.09.2001 Администрация обязалась поэтапно предоставлять земельный участок под проектирование и строительство жилого дома, а Общество обязалось возместить Администрации 190,9 кв.м обшей площади жилья, ранее предоставленного гражданам, отселенным с места строительства, путем передачи в муниципальную собственность квартир в построенном доме. Определением суда от 21.12.2016 требование Администрации о передаче в муниципальную собственность квартир площадью 190,9 кв.м обшей площади жилья в доме по адресу: г. Тверь, ул. 15 лет Октября, д. 13 включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Винея", однако до настоящего времени Администрация не предоставила земельный участок под строительство дома. По мнению апеллянта, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве предоставляют конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве право требовать исполнения обязательства в натуре.

Лица, участвующие в рассмотрении спора, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в порядке, установленном пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассматривается в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным означенным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией и ООО "Винея" заключен договор об инвестиционной деятельности от 17.09.2001 N 120, согласно которому Администрация гарантирует поэтапное предоставление земельного участка под проектирование и строительство 9-этажного 260-квартирного жилого дома и объектов инженерной инфраструктуры в квартале ограниченном ул. 15 лет Октября, ул. Гвардейской, ул. Резинстроя и ул. Озерной, в кадастровом квартале 69:40:020021, для осуществления инвестиционного проекта по строительству новых жилых домов на указанном участке на условиях аренды в установленном законом порядке.

На основании указанного договора Общество заключило с Администрацией договор аренды земельного участка под строительство 1-й и 2-й очередей жилого дома, расселил жильцов домов, располагавшихся в границах застройки, построил и сдал в эксплуатацию 1-ю и 2-ю очереди строительства в соответствии с выданными разрешениями на строительство, возвел объекты инженерной инфраструктуры для обеспечения функционирования будущего жилого дома, приобрел у граждан, проживавших в домах, подлежащих сносу, доли в праве собственности на земельные участки, расположенные в границах застройки 3-й очереди строительства, осуществил снос этих домов, обратился в Администрацию с заявлением о передаче в аренду земельного участка под строительство 3-й очереди.

Третья очередь многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тверь, ул. 15 лет Октября, д. 13, строительство которого осуществлялось ООО "Винея", расположена на земельных участках с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94, 69:40:0200021:95, 69:40:0200021:96, 69:40:0200021:97, находящихся в частной собственности и государственной собственности до разграничения.

При этом ООО "Винея" является собственником долей в праве общедолевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94 (20/100 долей в праве, дата регистрации 23.01.2007); 69:40:0200021:95 (20/100 долей в праве, дата регистрации 01.03.2005); 69:40:0200021:97 (1/2 долей в праве, дата регистрации 27.04.2006).

Оставшиеся доли на указанные земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94 (80/100 долей в праве), 69:40:0200021:95 (80/100 долей в праве), 69:40:0200021:97 (1/2 долей в праве), являются долями в праве, государственная собственность на которую не разграничена.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200021:96 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В 2006 году без получения разрешения на строительство Обществом начато строительство 3-й очереди жилого дома, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200021:96, находящемся в неразграниченной государственной собственности.

Общество обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением от 01.04.2014 о предоставлении ему в аренду с правом последующего выкупа под строительство 3-й очереди жилого дома 80/100 земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200021:95, 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 69:40:020002197 и полностью земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200021:96.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области письмом от 17.02.2014 N 2668-09 отказало Обществу в предоставлении земельных участков.

Данный отказ в предоставлении земельных участков был оспорен Обществом в рамках дела N А66-6086/2014, однако требования ООО "Винея" оставлены без удовлетворения.

При этом в рамках указанного спора суд указал на то, что особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с положениями данной статьи продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Пунктом 2.1 статьи 30 ЗК РФ предусмотрен случай, при котором земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов.

Для представления в этом случае земельного участка в аренду должно быть принято в установленном порядке решение о развитии застроенной территории, в границах которой находится испрашиваемый земельный участок; и заключен претендентом на получение права аренды земельного участка без проведения торгов договор о развитии застроенной территории.

Понятие договора о развитии застроенной территории, а также порядок его заключения определены статьями 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), введенными Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившим в силу с 01.01.2007.

Частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ установлено, что по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

По правилам части 2 статьи 46.2 данного Кодекса договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ определены существенные условия договора.

При этом в рамках дела N А66-6086/2014 договор об инвестиционной деятельности от 17.09.2001 N 120 признан не отвечающим признакам договора о развитии застроенной территории. Кроме того, договор об инвестиционной деятельности не заключался на аукционе в порядке, предусмотренном статьей 46.3 ГрК РФ.

Судом установлено, что ранее Общество также обращалось к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области с заявлением о выкупе 80/100 долей участка с кадастровым номером 69:40:0200021:94.

Отказ в заключении договора купли-продажи долей названного участка оспаривался в рамках дела N А66-3490/2013.

В решении по делу N А66-3490/2013 суд указал, что наличие преимущественного права покупки у участника долевой собственности не означает возникновение обязанности по продаже этой доли иным участникам. Реализация преимущественного права возможна при прочих равных условиях. Такие равные условия могут быть обеспечены только путем проведения торгов. После проведения таких торгов будет определяться выкупная цена доли.

Согласно сведениям, предоставленным Администрацией, с целью предоставления ООО "Винея" права выкупа долей на спорные земельные участки для дальнейшей возможности регистрации объекта незавершенного строительства (третьей очереди многоквартирного жилого дома) на 16.05.2018 был назначен аукцион по продаже 80/100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200021:94, расположенный по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. 15 лет Октября, д. 35, однако указанный аукцион был признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок на участие. На 25.09.2018 был назначен повторный аукцион по продаже 80/100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200021:94. На 25.09.2018 был назначен аукцион по продаже 1\2 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200021:97, расположенный по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Озерная, д. 15.

Аукционы были отменены в связи с принятием 30.08.2018 обеспечительных мер в рамках дела N А66-14284/2015 в виде запрета Администрации заключать договоры купли - продажи, аренды 80/100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200021:94, и 1/2 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200021:97.

Также судом установлено, что разрешение на строительство спорного объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 51 ГрК РФ, не получалось, что является одним из признаков самовольной постройки, установленных пунктом 1 статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как верно отмечено судом, факт размещения на спорном земельном участке объекта самовольного строительства не порождает обязанность Администрации по предоставлению такого земельного участка под проектирование и строительство объектов недвижимого имущества.

Предъявляя настоящее требование, конкурсный управляющий фактически просит обязать ответчика предоставить земельный участок минуя установленной процедуры и без учета обстоятельств, установленных в рамках дел N А66-3490/2013, А66-6086/2014, что недопустимо. Также суд отмечает, что предъявленное требования о понуждении к исполнению обязанности в натуре не относится к перечню требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.

При этом в рамках дела N А66-14284/2015 рассматривается заявление Волнухиной И.Н., поданное со ссылкой на пункт 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, о признании за ООО "Винея" права собственности на объект незавершенного строительства третьей очереди многоквартирного жилого дома N 13 по ул. 15 лет Октября в г. Твери.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тверской области от 21 октября 2020 года по делу N А66-14284/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Винея" Леонтьева Сергея Михайловича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Ф. Шумилова

Судьи

О.Н. Виноградов Ю.В. Селиванова