Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2021 г. N 08АП-13115/20 по делу N А46-15681/2019

город Омск

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июля 2021 г. N Ф04-2781/21 настоящее постановление оставлено без изменения

11 февраля 2021 г.

Дело N А46-15681/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13115/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 08.10.2020 по делу N А46-15681/2019, принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гуренко Александра Николаевича (ИНН 550200424010, ОГРНИП 305550301200507) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о возложении обязанности по заключению договора,

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Раевской Е.Е. (по доверенности от 03.06.2020),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гуренко Александр Николаевич (далее - ИП Гуренко А.Н., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества помещения 2 П (номера на поэтажном плане 2, 4, 29, 30), общей площадью 92,90 кв.м, находящегося в цокольном этаже жилого дома N 18, Литера А, по адресу: г. Омск, ул. Лазо, а также о взыскании 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неоднократно заявлял об уточнении исковых требований, в окончательном варианте просил обязать Департамент заключить договор купли-продажи с ИП Гуренко А.Н. в отношении следующих объектов недвижимости расположенных по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18, - с кадастровым номером 55:36:090204:5184 стоимостью 277 000 руб.; с кадастровым номером 55:36:090204:5185 стоимостью 128 000 руб.; с кадастровым номером 55:36:090204:5186 стоимостью 161 000 руб.; с кадастровым номером 55:36:090204:5187 стоимостью 587 000 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.10.2020 по делу N А46-15681/2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права; Департамент не уклонялся от предоставления предпринимателю возможности на реализацию преимущественного права на приобретение в собственность помещений; подлежащие выкупу помещения отдельно на кадастровом учете не состояли, при этом истцом была произведена перепланировка (изменение планировки мест общего пользования, на которое было получено согласие Департамента от 27.09.2018 N Исх-ДИО/2927-ОГ), регистрация которой не была произведена, в связи с чем Департамент не имел возможности провести оценку, а также заключить договор купли-продажи спорных помещений до проведения процедуры регистрации перепланировки и постановки на учет образованных помещений; содержание экспертного заключения по результатам судебной экспертизы содержит неточности при наличии которых требования истца не подлежали удовлетворению.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ИП Гуренко А.Н. возразил на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и ИП Гуренко А.Н. (арендатор) заключены следующие договоры:

- договор от 12.10.2015 N 43231/6А на аренду нежилого помещения, предоставляемого по результатам торгов, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18 (нежилое помещение 2П, номер на поэтажном плане цокольного этажа: 2, Литер А), общая площадь сдаваемых в аренду помещений 22,6 кв.м;

- договор от 12.10.2015 N 43232/6А на аренду нежилого помещения, предоставляемого по результатам торгов, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18 (нежилое помещение 2П, номер на поэтажном плане цокольного этажа: 4, Литер А), общая площадь сдаваемых в аренду помещений 9,7 кв.м;

- договор от 12.10.2015 N 43230/6А на аренду нежилого помещения, предоставляемого по результатам торгов, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18 (нежилое помещение 2П, номер на поэтажном плане цокольного этажа: 29, Литер А), общая площадь сдаваемых в аренду помещений 13,1 кв.м;

- договор от 12.10.2015 N 43233/6А на аренду нежилого помещения, предоставляемого по результатам торгов, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18 (нежилое помещение 2П, номера на поэтажном плане цокольного этажа: 30, 31, 32, Литер А), общая площадь сдаваемых в аренду помещений 47,5 кв.м.

01.04.2019 предприниматель обратился к Департаменту с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по договору от 12.10.2015 N 43230/6А.

В ответ на указанное заявление ДИО г. Омска поступило письмо от 30.04.2019 N ИСХ-ДИО/1139-ОГ с сообщением, что Координационным Советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра г. Омска от 01.10.2008 N 304-р, рекомендовано предоставить ИП Гуренко А.Н. преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, если на основе этого имущества может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

01.04.2019 истец обратился к ответчику с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по договору от 12.10.2015 N 43232/6А, на которое получен ответ (письмо N ИСХ-ДИО/1138-ОГ от 30.04.2019) с сообщением, что Координационным Советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра г. Омска от 01.10.2008 N 304-р, рекомендовано предоставить ИП Гуренко А.Н. преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, если на основе этого имущества может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

На заявление предпринимателя от 11.04.2019 о решении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по договору от 12.10.2015 N 43231/6А Департамент ответил письмом от 30.04.2019 N ИСХ-ДИО/1140-ОГ, в котором сообщается, что Координационным Советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра г. Омска от 01.10.2008 N 304-р, рекомендовано предоставить ИП Гуренко А.Н. преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, если на основе этого имущества может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В ответ на обращение истца от 22.04.2019 о решении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по договору от 12.10.2015 N 43233/6А ДИО г. Омска в письме от 30.04.2019 N ИСХ-ДИО/1141-ОГ сообщило, что Координационным Советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра г. Омска от 01.10.2008 N 304-р, рекомендовано предоставить ИП Гуренко А.Н. преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, если на основе этого имущества может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Вместе с тем, ответчик дальнейшие действия по заключению договоров купли-продажи не произвел, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из пункта 2 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 3 статья 445 ГК РФ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), согласно которой, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Вместе с тем, в нарушение части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ Департамент договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принял, проект договора купли-продажи арендуемого имущества предпринимателю не направил.

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно заключению эксперта от 18.05.2020 N 07-С/2020, итоговая рыночная стоимость спорных объектов составляет:

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090204:5184 стоимостью 277 000 руб.,

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090204:5185 стоимостью 128 000 руб.,

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090204:5186 стоимостью 161 000 руб.,

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090204:5187 стоимостью 587 000 руб.

Заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Наличия в заключении эксперта от 18.05.2020 N 07-С/2020 признаков недопустимого доказательства Департамент не представил.

Оценив заключение судебной экспертизы, наряду с иными доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, удовлетворив исковые требования ИП Гуренко А.Н., суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 08.10.2020 по делу N А46-15681/2019 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

А.С. Грязникова Е.Б. Краецкая