Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2021 г. N 01АП-7589/20 по делу N А43-18217/2020

г. Владимир

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 июня 2021 г. N Ф01-2418/21 настоящее постановление оставлено без изменения

09 февраля 2021 г.

Дело N А43-18217/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Устиновой Н.В., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2020 по делу N А43-18217/2020,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой-НН", ОГРН 1025202264890, ИНН 5256034054, к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, ОГРН 1155260014623, ИНН 5260417980,

о признании договора аренды земельного участка от 04.12.2017 N 18-5537 прекращенным и прекращении начисления арендной платы с 20.12.2019, об обязании принять по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010015:81,

при участии представителей: от истца - Егоровой А.С. по доверенности от 10.01.2020 сроком действия 3 года, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 8.1.2.3-25/86 от 02.07.2020; от ответчика - не явился, извещен;

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Жилстрой-НН" (далее - ООО "Жилстрой-НН", истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство, ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 04.12.2017 N 18-5537 прекращенным и прекратить начисление арендной платы с 20.12.2019, об обязании принять по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010015:81.

Решением от 30.09.2020 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель указывает, что договор аренды не содержит условий и оснований, позволяющих арендатору отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Представитель истца в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность принятого судебного акта, просил в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.12.2017 между ООО "Жилстрой-НН" (далее - арендатор, истец, общество) и Министерством имущественных отношений Нижегородской области (далее - арендодатель, Министерство, ответчик) заключен договор аренды земельного участка N 18-5537-с (далее - договор аренды) сроком на 5 лет, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 6457.00+/-28.00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Нижегородская обл., г. Н. Новгород, Сормовский р -н, в 156 м юго-восточнее от здания N 43А по ул. Коминтерна, кадастровый номер - 52:18:0010015:81.

Участок передан по акту приема-передачи от 04.12.2017.

Как указывает общество, на момент заключения договора аренды через земельный участок проходила теплотрасса, построенная при обстоятельствах, о которых истцу неизвестно.

Согласно п. 3.3.4 Договора аренды арендатор имеет право расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю не позднее, чем за 30 дней уведомление с указанием причин расторжения и судьбы объектов, находящихся на земельном участке.

19.11.2019 ООО "Жилстрой-НН" направило Министерству заявление о расторжении договора аренды (вх.N 373546) в связи с неиспользованием земельного участка.

25.11.2019 Министерство письмом N Исх.-326-353286/19 уведомило о проведении работ по обследованию земельных участков, в том числе, с кадастровым номером 52:18:0010015:81, указало, что обязанность по оплате арендной платы сохраняется до момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

06.12.2020 Министерство письмом N Исх-326-375126/19 сообщило, что на земельном участке расположены опоры теплотрассы, от которых надо освободить земельный участок.

31.01.2020 ООО "Жистрой-НН" письмом N 100 указало, что правообладателем теплотрассы не является и попросило Министерство повторно организовать осмотр земельного участка и принять земельный участок.

11.03.2020 Министерство письмом N исх.-326-1 01664/20 сообщило, что в результате повторного осмотра установлено, что через арендованный земельный участок транзитом проходит теплотрасса, право собственности на которую не зарегистрировано в ЕГРН. Министерство предложило обществу зарегистрировать права на теплотрассу либо предоставить сведения о правообладателях теплотрассы.

01.06.2020 в ответ на обращение ООО "Жилстрой-НН" в Прокуратуру Нижегородской области, Министерство имущественных отношений в письме N Исх-326-241359/20 мотивировало отказ от принятия земельного участка по акту нахождением на арендованном земельном участке теплотрассы и возможность предъявлять к арендатору требование о возмещении убытков или о сносе указанной теплотрассы.

По мнению общества, договор аренды прекратил свое действие с 20.12.2019.

Истец считает, что уклонение от принятия земельного участка после отказа ООО "Жилстрой-НН" от договора аренды является неправомерным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 3.3.4 договора аренды предусмотрено право арендатора расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю не позднее, чем за 30 дней уведомление с указанием причин расторжения и судьбы объектов, находящихся на земельном участке.

В силу пункта 6.1 изменение условий и расторжение договора возможны по письменному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1.4 и 4.5 договора.

Согласно пункту 6.2 договора по требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, настоящим договором.

Из буквального толкования положений пункта 3.3.4 договора следует о наличии в договоре аренды земельного участка условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе арендатора.

Воля арендатора, в связи с неиспользованием земельного участка, на прекращение арендных отношений выражена в письме (заявлении) от 19.11.2019, адресованном арендодателю, которое получено последним (входящий N 373546).

Факт получения уведомления о расторжении договора аренды земельного участка (письма от 19.11.2019) ответчиком не оспаривается.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 (ст. 165.1 "Юридически значимые сообщения") Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

С учетом вышеперечисленных норм права и положений пункта 3.3.4 спорного договора аренды земельного участка, договор аренды земельного участка N 18-5537с от 04.12.2017 является расторгнутым с 20.12.2019.

Доводы ответчика, в том числе о том, что договором аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, был рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно отклонен, как несоответствующий фактическим обстоятельствам дела, и основанный на неверном толковании условий договора.

Само по себе указание в договоре на сохранение обязанности арендатора по оплате арендной платы до момента подписания акта приема-передачи, при наличии волеизъявления арендатора на расторжение договора, не устанавливает действие договора до указанного момента.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Отказ Министерства в принятии земельного участка мотивирован наличием на нем теплотрассы, на что указано ответах (письма от 06.12.2019 N Исх-326-375126/19, 11.03.2020 N Исх-326-101664/20, 01.06.2020 NИсх-326-241359/20).

Письмом от 31.01.2020 N 100 арендатор указал, что не является правообладателем спорных объектов, находящихся на земельном участке, просил организовать выезд на обследование участка с участием представителя общества, направить в его адрес соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Истец представил в материалы дела письмо АО "Теплоэнерго" от 26.06.2020 N Исх-07455, в котором указано, что теплотрасса, пересекающая земельный участок с кадастровым номером N 52:18:0010015:81, в пользование и эксплуатацию АО "Теплоэнерго" не передавалась. В соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон от 03.12.2004 данная теплотрасса числится за иным лицом. Информацией о годе постройки теплотрассы, указанной в данной акте, не располагает.

Обосновывая причины уклонения от приемки земельного участка, Министерство указывает, что теплотрасса, которая согласно акту осмотра от 20.02.2020 г. транзитом проходит через арендованный земельный участок, отсутствовала в момент заключения договора аренды земельного участка, так как не была указана в акте приема-передачи от 04.12.2017 г.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что указанный довод не может служить подтверждением самовольного создания теплотрассы ООО "Жилстрой-НН".

Как следует из материалов дела, до заключения договора, теплотрасса была нанесена на топографические карты как сооружение.

Согласно представленным в дело материалам интернет-ресурсов Карты Google и Яндекс Карты видно, что параллельно ул. Коминтерна, в том числе, и через арендуемой истцом земельный участок, располагалась теплотрасса по состоянию на август 2012 г., август 2017 г., 2018 г., июль 2019 г., то есть, в том числе, до заключения договора аренды.

Ссылка на акт как на безусловное доказательство, подтверждающее отсутствие теплотрассы на дату заключения договора аренды, несостоятельна.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендатор считается выполнившим предусмотренную обязанность по возврату объекта аренды по прекращении договора аренды, а арендодатель считается уклонившимся от принятия предоставленного арендатором исполнения обязательства по возврату земельного участка.

Норма пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, - не предоставляет арендодателю право не принимать предложенное арендатором исполнение по возврату объекта аренды по окончании срока аренды.

Смысл указанной нормы состоит в наделении арендодателя по окончании срока аренды:

- правом на своевременное получение объекта аренды, - нарушение которого влечет применение способа защиты установленного нормой статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также применение установленных нормами абзаца 2 и 3 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты в виде взыскания арендной платы за период просрочки, возмещения убытков в связи с допущенной просрочкой, взыскания неустойки за допущенную просрочку;

- правом на получение объекта аренды в состоянии, обусловленном договором, -нарушение которого влечет применение установленного нормой абзаца 8 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способа защиты в виде возмещения убытков за допущенное несоответствие возвращаемого объекта аренды обусловленному договором состоянию.

Под просрочкой в возврате объекта аренды, влекущей применение к арендатору той или иной меры ответственности, норма пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации понимает неисполнение арендатором обязанности в натуре возвратить объект аренды как таковой, против которого арендодатель наделен способом защиты изъять соответствующий объект из владения арендатора независимо от состояния, в котором объект аренды находится.

По настоящему делу установлено, что арендатор, действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя о готовности предоставить являющийся объектом аренды земельный участок и необходимости принятия его у общества, то арендодатель должен был принять предложенное арендатором исполнение по возврату объекта аренды при расторжении договора.

Поскольку данная обязанность им выполнена не была, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предусмотренная обязанность по возврату арендованного имущества арендатором считается выполненной, а арендодатель от ее исполнения уклонился.

При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества (третий абзац пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Акт возврата земельного участка на дату расторжения договора (20.12.2019) сторонами не подписан.

Вышеуказанные основания свидетельствуют о необоснованном уклонении Министерства от принятия спорного земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции, принимая во внимание факт расторжения договора аренды, отсутствие в договоре и законодательстве права арендодателя на отказ в принятии по акту приема-передачи земельного участка, установил отказ в принятии земельного участка неправомерным.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу NА60-22251/2016 отметил, что наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества; несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлены какие-либо доказательства опровергающие доводы истца.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность представленных истцом доказательств, пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Приведенные заявителем доводы и аргументы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклонены ввиду их необоснованности и несостоятельности по вышеназванным мотивам. Каких-либо обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2020 по делу N А43-18217/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Н.В. Устинова А.Н. Ковбасюк