Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2021 г. N 08АП-13446/20

город Омск

11 февраля 2021 г.

Дело N А70-4790/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сидоренко О.А.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13446/2020) межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.10.2020 по делу N А70-4790/2020, принятое по иску индивидуального предпринимателя Исакова Ринада Ганиулловича к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Айра Торрес", о признании недействительными подпунктов 3.1.1, 3.1.2 пункта 3.1 договора и внесении изменений в договор,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Исаков Ринад Ганиуллович (далее - истец, предприниматель, ИП Исаков Р.Г) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском (в редакции последних по времени уточнений предмета иска в порядке статьи 49 АПК РФ) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО, управление, ответчик) о следующем:

- признать недействительным подпункты 3.1.1, 3.1.2 пункта 3.1 Договора с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения N 1700/з от 29.06.2017 в редакции заключенного с индивидуальным предпринимателем Исаковым Ринадом Ганиулловичем Соглашения от 27 сентября 2018 года о присоединении в части определения годовой арендной платы в размере 145 832 (сто сорок пять тысяч восемьсот тридцать два) рублей 26 копеек, определенной на основании отчета "Об оценке Объекта оценки" от 05.09.2018 N 016/2018-14, выполненного ООО "Айра Торрес", как повлекшие неблагоприятные последствия;

- внести в Договор с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения N 1700/з от 29.06.2017 в редакции заключенного с индивидуальным предпринимателем Исаковым Ринадом Ганиулловичем Соглашения от 27 сентября 2018 года о присоединении (далее - "Договор") следующие изменения: Изложить подпункты 3.1.1-3.1.2 пункта 3.1 Договора в следующей редакции: "3.1.1. Годовая арендная плата уплачивается пропорционально доле (размеру) площади земельного участка (596/1000) и составляет для Арендатора 2 - 24 360 (двадцать четыре тысячи триста шестьдесят) рублей. 3.1.2. для Арендатора 2 - Размер арендной платы определяется в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и заключения N 01-20 от 25.08.2020, выполненного экспертом ООО "Бизнес-Аудит" Невидициной Юлией Николаевной в рамках судебной экспертизы, назначенной Арбитражным судом Тюменской области по делу N А70-4790/2020, составляет 24 360 (двадцать четыре тысячи триста шестьдесят) рублей.".

Исковые требования мотивированы тем, что истец считает завышенным размер арендной платы, установленный в соглашении от 27 сентября 2018 года о присоединении к договору с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения N 1700/з от 29.06.2017 года и определенный на основании отчета "Об оценке Объекта оценки" от 05.09.2018 N 016/2018-14, выполненного ООО "Айра Торрес".

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Айра Торрес".

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 27.06.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бизнес - Аудит", эксперту Невидициной Ю. Н.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу: Тюменская область, город Тюмень, ул. Дружбы, д. 126, по состоянию на 21 августа 2018 года.

Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

В материалы дела поступило заключение эксперта (т.1.л.д.8-62), согласно которому рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу: Тюменская область, город Тюмень, ул. Дружбы, д. 126, по состоянию на 21 августа 2018 года составила с учетом допустимого округления 1 957 000 рублей. Ежегодный размер арендной платы за долю 596/1000 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу: Тюменская область, город Тюмень, ул. Дружбы, д. 126, составила на дату оценки с учетом допустимого округления 24 360 рублей.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2020 производство по делу N А70-4790/2020 возобновлено.

Решением от 16.10.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-4790/2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, учреждение обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обусловленное неполным исследованием обстоятельств по делу. Так, по мнению подателя жалобы, отчет "Об оценке Объекта оценки" от 05.09.2018 N 016/2018-14, выполненный ООО "Айра Торрес", на основании которого был установлен размер арендной платы для Арендатора 2 - ИП Исакова Р.Г., соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Судом не учтен тот факт, что экспертом в ходе судебного разбирательства отобраны объекты, которые не могут являться сопоставимыми по основным ценообразующим факторам - площади, местоположению с объектом оценки, а также считает неправильным использование для всех объектов-аналогов лишь единственный источник информации - архив сайта АVITO.RU, что повлекло за собой определение экспертом стоимости, не соответствующей действительной рыночной стоимости недвижимости в г. Тюмени.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.10.2020 по делу N А70-4790/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

27.09.2018 года между ИП Исаковым Р.Г. и МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО заключено (т. 1 л.д. 29) соглашение о присоединении к договору с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения от 29.06.2017 года N 1700/з (т. 1 л.д. 20), согласно которому истцу предоставлен для использования на условиях аренды совместно с иными Арендаторами земельный участок с кадастровым номером 72:23:0111001:24, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое (административное) здание, площадь 628 кв.м (доля 596/1000), расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Дружбы, д. 126.

На участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности:

- помещение, назначение: нежилое, этаж N 1, общая площадь 357.5 кв.м, кадастровый номер 72:23:0111001:361, государственная регистрация прав собственности ИП Исакова Р.Г. от 28.05.2012 N 72-72-01/225/2012-497;

- помещение, назначение: нежилое, этаж N 2, N 3, общая площадь 725,2 кв.м, кадастровый номер 72:23:0111001:654, государственная регистрация прав собственности ИП Исакова Р.Г. от 24.04.2012 N 72-72-01/181/2012-199.

Пункт 3.1 Договора с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения от 29 июня 2017 года N 1700/з дополнен пунктом 3.1.2 в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и Отчета N 016/2018-14 от 05.09.2018 "Об оценке объекта опенки", выполненного ООО "Айра Торрес", составляет 145 832 рубля 26 копеек в год.

В соответствии с пунктом 3.7 Договора (т. 1 л.д. 22) размер годовой арендной платы может быть пересмотрен в течение действия настоящего договора на основании отчета об оценке рыночной стоимости участка в величины арендной платы. Согласно пункту 3.8 Договора размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год.

Размер годовой арендной платы, установленный Соглашением на основании отчета от 05.09.2018 N 016/2018-14 "Об оценке объекта оценки", выполненного ООО "Айра Торрес", истец считает завышенным.

Согласно пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Как следует из отчета от 05.09.2018 N 016/2018-14 "Об оценке объекта оценки", выполненного ООО "Айра Торрес" (т. 3 л.д. 21-56), по состоянию на 21.08.2018 года рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером: 72:23:0111001:24, площадью 628 кв.м, по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Дружбы, д. 126, составляет 244 685 рублей.

Данный отчет являлся объектом экспертизы Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков и в отношении него 11 сентября 2018 года составлено экспертное заключение N 72/100918/4/5 (т. 3 л.д. 57-68) с выводом (т. 3 л.д. 64) о том, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135 - ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается. Стоимость соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Соответственно, исходя из доли истца в праве собственности на земельный участок (596/1000), арендная плата для него составляет - 145 832 рубля 26 копеек.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 168, 180, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), условиями договора, и исходил из того, что изменение содержания подпунктов 3.1.1 и 3.1.2 пункта 3.1 Договора, означает приведение недействительной его части в соответствие с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, устанавливающего рыночный критерий определения арендной платы, и, полагая рассчитанную по результатам судебной экспертизы цену правомерной, а примененные методы проведения экспертизы обоснованными, удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Так, в подтверждение довода о завышении размера арендной платы, по заказу истца, оценщиком Саблуковым Евгением Ивановичем составлен отчет об оценке земельного участка (т. 1 л.д. 35-127) с выводом о том, что ежегодный размер арендной платы за долю 596/1000 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 и площадью 628 кв.м согласно соглашению от 27.09.2018 года о присоединении к договору N 1700/з от 29.06.2017 года на праве долгосрочной аренды на срок с 27.09.2018 года по 28.06.2066 составит на дату оценки 01.01.2019 года 21 534 рубля 76 копеек в год.

Согласно заключению эксперта по судебной экспертизе рыночная стоимость права долгосрочной аренды спорного земельного участка составила с учетом допустимого округления 1 957 000 рублей, ежегодный размер арендной платы за долю 596/1000 составил на дату оценки с учетом допустимого округления 24 360 рублей.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 12 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 13, 14 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 15 ФСО N 1 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 16, 17 ФСО N 1).

Затратным подходом является совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункт 18 ФСО N 1).

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 19, 20 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта Оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7) анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценки рыночной стоимости недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно пункту 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р) метод капитализации дохода применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Сопоставив представленные в дело доказательства: отчет N 016/2018-14 от 05.09.2018 "Об оценке объекта оценки", выполненный ООО "Айра Торрес", отчет об оценке земельного участка, составленный оценщиком Саблуковым Е.И., и заключение судебного эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для целей определения рыночной стоимости годовой арендной платы за использование спорного земельного участка надлежит руководствоваться выводами судебного эксперта, основываясь на том, что в качестве исходного значения изначально принималась рыночная стоимость земельного участка, значения которой во всех трех отчетах об оценке идентична.

Существенные различия в итоговом результате оценки прав аренды состоит в том, что ООО "Айра Торрес" при определении рыночной стоимости применяло доходный подход и метод обратной капитализации, а оценщиком Саблуковым Е.И. и судебным экспертом ООО "Бизнес аудит" применялся сравнительный подход на основе метода сравнительных продаж.

При этом ООО "Айра Торрес" применило метод обратной капитализации ссылаясь на то, что в ходе анализа рынка земельных участков была выявлена информация, позволяющая произвести оценку указанным методом.

Вместе с тем, обоснования причины отказа от метода сравнительных продаж в отчете не содержатся, при том, что рынок купли - продажи земельных участков, ООО "Айра Торрес" анализировался, то есть возможность применения метода сравнительных продаж с корректировкой на основе соотношения удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных земельных участков в собственности у ООО "Айа Торрес" имелась.

Ключевым отличием примененного ООО "Айра Торрес" метода обратной капитализации от метода сравнительных продажи, примененных оценщиком Саблуковым Е.И. и судебным экспертом ООО "Бизнес - Аудит", является формула определения рыночной стоимости годового права аренды: А= С х R, где: А - рыночная стоимость ежегодной арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка; R - ставка капитализации, %.

ООО "Айра Торрес" применило ставку капитализации 14,1% и как результат, при сопоставимой с избранной оценщиком Саблуковым Е.И. и судебным экспертом ООО "Бизнес Аудит" рыночной стоимостью земельного участка 1 735 352 рубля, получило стоимость годовой арендной платы за весь участок 244 685 рублей = 1 735 352 х 14,1%, а за весь срок аренды 48 лет стоимость арендной платы определена в сумме 11 744 880 рублей, что более чем в 6 раз превышает общую рыночную стоимость самого земельного участка.

Из данного расчета следует, что при применении ставки капитализации в размере 14,1% рыночная стоимость земельного участка будет фактически выплачена арендатором арендодателю менее чем за 8 лет владения участком, а при сроке аренды 48 лет рыночная стоимость участка будет выплачена в объеме более чем 6 раз.

В свою очередь, оценщиком Саблуковым Е.И. и судебным экспертом ООО "Бизнес Аудит" рыночная стоимость права аренды определена как частное от рыночной стоимости участка от всего срока арены - 48 лет, что отвечает положениям пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Как было указано выше, в соответствии с пунктом 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р) условием применения метода капитализации является возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Экономическая суть метода обратной капитализации (рекапитализации) при оценке рыночной арендной ставки заключается в том, что устанавливается такая стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения арендатором арендодателю расходов (инвестиций) собственника в переданный в долгосрочную аренду объект недвижимости.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0111001:24, площадью 628 кв.м, по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Дружбы, д. 126, неразрывно связан с находящимся на нем зданием, в котором у истца имеются в собственности помещения и предназначен исключительно для использования данного здания.

Соответственно, при заключении договора аренды возмещение арендодателю каких-либо его расходов (инвестиций) в данный земельный участок за счет выплаты арендной платы не предполагалось.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал, что отчет ООО "Айра Торрес" от 05.09.2018 N 016/2018-14 не отвечает принципу достоверности в отношении определенной в нем рыночной стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 72:23:0111001:24, площадью 628 кв.м, по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Дружбы, д. 126.

В заключении судебного эксперта ООО "Бизнес - Аудит" обоснован примененный подход и метод оценки, а также дано объяснение отказу от других доступных методов оценки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ").

В результате оценки обстоятельств дела суд пришел к выводу о том, что подпункты 3.1.1, 3.1.2 пункта 3.1 Договора с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения N 1700/з от 29.06.2017, в редакции заключенного с ИП Исаковым Р.Г. Соглашения от 27.09.2018 о присоединении, в части определения годовой арендной платы в размере 145 832 рублей 26 копеек, определенной на основании отчета об оценке N 016/2018-14 от 05.09.2018 года, выполненного ООО "Айра Торрес", противоречат существу законодательного регулирования предоставления в долгосрочную аренду публичного земельного участка, на котором расположено строение, поскольку не соответствует установленному пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, рыночному критерию определения арендной платы.

Довод подателя жалобы о том, что судом не дана оценка тому факту, что экспертом использован для всех объектов-аналогов единственный источник информации - архив сайта AVITO, является необоснованным, так как при допросе эксперта в суде первой инстанции получен ответ на этот вопрос, а именно экспертом дано пояснение по этому поводу о том, что использование одного сайта связано с тем, что оценка недвижимости по состоянию на 21 августа 2018 года производилась в августе 2020 года, а наличие архива предложений по ценам земельных участков за период 2018 года имеется только на указанном сайте.

Исходя из положений статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно статье 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, определения законов и иных нормативных актов, подлежащих применению в данном деле и установления прав и обязанностей лиц участвующих в деле, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции не имеется.

Несогласие ответчика с решением суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права.

Нарушения норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, отсутствуют.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как ответчик в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.10.2020 по делу N А70-4790/2020 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

А.С. Грязникова Е.Б. Краецкая