Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2021 г. N 09АП-74048/20 по делу N А40-19766/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 мая 2021 г. N Ф05-8118/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

17 февраля 2021 г.

Дело N А40-19766/20

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МВА-Инвест" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2020 по делу N А40-19766/20,

принятое по иску ООО "МВА-Инвест" к ФГБУ Культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" о признании величины арендной платы недостоверной, установлении величины арендной платы,

третье лицо: ТУ Росимущества в г. Москве,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Боляев Д.С. по доверенности от 23.09.2020, диплом N КА 43881 от 17.05.2011,

ответчика: Щербакова О.В. по доверенности от 31.12.2020, диплом N ВСГ 4096796 от 31.05.2010,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МВА-Инвест" обратилось в арбитражный суд с иском к ФГБУ Культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" о признании величины ежемесячной арендной платы в размере 1 612 666,35 руб. недостоверной и необоснованной, установлении с 01.09.2017 величины ежемесячной арендной платы по договору N 67/1 от 01.01.2000 в размере 51 744,19 руб.

Решением арбитражного суда от 07.12.2020 величину ежемесячной арендной платы в размере 1 612 666,35 руб., указанной в уведомлении ФГБУК АУИПИК N 2395/15 от 27.07.2017 к договору аренды N 67/1 от 01.01.2000 объекта культурного наследия федерального значения, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Яузская, д. 1/15, стр. 1 площадью 1198,6 кв.м. признана недостоверной и необоснованной; с 01.09.2017 величина ежемесячной арендной платы по договору N 67/1 от 01.01.2000 установлена в размере 1 085 932 руб., с учетом НДС, без земельных платежей, эксплуатационных расходов и оплаты коммунальных услуг, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель), с учетом дополнительного соглашения N 01-1/15-05-1 от 03.03.2016, заключен договор аренды N 67/1 от 01.01.2000, по условиям которого истцу передан в аренду памятник архитектуры "Жилой дом нач. XIXв (дом Филиппова)" по адресу: г. Москва, ул. Яузская, д. 1/15, стр. 1 площадью 1198,6 кв.м.

Пунктом 4 договора установлен срок его действия с 01.01.2000 по 01.01.2019, в связи с чем договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Согласно п. 5 раздела II договора, размер арендной платы за пользование объектом устанавливается по рыночной ставке арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по заказу арендодателя.

В соответствии с п. 7 раздела II договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы. Указанные изменения ставки производятся на основании отчета независимого оценщика, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по заказу арендодателя, и оформляется уведомлением.

Уведомлением исх. N 2395/15 от 27.07.2017 ответчиком изменена ставка арендной платы на основании отчета об оценке ООО "Центр оценки "Аверс" N 41-19/2017 от 13.02.2017, согласно которому ежемесячная арендная плата с НДС составляет 1 612 666,35 руб. с 01.09.2017.

По мнению истца, рыночная ставка арендной платы является недостоверной, что послужило основанием для обращения истцом в суд с заявленными требованиями.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16.08.2018 по делу N А40-33961/2018 указанное уведомление признано соответствующим закону, в удовлетворении требований о признании изменения арендной платы на основании указанного уведомления недействительной сделкой отказано.

Как установлено судом при рассмотрении дела N А40-33961/2018, на основании письма N445/12 от 03.03.2016, ФГБУК АУИПИК согласовало предоставление льготной арендной платы в соответствии с п. 4 Положения об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.10.2012 N 1005.

После одностороннего изменения арендной платы применение льготной ставки арендной платы ответчиком не согласовано.

Суд первой инстанции, признавая величину арендной платы недостоверной и устанавливая ставку арендной платы руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, которым установлено, что рыночная стоимость ежемесячной арендной платы здания-памятника архитектуры "Жилой дом нач. XIXв. Дом Филиппова", расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яузская, д. 1/15, общей площадью 1198,6 кв.м. по состоянию на 01.09.2017 составляет 1 085 932 руб. с учетом НДС, без земельных платежей, эксплуатационных расходов и оплаты коммунальных услуг.

Истец, обжалуя решение суда первой инстанции, в части установления рыночной ставки арендной платы в размере 1085932 руб. полагает, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, поскольку истец просил установить ставку арендной платы в размере 51744,19 руб.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами заявителя апелляционной жалобы.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Когда законность изменения существенных условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду его недостоверности, оспаривается одной стороной на том основании, что другой стороной неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы, то оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату. Аналогичная правовая позиция изложена например в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2018 по делу N А40-246393/17.

Таким образом, с учетом разъяснений высшей судебной инстанции суд первой инстанции, признав недостоверной величину арендной платы, на основании заключения эксперта установил достоверную ставку арендной платы.

Факт того, что данный размер отличается от ставки, являющейся обоснованной, по мнению истца, не указывает на выход судом за пределы заявленных требований, поскольку суть рассмотренного требования заключается в установлении адекватной рыночной цены, а не той цены, о которой может заявить истец, предоставив отчет.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав заключение эксперта, не усматривает его несоответствия нормам процессуального законодательства. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, существенное увеличение ответчиком арендной платы произошло непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Москве, что учитывая приведенные разъяснения и положения ст.ст. 1, 10 ГК РФ является злоупотреблением правом со стороны ответчика в целях получения необоснованной экономической выгоды при определении ставки арендной платы в спорный период.

По вопросам о возможности установления льготной арендной ставки истцу надлежит руководствоваться постановлением Правительства Российской Федерации от 04.10.2012 N 1005 "Об утверждении положения об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимся в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ".

Как установлено ранее рассмотренным делом N А40-33961/2018, ответчик обосновано в одностороннем порядке направил уведомление об изменении рыночной ставки арендной платы, а решением по настоящему делу, которое суд апелляционной инстанции признает обоснованным, устанавливается соответствующая действительности рыночная ставка арендной платы по результатам проведенной экспертизы.

Таким образом, вопрос о возможности установления льготной арендной платы может быть разрешен в установленном постановлением Правительства Российской Федерации N 1005 порядке. Определение действительной рыночной ставки арендной платы по спору о признании недостоверной величины арендной платы не может подменять собой административный порядок установления льготной арендной платы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2020 по делу N А40-19766/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко