Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 г. N 09АП-40575/20 по делу N А40-186758/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2021 г. N Ф05-13823/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

16 февраля 2021 г.

Дело N А40-186758/19

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Воронкиным Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Фирма "Старая площадь" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 июня 2020 года по делу N А40-186758/19, принятое судьей Ламоновой Т.А.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО Фирма "Старая площадь"

о взыскании денежных средств, расторжении и выселении ответчика из арендованных помещений

при участии в судебном заседании: от истца: Шахназарян Е.К. по доверенности от 24 апреля 2020 г., диплом N КЕ 13889 от 30 мая 2012 года, Крылепова А.О. по доверенности от 18 декабря 2020, диплом N 107718 от 10 июля 2017 года; от ответчика: Генеральный директор Менялкин А.Н., согласно протоколу N 18 от 23 мая 2019 года, Фролов С.И. по доверенности от 25 октября 2019 года;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г.Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО Фирма "Старая площадь" (далее - ответчик) о взыскании суммы задолженности в размере 30.994.920 руб. 04 коп. за период с 01.10.2015 г. по 28.02.2019 г., пени в размере 5.276.423 руб. 76 коп., о расторжении договора аренды от 31.08.2005 N 01-00697/05; о выселении ответчика из нежилых помещений площадью 362,8 кв. м (подвал, помещение I, ком. 2 - 11, помещение VIII, комната 1, помещение Х, комнаты 1-3, помещение XI, комната 1а; 1- й этаж, помещение XIII, комнаты 1 - 3), расположенных по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер., д. 8/6, стр. 1 и обязании передать данные помещения в освобожденном виде истцу.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309-310, 330, 450, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы не надлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды от 31.08.2005 N 01-00697/05.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 22 июня 2020 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 25.061.705 руб. 14 коп. - долга по арендной плате за период с 18.06.2016 г. по 28.02.2019 г.; 3.302.818 руб. 11 коп. - пени по состоянию на 28.02.2019 г. Кроме того, суд расторг договор аренды нежилого помещения площадью 362,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, дом 8/6, строение 1, от 31.08.2005 N 01-00697/05, заключенный между ООО Фирма "Старая площадь" и Департаментом городского имущества г.Москвы, выселив ответчика из занимаемых им помещений, обязав ответчика передать арендованные помещения в освобожденном виде истцу. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Истец предоставил письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения от 31.08.2005 N 01-00697/05 площадью 362,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва. Большой Черкасский переулок, дом 8/6, строение 1, со сроком действия с 18.03.2005 по 17.03.2020.

Согласно п.6.1 Договора аренды от 31.08.2005 N 01-00697/05 Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период с 01.10.2015 г. по 28.02.2019 г. в размере 30.994.920 руб. 04 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 33-6-93967/19-(0)-1 от 05.03.2019 г. с требованием оплатить сумму долга (т. 1, л.д. 8). Кроме того, в претензии истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение. Однако, ответчик требования истца указанные в претензии оставил без ответа и удовлетворения сумму задолженности истцу не оплатил, свое согласие на расторжение договора ответчик истцу не направил, помещение из аренды истцу не возвратил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд, за защитой нарушенного права.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ответчик до вынесения решения суда заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и пени образовавшейся до 18.06.2016 г., как превышающие трехлетний срок на дату подачи иска.

В силу п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

На основании статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с тем, что исковое заявление поступило в суд 18.07.2019 г. согласно штампу канцелярии суда, следовательно, исковые требования заявленные истцом за период до 18.06.2016 г., предъявлены с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности. При этом, доказательств его перерыва истцом не представлено. В связи с чем, суд правомерно в удовлетворении заявленной задолженности и неустойки за указанный период отказал на основании ст.ст. 196-199 ГК РФ.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате за период с 18.06.2016 г. по 28.02.2019 г. ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил частично требование истца и взыскал сумму долга в размере 25.061.705 руб. 14 коп., а во взыскании остальной суммы долга отказал. Так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Таким образом, произведя перерасчет, с учетом применения срока исковой давности в силу ст. 196 ГК РФ, суд правомерно удовлетворил частично требование истца и взыскал сумму неустойки на основании п. 7.1 договора в размере 3.302.818 руб. 11 коп., а во взыскании остальной части неустойки отказал.

В соответствии со ст. ст. 452, 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как обоснованно указано в решении суда истец в досудебном порядке урегулирования спора направил в адрес ответчика претензию N 33-6-93967/19-(0)-1 от 05.03.2019 г., в которой просил последнего в течение одного месяца, с даты направления претензии оплатить арендную плату, а в случае не оплаты предложил досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить имущество из аренды истцу.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранены в разумный срок.

В связи с тем, что заявленные в претензии истца требования в установленный срок ответчиком не исполнены, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с вышеперечисленными нормами права признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Поскольку при расторжении договора обязательства по нему прекращаются, суд первой инстанции в соответствии со ст. 622 ГК РФ правомерно удовлетворил требование истца о выселении ответчика из занимаемых им помещений, с обязанием ответчика передать указанное помещение в освобожденном виде истцу.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы ответчика о том, что истцом был нарушен порядок изменения размера арендной платы, апелляционным судом отклоняются, поскольку в данном случае Департамент изменил размер арендной платы на основании п. 6.6. договора аренды, согласно которому, в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Департамент заказным уведомлением известил арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.

Данное изменение считается согласованным сторонами черед один месяц с момента отправления такого извещения.

Таким образом, в случаях, определенных сторонами в п. 6.6. Договора изменение размера арендной платы возможно в одностороннем порядке, о чем арендатор извещается уведомлением.

Правительством Москвы в целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ, Закона г.Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" принято постановление от 25.12.2012 г. N 800-ПП "О мерах имущественно поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы".

Вышеуказанное постановление является централизованным актом устанавливающим порядок определения размера арендой платы по договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы.

Согласно п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП (в редакции действующей на 01.07.2014 г.) по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты, направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Уведомлением от 23.12.2013 N 33-А-175603/13-(0)-0 Департамент известил ответчика о том, что в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и N 800-ПП;

- с 01.01.2014 по 30.06.2014 действует ставка арендной платы в размере 3.500 руб. за 1 кв.м. в год без НДС (105.816 руб. 67 коп. в месяц без НДС);

- с 01.07.2014 действует рыночная ставка арендной платы в размере 19.555 руб. за 1 кв. м. в год без НДС (591.212 руб. 83 коп. в месяц без НДС).

Рыночная ставка арендной платы, указанная в уведомлении, установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права пользования N 880-14/2013-Ар, составленного по результатам оценки проведенной независимой оценочной компанией - ООО "Центр оценки Аверс", на основании заключенного с Департаментом договора.

Доказательства того, что ответчик оспорил Отчет Департамента, в материалах дела не имеется, ответчиком не представлено, в связи с чем, изменение ставки арендной платы в июле 2014 г. соответствует условиям договора и закону.

Кроме того, ответчик не доказал, его обращение и принятие Межведомственной комиссией положительного решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы.

В соответствии с п.3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

Уведомлением от 24.12.2014 N 33-А-138590/14-(0)-0 Департамент известил ответчика о том, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП, с 01.01.2015 действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в 2015 году в размере 21.510 руб. 50 коп. за 1 кв.м в год без НДС (650.334 руб. 12 коп. месяц без НДС);

- с 01.01.2016 (уведомления от 27.11.2015 N 33-А-199978/15-(0)-0 и N 33-А-202939/15-(0)-0) действовала ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора 1,1 в размере 23.661 руб. 55 коп. за 1 кв.м. в год без НДС (715.367 руб. 53 коп, в месяц без НДС);

- с 01.01.2017 (уведомления от 21.12.2016 N 33-6-98516/16-(0)-1 и N 33-6-98516/16-(0)-2) действовала ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора 1,1 в размере 26.027 руб. 70 коп. за 1 кв.м. в год без НДС (786.904 руб. 13 коп. в месяц без НДС).

Таким образом, изменение размера арендной платы выполнено в соответствии с условиями договора и нормативно-правовыми актами Правительства Москвы.

Возражения ответчика о том, что исходя из системного толкования условий в п.6.4 и п.6.6. договора, стороны согласовали, что изменение размера арендной платы возможно лишь при наличии подписанного между сторонами дополнительного соглашения, апелляционным судом отклоняются, в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, применительно к вышеизложенной правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку изначально по договоренности обеих сторон в соответствии со статьей 421 ГК РФ арендная плата была согласована на дату заключения договора и возможность ее изменения в одностороннем порядке без заключения сторонами дополнительного соглашения со стороны арендодателя предусмотрена только при принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке, то суд первой инстанции при определении подлежащей взысканию платы за пользование арендованным имуществом правомерно исходил из приоритета согласованных сторонами договорных условий.

В данном случае, изменение размера арендной платы выполнено истцом в соответствии с условиями п.6.6 договора и нормативно-правовыми актами Правительства Москвы.

Довод ответчика о том, что Департамент незаконно уклонился от реализации его права как субъекта малого предпринимательства на выкуп нежилого помещения в порядке установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, апелляционным судом отклоняется, поскольку ответчик не доказал, что на момент обращения с заявлением о выкупе соответствовал установленным законом требованиям.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 123, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2020 года по делу N А40-186758/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

Н.И. Панкратова А.В. Бондарев