Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 г. N 13АП-29882/20 по делу N А21-3899/2019

г. Санкт-Петербург

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 июня 2021 г. N Ф07-5930/21 настоящее постановление оставлено без изменения

15 февраля 2021 г.

Дело N А21-3899/2019-5

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи И.Н.Барминой,

судей Н.В.Аносовой, И.В.Юркова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.Б.Бойко,

при участии:

конкурсного управляющего Ходько Н.Ю., определение от 15.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29882/2020) конкурсного управляющего ООО "Русский Дом" на определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.09.2020 в части установления размера начальной продажной цены по делу N А21-3899/2019/-5 (судья Скорнякова Ю.В.), принятое

по ходатайству конкурсного управляющего ООО "Русский Дом"

об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества должника

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Русский Дом",

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2019 ООО "Русский Дом" (адрес: 236006, Калининградская обл., г. Калининград, Ленинский проспект, 13, А, ОГРН 1043902836340; далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Ходько Никита Юрьевич.

В рамках процедуры конкурсного производства, 02.07.2020 конкурсный управляющий обратился с ходатайством об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника - земельного участка по адресу: г. Калининград, ул. Дзержинского, площадь 9204 кв.м., кадастровый номер: 39:15:142101:30, с начальной продажной стоимостью 2 053 000 руб.

Начальная продажная цена определена оценщиком - индивидуальным предпринимателем Шестаковым А.В. и изложена в отчете об определении рыночной стоимости N ЗУ-01/04-2020 от 14.04.2020.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ФНС России заявило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика Шестакова А.В.

Определением от 14.09.2020 суд первой инстанции, приняв во внимание возражения уполномоченного органа относительно начальной продажной цены указанного земельного участка, которая существенно ниже его кадастровой стоимости, а также установив, что выбранные оценщиком объекты-аналоги не отвечают критериям релевантности, поскольку представляют собой земли сельскохозяйственного назначения, тогда как разрешенное использование спорного земельного участка - под строительство гостиницы, утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Русский Дом" в редакции, предложенной конкурсным управляющим Ходько Н.Ю., установив начальную продажную стоимость имущества 25 396 597,20 руб.

Одновременно суд первой инстанции оставил без удовлетворения ходатайство ФНС России о привлечении оценщика Шестакова А.В. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий просит указанное определение изменить в части установления размера начальной продажной цены, которую установить в размере 2 053 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке N ЗУ-01/04-2020 от 14.04.2020, полагая, что указанный отчет не был принят к рассмотрению судом первой инстанции.

Согласно доводам жалобы, должник приобрел указанный земельный участок по договору купли-продажи от 27.02.2015 по цене 4 000 000 руб., которая определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 07.11.2014, выполненным ООО "НЦ БАЛТЭКСПЕРТИЗА", в связи с чем считает, что рыночная стоимость земельного участка не соответствовала кадастровой стоимости уже на момент перехода права собственности к должнику. По утверждению конкурсного управляющего, участок не ухоженный и требует больших финансовых вложений. Также податель жалобы указывает на то, что необоснованно высокая цена отсечет значительную часть потенциальных покупателей, а следовательно, утвержденная судом начальная продажная цена может негативно повлиять на доступ к торгам и привести к увеличению расходов на проведение торгов и к затягиванию процедуры банкротства, тогда как продажа земельного участка по начальной продажной цене, предложенной конкурсным управляющим, позволит погасить весь реестр требований кредиторов.

В отзыве на апелляционную жалобу уполномоченный орган, выражая свое согласие с обжалуемым судебным актом, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, полагая, что отчет об оценке не может быть рекомендован в целях установления начальной стоимости для реализации с торгов земельного участка. Также уполномоченный орган, проанализировав фотографии земельного участка, приложенные к отчету оценщика, опровергает довод управляющего об отсутствии к земельному участку подъездных путей.

В дополнении к апелляционной жалобе конкурсный управляющий просит назначить экспертизу с целью установления рыночной стоимости земельного участка и определения начальной цены реализации, которую просил поручить провести ООО "Ленинградская Экспертная Служба "Городская Экспертиза".

В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал ходатайство о проведении экспертизы.

Согласно разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Конкурсный управляющий в своем ходатайстве признает, что аналогичное ходатайство при рассмотрении дела в суде первой инстанции им не заявлялось. Невозможность его заявления не обоснована, притом, что конкурсный управляющий участвовал в судебном заседании 07.09.2020 лично.

В этой связи, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы. Дело рассматривается по имеющим в материалах дела доказательствам.

Конкурсный управляющий поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, апелляционный суд, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, конкурсный управляющий по результатам инвентаризации составил инвентаризационную опись N 1 от 23.03.2020, согласно которой в конкурсную массу должника включен земельный участок, расположенный по адресу: г. Калининград, ул. Дзержинского, площадь 9204 кв.м., кадастровый номер: 39:15:142101:30, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство гостиницы.

Согласно отчету оценщика об определении рыночной стоимости N ЗУ-01/04-2020 от 14.04.2020, подготовленного индивидуальным предпринимателем Шестаковым А.В., рыночная стоимость земельного участка составляет 2 053 000 руб.

Вопрос об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции конкурсного управляющего по цене, определенной оценщиком, был вынесен на собрание кредиторов, состоявшееся 15.06.2020. На собрании кредиторов присутствовал представитель уполномоченного органа, обладавший 100% голосов.

Большинством голосов по второму и третьему вопросу повестки дня принято решение не утверждать начальную продажную цену имущества согласно отчету об определении рыночной стоимости N ЗУ-01/04-2020 от 14.04.2020, а также не утверждать Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника.

Конкурсный управляющий, в связи с тем, что Положение о торгах не утверждено на собрании кредиторов, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд и просит утвердить начальную продажную цену в размере, указанном в отчете оценщика N ЗУ-01/04-2020 от 14.04.2020.

Между тем, ФНС России указывает на неполноту заключения оценщика, что, как полагает уполномоченный орган, привело к неверным выводам о рыночной стоимости земельного участка, оказавшейся более чем в 12 раз ниже его кадастровой стоимости. В материалы дела представлены сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки, согласно которым кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 25 396 597,20 руб.

Согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника.

Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

В силу абзаца восьмого пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в случае неутверждения собранием кредиторов или комитетом кредиторов такого предложения конкурсному управляющему предоставлено право обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи этого имущества.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что при составлении отчета оценщиком анализировались неравноценные объекты недвижимости, обоснованно посчитал, что отчет об оценке N ЗУ01/04-2020 от 14.04.2020 не подлежащим принятию к рассмотрению, в связи с чем, принимая во внимание кадастровую стоимость земельного участка и пожелания уполномоченного органа, утвердил начальную продажную цену земельного участка в размере его кадастровой стоимости - 25396597,20 руб.

Как установлено судом первой инстанции, оценщиком в качестве объектов-аналогов были выбраны земельные участки с разрешенным использованием - под индивидуальное жилое строительство и земли сельскохозяйственного назначения, тогда как предмет оценки имеет разрешенное использование - под строительство гостиницы. При этом оценщиком каких-либо поправок на разрешенное использование и возможность строительства деловой недвижимости на спорном земельном участке сделано не было (стр. 16-19 отчета оценщика).

Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139 и 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

В силу пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве, утверждение порядка продажи имущества должника относится к компетенции конкурсных кредиторов.

Апелляционным судом установлено, что в реестр требований кредиторов должника включены требования одного кредитора - Администрации городского округа "Город Калининград" с размером требования 43120,30 руб. и уполномоченного органа с размером требования 665316 руб., что составляет 93,91% от размера установленных требований кредиторов.

Таким образом, требование уполномоченного органа, заявленное в настоящем споре об утверждении цены продажи земельного участка в размере его кадастровой стоимости, фактически направлено на реализацию, предусмотренного пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве, права кредиторов по утверждению порядка реализации спорного имущества и установлению его начальной продажной цены.

При этом условия, предложенные уполномоченным органом, не противоречат требованиям Закона о банкротстве, а несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, с учетом разрешенного использования участка, надлежащими доказательствами не подтверждено. Конкурсным управляющим не указано индивидуальных особенностей данного земельного участка, обуславливающих значительное отличие его рыночной стоимости от кадастровой стоимости, тогда как довод об отсутствии подъездных путей противоречит материалам дела.

Конкурсный управляющий, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств того, что предложенная уполномоченным органом цена земельного участка нарушит права должника либо его кредиторов на удовлетворение требований за счет полученных от реализации спорного имущества денежных средств.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Русский Дом", установив начальную продажную стоимость имущества в размере 25396597,20 руб.

Оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 14.09.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Н. Бармина

Судьи

Н.В. Аносова И.В. Юрков