Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 г. N 15АП-769/21 по делу N А32-15450/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2021 г. N Ф08-3421/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

16 февраля 2021 г.

дело N А32-15450/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.

судей Галова В.В., Попова А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бархо В.Ю.,

при участии:

от ответчика посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)": представитель Сенчикова М.В., по доверенности от 24.10.2020.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2020 по делу N А32-15450/2020

по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к обществу с ограниченной ответственностью "Уют" (ИНН 2320029348,

ОГРН 103231167436)

о признании договора аренды ничтожной (недействительной) сделкой, об обязании

возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уют" (далее - ответчик, общество) о признании договора аренды от 29.04.2015 N 4900009870 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 319 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302011:1458, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, ничтожной (недействительной) сделкой; о применении к договору аренды от 29.04.2015 г. N 4900009870 последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи от 22.06.2015 N 23-23/050-23/050/085/2015-214/2, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права общества с ограниченной ответственностью "Уют" по указанному договору аренды; об обязании возвратить администрации города Сочи земельный участок площадью 319 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302011:1458, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект (с учетом уточнения исковых требований в части кадастрового номера земельного участи в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что в мотивировочной части решений Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2019 по делу N A32-51046/2017, от 05.02.2020 по делу N А32-28849/2018 судами дана оценка ничтожности договора аренды от 23.04.1999 N 4900001365 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи. Таким образом, договор от 29.04.2015 N 4900009870 является ничтожной сделкой, так как первичный договор от 23.04.1999 N 1365, заключенный между администрацией г. Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана", заключен в отсутствие полномочий. Недействительность первой сделки опорочивает совершенную с целью ее исполнения распорядительную сделку и делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью. Согласно условиям ничтожного договора аренды от 23.04.1999 N 1365 земельный участок предоставлялся для размещения зданий и сооружений санатория, дополнительными соглашениями к договорам аренды вид разрешенного использования земельного участка не изменялся.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, считая решение суда законным и обоснованным.

Истец явку представителей в судебное заседание не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации города Сочи от 27.01.1999 N 57/5 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Санаторий "Светлана" фактически занимаемого санаторием на 1632 места земельного участка по Курортному проспекту в Хостинском районе" между администрацией города Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана" заключен договор аренды от 23.04.1999 N 4900001365 о предоставлении земельного участка площадью 58 249 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75, с видом разрешенного использования - занимаемый зданиями и сооружения санатория на 1632 места. Срок действия договора установлен до 01.04.2048.

При проведении разграничения государственной собственности на землю земельный участок, занимаемый существующими зданиями и сооружениями санатория "Светлана", поставлен декларативно на государственный кадастровый учет - земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:113.

В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 04.10.2008 N 1085 "Об утверждении проекта границ земельного участка по Курортному проспекту Хостинского района города Сочи, занимаемого зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими на праве собственности закрытому акционерному обществу "Санаторий "Светлана" и закрытому акционерному обществу "Профкурорт. Санаторий Светлана" площадь земельного участка составила 55 188 кв.м.

В связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:113, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи подготовлено дополнительное соглашение от 21.12.2011 о включении ЗАО "Профкурорт. Санаторий Светлана" в состав арендаторов по договору аренды от 23.04.1999 N 4900001365.

На основании заявлений ЗАО "Санаторий Светлана", ЗАО "Профкурорт. Санаторий "Светлана", ООО "Лакокраска", ООО "УЮТ", Попандопуло Елены Владимировны, Бардахчиева Руслана Хачатуровича, Чаквадзе Марины Владимировны, Роговой Любови Ивановны, ООО "Курорт-4" об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи, а также проведением заявителями кадастровых работ в целях образования вышеуказанных земельных участков и предоставлением их в аренду, администрацией города Сочи подготовлено постановление администрации города Сочи от 27.02.2015 N 657 "Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи", в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:113 разделен на следующие земельные участки: земельный участок площадью 826 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302010:1283, с видом разрешенного использования - магазин, кафе, информационный центр; земельный участок площадью 14 468 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1284, с видом разрешенного использования - санаторий; земельный участок площадью 12 016 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, с видом разрешенного использования - гостиница; земельный участок площадью 4 151 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302010:1286, с видом разрешенного использования - апартотель; - земельный участок площадью 92 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302010:1287, с видом разрешенного использования - кафе; земельный участок площадью 68 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302010:1288, с видом разрешенного использования - кафе; земельный участок площадью 2 227 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1289, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 4 448 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1290, с видом разрешенного использования - магазин, кафе, информационный центр, выставочный зал, кинотеатр, ночной клуб, апартотель; земельный участок площадью 319 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302011:1458, с видом разрешенного использования - кафе; земельный участок площадью 3 662 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302011:1459, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 5 793 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302011:1460, с видом разрешенного использования -апартотель; земельный участок площадью 3 521 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 3 608 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302011:1462, с видом разрешенного использования - апартотель.

Постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 N 657 вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1458 площадью 319 кв.м. установлен вид разрешенного использования - "кафе".

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1458 является муниципальное образование город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре объектов недвижимости внесена соответствующая запись от 24.04.2015 N 23-23/050-23/019/801/2015-7636/1.

Согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1458 сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Уют" согласно постановлению администрации города Сочи от 27.02.2015 N 657 "Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи" заключен договор аренды от 29.04.2015 N 4900009870 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 319 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302011:1458, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 01.04.2048.

Как указывает администрация, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона. Предоставление земельного участка с видом разрешенного использования "кафе" без соблюдения публичных процедур не было предусмотрено и положениями ст.ст. 30, 31 ЗК РФ, действовавшими на момент принятия администрацией города Сочи постановления от 27.02.2015 N 657, которым изменен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков. Определенное договором от 1999 года целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория. Изменив вид разрешенного использования земельного участка, и заключив в дальнейшем договор аренды земельного участка от 29.04.2015 N 4900009870 с видом разрешенного использования - "кафе" администрация г. Сочи фактически предоставила ООО "Уют" вновь образованный земельный участок с видом разрешенного использования - "кафе" в обход установленной земельным законодательством процедуры торгов. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1458 находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При принятии решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Ответчик против заявленных требований возражал, ссылаясь на то, что на момент заключения договора аренды на указанном земельном участке имелось нежилое здание, право собственности на нежилые помещения которого, было зарегистрировано за ответчиком. При этом действующее в момент заключения договора и в настоящее время земельное законодательство предусматривает исключительное право собственника строения на земельном участок приобрести такой земельный участок в собственность или аренду без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Сочи от 27.11.1995 N 934/2 "Об отводе АОЗТ "УЮТ" земельного участка для завершения проектирования и производства строительных работ по реконструкции автоостановки "Светлана" в Хостинском районе" АОЗТ "УЮТ" передан в постоянное пользование без права передачи земельный участок площадью 0,0246 га из городских земель, частично занятых автобусной остановкой, подлежащей реконструкции, разрешено завершение проектирования и производства работ по реконструкции автобусной остановки "Светлана" с размещением на ней кафе и магазина (приложение N 1).

Постановлением администрации города Сочи от 01.09.1997 N 604/3 (зарегистрировано в управлении Росреестра по Хостинскому району гор. Сочи 16.01.2001, рег. N 23-АА 060930) утвержден акт от 12.06.1997 приемки в эксплуатацию законченного строительством павильона общей площадью 279,2 м2 на земельном участке 0,246 га по Курортному проспекту, 75-Б (остановка "Светлана") Хостинском районе (приложение N 2). Постановлением N604/3 муниципальному предприятию "Бюро технической инвентаризации" поручено зарегистрировать на праве собственности часть павильона общей площадью 258,2 м2 за АОЗТ "УЮТ" на земельном участке 0,246 га по Курортному проспекту 75-б в Хостинском районе г. Сочи, выдать регистрационное удостоверение. На основании указанного постановления АОЗТ "УЮТ" было выдано регистрационное удостоверение от 26.09.1997 N 521 (реестровое дело N 7427).

АОЗТ "УЮТ" 30 ноября 1998 года было перерегистрировано в ООО "УЮТ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия серия Д07 N 06108 от 30.11.1998, свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ о юридическом лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 года от 09 января 2003 года серия 23 N 000494259.

Решением Центрального районного суда гор. Сочи от 26.08.2014 по делу N 4528/2014 за ООО "УЮТ" признано право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Краснодарский край, Хостинский район гор. Сочи, Курортный проспект, дом 75б. В дальнейшем право собственности на указанные нежилые помещения зарегистрировано за ООО "УЮТ", что подтверждается:

* свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2015 номер 23-23/05023/050/802/2015-8742/1 (н/п кад. номер 23:49:0302011:1476, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, д. 75б,пом. 19,20,20а, 21-23, 25, 28, 29, 37-41);

* свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2015 номер 23-23/05023/050/802/2015-8741/1 (н/п кад. номер 23:49:0302011:1475, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, д. 75б, пом. 1 -17, 31-35);

* свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2015 номер 23-23/05023/050/802/2015-8738/1 (н/п кад. номер 23:49:0302011:1477, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, д. 75б, пом. N 36).

Таким образом, ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на цокольном и на первом этаже нежилого здания кад. номер 23:49:0302011:1464, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, д. 75б. Указанное нежилое здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0302011:11, 23:49:0302011:73, 23:49:0302011:1458, что подтверждается сведениями публичной кадастровой карты. Право собственности на указанные нежилые помещения возникло у ответчика 26.09.1997.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Кроме того, ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

На основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как верно указал суд первой инстанции, поскольку администрация является стороной оспариваемого договора аренды от 29.04.2015 и с настоящим иском истец обратился в суд 30.04.2020 (согласно штампу почты на почтовом конверте), постольку предусмотренный ст. 181 ГК РФ трехлетний срок исковой давности по оспариванию недействительной (ничтожной) сделки истцом пропущен.

Истцом доказательств перерыва течения срока исковой давности в соответствии со ст. 203 Гражданского кодекса РФ суду не представлено.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Истец также просит применить последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды ответчика.

По данному требованию ответчиком также было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с действовавшей на день заключения спорного договора аренды редакцией статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение такого срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) таким днем является день, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

Возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки предусматривалась как прежней редакцией статьи 181 ГК РФ с учетом содержавшегося в пункте 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 разъяснения, так и ее новой редакцией с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25.

Спорный договор аренды заключен 29.04.2015, прошел государственную регистрацию 22.06.2015.

Администрация является стороной по сделке с 2015; получала арендные платежи по договору аренды, таким образом, договор исполняется обеими сторонами с 2015, в то время как иск подан 30.04.2020, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требования о применении последствий ничтожности (недействительности) сделки путем погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды ответчика соответствует пункту 2 статьи 199 ГК РФ.

Кроме того, поскольку суд отказал в признании договора аренды от 29.04.2015 ничтожной (недействительной) сделкой, то требования о применении последствий ничтожности (недействительности) сделки также не подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части обязания ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1458, суд первой инстанции также обоснованно указал, что согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права на нежилые помещения, спорный земельный участок находится в фактическом владении ответчика, ввиду чего не представляется возможным обязать ответчика возвратить его администрации.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

Фактически доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены оспариваемого судебного акта. Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений примененных судом первой инстанции норм материального права, а также иная оценка обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не являются основанием к отмене законного и обоснованного судебного акта.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2020 по делу N А32-15450/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов