Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 июля 2021 г. N Ф01-2607/21 по делу N А38-1272/2019

Нижний Новгород

02 июля 2021 г.

Дело N А38-1272/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01.07.2021.

Полный текст постановления изготовлен 02.07.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

закрытого акционерного общества "Ариада"

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.11.2020 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021

по делу N А38-1272/2019

по иску муниципального образования городского округа "Город Волжск"

в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом

(ИНН: 1216004137, ОГРН: 1021202251080)

к закрытому акционерному обществу "Ариада"

(ИНН: 1216002002, ОГРН: 1021202250365)

о расторжении договора аренды, возврате земельных участков и взыскании арендной платы,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, Антонов Альберт Алексеевич, Антонова Алена Юрьевна, Антонова Наталья Арсентьевна, Антонова Нелли Рафаиловна, Буланова Елена Владимировна, Буланов Михаил Владимирович, Василова Гульнара Идрисовна, Васильева Ольга Алексеевна, Жибрик Наталья Александровна, Жибрик Николай Сергеевич, Жибрик Павел Сергеевич, Забродин Александр Николаевич, Забродина Людмила Николаевна, Закирьяев Рифат Абдураманович, Кузнецов Владимир Викторович, Кузнецова Екатерина Николаевна, Кузнецова Елена Владимировна, Медведев Сергей Владимирович, Медведева Наталья Александровна, Новоточинов Сергей Иванович, Новоточинова Людмила Михайловна, Пахмутов Дмитрий Валерьевич, Погосян Ани Арамаисовна, Погосян Шаген Гришович, Сейтнефесов Риваль Гадельбикович, Сейтнефесова ЗаремаТаифовна, Селимов Сергей Алиевич, Селимова Гульнара Галияхматовна, Сорокин Сергей Анатольевич, Сорокина Кнарик Ашотовна, Тарлыкова Минзифа Манировна, Терентьев Андрей Александрович, Терентьева Марина Владимировна,

и установил:

Волжский городской комитет по управлению имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Ариада" (далее - Общество) о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 08.11.2013 N 2421 за период с 01.08.2014 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 01.12.2019 в сумме 15 504 384 рубля, расторжении договора аренды и возврате земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003: 1447 -1489, 1492 - 1499, 1504 - 1506, 1515, 1525 - 1536, 1538 - 1555 по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Иск основан на статьях 11, 12, 307, 309, 450 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 22, 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что у истца имеются основания для расторжения договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, Антонов Альберт Алексеевич, Антонова Алена Юрьевна, Антонова Наталья Арсентьевна, Антонова Нелли Рафаиловна, Буланова Елена Владимировна, Буланов Михаил Владимирович, Василова Гульнара Идрисовна, Васильева Ольга Алексеевна, Жибрик Наталья Александровна, Жибрик Николай Сергеевич, Жибрик Павел Сергеевич, Забродин Александр Николаевич, Забродина Людмила Николаевна, Закирьяев Рифат Абдураманович, Кузнецов Владимир Викторович, Кузнецова Екатерина Николаевна, Кузнецова Елена Владимировна, Медведев Сергей Владимирович, Медведева Наталья Александровна, Новоточинов Сергей Иванович, Новоточинова Людмила Михайловна, Пахмутов Дмитрий Валерьевич, Погосян Ани Арамаисовна, Погосян Шаген Гришович, Сейтнефесов Риваль Гадельбикович, Сейтнефесова Зарема Таифовна, Селимов Сергей Алиевич, Селимова Гульнара Галияхматовна, Сорокин Сергей Анатольевич, Сорокина Кнарик Ашотовна, Тарлыкова Минзифа Манировна, Терентьев Андрей Александрович и Терентьева Марина Владимировна.

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 09.11.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021, частично удовлетворил исковые требования: взыскал с Общества в пользу Комитета задолженность за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 30.11.2019 в сумме 10 145 134 рублей; в удовлетворении требований о расторжении договоров и возвращении земельных участков по акту отказано. Суды пришли к выводу о том, что Общество как арендатор обязано уплачивать арендную плату в размере и порядке, предусмотренным договором и определенным по результатам торгов; срок исковой давности по требованию с 01.08.2014 по 31.12.2015 пропущен Комитетом. В то же время суды заключили, что основания для расторжения договора на данный момент отсутствуют; арендатор не лишен возможности исполнить обязательства в установленный срок.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами в части взыскания долга и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить в этой части дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, суды сделали неверный вывод о незаконности раздела арендованного земельного участка; изменение вида разрешенного использования арендованного участка соответствует проекту планировки и межевания территории; кадастровый учет и заключение дополнительного соглашения к договору аренды соответствуют земельному и градостроительному законодательству. Кассатор полагает, что размер арендной платы за спорный участок на торгах не определялся, является регулируемой величиной, в силу чего выводы судов о невозможности его изменения в будущем незаконны и необоснованны; суды неправомерно учли сделанный в другом деле вывод о ничтожности дополнительного соглашения. Ответчик полагает, что заявления Комитета о ничтожности сделки не должны приниматься во внимание в силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации; срок исковой давности для взыскания спорной задолженности следует исчислять по правилам пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации с начала поступления платежей в размере, предусмотренном дополнительным соглашением от 25.97.2014. Общество настаивает, что передача прав и обязанностей арендатора по соглашениям о перенайме является законной и подтверждена решениями Волжского городского суда от 23.05.2019, от 24.05.2019 по делам N 2-528/2019, 2-704/2019 и 2-460/2019 соответственно. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд округа представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, постановлением администрации города Волжска от 13.09.2013N 1533 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" Комитету поручено организовать и провести торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:16:0802003:277. В этой связи 18.09.2013 в районной газете "Волжская правда", на официальном сайте администрации Волжского муниципального района, на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка. В извещение включены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании отчета общества "Проф-оценка" об определении рыночной стоимости земельного участка от 09.10.2013 N 270-13/3 в извещении установлен размер годовой арендной платы за земельный участок - 3 783 000 рублей; цена выкупа земельных участков, образованных в границах земельного участка, определяется в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка определена в размере 18 425 000 рублей из расчета 139 рублей 58 копеек за 1 квадратный метр.

В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18.10.2013 N 12/2013 аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона - Обществом.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 08.11.2013 заключили договор N 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование сроком на 10 лет земельный участок площадью 132 005 квадратных метров с номером 12:16:0802003:277. Вид разрешенного использования: "для комплексного освоения в целях жилищного строительства".

Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - не более 12 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка;

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск" - 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (до 08.11.2018);

- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (до 08.11.2023).

В соответствии с пунктом 4.4 размер ежегодной арендной платы составляет 3 783 000 рублей. Согласно пункту 6.2.8 арендатор обязался обеспечить осуществление строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах земельного участка и передачу в установленном порядке в муниципальную собственность.

Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 передан арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2013.

Согласно постановлению от 14.11.2013 N 1912 администрация городского округа "Город Волжск" приняла решение о начале подготовки документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо Общество.

Фактическое осуществление планировки и межевание территории в границах арендованного земельного участка произведено 05.03.2014. В соответствии с проектом межевания территории и постановлением от 05.03.2014 N 256 "Об утверждении документации по планировке территории" на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка 12:16:0802003:277 с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам проведенной планировки территории образовались участки под "комплексное освоение в целях жилищного строительства" и участок под "размещение инженерных коммуникаций, дорог"; 30.04.2014 постановлениями администрации городского округа "Город Волжск" об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 - 12:16:0802003:1555 с "комплексного освоения в целях жилищного строительства" на "строительство блокированного жилого дома".

Комитет и Общество 25.07.2014 заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 2421. Данным соглашением пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции: арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка 12:16:0802003:277, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием "для строительства индивидуального жилого дома" и "для строительства блокированного жилого дома", в том числе участок "для строительства центра общественно-делового и социального назначения" и участок "для территории общего пользования". Пункт 4.4 раздела 4 договора аренды изложен в редакции, по которой годовой размер арендной платы за земельные участки с 25.07.2014 составил от 495 рублей 80 копеек до 867 рублей 64 копеек в зависимости от площади земельного участка; годовой размер арендной платы за все земельные участки составил 109 079 рублей 28 копеек, а ежемесячный размер арендной платы - 9089 рублей 94 копеек.

Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 снят с кадастрового учета 20.10.2014 в связи с образованием новых земельных участков.

Далее Общество заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами (от 30.12.2015 N 42, 43, 68, 71 и 72, от 29.01.2016 N 66, от 15.02.2016 N 75, от 09.02.2016 N 65, от 15.03.2016 N 67, от 01.04.2016 N 64, от 12.04.2016 N 78 и 79, от 28.04.2016 N 62, от 24.06.2016 N 73 и 74, от 27.12.2016 N 54, от 28.12.2016 N 52, 53, 69, 76, 77 и 92, от 29.12.2016 N 57 и 58, от 28.02.2017 N 63) в отношении участков, образованных из участка 12:16:0802003:277. Плата за уступку составила от 20 000 рублей до 1 200 000 рублей. Общая сумма сделок составила 10 740 000 рублей за 24 463 квадратных метров. При этом согласно извещению о проведении аукциона размер выкупной платы должен составлять 18 425 000 рублей.

Несколько вновь образованных земельных участков проданы в частную собственность лицам, осуществившим строительство жилого дома, что повлекло пропорциональное уменьшение площади земельного участка, переданного в аренду Обществу по результатам несостоявшихся торгов.

Комитет, Жибрик Н.С. и Жибрик Н.А. 21.03.2017 заключили договор N 24/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1509 площадью 1050 квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, город Волжск, улица 2-я Машиностроителей, участок 12. Цена продажи в сумме 1566 рублей 50 копеек установлена в соответствии с постановлением Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 N 361.

Комитет, Буланова Е.В. и Буланов М.В. 25.08.2017 заключили договор N 56/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1512 площадью 1050 квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, город Волжск, улица 2-я Машиностроителей, участок 6. Цена продажи составила 1566 рублей 50 копеек.

Комитет и Кузнецова Е.Н. 03.10.2017 заключили договор N 63/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1523 площадью 1050 квадратных метров, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, город Волжск, улица 2-я Машиностроителей, участок 17. Цена продажи - 1566 рублей 50 копеек.

В результате раздела арендованного земельного участка Общество прекратило внесение арендной платы во исполнение договора аренды земельного участка от 08.11.2013 N 2421, считая, что эта обязанность передана им физическим и юридическим лицам на основании договоров уступки прав и обязанностей арендатора.

Истец, настаивая на сохранении действия договора и предусмотренной им именно для Общества обязанности по внесению арендной платы в согласованном в этом договоре размере, полагает, что с ответчика подлежит взысканию невнесенная им арендная плата за период с 01.08.2014 по 31.12.2017 и с 27.06.2018 по 01.12.2019.

При определении размера арендной платы Комитет не учитывал площадь участков, переданных по договорам уступки и по договорам купли-продажи, учел ранее внесенную Обществом арендную плату в сумме 531 290 рублей 42 копеек.

Кроме того, Комитет сослался на то, что со стороны арендатора имеет место существенное нарушение договора аренды земельного участка, выразившееся в несоблюдении последним максимального срока выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск", в связи с чем считает договор подлежащим расторжению с возвратом 85 земельных участков арендодателю.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В соответствии со статьями 7 (подпункт 7 пункта 1) и 65 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статьям 606 и 614 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 166 (пункт 1) и 167 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 69 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что, независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

В деле N А38-4810/2018 решением от 19.11.2018 Арбитражного суда Республики Марий Эл, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2019, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл от 04.04.2018 и предписаний от 04.04.2018 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства (кроме предписания о перечислении Обществом в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства).

Решением Комиссии антимонопольного органа в действиях, в том числе Комитета и Общества установлено нарушение статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которое выразилось в изменении видов разрешенного использования земельных участков, заключении дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору аренды от 08.11.2013 N 2421. Данным предписанием антимонопольный орган возложил на данных лиц обязательство по приведению договора от 08.11.2013 N 2421 в соответствии с условиями извещения и положения о проведении аукциона (в том числе, в части установления арендной платы).

Суды трех инстанций при рассмотрении дела признали указанное дополнительное соглашение ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с нарушение законодательного запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах.

Верховный Суд Российской Федерации определением от 31.10.2019 N 301-ЭС19-19898 отказал Обществу в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

С учетом изложенного суды двух инстанций пришли к правомерному выводу о том, что с Общества подлежит взысканию невнесенная им арендная плата по условиям договора аренды от 08.11.2013 N 2421 без учета признанного ничтожным дополнительного соглашения, которой размер арендной платы был снижен. Оснований не учитывать выводы судов о ничтожности дополнительного соглашения в настоящем споре не имелось.

Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о намерении ответчика пересмотреть обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дела N А38-4810/2018, что противоречит части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расчет долга был проверен судами и признан верным, с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности долг с января 2016 года по декабрь 2017 года и с 27.06.2018 по ноябрь 2019 года составил 10 145 134 рублей. Указанный расчет ответчиком не оспорен.

Довод кассатора о необходимости исчисления срока исковой давности по правилам пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации основан на неверном толковании закона и отклонен окружным судом, так как требование о применении последствий недействительности сделки не являлось предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций. Иск основан на договоре аренды земельного участка, который недействительным не признан.

Ссылки заявителя на то, что передача прав и обязанностей третьим лицам, продажа участков являются правомерными, судом округа не принимается, поскольку не влияет на законность обжалованных судебных актов. Как верно отметили суды, при определении размера арендной платы Комитет не учитывал площадь земельных участков, переданных по договорам уступки прав и обязанностей арендатора с физическими и юридическими лицами, а также по договорам купли-продажи, учтена ранее внесенная Обществом арендная плата по договору.

Иные доводы заявителя уже получили правовую оценку в рамках дела N А38-4810/2018. Основания для иных выводов у окружного суда отсутствуют.

Таким образом, суды правомерно частично удовлетворили иск Комитета.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.11.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу N А38-1272/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ариада" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев О.Н. Голубева