Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2021 г. N 18АП-192/21 по делу N А76-27123/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2021 г. N Ф09-3130/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

25 февраля 2021 г.

Дело N А76-27123/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2020 по делу N А76-27123/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Патрушевой Татьяны Владимировны - Оглезнева Елена Геннадьевна (доверенность от 10.07.2020 N 74 АА 5002111);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Жидкова Александра Юрьевна (доверенность от 18.01.2021 N 16).

Индивидуальный предприниматель Патрушева Татьяна Владимировна (далее - предприниматель, ИП Патрушева Т.В., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) о признании недействительными Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области от 17.06.2020 N 74/001/2016/2020-5201о приостановлении государственной регистрации прав, принятое в отношении документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4327, расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, западное направление на 17 км а/д Челябинск - Новосибирск справа по ходу сектор N 4, Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, от 07.08.2020 N 74/001/216/2020-5201 об отказе в снятии с приостановления осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности и права собственности в отношении объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4327, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, западное направление на 17 км а/д Челябинск - Новосибирск справа по ходу сектор N 4 (с учетом уточнения требования, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 131-132).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены общество с ограниченной ответственностью "Таганай" (далее - ООО "Таганай"), Администрация Красноармейского муниципального района Челябинской области (далее - Администрация, вместе третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2020 (резолютивная часть оглашена 26.11.2020) заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительными уведомления Управление Росреестра о приостановлении государственной регистрации от 17.06.2020 N 74/001/2016/2020-5201, об отказе в снятии с приостановления от 07.08.2020 N 74/001/216/2020-5201. Обязал Управление Росреестра восстановить нарушенные права индивидуального предпринимателя Патрушевой Татьяны Владимировны с учетом обстоятельств, установленных судом в решении по настоящему делу.

С вынесенным решением не согласилось Управление Росреестра, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что на государственную регистрацию перехода права собственности представлен договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок, фактически по конфигурации и расположению, представляющий собой элементы улично-дорожной сети, обеспечивающий доступ к иным земельным участкам, что не позволяет его использовать для осуществления жилищного строительства. Вывод суда первой инстанции о недопустимости использования для установления данного обстоятельства материалов дистанционного зондирования земель (цифровые космические снимки) апеллянт полагает необоснованным. Данные сведения размещены на сервисе "Публичная кадастровая карта", исследование сведений которого соответствует целям проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов. Кроме того, сведения о наложении проданного по предоставленному для регистрации перехода права собственности земельного участка на дороги, проезды и газоны подтверждается проектом планировки территории, предоставленным Администрацией Красноармейского района Челябинской области. Отсутствие его утверждения в установленном порядке не исключает возможность использования при проведении правовой экспертизы, ввиду выполнения с учетом сложившегося использования территории.

Поскольку вышеназванные сведения свидетельствуют о несоответствии фактическому использованию земельного участка - для жилищного строительства, данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, не могут быть признаны согласованными условиями договора купли-продажи. Также апеллянт указывает на многоконтурность проданного земельного участка и размеры 3 контуров, не позволяющие осуществить жилищное строительство исходя из требований СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", требований части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности строений и сооружений". Несмотря на то, что площадь контура 2 земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4327 составляет 4297,51 кв.м., и строительство жилого дома в пределах части этого контура возможно, использование остальной части контура для возведения какого-либо объекта недвижимости также не представляется возможным, так как основная часть данного контура представляет собой узкие вытянутые полосы и пролегает по проездам.

В связи с эти, использовать весь спорный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования "для жилищного строительства", сведения о котором внесены в ЕГРН, не возможно, поскольку строительство повлечёт за собой нарушение требований строительных норм, санитарно-эпидемиологического законодательства, требованиям пожарной безопасности, и не позволит обеспечить безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, то есть в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, возведенный на контуре 2 будет обладать признаками самовольно возведенного объекта.

Выявленные государственным регистратором замечания имели устранимый характер путем дополнения содержания договора характеристиками, позволяющими установить ограничения в использовании земельного участка в соответствии видом разрешенного использования и нахождения в границах контуров земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4327 территорий общего пользования

При этом о недействительности торгов по продаже земельного участка и отсутствия у ООО "Таганай" права на распоряжение им, Управлением Росреесра заявлено не было.

ИП Патрушевой Т.В. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.10.2019 между ООО "Таганай" (продавец) и ИП Патрушевой Т.В. (покупатель) по результатам открытого аукциона по продаже имущества должника ООО "Таганай" в рамках реализации имущества в процессе банкротства юридического лица заключен договор купли-продажи земельных участков (далее - договор купли-продажи от 04.10.2019. спорный договор).

В пункте 1 указанного договора купли-продажи указано, что продавец продал, а покупатель купила следующее имущество: земельный участок - кадастровый номер 74:12:0000000:4242. Категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства. Площадь 2754 кв. м; земельный участок - кадастровый номер 74:12:0000000:4327. Категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства. Площадь 4535 кв. м. Данные земельные участки были образованы при кадастровом делении земельного участка кадастровый номер 74:12:0000000:417, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, площадь 28 676 кв. м (т. 1, л.д. 116-117).

ИП Патрушева Т.В. 04.06.2020 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4327, расположенный по адресу: Челябинская область, р-н Красноармейский, западное направление на 17 км а/д Челябинск - Новосибирск справа по ходу сектор N 4 (далее - спорный земельный участок), который согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) является многоконтурным земельным участком, в состав которого входят три контура площадью: 1 контур - 200,24 кв. м; 2 контур - 4297.51 кв. м; 3 контур - 5,84 кв. м (т. 1, л.д. 100).

Уведомлением от 17.06.2020 N 74/001/216/2020-5201 (далее - оспариваемое уведомление о приостановлении) государственный регистратор административного органа сообщил заявителю о том, что на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о госрегистрации, Закон N 128-ФЗ) осуществление действий по регистрации права собственности на спорный земельный участок приостанавливается до 17.09.2020 (т. 1, л.д. 106).

В оспариваемом уведомлении о приостановлении указаны следующие основания для приостановления государственной регистрации права (дословно):

"Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, 04.06.2020 представлены заявления о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Патрушевой Т.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4327, расположенного по адресу: Челябинская область, р-н Красноармейский, западное направление на 17 км а/д Челябинск - Новосибирск справа по ходу сектор N 4, а также Договор купли-продажи от 04.10.2019.

Однако, согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4327 является многоконтурным земельным участком, состоящим из 3 контуров, при этом контур 74:12:0000000:4327 (2) исходя из своей конфигурации и расположения относительно окружающих их земельных участков, являются элементами улично-дорожной сети, и посредством данных контуров обеспечивается доступ к ряду иных земельных участков. Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 настоящей статьи. Поскольку контур 74:12:0000000:4327 (2) вышеуказанного земельного участка фактически используются как элементы улично-дорожной сети, в силу чего откосятся к землям общего пользования, государственная регистрация права собственности Патрушевой Т.В. на данный земельный участок не может быть произведена.

С целью уточнения сведений о разработке документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) на данные земли, регистрирующим органом направлен запрос в Администрацию Красноармейского муниципального района Челябинской области".

Управление Росреестра 10.07.2020 направило запрос N 18221 следующих сведений в адрес Администрации:

- разрабатывалась ли документация по планировке указанной территории (проект планировки, проект межевания);

- если такая документация разрабатывалась, просим предоставить сведения об утверждении указанной документации (дата, номер, утвердивший орган), а также информацию о том, относятся ли указанные земельные участка к землям общего пользования (т. 1, л.д. 121-122).

В ответ на указанный запрос письмом от 30.07.2020 N 4079 (т. 1, л.д. 123) Администрация Красноармейского муниципального района сообщила, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:12:0000000:4242 и 74:12:0000000:4327 находятся в границах населенного пункта п. Петровский Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области и расположены в жилой территориальной зоне - зоне 2-уг. блокированной застройки (В 1.2).

К ответу на запрос приложена выкопировка из проекта планировки квартала жилой застройки на западной окраине п. Петровский (2007 г.) (т. 1, л.д. 124). Кроме того, в ответе Администрации на запрос отмечается, что сведениями об утверждении указанного проекта администрация Красноармейского муниципального района не располагает.

Уведомлением об отказе в снятии с приостановления от 07.08.2020 N 74/001/216/2020-5201 (далее - оспариваемое уведомление об отказе в снятии с приостановления) государственный регистратор административного органа сообщил заявителю об отказе в снятии с приостановления осуществления действий по государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении объекта недвижимости - земельный участок, с кадастровым номером 74:12:0000000:4327, в связи с тем, что (дословно):

"форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Со ссылкой на статью 554 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрирующим органом отмечено, что отчуждаемый земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. Вместе с тем, согласно публичной кадастровой карте, которая, в соответствии со статьей 7 и 12 Закона о регистрации является частью Единого государственного реестра недвижимости, на отчуждаемом земельном участке расположены проходы, проезды. Таким образом, земельный участок является территорией, которая, в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации и пунктом 12 статьи 11 Градостроительного Кодекса Российской Федерации относится к землям общего пользования, которые используются неограниченным кругом лиц и не подлежат приватизации.

При этом представленный договор купли-продажи от 04.10.2019 не содержит условий, указывающих на наличие дорог и проездов на отчуждаемом земельном участке, что нарушает требования статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора частично не индивидуализирован с учетом фактических характеристик земельного участка с к/н 74:12:0000000:4327 (т. 1, л.д. 133).

Полагая, что вышеназванные уведомления Управления Росреестра не соответствует требованиям законодательства, и нарушают его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок образован при кадастровом делении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:417, без изменения разрешенного использования "для жилищного строительства". Сведений о том, что в состав указанного земельного участка, собственником которого являлось ООО "Таганай", были включены объекты дорожного хозяйства, и иные объекты, расположенные на территориях общего пользования, из материалов дела судом не установлено.

Оценивая возражения относительно невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4327 для осуществления жилищного строительства в силу его пространственных характеристик и совпадения с расположением проездов (дорог) в секторе индивидуальной жилой застройки, основанные на сведениях общедоступного сервиса "Публичная кадастровая карта (материалов дистанционного зондирования, цифровых снимков), суд исходил из отсутствия конкретной правовой нормы, которая уполномочивала бы государственного регистратора в рамках административной процедуры регистрации права собственности на земельный участок на использование таких материалов. При этом, из представленных в материалы дела снимков и распечаток из публичной кадастровой карты судом не установлено сведений о наличии красных линий в пределах спорного земельного участка, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Выкопировка из проекта планировки квартала жилой застройки на западной окраине п. Петровский (2007 г.) (т. 1, л.д. 124) к таким доказательствам не отнесена по причине отсутствия утверждения указанного проекта Администрацией Красноармейского муниципального района.

С учетом названного, суд счел, что приостанавливая государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4327, Управление Росреестра вышло за пределы полномочий, установленных пунктом 1 и разделом II постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", а оспариваемые уведомления по своему содержанию приняты с нарушением норм материального права и положений Закона N 218-ФЗ, регламентирующих основания для приостановления государственной регистрации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права заинтересованного лица, может быть признан судом недействительным.

Для признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого ненормативного акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 3 статьи 1 названного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Перечень оснований для государственной регистрации прав приведен в части 2 статьи 14 Закона о регистрации и включает договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В части 1 статьи 21 Закона о регистрации установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации).

С учетом правового подхода, сформулированного в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 г. N 11-П, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество призван обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем, чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей.

По смыслу приведенных положений применительно к анализируемой ситуации, государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки, допускается в отношении земельных участков, которые ранее находились в частной собственности на законных основаниях и в отношении которых соблюден установленный законом порядок формирования. Иное влечет вовлечение в гражданский необоротоспособного имущества; признание государством прав, неизменность которых, а значит и статус правообладателя, таковыми не являются.

Спорные отношения сторон возникли по поводу совершения сделки купли-продажи в отношении земельного участка, который образован в результате деления земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:417 (категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, площадь 4535+/-24 кв. м.).

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 названной нормы).

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Требования к образуемым в результате раздела участкам установлены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4); не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 6).

Из представленного в материалы дела межевого плана раздела земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:417 (т. 2, л.д. 72-100) усматривается образование пяти земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства (ЗУ1, ЗУ2, ЗУ3, ЗУ4, ЗУ5). Земельный участок, обозначенный в межевом плане как 74:12:0000000:417:ЗУ2 (после осуществления кадастрового учета 74:12:0000000:4327) объектами капитального строительства не занят и состоит из трех контуров площадью: 1 контур - 4297,51 кв.м.; 2 контур - 200,24 кв.м.; 3 контур 37,04 кв.м. и имеет вид разрешённого использования - "для жилищного строительства".

При этом, сопоставление приведенной в межевом плане схемы расположения земельных участков (т.2 л.д. 98), сведений ЕГРН (т. 1, л.д. 28-91), выкопировки из проекта планировки (т.1 л.д. 124) и данных публичной кадастровой карты (т.2 л.д. 47) позволяет установить, что фактически контуры земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4327 совпадают с проездами и проходами квартала жилой застройки на западной окраине поселка Петровский.

Названное обстоятельство участвующими в деле лице лицами не оспаривается; приведенные заявителем по названному делу возражения заключаются в сохранении вида разрешённого использования земельного участка - для жилищного строительства и отсутствия утвержденных в установленном порядке красных линий, определяющих границы мест общего пользования.

По мнению судебной коллегии, указанное не исключает правомерности действий Управления Росреестра.

Нормой подпункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяется понятие красных линий как линий, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Соответственно, красные линии - это элементы планировочной структуры муниципального образования, отграничивающие территории общего пользования от территорий необщего пользования.

Согласно пункту 12 статьи 1 территории общего пользования это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Основанием для установления красных линий в силу статьи 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются подготовленные, принятые, утвержденные и опубликованные в установленном законом порядке проекты планировки и межевания территории.

Между тем, территории общего пользования также являются самостоятельными элементами планировочной структуры, существующими независимо от установления красных линий. Их правовой режим определяется исключительно в силу факта их объективного существования и использования неограниченным кругом лиц.

Тот факт, что существующие границы территорий общего пользования не обозначены в документах градостроительного планирования в качестве красных линий, не свидетельствует об отсутствии у них статуса территорий общего пользования.

В силу статьи 41.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка графической части документации по планировке территории осуществляется с использованием цифровых топографических карт, цифровых топографических планов, требования к которым устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Исходя из названного, предоставленная в материалы дела Администрацией Красноармейского муниципального района выкопировка из проекта планировки квартала жилой застройки на западной окраине п. Петровский, соответствующая данным публичной кадастровой карты (цифровым снимкам) подлежала оценке в качестве документа, отражающего фактическое определение границ территорий общего пользования и размещения объектов капитального строительства, независимо от отсутствия утверждения указанного проекта в установленном Градостроительным кодексом порядке.

Таким образом, заказчиком межевых работ ООО "Таганай", по сути, произведено формирование и отчуждение в собственность Патрушевой Т.В. земельного участка, представляющего собой улицы (проходы, проезды) соответствующего микрорайона муниципального образования, обеспечивающие возможность прохода (проезда) к образованным при разделе первоначального участка земельным участкам, с расположенными на них объектами незавершенного строительства жилого назначения (объекта усадебной и коттеджной застройки). Такие участки предназначены для использования неограниченным кругом лиц в целях прохода и (или) проезда.

Земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами относятся к землям общего пользования в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Данные участки могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В силу данного императивного запрета не допускается передача в частную собственность земель, занятых площадями, улицами, проездами, то есть земель общего пользования.

Поскольку участки, в силу закона с момента их возникновения не могут принадлежать частным лицам, как земли общего пользования, приведенное судом первой инстанции толкование названной нормы, как регулирующей отношения исключительно по переходу земельных участков из публичной собственности, является ошибочным.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В рассматриваемом случае определение границ земельных участков, подлежащих непосредственной застройке жилыми (иными) объектами недвижимости, а также земельных участков, занятых улицами, проездами, необходимых для нормальной эксплуатации этих объектов недвижимости, осуществлено при непосредственном участии лица, являвшегося собственниками исходного земельного участка - ООО "Таганай".

При этом в приведенных в ЕГРН характеристиках земельных участков, а также в общедоступной информационно-телекоммуникационной сети Интернет (публичная кадастровая карта), содержатся схемы расположения земельных участков, конфигурация которых (аналогично расположению) существенным образом отличается от конфигурации смежных земельных участков, предназначенных для строительства жилых домов. Значительная часть из таких земельных участков принадлежит Патрушевой Т.В. на праве собственности (т.1 л.д. 143-150, т.2 л.д.1-46).

При проявлении должной степени заботливости и осмотрительности Патрушева Т.В. могла и должна была узнать, что земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4327 является землями общего пользования (улицы, проезды) и не может быть использован для целей осуществления капитального строительства.

Невозможность осуществления строительства объектов жилого назначения в пределах контуров площадью 4297,51 кв.м.; 200,24 кв.м.; 37,04 кв.м. являлась очевидной. Несмотря на то, что площадь одного контура земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4327 составляет 4297,51 кв.м., и строительство жилого дома в пределах части этого контура возможно, использование остальной части контура для возведения какого-либо объекта недвижимости также не представляется возможным, так как основная часть данного контура представляет собой узкие вытянутые полосы и пролегает по проездам.

Однако предпринимателем было принято решение о приобретении имущества и заключении договора купли-продажи земельного участка, что подлежит оценке в качестве злоупотребления правом.

Поскольку судебная защита права осуществляется исходя из принципов разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, установленное судом первой инстанции формальное соответствие предоставленного на государственную регистрацию перехода права собственности договора купли-продажи земельного участка нормам Гражданского кодекса Российской Федерации не могло служить основанием для оценки уведомления о приостановлении осуществления государственной регистрации по причине несоответствия формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 26 Закона о регистрации), как несоответствующего закону и нарушающего права заявителя.

В связи с неправильным применением норм материального права и несоответствиям выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) обжалуемое решение подлежит отмене, с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

В силу разъяснений содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", если апелляционная, кассационная жалоба, заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора были поданы освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, так как истец не подавал апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора и не является ответчиком по делу. Таким образом, в этих случаях государственная пошлина не взыскивается.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе, от уплаты которой Управление Росреестра в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено, взысканию с предпринимателя Патрушевой Т.В. в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2020 по делу N А76-27123/2020 отменить.

В удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем Патрушевой Татьяной Владимировной требований - отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.А. Аникин В.А. Томилина