Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2021 г. N 01АП-8795/20 по делу N А38-1272/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 июля 2021 г. N Ф01-2607/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

26 февраля 2021 г.

Дело N А38-1272/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального образования городского округа "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом и закрытого акционерного общества "Ариада" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.11.2020 по делу N А38-1272/2019, принятое по иску муниципального образования городского округа "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом к закрытому акционерному обществу "Ариада" (ИНН 1216002002, ОГРН 1021202250365) о расторжении договора аренды, возврате земельных участков и взыскании арендной платы, третьи лица - Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, Буланова Елена Владимировна, Буланов Михаил Владимирович, Кузнецова Екатерина Николаевна, Жибрик Николай Сергеевич, Жибрик Наталья Александровна, Новоточинов Сергей Иванович, Новоточинова Людмила Михайловна, Медведев Сергей Владимирович, Медведева Наталья Александровна, Антонов Альберт Алексеевич, Антонова Алена Юрьевна, Погосян Шаген Гришович, Погосян Ани Арамаисовна, Антонова Нелли Рафаиловна, Василова Гульнара Идрисовна, Сейтнефесов Риваль Гадельбикович, Сейтнефесова Зарема Таифовна, Кузнецов Владимир Викторович, Кузнецова Елена Владимировна, Закирьяев Рифат Абдураманович, Тарлыкова Минзифа Манировна, Селимов Сергей Алиевич, Селимова Гульнара Галияхматовна, Терентьев Андрей Александрович, Терентьева Марина Владимировна, Забродин Александр Николаевич, Забродина Людмила Николаевна, Жибрик Павел Сергеевич, Пахмутов Дмитрий Валерьевич, Сорокин Сергей Анатольевич, Сорокина Кнарик Ашотовна, Васильева Ольга Алексеевна, Антонова Наталья Арсентьевна, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Муниципальное образование городской округ "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (далее - Комитет) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Ариада" (далее - Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 08.11.2013 N 2421 за период с 01.08.2014 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 01.12.2019 в размере 15 504 384 руб., о расторжении договора аренды и возврате по акту приема передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 12:16:0802003:1465, 12:16:0802003:1458, 12:16:0802003:1461, 12:16:0802003:1540, 12:16:0802003:1527, 12:16:0802003:1548, 12:16:0802003:1552, 12:16:0802003:1479, 12:16:0802003:1464, 12:16:0802003:1526, 12:16:0802003:1547, 12:16:0802003:1551, 12:16:0802003:1496, 12:16:0802003:1499, 12:16:0802003:1541, 12:16:0802003:1528, 12:16:0802003:1549, 12:16:0802003:1553, 12:16:0802003:1468, 12:16:0802003:1471, 12:16:0802003:1484, 12:16:0802003:1487, 12:16:0802003:1453, 12:16:0802003:1475, 12:16:0802003:1449, 12:16:0802003:1452, 12:16:0802003:1493, 12:16:0802003:1476, 12:16:0802003:1555, 12:16:0802003:1466, 12:16:0802003:1459, 12:16:0802003:1462, 12:16:0802003:1505, 12:16:0802003:1545, 12:16:0802003:1515, 12:16:0802003:1477, 12:16:0802003:1480, 12:16:0802003:1504, 12:16:0802003:1544, 12:16:0802003:1532, 12:16:0802003:1536, 12:16:0802003:1497, 12:16:0802003:1463, 12:16:0802003:1542, 12:16:0802003:1546, 12:16:0802003:1550, 12:16:0802003:1539, 12:16:0802003:1469, 12:16:0802003:1454, 12:16:0802003:1485, 12:16:0802003:1488, 12:16:0802003:1473, 12:16:0802003:1447, 12:16:0802003:1450, 12:16:0802003:1472, 12:16:0802003:1494, 12:16:0802003:1456, 12:16:0802003:1457, 12:16:0802003:1460, 12:16:0802003:1482, 12:16:0802003:1506, 12:16:0802003:1530, 12:16:0802003:1534, 12:16:0802003:1478, 12:16:0802003:1481, 12:16:0802003:1525, 12:16:0802003:1529, 12:16:0802003:1533, 12:16:0802003:1495, 12:16:0802003:1498, 12:16:0802003:1483, 12:16:0802003:1543, 12:16:0802003:1531, 12:16:0802003:1535, 12:16:0802003:1467, 12:16:0802003:1470, 12:16:0802003:1455, 12:16:0802003:1486, 12:16:0802003:1489, 12:16:0802003:1474, 12:16:0802003:1448, 12:16:0802003:1451, 12:16:0802003:1492, 12:16:0802003:1554, 12:16:0802003:1539.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл (далее - УФАС), Буланова Елена Владимировна, Буланов Михаил Владимирович, Кузнецова Екатерина Николаевна, Жибрик Николай Сергеевич, Жибрик Наталья Александровна, Новоточинов Сергей Иванович, Новоточинова Людмила Михайловна, Медведев Сергей Владимирович, Медведева Наталья Александровна, Антонов Альберт Алексеевич, Антонова Алена Юрьевна, Погосян Шаген Гришович, Погосян Ани Арамаисовна, Антонова Нелли Рафаиловна, Василова Гульнара Идрисовна, Сейтнефесов Риваль Гадельбикович, Сейтнефесова Зарема Таифовна, Кузнецов Владимир Викторович, Кузнецова Елена Владимировна, Закирьяев Рифат Абдураманович, Тарлыкова Минзифа Манировна, Селимов Сергей Алиевич, Селимова Гульнара Галияхматовна, Терентьев Андрей Александрович, Терентьева Марина Владимировна, Забродин Александр Николаевич, Забродина Людмила Николаевна, Жибрик Павел Сергеевич, Пахмутов Дмитрий Валерьевич, Сорокин Сергей Анатольевич, Сорокина Кнарик Ашотовна, Васильева Ольга Алексеевна, Антонова Наталья Арсентьевна.

Решением от 09.11.2020 Арбитражный суд Республики Марий Эл иск Комитета удовлетворил частично: взыскал с Общества в пользу Комитета основной долг по обязательству, возникшему из договора аренды от 08.11.2013 N 2421, за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019 в сумме 10 145 134 руб.; отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 08.11.2013 N 2421 и о возврате земельных участков; взыскал с Общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 73 726 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет и Общество обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Комитет, обжалуя судебный акт, отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора и о возврате земельных участков и принять по делу в данной части новый судебный акт об удовлетворении соответствующих требований истца в полном объеме. Заявитель считает вывод суда первой инстанции о недостаточности оснований для расторжения договора аренды и возврата земельных участков несостоятельным и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела. Ссылается на то, что согласованный сторонами в пункте 3.1 договора срок окончания строительства, изменение которого, по мнению заявителя жалобы, в силу действующего законодательства недопустимо, наступил, однако обязательства ответчиком исполнены не в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения.

Общество в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания долга за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019 в сумме 10 145 134 руб. Заявитель считает противоречащими материалам дела выводы суда первой инстанции о незаконном разделе первоначального земельного участка; о том, что предметом торгов являлся размер годовой арендной платы, а не право на заключение договора аренды; о ничтожности дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору. Указал на то, что судом не дана оценка доводам Общества о том, что договор аренды и дополнительное соглашение от 25.07.2014 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости, не оспорены и недействительными в установленном порядке не признаны, последующих изменений в части размера арендной платы сторонами в договор не вносилось; передача прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, в том числе и по договорам комплексного освоения, широко используется в хозяйственном обороте. Ссылается на то, что дополнительным подтверждением законности и обоснованности дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору являются решения Волжского городского суда по делам N 2-460/2019, N 2-528/2019, N 2-704/2019, согласно которым Комитету отказано в удовлетворении исков к физическим лицам о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными (ничтожными) сделками. Кроме того, по мнению заявителя, судом не учтено, что в рассматриваемом случае взыскание неосновательного обогащения производится в результате применения последствий недействительности сделки. Полагает, что требования истца предъявлены за пределами срока исковой давности, истекшего 15.08.2017.

Названные апелляционные жалобы приняты и назначены к совместному рассмотрению.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, не обеспечили явку полномочных представителей в заседание суда от 11.02.2021, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 18.02.2021, отзывы по существу апелляционных жалоб не представили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации города Волжска от 13.09.2013 N 1533 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" на основании статей 11, 29, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации Комитету поручено организовать и провести торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:16:0802003:277.

18.09.2013 в районной газете "Волжская правда", на официальном сайте администрации Волжского муниципального района (http://www.rvolzsk.ru/), на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка. В извещение о проведении аукциона включены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании отчета ООО "Проф-оценка" об определении рыночной стоимости земельного участка от 09.10.2013 N 270-13/3 в извещении установлен размер годовой арендной платы за земельный участок - 3 783 000 руб., и указано, что цена выкупа земельных участков, образованных в границах земельного участка, определяется в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка определена в размере 18 425 000 руб. из расчета 139 руб. 58 коп. за 1 кв.м.

В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18.10.2013 N 12/2013 и на основании подпункта 1 пункта 26, пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона - Обществом.

08.11.2013 Комитетом от имени арендодателя и Обществом как арендатором заключен договор N 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 132 005 кв.м, с кадастровым номером 12:16:0802003:277, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - не более двенадцати месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка;

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск" - пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (до 08.11.2018);

- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (до 08.11.2023).

В соответствии с пунктом 4.4 договора размер ежегодной арендной платы составляет 3 783 000 руб.

В соответствии с пунктом 6.2.8 договора арендатор обязался обеспечить осуществление строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах земельного участка и передачу в установленном порядке в муниципальную собственность.

Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 передан арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2013 (т. 1 л.д. 24).

Постановлением администрации городского округа "Город Волжск" от 14.11.2013 N 1912 "О принятии решения по подготовке документации по планировке территории" решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо Общество.

Фактическое осуществление планировки и межевание территории в границах арендованного земельного участка произведено 05.03.2014.

В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 05.03.2014 N 256 "Об утверждении документации по планировке территории" на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, площадью 132 005 кв.м, с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам проведенной планировки территории образовались участки под "комплексное освоение в целях жилищного строительства" и участок под "размещение инженерных коммуникаций, дорог".

30.04.2014 постановлениями администрации городского округа "Город Волжск" об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами N 12:16:0802003:1446 - 12:16:0802003:1555 с "комплексного освоения в целях жилищного строительства" на "строительство блокированного жилого дома".

25.07.2014 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 2421 (т. 1 л.д. 25-30), изложив пункт 1.1 раздела 1 договора аренды в новой редакции, согласно которой на основании протокола от 18.10.2013 N 12/2013, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации городского округа "Город Волжск" от 05.03.2014 N 256 "Об утверждении документации по планировке территории" арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием "для строительства индивидуального жилого дома" и "для строительства блокированного жилого дома", в том числе 1 участок "для строительства центра общественно-делового и социального назначения", а также 1 участок "для территории общего пользования".

Пункт 4.4 раздела 4 договора аренды изложен в редакции, согласно которой годовой размер арендной платы за земельные участки с 25.07.2014 составил от 495 руб. 80 коп. до 867 руб. 64 коп. в зависимости от площади земельного участка. При этом годовой размер арендной платы за все земельные участки составил 109 079 руб. 28 коп., а ежемесячный размер арендной платы - 9089 руб. 94 коп.

Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 снят с кадастрового учета 20.10.2014 в связи с образованием новых земельных участков.

Общество заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами (от 12.04.2016 N 78, N 79, от 15.02.2016 N 75, от 24.06.2016 N 73, N 74, от 30.12.2015 N 71, N 72, от 30.12.2015 N 42, N 43, N 68, от 15.03.2016 N 67, от 09.02.2016 N 65, от 01.04.2016 N 64, от 28.02.2017 N 63, от 29.01.2016 N 66, от 28.04.2016 N 62, от 29.12.2016 N 57, N 58, от 28.12.2016 N 53, N 69, от 28.12.2016 N 52, N 76, N 77, N 92, от 27.12.2016 N 54) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20 000 руб. до 1 200 000 руб. Общая цена сделок составила только 10 740 000 руб. за 24 463 кв.м. При этом согласно извещению о проведении аукциона размер выкупной платы должен составлять 18 425 000 руб. (139,58 кв.м за 1 кв.м).

Несколько вновь образованных земельных участков проданы в частную собственность лицам, осуществившим строительство жилого дома, что повлекло пропорциональное уменьшение площади земельного участка, переданного в аренду Обществу по результатам несостоявшихся торгов.

21.03.2017 Комитет и Жибрик Н.С., Жибрик Н.А. заключили договор N 24/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1509 общей площадью 1050 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, ул. 2-я Машиностроителей, участок 12. Цена продажи в сумме 1566 руб. 50 коп. установлена в соответствии с постановлением Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 N 361 "Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов".

25.08.2017 Комитетом и Булановой Е.В., Булановым М.В. заключен договор N 56/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1512 общей площадью 1050 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, ул. 2-я Машиностроителей, участок 6. Цена продажи составила 1566 руб. 50 коп.

03.10.2017 Комитетом и Кузнецовой Е.Н. заключен договор N 63/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1523 общей площадью 1050 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, ул. 2-я Машиностроителей, участок 17. Цена продажи - 1566 руб.50 коп.

В результате раздела арендованного земельного участка Общество прекратило внесение арендной платы во исполнение договора аренды земельного участка от 08.11.2013 N 2421, считая, что эта обязанность передана им физическим и юридическим лицам на основании договоров уступки прав и обязанностей арендатора.

Истец, настаивая на сохранении действия договора аренды земельного участка от 08.11.2013 N 2421 и предусмотренной им именно для Общества обязанности по внесению арендной платы в согласованном в этом договоре размере, полагает, что с ответчика подлежит взысканию невнесенная им арендная плата в размере 15 504 384 руб. за период с 01.08.2014 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 01.12.2019. При этом при определении размера арендной платы Комитетов не учитывалась площадь земельных участков, переданных по договорам уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами, а также по договорам купли-продажи, и учтена ранее внесенная Обществом арендная плата по договору в общей сумме 531 290 руб. 42 коп.

Кроме того, Комитет сослался на то, что со стороны арендатора имеет место существенное нарушение договора аренды земельного участка, выразившееся в несоблюдении последним максимального срока выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск", в связи с чем считает договор аренды подлежащим расторжению с возвратом 85 земельных участков арендодателю.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с иском в суд.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, удовлетворил требование о взыскании долга по обязательству, возникшему из договора аренды от 08.11.2013 N 2421, за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019 в общей сумме 10 145 134 руб., отказав в остальной части иска (в отношении требований о взыскании долга за период с августа 2014 года по декабрь 2015 года в сумме 5 359 250 руб. (ввиду пропуска срока исковой давности, о применении которого заявлено Обществом), о расторжении договора и о возврате земельных участков).

Судебный акт, исходя из приведенных в апелляционных жалобах доводов, обжалуется в части взыскания долга за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019 в сумме 10 145 134 руб. и отказа в удовлетворении требований о расторжении договора от 08.11.2013 N 2421 и о возврате земельных участков.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителей жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, в соответствии с которым порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 передан Обществу во владение и пользование для его комплексного освоения в целях жилищного строительства по результатам аукциона по правилам статей 30.2, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации; арендная плата установлена в твердой денежной сумме по результатам аукциона.

Из пункта 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент заключения договора аренды, следует, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Следовательно, размер арендной платы, выкупная цена образованного земельного участка устанавливаются в извещении о проведении аукциона и в договоре аренды.

В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277 установлена в размере 18 425 000 руб. из расчета 139 руб. 58 коп. за один кв.м; размер годовой арендной платы определен в сумме 3 783 000 руб. из расчета 28 руб. 66 коп. за один кв.м, что следует из пунктов 15 и 16 извещения о проведении аукциона и пунктов 4.4, 5.3.1 договора аренды.

При указанных обстоятельствах Общество было обязано вносить арендную плату за владение и пользование всем земельным участком в размере и порядке, предусмотренном договором.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что при разделе арендованного земельного участка и образовании 110 новых земельных участков была уменьшена арендная плата дополнительным соглашением от 25.07.2014 к договору аренды, по условиям которого годовой размер арендной платы за все участки составил лишь 109 079 руб. 28 коп. вместо 3 783 000 руб.

Однако, в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного Обществом земельного участка.

Из системного толкования норм, регулирующих заключение договора на торгах (статьи 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации), следует, что цена договора, заключенного по результатам торгов, не может быть изменена сторонами. Данная позиция закреплена пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтверждается сформированной судебной практикой на момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Поскольку в данном случае договор аренды был заключен с Обществом по результатам аукциона, изменение его существенных условий, в том числе сроков и размера арендных платежей, невозможно без соблюдения процедуры проведения новых торгов.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что нарушение запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах, влечет признание ничтожным дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору аренды N 2421 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные выводы содержатся во вступивших в законную силу решении Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу N А38-4810/2018 и приговоре по делу N 1-5/2020 в отношении должностного лица Комитета, подписавшего дополнительное соглашение от 25.07.2014 к договору (т. 1 л.д. 65-89, т. 3 л.д. 67-91, т. 9 л.д. 110-128, т. 11 л.д. 10-18). По правилам преюдиции (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) эти выводы обязательны при разрешении настоящего спора. Доводы Общества об обратном противоречат вышеназванным нормам права.

Довод Общества о том, что предметом аукциона была плата за право аренды, а арендная плата не являлась существенным условием договора аренды, признается несостоятельным с учетом пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", из которого следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Следовательно, недопустимо заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе.

Принимая во внимание изложенное, установив, что уменьшение арендной платы по дополнительному соглашению от 25.07.2014 к договору ничтожно и не создает юридических последствий (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Общество обязано вносить арендную плату во исполнение действующего договора аренды земельного участка от 08.11.2013 N 2421.

Как следует из материалов дела, при определении размера арендной платы истцом не учитывалась площадь земельных участков, переданных по договорам уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами, а также по договорам купли-продажи, и учтена ранее внесенная Обществом арендная плата по договору в общей сумме 531 290 руб. 42 коп.).

Поскольку Общество доказательства внесения арендной платы по договору за периоды с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019 в полном объеме в дело не представило, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании долга за названный период в сумме 10 145 134 руб. (к предъявленному истцом требованию о взыскании долга в остальной части применен срок исковой давности, что участвующими в деле лицами не оспаривается).

Довод Общества относительно того, что фактически истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки - дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору, исполнение которого началось 15.08.2014, в связи с чем срок исковой давности истек 15.08.2017, отклоняется как основанный на неправильном понимании и толковании норм права и фактических обстоятельств спора.

В рамках настоящего дела Комитет предъявил к взысканию задолженность по договору аренды, образовавшуюся в связи с неполным внесением ответчиком арендной платы. Иск предъявлен в суд 15.02.2019.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В рассматриваемом случае требование о взыскании задолженности с учетом положений статей 196, 200, 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43, а также условий договора аренды о сроке внесения арендной платы удовлетворено судом первой инстанции за периоды с января 2016 года по декабрь 2017 года и с 27.06.2018 по ноябрь 2019 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Оснований для признания срока исковой давности истекшим 15.08.2017, вопреки доводам Общества, не имеется.

Иные аргументы Общества, приведенные в апелляционной жалобе, относительно несогласия с судебным актом в части взыскания долга не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются несостоятельными.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит правомерным удовлетворение требования о взыскании долга по договору за периоды с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019 в сумме 10 145 134 руб.

Также суд апелляционной инстанции, вопреки доводам Комитета, считает обоснованным отказ в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и возврате 85 земельных участков, исходя из следующего.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предъявляя требование о расторжении договора аренды, истец в качестве существенного нарушения договора аренды земельного участка указывает на несоблюдение ответчиком максимального срока выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск".

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи.

Договором аренды закреплено целевое назначение аренды земельного участка.

В силу пункта 3.1 договора максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск", составляет пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2018).

Установив, что на день предъявления иска названный срок истек, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендатором допущено нарушение условий договора.

Между тем, данное нарушение не признано судом достаточным основанием для расторжения договора аренды и возврата земельных участков.

Так, судом установлено и не оспаривается участвующими в деле лицами, что ответчик в течение всего срока договора совершал действия, направленные на исполнение его условий.

В частности, подготовлен проект планировки и межевания южной части микрорайона N 1 "Машиностроитель" в городе Волжске Республики Марий Эл, который утвержден постановлением администрации городского округа "Город Волжск" от 05.03.2014 N 256; в апреле-мае 2014 года установлено 1205 погонных метров ограждения по периметру арендуемого земельного участка; в июле 2014 года разработана проектная документация на жилые дома и систему газоснабжения индивидуальных жилых домов (договор на создание проектной документации от 01.04.2014 N 031/14, от 22.07.2014 N 070 /14); в 2014-2015 годах проложено 4846 пог.м водопровода с установкой 48 колодцев и 2000 пог.м канализации с установкой 75 колодцев; в 2014 году закончено строительство 83 фундаментов индивидуальных жилых домов; в 2014-2015 годах заасфальтировано по бетонному основанию дорог и тротуаров 1150 пог.м шириной 6 м и 1,5 м соответственно (договор подряда от 05.05.2014 N 9, договор подряда от 05.05.2015 N1/15); 25.04.2018 заключен и оплачен договор N 41/18 на создание проектной документации: "Внешнее электроснабжение коттеджного поселка, южной части м/р-на "Машиностроитель"; 17.07.2019 заключен и оплачен договор N 052/19 на создание проектной документации: "Система наружного водоснабжения и водоотведения комплекса застройки малоэтажными индивидуальными домами в южной части м-р-на N 1 "Машиностроитель" г. Волжска"; 03.09.2019 заключен и оплачен договор N 09к о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения, проведено подключение (технологическое присоединение) сетей водоотведения Общества к централизованной системе водоотведения, подписан акт о подключении (технологическом присоединении); 25.09.2019 заключен и оплачен договор N 465-2019 о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения (ООО "Газпром газораспределение" согласована проектная документация сети газораспределения, в настоящее время ведутся строительно-монтажные работы по газификации коттеджного поселка); 24.01.2020 заключен и оплачен договор подряда с ООО "СЭМОН+" на монтаж объектов электроснабжения (в настоящее время согласован проект N 41/18 (наружные сети 0,4 кВ) и проект N 41/19 (ЗТП N 1 10/04 кВ Кабельная линия 10 кВ к ЗТП N 1) на внешнее электроснабжение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 12:16:0802003:1555; закончены работы по строительству блочной комплектной трансформаторной подстанции БКТП-2х250); 26.09.2019 заключен и оплачен договор N В198-Т/19 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; 22.10.2019 заключен и оплачен договор подряда N 010/2019 на работы по прокладке сетей холодного водоснабжения и врезке их в систему централизованного водоснабжения; 22.10.2019 заключен и оплачен договор N 09В о подключении (технологическом присоединении) сетей Общества к централизованной системе холодного водоснабжения (ОАО "Водоканал" в соответствии с условиями договора выполнены в полном объеме мероприятия по подготовке внутриплощадочных сетей и оборудования коттеджного поселка к подключению (технологическому присоединению) к централизованной системе холодного водоснабжения; подписан акт о подключении (технологическом присоединении) сетей водоснабжения коттеджного поселка (г. Волжск, в южной части м/р "Машиностроитель") к централизованной системе холодного водоснабжения; ОАО "Водоканал" в настоящее время осуществляется прокладка сетей водоснабжения).

При этом в соответствии с заключенными Обществом договорами на строительство инженерной инфраструктуры срок подключения объектов капитального строительства к сетям газораспределения и пуск газа - 24.03.2021; срок выполнения работ по прокладке сетей холодного водоснабжения - 31.12.2020; срок подключения к централизованной системе водоснабжения - не позднее 01.11.2022; срок строительства объектов электроснабжения - 30.11.2020; срок присоединения построенных объектов электроснабжения к электрическим сетям согласно выданным ООО "ВСК" техническим условиям - 25.09.2021.

На всех земельных участках, которые истец просил возвратить арендодателю (кроме двух земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1477 и 12:16:0802003:1474), Обществом возведены фундаменты жилых домов. На земельных участках, переданных физическим лицам, также возводятся жилые дома, пять из которых уже введены в эксплуатацию. При этом вступившими в законную силу решениями Волжского городского суда от 23.05.2019, 24.05.2019 муниципальному образованию "Город Волжск" отказано в удовлетворении исковых требований к Жибрик Н.С., Жибрик Н.А., Булановой Е.В., Буланову М.В., Кузнецовой Е.Н. о признании недействительными сделками договоров купли-продажи земельных участков.

При указанных обстоятельствах, учитывая баланс прав и законных интересов сторон спора, социальную значимость для жителей города Волжска комплексного освоения земельного участка, выполнение Обществом значительного объема работ по договору, принимая во внимание, что максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства, установленный в пункте 3.1 договора (абзац 7), не истек и ответчик не лишен возможности осуществить действия по исполнению договорных обязательств в соответствующий срок, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии на момент разрешения спора достаточных оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка, в связи с чем также не имеется оснований для возврата земельных участков в муниципальную собственность.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для несогласия с указанным выводом суда первой инстанции.

Обжалуя судебный акт в данной части, Комитет вывод суда первой инстанции по существу не опроверг.

Ссылка Комитета на то, что согласованный сторонами в пункте 3.1 договора срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры является существенным условием договора и его изменение недопустимо, не принимается.

Факт наличия существенного характера нарушений договора, являющихся основанием для расторжения договора, оценивается судом при рассмотрении конкретного дела.

По результатам оценки имеющихся в деле доказательств оснований для признания допущенного ответчиком нарушения срока выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, указанного истцом в качестве существенного нарушения договора аренды, влекущим безусловное расторжение договора судом не установлено. При этом в данном случае учтены установленный договором срок аренды и максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства, который по условиям договора составляет 10 лет, а также выполнение Обществом значительного объема работ по договору.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Доводы заявителей жалоб проверены и отклонены по приведенным выше мотивам.

Каких-либо обстоятельств, которые могли бы повлиять на правовую оценку правоотношений сторон и результат разрешения требований о взыскании долга, о расторжении договора и о возврате земельных участков, в апелляционной инстанции не установлено.

Наличие у заявителей жалоб собственных правовых позиций по спорным вопросам не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта в обжалуемой части, основанного на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и обстоятельств спора.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителей не имеется.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей. Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы с Комитета не рассматривался, поскольку в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации последний освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.11.2020 по делу N А38-1272/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Ариада" и муниципального образования городского округа "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова Д.Г. Малькова