Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 г. N 15АП-648/21 по делу N А32-11396/2018

город Ростов-на-Дону

15 февраля 2021 г.

дело N А32-11396/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Глазуновой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решетовой В.А.

при участии:

от ИП Обуховой М.С.: представитель Игнатова С.С. по доверенности от 17.08.2020;

от остальных лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2020 по делу N А32-11396/2018 по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246) к индивидуальному предпринимателю Обуховой Марине Сергеевне (ИНН 010600054533) о сносе самовольно возведенного строения, по встречному иску индивидуального предпринимателя Обуховой Марины Сергеевны к администрации муниципального образования город Краснодар при участии третьего лица: Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Обуховой Марине Сергеевне (далее - ИП Обухова М.С., предприниматель) о сносе самовольной постройки - двухэтажный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0122003:13 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36.

В рамках дела N А32-18640/2020 ИП Обухова М.С. обратилась с иском о признания права собственности на нежилое здание, общей площадью 2077,3 кв.м, этажность 4, в том числе подземных 1, материал стен кирпичные, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское шоссе, 36 (с учетом уточнения первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 14.07.2020 дела N А32-11396/2018 и А32-18640/2020 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2020 в удовлетворении исковых требований администрации отказано. Встречные исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Администрация ссылается на отсутствие оснований для признания права собственности с учетом выводов судебной экспертизы. Предпринимателем не представлено доказательств обжалования действий администрации, повлекший отказ в выдаче разрешительной документации.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ИП Обуховой М.С. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ходе осуществления деятельности по управлению муниципального контроля, направленной на пресечение незаконного строительства на территории муниципального образования город Краснодар, администрацией произведена визуальная фиксация использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0122003:13 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36, зафиксировано, что на данном земельном участке возводится 2-х этажный объект капитального строительства ориентировочной площадью застройки 637 кв.м. Площадь застройки земельного участка 65%.

Согласно сведениям сайта ФНС России арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:43:0122003:13 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36 Обухова Марина Сергеевна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.12.2017 N 23/001/113/2017-1609, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122003:13 предоставлен в аренду Обуховой Марине Сергеевне для строительства объекта торгового назначения, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 22.11.2010 N 23-23-01/682/2010-097.

Договор аренды земельного участка N 4300016689 от 14.09.2010 (с 22.11.2010 по 06.09.2020).

Согласно пунктам 4.1.5, 4.1.11 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также не допускать строительство новых объектом, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также для получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке. Кроме того, в соответствии с пунктом 9.1 особым условием договора является отсутствие права возведения объектов недвижимости на предоставленном земельном участке.

По сведениям МКУ МОГК "Градинформ" постановлением администрации муниципального образования город Краснодар "Об утверждении градостроительного плана земельного участка" от 16.10.2014 N 7536 утвержден градостроительный план земельного участка N RU 23306000-00000000004218 от 17.10.2014, департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдано разрешение на строительство N RU 2330600039837р от 29.12.2014 "Офисное здание по ул. Ростовское Шоссе, 36 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" (общая площадь 710,7 кв.м, строительный объем 3501,4 куб.м, площадь застройки земельного участка 400,55 кв.м, количество этажей 2).

Вместе с тем, как указывает администрация, актом планового (рейдового) осмотра, обследования земельного участка N 4 от 24.01.2018 визуально зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0122003:13 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36, возводится 2-х этажный объект капитального строительства ориентировочной площадью застройки 637 кв.м. Площадь застройки земельного участка 65%.

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" (далее Правила), земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122003:13 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36 расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара (Ж. 1.1), где определены предельные параметры земельных участков и разрешенного строительства: - минимальный отступ строений до границ смежных земельных участков - 3 метр, до границ, отделяющих земельный участок от территории общего пользования - 3 метра, максимальный процент застройки земельного участка - 50%.

Как указывает администрация, в отношении спорного объекта - двухэтажного капитального объекта ориентировочной площадью застройки 637 кв.м присутствуют такие квалифицирующие признаки самовольной постройки, как: объект капитального строительства создан без получения необходимых разрешений, превышение максимального процента застройки земельного участка на 15%, установленного для территориальной зоны Ж. 1.1, за счет возведения объекта капитального строительства (п. 6.1.4 ст. 32).

Администрация муниципального образования город Краснодар полагает, что двухэтажный капитальный объект ориентировочной площадью застройки 637 кв.м, расположенный по адресу: город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское шоссе, 36, является самовольной постройкой

Возражая против удовлетворении исковых требований, а также в обоснование встречных исковых требований, предприниматель указала на то, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.12.2010, заключенного между ООО "Альянс" и гр. Обуховой М.С., ответчику принадлежит на праве аренды земельный участок по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36, кадастровый номер 23:43:0122003:13, площадью 980 кв.м. По договору аренды N 4300016689 от 14.09.2010, земельный участок предоставлен для строительства объекта торгового назначения (площадью не более 150 кв.м), срок действия аренды до 06.09.2020. На основании соглашения N 1328 от 30.12.2014 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.09.2010 N 4300016689, внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка: "участок предоставляется для строительства административных и офисных зданий (прочие земельные участки)".

С целью получения разрешения на строительство офисного здания, 17.10.2014 Обуховой М.С. был получен градостроительный план земельного участка NRU23306000-00000000004218.

Согласно полученного градостроительного плана, согласованного департаментом архитектуры и градостроительства, установлено место допустимого строительства объектов; установлена зона размещения 3-х этажного офисного здания, земельный участок расположен в жилой территориальной зоне (Ж.1.1), где административные и офисные здания входят в основные виды разрешенного строительства.

Предпринимателем получены необходимые согласования и технические условия, проектная документация.

29.12.2014 получено разрешение на строительство NRU23306000-3837p "офисного здания по ул. Ростовское шоссе N 36 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара". Разрешение на строительство действительно до 29.12.2018. Как указывает предприниматель, после чего предпринимателем за счет личных средств начато строительство офисного здания.

В процессе строительства предприниматель отклонился от проектной документации, вследствие чего увеличилась площадь застройки.

14.11.2017 предприниматель обратился в Департамент архитектуры и градостроительства М.О. г. Краснодар с заявлением о внесении в разрешение на строительство офисного здания по ул. Ростовское шоссе N 36 в Прикубанском округе г. Краснодара на земельном участке площадью 980 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0122003:13, в части изменения технико-экономических показателей, с приложением необходимых согласований и проектной документацией, однако ответа на указанное заявление так и не получено.

Кроме того, предприниматель указывает на то, что спорное строение расположено в территориальной зоне Ж.1.1, где согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, административные и офисные здания входят в основные виды разрешенного строительства, разрешенная этажность зданий 4 этажа, а значит нежилое здание соответствует основным видам разрешенного строительства и предельным параметрам строительства согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар. Согласно топографической съемке, объект расположен в границах земельного участка, который принадлежит предпринимателю на праве аренды, соответствует разрешенному использованию (для строительства административных и офисных зданий), соответствует месту допустимого строительства, указанному в градостроительном плане. Спорный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации и удовлетворяя иск предпринимателя, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

В силу статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Для строительства объекта недвижимого имущества необходима совокупность следующих условий: выделение земельного участка для строительства и получение разрешения органа местного самоуправления на такое строительство.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений является самовольной постройкой, в отношении которой лицо, осуществившее строительство, не приобретает права собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года N 595-О-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Положения пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ указывают, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Таким образом, правомочия лица, не являющегося собственником земельного участка, производны от прав собственника данного земельного участка.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051 было отмечено, что при данной категории споров особое значение является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку возможно, в том числе, только в случае, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Таким образом, по делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена.

Как было указано, в обоснование заявленных требований администрацией представлен акт N 4 от 24.01.2018 планового (рейдового) осмотра, обследования земельного участка, согласно которому установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0122003:13 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36, возводится без разрешения на строительство 2-х этажный объект капитального строительства ориентировочной площадью застройки 637 кв.м. Площадь застройки земельного участка 65%.

Согласно указанного акта осмотра, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0122003:13 по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36 на основании Правил землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар, утвержденным решением Городской Думы от 30.01.2007 N 19 п. 6, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границахгорода Краснодара (Ж.1.1), где определены предельные параметры земельных участков и разрешенного строительства: минимальный отступ строений до границ смежных участков - 3 метра, до границ, отделяющих участок от территории общего пользования - 3 метра, максимальный процент застройки участка - 50%.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 25.06.2018 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Профэкспертиза" Киселеву Дмитрию Алексеевичу.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Расположен ли спорный объект недвижимости - двухэтажное нежилое здание, по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36 в границах земельного участка кадастровый номер 23:43:0122003:13. Каковы технические характеристики данного объекта?

2. Соответствует ли спорный объект, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36, на земельном участке кадастровый номер 23:43:0122003:13, разрешению на строительство N RU 23306000-3837р от 29.12.2014, проектной документации, техническим регламентам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения, сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования города Краснодара, положительному заключению экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положительному заключению государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положительному заключению государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации; разрешению на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Применительно ко всем выявленным экспертом несоответствиям указать, нарушением каких норм и правил они являются, а также пояснить, являются ли недостатки устранимыми с указанием способа их устранения?

3. Соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ в спорных объектах требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ). Если нет, то какие имеются отступления от требований, ухудшающие качество работ? Соответствует ли качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций спорных объектов требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ). Если нет, то какие имеются отступления от требований, ухудшающие качество работ? Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению N 73-07/18 от 03.09.2018, экспертом сделаны следующие выводы.

1. Спорный объект недвижимости - нежилое здание расположено в границах земельного участка кадастровый номер (КН) 23:43:0122003:13 по адресу: г Краснодар, ул Ростовское Шоссе, д 36. По результатам измерений при экспертном исследовании объекта по месту нахождения (экспертный осмотр), анализа сведений об объекте из документов в материалах дела, исходя из фактической строительной готовности, объект имеет следующие технические характеристики: 1. Этажность (количество этажей): 3- х этажное здание с подвальным этажом (количество этажей 4, включая подвальный этаж). 2. Площадь застройки: 487,7м2. 3. Здание в плане имеет сложную прямоугольную конфигурацию с разной шириной и длиной частей: 3.1. ширина 1- го этажа в наибольшем месте составляет: 11,32-м, 3.2. длина 1- го этажа в наибольшем месте составляет: 48,37-м, 3.3. ширина 2- го, 3- го этажей в наибольшем месте составляет: 12,72-м (за счет консольного выступа шириной 1,4-м над 1- м этажом, высота от планировочной отметки грунта до низа перекрытия 2- го этажа консольного выступа составляет 5,55-м), 3.4. длина 2- го, 3- го этажа в наибольшем месте составляет: 48,37-м (соответствует длине 1- го этажа), 3.5. высота от уровня планировочной отметки грунта до верха перекрытия над 3- м этажом составляет: 13,55 м.

2. Объект не соответствует разрешению на строительство от 29.12.2014 N RU 23306000-3837-р (л.д. 32, 137). Несоответствие заключается в увеличении количества этажей с 2- х до 4- х, увеличении площади застройки на 487,74-400,55=87,19 кв.м. Выявленное несоотвествие(я) является (неустранимым, т.к. монолитный железобетонный каркас (основные несущие конструкции) в виде монолитных железобетонных колонн, перекрытий, лестниц, ригелей, диафрагм жесткости объекта представляет собой единую геометрически неизменяемую систему восприятия нагрузок и воздействий и передачи их на фундаменты и грунтовое основание. Демонтаж (разборка) каких-либо частей данной системы может привести с непрогнозируемым деформациям и разрушениям оставшейся части.

Объект не соответствует проектной документации от 11.2017 шифр 15-14/2/К-АР на возведение офисного здания (л.д. 178). Несоответствие заключается в увеличении этажности с 2- х до 3- х (на 1 этаж). Выявленное несоотвествие(я) является неустранимым, т.к. монолитный железобетонный каркас (основные несущие конструкции) в виде монолитных железобетонных колонн, перекрытий, лестниц, ригелей, диафрагм жесткости объекта представляет собой единую геометрически неизменяемую систему восприятия нагрузок и воздействий и передачи их на фундаменты и грунтовое основание. Демонтаж (разборка) каких-либо частей данной системы может привести с непрогнозируемым деформациям и разрушениям оставшейся части.

Объект соответствует техническим регламентам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения, сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории. Экспертиза проектной документации объекта не проводилась, заключение экспертизы отсутствует. Государственная экологическая экспертиза проектной документации объекта не проводилась, заключение экспертизы отсутствует. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта отсутствует.

3. Качество выполненных строительно-монтажных работ объекта, а также качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций соответствует требованиям СП 70.13330.2012 несущие и ограждающие конструкции.

Спорный объект недвижимости - нежилое здание, расположенное на земельном участке кадастровый номер (КН) 23:43:0122003:13 по адресу: г Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, д 36, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, на основании определения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 04.02.2019 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Профэкспертиза". Согласно заключению эксперта ООО "Профэкспертиза" от 25.02.2019 N 103-02-19 спорное нежилое здание, общей площадью 2172,8 кв.м, этажность - 4, в том числе подземных-1, по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, д 36, соответствует требованиям градостроительных, строительных (СНиП), санитарно-гигиенических (СанПиН), противопожарных норм и правил, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар. В результате возведения и эксплуатации нежилого здания, общей площадью 2172,8м2, этажность- 4, в том числе подземных- 1, по адресу г Краснодар, ул. Ростовское Шоссе, д 36, отсутствует угроза для жизни и здоровью граждан.

После ознакомления с результатами экспертиз, администрацией было заявлено уточнение исковых требований в виде обязания предпринимпателя снести самовольно возведенный 3-х этажный с подвальным этажом (итого количество этажей - 4, включая подвальный этаж), площадью застройки составляет 487,7 кв.м объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0122003:13 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское Шоссе, 36, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, которое удовлетворено определением суда от 05.02.2019.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд не находит оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта, а также сомневаться в правильности выводов, сделанных экспертом.

Экспертным заключением установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что спорный объект недвижимого имущества является объектом капитального строительства, расположен в пределах принадлежащего ответчику на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0122003:13, и соответствует техническим регламентам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения, сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории.

В то же время экспертом установлено, что спорный объект не соответствует разрешению на строительство от 29.12.2014 N RU 23306000-3837-р в части увеличенного количества этажей и увеличенной площади застройки.

Также экспертом установлено, что спорный объект не соответствует проектной документации от 11.2017 шифр 15-14/2/К-АР на возведение офисного здания также в части в увеличении этажности с 2- х до 3- х (на 1 этаж).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Из разъяснений, указанных в пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, предприниматель 14.11.2017 обращалась в Департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар с заявлением о внесении в разрешение на строительство офисного здания по ул. Ростовское шоссе N 36 в Прикубанском округе г. Краснодара на земельном участке площадью 980 кв.м с кадастровым номером 23:43:0122003:13, в части изменения технико-экономических показателей, с приложением необходимых согласований и проектной документацией, что подтверждается штампом входящей корреспонденции и письмом Департамента от 07.11.2018 N 13747/29.

Администрацией и департаментом в нарушении положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств ответа на указанное обращение предпринимателя.

Департамент и администрация МО г. Краснодар указывают, что в ответ на данное заявление департаментом был рассмотрен вопрос о продлении разрешения на строительство, при этом по данным ИСОГД информации о внесении изменений в части технико-экономических показателей строительства в разрешение на строительство от 29.12.2014 N RU 2330600-3837-р объекта капитального строительства: "офисное здание по ул. Ростовское шоссе N 36 в Прикубанском округе г. Краснодара" отсутствует.

Отсутствие выдачи Департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар мотивированного отказа также подтверждается письмом Департамента от 07.11.2018 N 13747/29.

Согласно письму Департамента от 08.11.2018 N 13832/29, по данным системы ИСОГД информация внесении изменений в части технико-экономических показателей разрешения на строительство от 29.12.2014 отсутствует.

С учетом изложенного, подлежат отклонению доводы жалобы администрации о том, что предпринимателем не были обжалованы действия администрации, повлекший отказ в выдаче разрешительной документации.

Суд первой инстанции, с учетом направления предпринимателем заявления с приложением всей необходимой документации в виде согласований строительства "Международный аэропорт Краснодар", Военного Учебно-научного центра Военно-воздушных сил, проектной документации, технических условий, проекта организации строительства, проектной документации, пришел к выводу о том, что предпринимателем предприняты надлежащие меры к получению измененного разрешения на строительство до начала строительных работ и во время их проведения.

Кроме того, 12.12.2018 предприниматель обращалась в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного строения в эксплуатацию, однако письмом от 21.12.2018 N 29/03-7018 было отказано, указав на несоответствие объекта требованиям градостроительного плана, разрешения на строительство и проектной документации.

Согласно выводам экспертного заключения, выявленные несоответствия являются неустранимыми, т.к. монолитный железобетонный каркас (основные несущие конструкции) в виде монолитных железобетонных колонн, перекрытий, лестниц, ригелей, диафрагм жесткости объекта представляет собой единую геометрически неизменяемую систему восприятия нагрузок и воздействий и передачи их на фундаменты и грунтовое основание. Демонтаж (разборка) каких-либо частей данной системы может привести к непрогнозируемым деформациям и разрушениям оставшейся части.

С учетом отсутствия реальной возможности приведения спорного объекта капитального строительства в соответствие с разрешением на строительство от 29.12.2014, единственным способом устранения нарушения, допущенного ответчиком при строительстве спорного объекта, является полный снос объекта.

Вместе с тем, согласно представленному в материалы дела градостроительному плану NRU23306000-00000000004218, предельное количество этажей зданий, строений и сооружений на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0122003:13 составляет 3 этажа.

Эксперт пришел к выводу о том, что объект соответствует требованиям градостроительных, строительных, норм и нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории. При этом тот факт, что при строительстве спорного объекта допущено отклонение от ранее выданного разрешения на строительство в виде увеличения этажности (с 2 этажей до 4 этажей с учетом 1 этажа подвала), не может являться препятствием для признания права собственности, поскольку градостроительным планом NRU23306000-00000000004218 установлено предельное количество этажей. При этом строительные параметры в части этажности спорного объекта указаны непосредственно администрацией муниципального образования город-курорт Анапа в выданном разрешении на строительство.

Таким образом, произведенное предпринимателем увеличение этажности спорных объектов не противоречит градостроительному плану земельного участка в части количества наземных этажей объекта строительства, утвержденного Постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.

Согласно п. п. 4) п. 1.1.3 ст. 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, максимальное количество надземных этажей зданий (за исключением строений и сооружений вспомогательного использования) - 3, в связи с чем спорный объект соответствует ПЗЗ в указанной части.

Вместе с тем, согласно п. п. 5) п. 1.1.3 ст. 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (за исключением строений и сооружений вспомогательного использования) - 12 метров, однако судебной экспертизой установлена высота спорного объекта - 13,55 метров.

Согласно пояснениям эксперта, данным суду первой инстанции, выводы эксперта о высоте здания в размере 13,55 м является первичным, так как на момент осмотра отсутствовало благоустройство территории вокруг объекта. После осуществления благоустройства будет поднят уровень готовой отсыпки на земельном участке, в связи с чем высота здания будет соответствовать Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, что и указано в заключении эксперта.

Кроме того, как было указано, в материалах дела имеются письма от 07.11.2014 от ОАО "Международный аэропорт Краснодар" и от 12.11.2014 от филиала Военного учебного научного центра Военно-воздушных сил о согласовании строительства спорного объекта, а также указании, что наибольшая допустимая высота над отметкой земли в данной зоне составляет 153,5 м.

Из пояснений департамента (отзыв N 69-04-5860/20 от 13.07.2020) следует, что строительный надзор на спорном объекте не осуществлялся.

Согласно п. 3 Информационного письма N 143 Президиума ВАС РФ "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 09.12.2010 г. орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Однако в рамках настоящего дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой было установлено соответствие спорного объекта строительным и градостроительным нормам и правилам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем в настоящее время довод департамента об отсутствии госстройнадзора в период строительства не имеет правового значения.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как установлено судом первой инстанции, при заключении договора аренды, у администрации муниципального образования г. Краснодар, как собственника земельного участка, имелась воля на предоставление земельного участка непосредственно для строительства капитального объекта.

При этом, принимая во внимание, что предпринимателем произведены строительно-монтажные работы в отношении спорного объекта, находящегося на земельном участке, специально отведенном для строительства такого объекта, при этом сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований предпринимателя.

На основании изложенного, требования администрации о сносе самовольной постройки правомерно отклонены, исковые требования предпринимателя признаны обоснованными.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2020 по делу N А32-11396/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

И.Н. Глазунова Р.Р. Илюшин