Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2021 г. N 05АП-7311/20 по делу N А59-3184/2013

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 июля 2021 г. N Ф03-2538/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

17 февраля 2021 г.

Дело N А59-3184/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восточная Горнорудная Компания",

апелляционное производство N 05АП-7311/2020

на решение от 30.09.2020 судьи Ким С.И.,

по делу N А59-3184/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восточная горнорудная компания" (ОГРН 5117746057941, ИНН 7705974044)

к обществу с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани" (ОГРН 1026500527393, ИНН 6501085091)

третьи лица: администрация города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762), публичное акционерное общество "Сбербанк России" в лице Южно-Сахалинского отделения N 8567 (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893), общество с ограниченной ответственностью "Градус", акционерное общество "Сахалинская нефтяная компания", общество с ограниченной ответственностью "Инвестрегионстрой", общество с ограниченной ответственностью "Экошельф", ИП Сафронова Г.А., общество с ограниченной ответственностью "Аркада-Люкс", общество с ограниченной ответственностью "Мегатекс", Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска

о признании возведенного при реконструкции производственного здания строения - четырехэтажное административное нежилое здание,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани" (ОГРН 1026500527393, ИНН 6501085091)

к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН 1126501008204, ИНН 6501251609)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Восточная горнорудная компания" (ОГРН 5117746057941, ИНН 7705974044),

о признании права собственности на объект недвижимости,

при участии:

от ООО "Восточная горнорудная компания": представитель Загривко Д.С. по доверенности от 01.01.2021 сроком действия до 31.12.2021, паспорт;

от ПАО "Сбербанк России" в лице Южно-Сахалинского отделения N 8567: представитель Марченко М.В. по доверенности от 03.03.2020 сроком действия до 17.06.2022, паспорт;

от администрации г. Южно-Сахалинска: представитель Кулешов А.В. по доверенности от 19.02.2020 сроком действия на 1 год, служебное удостоверение;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области: представитель Степанова Е.В. по доверенности от 21.01.2021 сроком действия до 31.12.2021, служебное удостоверение;

от ООО "Эсперанса-Компани": директор Соколова И.С., выписка из ЕГРЮЛ от 15.12.2020, паспорт;

от ООО "Мегатекс": директор Соколова И.С., выписка из ЕГРЮЛ от 15.12.2020, паспорт;

от ООО "Аркада-Люкс": директор Соколова И.С., выписка из ЕГРЮЛ от 15.12.2020, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "УК "Сахалинуголь" (далее - ООО "УК "Сахалинуголь") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани" (далее - ООО "Эсперанса-Компани", ответчик) о признании самовольной постройкой возведенного при реконструкции производственного здания строения - четырехэтажного административного нежилого здания, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420, общей площадью 1973,3 кв.м и об обязании ООО "Эсперанса-Компани" снести указанную самовольную постройку за собственный счет в течение трех месяцев с момента вступления решения по делу в законную силу; о предоставлении ООО "УК "Сахалинуголь" по истечении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу в случае его неисполнения права на снос самовольной постройки.

Определениями суда от 02.09.2013, 01.10.2013, 23.11.2017, 04.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Южно-Сахалинска (далее - Администрация), ПАО "Сбербанк России" в лице Южно-Сахалинского отделения N 8567, ООО "Градус", АО "Сахалинская нефтяная компания", ООО "Инвестрегионстрой", ООО "Экошельф", ИП Сафронова Г.А., ООО "Аркада-Люкс", ООО "Мегатекс", Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Сахалинской области в лице Управления надзорной деятельности и профилактической работы.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.10.2017 произведена замена истца по делу с ООО "УК "Сахалинуголь" на общество с ограниченной ответственностью "Восточная горнорудная компания" (далее - ООО "ВГК", истец).

24.09.2018 ООО "Эсперанса-Компани" обратилось с иском к Администрации и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, д. 420, литер Б1, общей площадью 1870,1 кв.м. в силу приобретательной давности в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (с учетом принятого судом заявления об уточнении оснований иска от 23.09.2020).

Исковое заявление принято к производству, возбуждено дело N А59- 6279/2018, которое определением суда от 10.10.2018 объединено в одно производство с настоящим делом (N А59-3184/2013).

Протокольным определением от 08.09.2020 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК) принял к рассмотрению уточнения от 31.07.2020 уточненного искового заявления от 03.09.2018, согласно которым ООО "ВГК" просило признать самовольной постройкой возведенное при реконструкции части производственного здания строение - четырехэтажное административное нежилое здание общей площадью 1973,3 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420, (Литера Б 1) (далее также - спорный объект, спорное строение), об обязании ООО "Эсперанса-Компани" снести часть спорного объекта в составе третьего и четвертого этажей, другую часть самовольной постройки в составе первого и второго этажей привести в первоначальное состояние согласно техническому паспорту по состоянию на 15.03.2011 (Литера А) в течение трех месяцев с момента вступления решения по делу в законную силу за свой счет, при неисполнении ООО "Эсперанса-Компани" решения суда в установленных трехмесячный срок предоставить ООО "ВГК" право осуществить снос самовольной постройки с последующим отнесением расходов на ООО "Эсперанса-Компани", о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прекращения права собственности ООО "Эсперанса-Компани" в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 65:01:0602005:1317, общей площадью 496, 5 кв.м, этаж N 1 и N 2, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420 (Литера Б1).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2020 в удовлетворении исковых заявлений ООО "ВГК" и ООО "Эсперанса-Компани" отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ВГК" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит удовлетворить требования ООО "ВГК" в полном объеме. По мнению апеллянта, при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции необоснованно руководствовался абзацем вторым пункта 1 статьи 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, вступившего в силу с 04.08.2018, устанавливающим презумпцию защиты добросовестного создателя самовольного объекта, поскольку к спорным отношениям подлежит применению редакция статьи 222 ГК РФ, действовавшая на момент начала строительства и ввода спорного объекта в эксплуатацию (20.02.2013), которая такую возможность не предусматривала, в связи с чем неосведомленность ООО "Эсперанса-Компани" о наличии определенных ограничений в отношении земельного участка не исключает признание постройки самовольной. Податель жалобы отмечает, что помимо признания незаконным разрешения на строительство, спорная постройка имеет иные признаки самовольной постройки (земельный участок не отведен для целей реконструкции, существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, нарушены права и законные интересы истца), вывод суда об отсутствии оснований для признания постройки самовольной со ссылкой на пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 143) является необоснованным. При этом заявитель отмечает, что поскольку при возведении спорной постройки были изменены конструктивные особенности наружных стен здания, являющиеся общим имуществом собственников отдельных помещений, возведение постройки, вопреки выводу суда об обратном, нарушило права истца как общедолевого собственника в объекте недвижимости, несмотря на отсутствие в собственности истца помещений в пристройке под Литером Б1, уничтоженной в ходе строительства спорной постройки. В пользу указанного вывода, по мнению апеллянта, свидетельствует также установленный в рамках дел NN А59-5062/2006, А59-5759/2012, а заключения эксперта судебной строительно-технической экспертизы N19-092С от 21.01.2020 факт, что производственное здание представляет единый объект недвижимости, и в нем находятся помещения, принадлежащие нескольким собственникам, а потому уничтожение части единого здания, безусловно затрагивает права общедолевой собственности истца.

Также податель жалобы указывает на необоснованность ссылки суда на дело N А59-988/2013 как на доказательство неразумности действий истца, заявившего в указанном деле иск о запрете ООО "Эсперанса-Компани" проводить реконструкцию части производственного здания - встроенного магазина с кадастровым номером 65:01:06 02 005:0111:64:401:001:001412540:0001:2009, а в последующем отказавшегося от указанного иска. Как пояснил истец, отказ от иска обусловлен получением им сведений о вводе объекта в эксплуатацию.

Помимо изложенного, ООО "ВГК" считает, что поскольку внесенные письмом администрации г. Южно-Сахалинска от 03.06.2011 N 014-991 в разрешение на строительство изменения являлись существенными (увеличение общей площади в два раза с 913,5 кв.м. до 2035 кв.м., строительного объема с 3378 куб.м. до 7461,3 куб.м.), однако в деле не имеется доказательств того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров строительства от проектной документации. Кроме того, податель жалобы отмечает, что изменения повлияли на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, ввиду чего требовалось получение заключения государственной экспертизы проектной документации, которые ответчиком не предоставлялись. В этой связи апеллянт утверждает, что при допущенных существенных нарушениях норм градостроительного законодательства спорная постройка не отвечает принципам надежности.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда 24.11.2020 жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 16.12.2020, а в последующем отложено на 12.01.2021 и на 11.02.2021.

Через канцелярию суда от ПАО "Сбербанк России" в лице Южно-Сахалинского отделения N 8567, ООО "Эсперанса-Компани" и Администрации поступили письменные отзывы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представители ООО "Эсперанса-Компани", ООО "Мегатекс", ООО "Аркада-Люкс", ПАО "Сбербанк России", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области, Администрации против доводов апелляционной жалобы возражали, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Поскольку решение суда обжалуется в части отказа в удовлетворении первоначального иска, соответствующих возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что ООО "УК Сахалинуголь" являлось собственником помещений четвертого этажа площадью 540,5 кв.м, (кадастровый N 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20006), пятого этажа площадью 57 кв.м, (кадастровый N 65:01:0602005: 0001:64:401:001:001412540:0001:20007) и шестого этажа площадью 58,1 кв.м. (кадастровый N 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20008) производственного здания, расположенного по адресу: г. Южно- Сахалинск, пр. Мира, 420 (т. 1 л.д. 13-15).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016 N 8553 ООО "ВГК" приобрело у ООО "УК Сахалинуголь" вышеуказанные нежилые помещения (т. 5 л.д. 11-15).

В соответствии с условиями договора одновременно с переходом права на данные нежилые помещения в административном здании покупателю передается доля в праве общей долевой собственности в размере 19,75% земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111, что составляет 363,6 кв.м.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке и послужил основанием для замены истца в рамках настоящего дела с ООО УК "Сахалинуголь" на ООО "ВГК".

Одним из собственников помещений в производственном здании по пр-ту Мира, д. 420 в г. Южно-Сахалинске является также ООО "Эсперанса-Компани", которое на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.05.2004 N 3-3 приобрело у ФГУП "Сахалинский военизированный горноспасательный отряд" (на основании распоряжения Правительства от 10.06.2003 N 773-р, распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 31.03.2004 N 1290-р, приказа Минэнерго России от 28.07.2003 N 329) объект недвижимости - пристройку одноэтажную и помещения первого этажа в 4-этажном здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 16.05.2005 N 114-р между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (продавец) и ООО "Эсперанса-Компани" (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 площадью 1 841 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, разрешенное использование - под производственные объекты общей площадью 501,9 кв. м; одноэтажное встроено-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. По условиям договора участок находится у правообладателя в фактическом использовании и на нем расположено помещение части первого этажа производственного здания - нежилое помещение, этажность 1, общей площадью 501,9 кв. м.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинск 09.02.2009 N 127, постановлением мэра г. Южно-Сахалинск о внесении изменений в разрешение на проектировании от 13.03.2009 N 375 ООО "Эсперанса- Компани" выдано разрешение на разработку проекта реконструкции помещений магазина, с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны надстройкой верхних этажей с размещением в них административных помещений по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, д. 420. До начала проектирования ООО "Эсперанса-Компани" известило жителей города Южно-Сахалинск и заинтересованных лиц в газете "Южно-Сахалинск сегодня" о начале проектирования.

09.04.2010 ООО "Эсперанса-Компани" получило от Администрации разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства (с учетом письма администрации от 03.06.2011 N 014-991 о внесении изменений) "Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройки верхних этажей с размещением в них административных помещений" N RU 65302000-0000001669. Разрешение выдано на площадь застройки - 478 кв.м.; общая площадь объекта - 2035 кв.м.; строительный объем объекта - 7461,3 кв.м.; объем наземной части - 7461,3 кв.м.; этажность - 4.

11.05.2010 проект: "Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройкой верхних этажей с размещением в ней административных помещений по пр. Мира 420 в г. Южно-Сахалинск" получил положительное заключение Государственной экспертизы N 65-1-4-0051-10.

29.04.2011 проект: "Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройкой верхних этажей с размещением в ней административных помещений по пр. Мира 420 в г. Южно-Сахалинск" получил положительное заключение Государственной экспертизы N 65-1-4-0046-11.

В последующем на основании обращения ООО "Эсперанса-Компани" и предоставленной документации Администрация письмом от 10.07.2012 N 014-1031 внесла изменения в разрешение на строительство N RU 65302000-0000001669 в части наименования объекта, который следует читать: "Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное помещение".

На основании разрешения на строительство N RU 65302000-0000001669 ООО "Эсперанса-Компани" произвело реконструкцию здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание по вышеуказанному адресу.

В период строительства объекта Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области осуществляла строительный надзор.

18.02.2013 Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области выдала Заключение N 06-13 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

После окончания строительства Администрация выдала ООО "Эсперанса-Компани" разрешение от 20.02.2013 N RU65302000-921 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Сахалинской области от 04.03.2013 по делу N А59-5759/2012, от 05.08.2013 по делу N А59-1451/2013, от 22.07.2016 по делу N А59-5058/2013 разрешение на строительство N RU 65302000-0000001669, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU65302000-921 от 20.02.2013 и договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:011, общей площадью 1 841 кв.м., расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, д. 420, заключенный между ООО "Эсперанса-Компани" и специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", соответственно признаны недействительными.

Истец, полагая, что ООО "Эсперанса-Компани" незаконно произвело реконструкцию производственного здания без согласия всех правообладателей расположенных в здании помещений, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных правил, перекрыв окна принадлежащих истцу помещений четвертого и пятого этажей, обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности исковых требований ООО "ВГК", исходя из следующего.

В силу абзаца первого статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Для возложения обязанности снести незаконные строения, расположенные на земельном участке, истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку либо владеет и пользуется ей, а также наличие любого из перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ нарушений.

Суд первой инстанции указал, что ответчик не мог предполагать, что договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2005, подтверждающий его титул собственника на земельный участок, на котором осуществлялось строительство спорного объекта, спустя 11 лет будет признан недействительным, в связи с чем, сославшись на абзац второй пункта 1 статьи 222 ГК РФ, признал, что спорный объект не может быть признан самовольной постройкой и не подлежит сносу.

По мнению апеллянта, установленная в рамках дела N А59-5058/2013 ничтожность договора купли-продажи земельного участка от 07.06.2005 N 261 не подпадает под понятие ограничений использования земельного участка, неосведомленность собственника о наличии которых исключает признание объекта самовольной постройкой. Согласно позиции ООО "ВГК", по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ под такими ограничениями следует понимать ограничения, установленные статьей 56 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции, учитывая содержание Пояснительной записки к проекту Федерального закона 301924-7 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)", который был принят как Закон N 339-ФЗ, в редакции которого в настоящее время действует абзац второй пункта 2 статьи 222 ГК РФ, соглашается с данным доводом подателя жалобы.

Так, согласно названной Пояснительной записке, законопроектом предложено уточнить понятие самовольной постройки во избежание отнесения к самовольной постройке "легально" возведенных объектов.

В указанной Пояснительной записке в обоснование законопроекта среди прочего отмечено, что "в целях защиты прав и законных интересов добросовестных застройщиков законопроектом из числа самовольных построек исключаются здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Введение такой нормы обусловлено тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах".

Вместе с тем согласно правовой позиции, сформулированной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О и от 04.06.2013 N 874-О, которая обоснованно учтена судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, обязанность по сносу самовольно возведенной постройки по существу представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение.

По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 ЗК РФ, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Таким образом, на суд, рассматривающий спор о сносе самовольного строения, возлагается обязанность по установлению и исследованию фактических обстоятельств дела, в том числе выявлению вины застройщика в возведении объектов капитального строительства на не принадлежащем ему земельном участке, в частности мог ли он при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности предвидеть обстоятельства, исключающие возникновение у него права собственности на земельный участок.

Согласно судебным актам по делу N А59-5058/2013, признавая договор ничтожной сделкой, суд исходил из установленных по делам NN А59-5062/2006 и А59-5759/2012 обстоятельств, согласно которым в соответствии с техническим паспортом от 15.03.2011 производственное здание по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, д. 420, литера А, расположено на едином земельном участке, имеет Г-образную форму, общий единый ленточнобетонный фундамент и ограничено по всему периметру общей ограждающей стеной, а на спорном участке расположена часть указанного здания. В этой связи была установлена неделимость исходного земельного участка, исключающая его раздел, и признано, что спорный земельный участок не мог быть сформирован как самостоятельный объект.

Между тем судом первой инстанции верно учтено, что на момент получения застройщиком ООО "Эсперанса-Компани" разрешения на реконструкцию (2010 года) он в течение 5 лет обладал титулом собственника на спорный земельный участок, какие-либо споры относительно прав ООО "Эсперанса-Компани" на участок в течение всего периода строительства в арбитражном суде отсутствовали. Так, полученное ответчиком разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства датировано 20.02.2013, тогда как иск об оспаривании договора купли-продажи земельного участка подан в арбитражный суд только 15.11.2013, и последний судебный акт по нему (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа) вынесен 13.02.2017.

При этом на момент совершения сделки купли-продажи на спорном земельном участке располагалась только принадлежащая ответчику пристройка к зданию, в которой помещений иных лиц не имелось.

Таким образом, нарушения, допущенные при заключении договора купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 не являлись очевидными.

При этом согласно экспертному заключению N 19-092С от 31.01.2020, подготовленному в рамках проведенной по настоящему делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский центр при строительной экспертизе" Шишмарёвым Иваном Генриховичем, административное нежилое здание общей площадью 1 870 кв.м., расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-кт Мира, д. 420 (литера Б1) является самостоятельным объектом по отношению к объекту литера А.

Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, учитывая принцип правовой определенности и стабильности, признание договора купли-продажи земельного участка спустя 11 лет после его заключения, в том числе и по признаку ничтожности, нельзя вменять в вину застройщику, осуществившему строительство на таком земельном участке.

Довод апеллянта о том, что к спорным отношениям подлежит применению редакция статьи 222 ГК РФ, действовавшая на момент начала строительства и ввода спорного объекта в эксплуатацию (20.02.2013), признается судебной коллегией ошибочным в силу следующего

Одновременно с принятием Закона N 339-ФЗ был принят Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Статьей 6 названного Закона часть 3 статьи 311 АПК РФ дополнена новым обстоятельством для пересмотра судебных актов, а именно, "установление или изменение федеральным законом оснований признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, послуживших основанием для принятия судебного акта о сносе самовольной постройки".

Таким образом, исходя из существа регулируемых статьей 222 ГК РФ правоотношений с учетом положений части 3 статьи 311 АПК РФ при оценке объекта недвижимости с позиции наличия признаков самовольной постройки подлежат применению положения статьи 222 ГК РФ, действующие на дату признания его таковым, то есть применительно к рассматриваемому случаю - в редакции Закона N 339-ФЗ.

При рассмотрении настоящего спора суд пришел к выводу, что сохранением спорной постройки права истца не нарушаются.

Так, государственная регистрация права собственности ООО "ВГК" на часть земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 в размере 19,75%, что составляет 363,60 кв.м., произведена на основании решения Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2016 по делу N А59-5058/2013, отмененного постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.02.2017 в части установления права общей долевой собственности собственников помещений в находящемся на указанном участке здании. В настоящее время нахождение в ЕГРП соответствующей записи оспаривается Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области в рамках дела N А59-3086/2020.

Ссылка истца на нарушение ответчиком его права на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании статьи 39.20 ЗК РФ не обосновывает, какие именно фактические препятствия имеются у него в связи с существованием спорного объекта, созданного в результате реконструкции ранее существовавшей пристройки, помещения в которой принадлежали исключительно ООО "Эсперанса-Компани".

Имевшее место нарушение спорным объектом инсоляции помещений истца было устранено, что подтверждается проектной документацией ООО "Бистар", являющегося членом 31 Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Объединение инженеров строителей", по реконструкции административного здания, пристроенного с северной стороны по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 420, письмом ООО "Бистар" от 14.01.2014 исх. N 32-01/14, фотоматериалами (т. 2 л.д. 78-80) и истцом не оспорено.

Также суд первой инстанции обоснованно отметил, что первоначальный истец по рассматриваемому делу - ООО "УК Сахалинуголь" обратился в суд с данным иском 30.07.2013, а замена истца на ООО "ВГК" произведена на основании заключенного между указанными лицами в ходе рассмотрения дела договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016 N 8553. Приобретая у ООО УК "Сахалинуголь" нежилые помещения в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, 420, ООО "ВГК" не могло не знать о наличии спорной постройки на земельном участке, доля в праве общей собственности на который перешла к нему одновременно с нежилыми помещениями, и о наличии настоящего судебного спора, длительность которого на дату заключения договора купли-продажи составляла более 3 лет. Следовательно, совершая сделку, истец согласился с существующим положением, не имея оснований для вывода о бесспорности рассматриваемых требований.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 10 Информационного письма N 143 в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 ГК РФ.

Согласно экспертному заключению N 19-092С от 31.01.2020 административное нежилое здание общей площадью 1 870 кв.м., расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-кт Мира, д. 420 (литера Б1) является самостоятельным объектом по отношению к объекту литера А; соответствует проектной документации, границам градостроительного плана и виду разрешенного использования (строительства), соответствует строительным, градостроительным, пожарным (в том числе противопожарные расстояния), санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Экспертом сделан вывод, что пристройка, являющаяся частью шестиэтажного административного нежилого здания (литер А) была уничтожена в ходе ее реконструкции путем возведения четырехэтажного административного нежилого здания (литер Б1). Снос (демонтаж) административного здания в составе третьего и четвертого этажей возможен без причинения существенного ущерба назначению первого и второго этажей.

Экспертное заключение соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит мотивированные и однозначные ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Таким образом, вопреки доводам ООО "ВГК", суд пришел к правомерному выводу о том, что спорный объект соответствует разрешительной документации, требованиям пожарной безопасности, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждено заключением судебной экспертизы.

Доводы истца о том, что модифицированная проектная документация в отношении спорного объекта в связи с изменением строительных параметров объекта не проходила обязательную государственную экспертизу, указанный вывод не опровергают.

С учетом изложенного, на момент строительства застройщик являлся правообладателем земельного участка, имел всю разрешительную документацию, объект возведен на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, при строительстве объекта соблюдены градостроительные и, строительные нормы и привила, установленные законодательством,

Земельный участок имеет целевое использование, допускающее размещение на нем спорного объекта, постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, иным обязательным требованиям к параметрам постройки, следовательно, истец осуществил реконструкцию с соблюдением всех необходимых административных процедур с получением разрешительной документации в надзорных и контролирующих органах, т.е. застройщик добросовестно соблюдал установленный порядок реконструкции и предпринимал все меры к легализации постройки.

Объективных свидетельств тому, что в результате возведения спорного объекта недвижимости были нарушены права и законные интересы ООО "ВГК", а в результате сноса спорной постройки в составе третьего и четвертого этажей права истца будут восстановлены, не установлено. Доказательств конкретных фактов нарушения прав истца, а также правового обоснования того, каким образом признание постройки самовольной и ее снос приведет к восстановлению прав и интересов истца в сфере экономической деятельности, истцом не представлено.

Довод апеллянта о том, что поскольку при возведении спорной постройки были изменены конструктивные особенности наружных стен здания, являющиеся общим имуществом собственников отдельных помещений, возведение постройки нарушило права истца как общедолевого собственника в объекте недвижимости, судом не принимаются, поскольку согласно экспертному заключению N 19-092С от 31.01.2020 административное нежилое здание общей площадью 1 870 кв.м., расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-кт Мира, д. 420 (литера Б1) является самостоятельным объектом по отношению к объекту под Литером А.

Коллегия отмечает, что все указанные в апелляционной жалобе доводы ООО "ВГК" являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им соответствующую правовую оценку по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ.

Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству, обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы истца не находят своего подтверждения, а прямо опровергаются доказательствами по делу, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2020 по делу N А59-3184/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев