Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2021 г. N 10АП-20843/20 по делу N А41-25798/2020

г. Москва

08 февраля 2021 г.

Дело N А41-25798/20

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации г.о. Химки МО: Кичула В.В., представитель по доверенности от 30.12.2020;

от ООО "МЕГА СЕРВИС": Воеводин М.А., представитель по доверенности от 13.07.2020;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.о. Химки МО на решение Арбитражного суда Московской области от 02.11.2020 года по делу N А41-25798/20, принятое по исковому заявлению Администрации г.о. Химки МО к ООО "МЕГА СЕРВИС, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "МЕГА СЕРВИС", в котором просит суд:

1. Расторгнуть договор аренды от 07.02.2012 N ЮА-24, заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "МЕГА СЕРВИС" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010104:34.

2. Обязать ООО "МЕГА СЕРВИС" возвратить Администрации городского округа Химки Московской области по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010104:34 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по назначению.

3. В случае неисполнения решения суда в указанной части после вступления его в законную силу, взыскать с ООО "МЕГА СЕРВИС" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области судебную неустойку в размере 1 775,02 руб. за каждый день неисполнения решения суда по дату его фактического исполнения.

4. Взыскать с ООО "МЕГА СЕРВИС" в пользу Администрации городского округа Химки арендную плату по договору от 07.02.2012 N ЮА-24 в сумме 96 118,68 руб. за период с 01.11.2019 по 31.12.2019 из расчета ее двукратного базового размера.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.11.2020 года по делу N А41-25798/20 в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Химки МО отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация г.о. Химки МО обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Администрации г.о. Химки МО поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ООО "МЕГА СЕРВИС" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация городского округа Химки Московской области и ООО "МЕГА СЕРВИС" являются сторонами договора аренды от 07.02.2012 N ЮА-24 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010104:34 из категории земель населенных пунктов, предоставленный арендатору для строительства и эксплуатации кафе.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае, если арендатор не осваивал и не использовал участок в течение трех лет. Тем самым данному условию корреспондировало обязательство арендатора осуществить освоение земельного участка и начать строительство не позднее трех лет с момента заключения договора, т.е. до 07.02.2015.

Истец 03.12.2019 произвел осмотр земельного участка. В результате осмотра установлено, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, объектов капитального строительства не обнаружено.

С момента заключения договора аренды и до времени предъявления Администрацией иска, обществом не были предприняты в разумный срок надлежащие меры по освоению земельного участка.

Кроме того, за земельные участки, неиспользуемые по целевому назначению или используемые с нарушением законодательства Российской Федерации, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.

Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений. Названная норма установлена пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год". Согласно расчету истца подлежащая внесению ответчиком сумма арендной платы за период с 03.12.2019 по 31.12.2019 составляет 96 118,68 руб.

Администрация 03.12.2019 года направила обществу претензию, которая оставлена им без ответного обращения, в т.ч. содержащего доказательства принятия в разумный срок мер по освоению земельного участка.

Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения Истца в суд с настоящими требованиями.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арендодатель в основание требований о расторжении договора аренды земельного участка ссылается на неиспользование земельного участка по целевому назначению, что подтверждает актом осмотра спорного земельного участка.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указывает истец, спорный земельный участок, предназначенный под строительство и предоставленный для этих целей в аренду, в течение девяти лет не используется и даже не осваивается, что зафиксировано в актах осмотра.

Земельное законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство и эксплуатацию кафе, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Договором аренды спорного земельного участка срок для "освоения" не предусмотрен. Законом такой срок также не установлен.

В обоснование освоения спорного земельного участка Ответчик представил в материалы дела следующие доказательства: копия градостроительного плана земельного участка N RU50301000-MSK7130; письмо Главного управления культурного наследия МО N 45исх-6079 от 01.12.2017; копия технических условий на присоединение к сетям водоснабжения от 22.05.2018 г., копия положительного заключения N Исх/ГС-1 1594/ЦМТУ Росавиации; копия технических условий для присоединения к электрическим сетям АО "Мособлэнерго"; копия технических условий на присоединение к автомобильной дороге; копия свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в производстве Арбитражного суда Московской области находится дело N А41-47310/2020, в рамках которого ООО "Мега Сервис" обжалуется отказ Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на строительство от 09.07.2020 N 79441.

Поскольку Истцом не доказан факт не освоения Ответчиком земельного участка, требование о расторжении спорного договора правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Также истцом заявлено требование о взыскании арендной платы по договору от 07.02.2012 N ЮА-24 в сумме 96 118,68 руб. за период с 01.11.2019 по 31.12.2019.

Истец одновременно с подачей искового заявления представил расчет взыскиваемой задолженности, между тем, истцом не представлены сведения о лицевом счете Ответчика, отсутствуют сверки расчетов и финансовые документы, подтверждающие невнесение Ответчиком спорных арендных платежей.

Суд первой инстанции в определении от 10 августа 2020 года предложил Истцу уточнить позицию, однако на момент проведения судебного заседания дополнительных сведений Истец не представил. В предварительном судебном заседании Ответчик также указал, что задолженности по арендным платежам не имеет.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании арендной платы.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что с момента заключения договора аренды (07.02.2012) и до времени предъявления Администрацией иска (13.05.2020) (т.е. по прошествии более 8 лет), арендатором не были предприняты в разумный срок надлежащие меры по освоению земельного участка и началу капитального строительства подлежит отклонению по следующим основаниям.

08.11.2016 г. было направлено письмо в адрес ответчика о разрешении на установку забора по периметру участка, которое осталось без ответа; 21.11.2017 г. получен градостроительный план земельного участка; 29.06.2018 г. получено заключение N 45исх-6579 Главного управления культурного наследия; 22.05.2018 г. получены технические условия на присоединение к сетям водоснабжения;

09.06.2018 г. получено положительное заключение N Исх/ГС-1 1594/ЦМТУ Росавиации; 11.07.2018 г. получены технические условия для присоединения к электрическим сетям АО "Мособлэнерго"; 02.08.2018 г. технические условия на присоединение к автомобильной дороге; 21.05.2019 свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта. 03.12.2019 г. отказ Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на строительство; 09.01.2020 г. отказ Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на строительство; 07.02.2020 г. отказ Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на строительство; 13.03.2020 г. отказ Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на строительство; 27.05.2020 г. отказ Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на строительство; 03.07.2020 г. заявление о выдаче разрешения на строительство на объект капитального строительства "Кафе" в Министерство жилищной политики Московской области (номер обращения: 79441); 09.07.2020 г. отказ Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на строительство; 29.01.2020 г. заявление о выдаче разрешения на строительство на объект капитального строительства "Кафе" в Министерство жилищной политики Московской области.

Таким образом, ответчиком был подтвержден факт проведения мероприятий по освоению спорного земельного участка в течение всего срока действия договора.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.11.2020 года по делу N А41-25798/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов