Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2021 г. N 09АП-69736/20 по делу N А40-83319/2020

г. Москва

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 мая 2021 г. N Ф05-10777/21 настоящее постановление оставлено без изменения

08 февраля 2021 г.

Дело N А40-83319/20

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2020 по делу N А40-83319/20

по иску ИП Петухова Григория Ильича (ИНН 772905221941, ОГРНИП 314774611501449)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Абрамов С.В. по доверенности от 18.02.2020, диплом ДВС 1810629 от 05.04.2002; от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 08.12.2020, диплом ДВС 1115981 от 18.06.2003;

УСТАНОВИЛ:

ИП Петухов Г.И. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить с договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 5, корп.1 (1-й этаж, помещение V, комната 1, 2, 2А, 2Б, 3-10) с кадастровым номером 77:04:0003003:3201, общей площадью 176,8 кв.м. по цене 17 729 000 руб. (НДС не облагается), на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы 20.10.2020 по делу N А40-83319/20 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, указывая на то, что установленная судом первой инстанции редакция договора купли-продажи нарушает нормы материального права, кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства согласия ответчика на перепланировку произведенную истцом, также истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал, с решением суда не согласен, считает его незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0003003:3201, общей площадью 176,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 5, корп.1 (1-й этаж, помещение V, комната 1, 2, 2А, 2Б, 3-10) на основании договора аренды N 00-00137/14 от 13.08.2014 г.

Судом установлено, что истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанных помещений в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

19.12.2019 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 5, корп.1 (1-й этаж, помещение V, комната 1, 2, 2А, 2Б, 3-10).

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 3 указанной статьи, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции установил, что письмом от 10.02.2020 г. N 33-5-147956/19-(0)-3 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи, сославшись на несогласованную перепланировку в указанных помещений.

На основании изложенного, 27.02.2020 истец направил в адрес ответчика претензию с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости, однако письмо от 19.03.2020 г. N ДГИ-1-19907/20-1 Департамент отказал в заключении договора, сославшись на то, что у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате, а также осуществлена перепланировка помещения.

Таким образом, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, в связи с чем, ИП Петухов Григорий Ильич обратился в Арбитражный суд города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Определением суда по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство судебных экспертов".

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 176,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 5, корп. 1 по состоянию на 19.12.2019 г.?

Согласно представленному экспертному заключению, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 5, корп. 1 по состоянию на 19.12.2019 г. составляет 17 729 000 руб. без НДС.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции, указал, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.), поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора, в связи с чем, пришел к выводу, что истец, с учетом всех исследованных судом обстоятельств, обладает правом на выкуп помещений в преимущественном порядке, в связи с чем, удовлетворил заявленные исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя апелляционной жалобы относительно того, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией на основании следующего.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, если между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо по 9 соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Довод ответчика о том, что в помещении произведена несогласованная перепланировка, не принимается, поскольку не подтвержден надлежащими доказательствами.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанций установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2020 по делу N А40-83319/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина Е.Б. Алексеева