Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2021 г. N 16АП-5112/20 по делу N А18-1078/2020

г. Ессентуки

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2021 г. N Ф08-3482/21 настоящее постановление изменено

10 февраля 2021 г.

Дело N А18-1078/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.02.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Белова Д.А., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пучиновой Т.В., при участии: от общества с ограниченной ответственностью Группа "Артис" - Даурбекова Х.Б. (доверенность от 30.11.2020); от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия - Ажигова Б.Х. (доверенность от 08.12.2020 N 42), рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Группа "Артис" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 11.11.2020 по делу N А18-1078/2020 (судья Тутаев Х.А),

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - Министерство) обратилась в Арбитражный суд Республики Ингушетия с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Группа "Артис" о признании недействительными ничтожными сделок, заключенных между Администрацией муниципального образования "Городской округ города "Магас" и Обществом дополнительных соглашений от 28.05.2015, от 14.01.2016 и от 19.09.2018 (к договору аренды земельного участка от 25.09.2013 N 113) о внесении в п.1.1 раздела 1 договора в изменений условий - вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100001:25, заменив слова "для строительства эконом жилья" на слова "для строительства эконом жилья и оптово-розничного магазина со складом" и путем уменьшения площади в связи с корректировкой земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100001:25, заменив слова "100000кв.м." на слова "94416кв.м.", а также о внесении в п.2.1 раздела 2 договора изменений условий о размере арендной платы, уменьшив сумму арендной платы за земельный участок с 1162350р до 422000р.

В качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Ингушетия; Администрация муниципального образования "Городской округ города "Магас".

Решением суда от 11.11.2020 исковые требования удовлетворены. Признаны недействительными (ничтожными) дополнительные соглашения между Администрацией муниципального образования "Городской округ г. Магас" (арендодатель) и ООО "Группа Артис" от 28.05.2015, 14.01.2016 и 19.09.2018 к договору аренды земельного участка от 25.09.2013 N 113. В доход федерального бюджета с ООО "Группа Артис" взыскана государственная пошлина в размере 3000р. Судебный акт мотивирован признанием дополнительных соглашений ничтожной сделкой.

Не согласившись с решением суда, ООО "Группа Артис" обжаловало его в апелляционном порядке. Просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Удовлетворено ходатайство ООО "Группа Артис" о проведении судебного заседания в режиме вэб-конференции.

В судебном заседании представитель ООО "Группа Артис" поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представитель Министерства возразил по существу доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Ингушетия, Администрации муниципального образования "Городской округ города "Магас".

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей ООО "Группа Артис" и Министерства, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 25.09.2013 по результатам торгов (протокол от 12.09.2013 N 16) между Министерством и ООО "Артис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 113 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду для строительства эконом жилья земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 06:06:0100001:25 общей площадью 100000 кв.м., по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас (далее - земельный участок с КН25) в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1.). Договор заключен сроком на 49 лет и вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 1.2, 1.3).

Согласно пункту 2.1 размер арендной платы в год составляет 1162350р. Сумма ежеквартальных платежей составляет 290587,5р.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

25.07.2014 в результате реорганизации ООО "Артис" образовано ООО "Группа Артис" (далее - Общество).

28.04.2015 между Министерством (сторона 1) и Администрацией муниципального образования "Городской округ город Магас" (сторона 2) заключен договор N 147 уступки прав и обязанностей аренды земельного участка с КН25, права арендодателя по договору аренды переданы стороне 2 (Администрация муниципального образования "Городской округ город Магас").

25.05.2015 между Администрацией муниципального образования "Городской округ город Магас" и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.09.2013 N 113, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка переданного в аренду со "строительства эконом жилья", на "строительство эконом жилья и оптово-розничного магазина со складом". Размер земельного участка, переданного в аренду уменьшен со 100000 кв. м. до 94416кв.м.

Дополнительным соглашением от 14.01.2016 к договору аренды от 25.09.2013, заключенным между Администрацией муниципального образования "Городской округ город Магас" (арендодатель) и Обществом (арендодатель) размер арендной платы установленной в пункте 2.1 договора снижен с 1162350р в год (ежеквартально 290587,5р), до 671459,70р в год и ежеквартально 167864,92р.

Дополнительным соглашением от 19.09.2018 к договору аренды от 25.09.2013 N 113, заключенным между Администрацией муниципального образования "Городской округ город Магас" (арендодатель) и Обществом (арендодатель) размер арендной платы установленной в пункте 2.1 договора снижен до 442000р в год и ежеквартальные платежи в размере 105500р.

В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Министерству, права арендодателя по договору аренды Администрацией муниципального образования "Городской округ город Магас" были переданы Министерству.

Министерство, полагая, что дополнительные соглашения от 28.05.2015, 14.01.2016 и 19.09.2018 к договору аренды от 25.09.2013 N 113 заключены в нарушение положений гражданского законодательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (пункт 8 данной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 данной статьи 168).

В части требования о признании недействительным дополнительного соглашения от 28.05.2015 (вид разрешенного использования и площадь земельного участка) установлено следующее.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов использовать земельный участок в соответствии с тем видом разрешенного использования, который предусмотрен для соответствующей территориальной зоны градостроительным регламентом. Арендатор реализует указанное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре. Изменение вида разрешенного использования в таком случае возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В рассматриваемом деле, Общество как арендатор, приняв на себя права и обязанности по договору от 25.09.2013 N 113, выразило свое согласие на использование земельного участка с КН25 в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Вместе с тем разрешенное использование земельного участка с КН25 не предполагало использование этого земельного участка для строительства оптово-розничного магазина со складом.

Кроме того, право на заключение договора аренды земельного участка КН25, с указанием такого вида разрешенного использования как ""строительство эконом жилья и оптово-розничного магазина со складом" и с иной площадью (94416кв.м.) с соблюдением публичного порядка проведения торгов, неопределённому кругу лиц не предлагалось, торги не проводились, что является нарушением, обязательного в данном случае, публичного порядка реализации (продажи) права аренды земельного участка.

Таким образом, требование Министерства в части признания недействительной ничтожной сделки дополнительное соглашение от 28.05.2015 к договору от 25.09.2013 N 113 является обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку отсутствовали законные основания для изменения условий договора аренды в части вида разрешенного строительства и уменьшения площади земельного участка, предоставленного в аренду в обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

В части признания недействительными дополнительных соглашений от 14.01.2016 и от 18.09.2018 установлено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора обеспечивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 статьи 424 ГК РФ).

На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, вышеуказанное изменение размера арендной платы не предусмотрено ни нормами законодательства, ни заключенным договором от 25.09.2013 N 113. Приобретение на торгах арендатором права аренды земельного участка с установленными (фиксированными) условиями размера арендной платы, но с последующим изменением (уменьшением) этого размера, является фактически установлением договорных отношений с определенным лицом (арендатором) в обход необходимых в таком случае публичных процедур (проведение торгов с иными, более льготными условиями о размере арендной платы).

В связи с незаконным значительным снижением, установленного на торгах размера годовой и квартальных платежей по договору аренды земельного участка, арендодатель (Министерство) лишается рассчитываемых доходов от передачи в аренду указанного участка.

Довод Общества о не соблюдении Министерством досудебного порядка подлежит отклонению.

Досудебный (претензионный) порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора. Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на его разрешение. Однако за весь период рассмотрения спора Общество не предприняло действий к мирному урегулированию спора, возражая по существу заявленных исковых требований. К дате проведения судебного заседания в суде первой инстанции, равно как и в ходе апелляционного разбирательства стороны не ставили вопрос об урегулировании спора, возможном заключении мирового соглашения на каких-либо условиях применительно к особенностям настоящего спора с соблюдением требований действующего законодательства. При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носило бы формальный характер, так как не способствовало достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Подлежит отклонению довод Общества о применении срока исковой давности.

По результатам рассмотрения дела, оспариваемые Министерством дополнительные соглашения признаны недействительными (ничтожными) сделками. Ничтожная сделка не способна к трансформации в сделку, соответствующую законодательству. Истечение срока исковой давности служит основанием для отказа в применении последствий недействительности сделки (реституции). В настоящем деле Министерство не испрашивает применения реституции, в связи с чем оснований для применения исковой давности к дополнительным соглашениям к договору аренды не имеется.

Кроме того, как указал суд первой инстанции, Министерству (истец) о наличии оспариваемых дополнительных соглашений к договору от 25.09.2013 и о нарушении прав и публичных интересов могло быть известно только после названной передачи полномочий и получения от Администрации муниципального образования "Городской округ города "Магас" соответствующей документации, в том числе договора аренды от 25.09.2020 N 113, то есть не ранее 03.03.2020. Исковое заявление, согласно штампу регистрации канцелярии суда, подано Министерством 24.07.2020, то есть в пределах срока исковой давности.

Судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения..

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 11.11.2020 по делу N А18-1078/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Цигельников И.А.

Судьи

Белов Д.А. Сомов Е.Г.