Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2021 г. N 09АП-11543/21 по делу N А40-82943/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29 июня 2021 г. N Ф05-14949/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

12 апреля 2021 г.

Дело N А40-82943/20

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей Т.В. Захаровой, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.М. Мурадян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу "Старт" на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2021 по делу N А40-82943/20, принятое судьёй Рыбиным Д.С., по иску ООО "Старт" (ИНН 7704013986, ОГРН 1027739182162) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Литвинова А.В. (генеральный директор, решение от 12.08.2020 N 1),

от ответчика - Салаватова К.Х. (доверенность от 08.12.2020),

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен ООО "Старт" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений расположенных по адресу: Москва, Варшавское шоссе, дом 69, корпус 1, площадью 174,1 кв. м, с учетом уточнения исковых требований, изложив пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.7, 2.1.8, 2.3, 3.1, 3.2, 3.4, 3.7, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.10, 7.11 договора, приложение к договору в редакции истца в соответствии с протоколом разногласий от 12.10.2020.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2021 судом урегулированы разногласия по пунктам 3.1, 3.4, 5.4 договора; в остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить в части, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не исследовал иные разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции изменить, урегулировать разногласия по всем спорным условиям договора.

Представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2021 подлежит изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Варшавское шоссе, дом 69, корпус 1, площадью 174,1 кв. м, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость объекта без НДС составляет 12 841 730 рублей.

Заключение судебной экспертизы положено в основу редакции спорных пунктов 3.1 и 3.4 договора. Редакция урегулированных судом пунктов 3.1, 3.4, а также пункта 5.4 сторонами в апелляционном порядке не обжалуется.

Вместе с тем, как следует из заявления истца об уточнении исковых требований, спорными являлись не только пункты 3.1, 3.4 и 5.4 договора, но и ряд других пунктов договора, указанных выше.

Суд первой инстанции немотивированно отказал в урегулировании остальных спорных условий договора.

В соответствии со статьей 445, пунктом 1 статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, суд первой инстанции по спору об урегулировании разногласий при заключении договора не должен был отказывать в удовлетворении исковых требований, а должен был рассмотреть по существу каждое спорное условие договора и принять каждое спорное условие в редакции истца либо в редакции ответчика, или исключить отдельные условия из договора.

В соответствии с частью 3 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Принимая новый судебный акт об урегулировании разногласий, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Большая часть разногласий основана на мнении истца о том, что у истца отсутствует обязанность оформлять электронную закладную и обязанность застраховать выкупаемый объект.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что условия договора, связанные с оформлением электронной закладной и страхованием выкупаемого объекта, должны быть приняты в редакции ответчика как соответствующие требованиям Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты.

В пункте 5.10 договора ответчик предлагает установить штраф за уклонение от страхования имущества в размере 1% от цены объекта, а истец - в размере 0,01%. Обе стороны выразили согласие на включение данного пункта о договорном штрафе в договор. С учетом необходимости соблюдения баланса интересов, суд приходит к выводу о том, что размер штрафа следует установить в размере 0,1% от цены объекта.

В целом все остальные спорные условия договора подлежат принятию в редакции ответчика как соответствующей требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также как устраняющей неопределенность в правоотношениях сторон.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, частью 3 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2021 по делу N А40-82943/20 изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Урегулировать спорные условия договора купли-продажи недвижимости между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Старт" в следующей редакции:

"2.1.2. В срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора произвести первый платеж в соответствии с п. 3.4 Договора, предоставив копию платежного поручения Продавцу, и направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), заявления на государственную регистрацию перехода права собственности, залога и о выдаче электронной закладной на Объект, предоставив Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности, залога и выдачу электронной закладной на Объект.

Если Договор заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, заявление в орган регистрации прав подается также в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности, залога и выдаче электронной закладной на Объект.

2.1.5. Письменно уведомлять Продавца о:

- принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала - в трехдневный срок;

- возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства.

2.1.7. Составить электронную закладную на Объект, удостоверяющую права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставив ее в орган регистрации прав в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вместо электронной закладной по согласованию с Продавцом может быть составлена закладная, являющаяся именной документарной ценной бумагой (документарная закладная).

2.1.8. В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" застраховать в течение 10 дней с даты заключения Договора Объект от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта:

2.1.8.1.Выгодоприобретателем по договору страхования выступает город Москва.

2.1.8.2.Страховой полис Объекта хранится у Покупателя и ежегодно им переоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, в течение всего периода рассрочки по Договору. Копия страхового полиса Объекта направляется Покупателем Продавцу в течение 10 дней с момента оформления.

2.1.8.3.При наступлении страхового события Покупатель обязан:

-незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового события, направив письменное уведомление в срок не позднее трех рабочих дней с даты происшествия;

-принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта.

2.1.8.4.Если страховое событие произошло по вине Покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, Покупатель обязан произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной (п. 2.1.7 Договора), но в любом случае не превышающие один год.

2.1.8.5.Неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.8.4 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п. 5.5 Договора.

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель.

2.3. В соответствии со ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство Покупателя по внесению арендной платы за пользование Объектом прекращается с даты заключения Договора.

Если договор аренды был зарегистрирован, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, что установлено пп. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

3.7. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами договорам (при наличии).

4.7.2. В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии):

- в случае предоставления Покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу Продавца (п. 3 ст. 368 Гражданского кодекса Российской Федерации) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения договора аренды) и повременных платежей за весь период аренды Объекта или оформления независимой гарантии арендатора за Покупателя (для коммерческих организаций) на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях (для некоммерческих организаций или физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей);

-в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе, в форме внесения за Покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п. 3.4 Договора, в размере, полностью покрывающем соответствующий повременной платеж.

В иных случаях передача Объекта в аренду возможна исключительно с согласия Продавца.

5.3. В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной по ставке арендной платы на дату заключения Договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект (п. 2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект.

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект:

-несовершение действий, предусмотренных п. 2.1.2 Договора, с нарушением сроков, указанных в данном пункте Договора, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

-неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

-неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора.

5.5. Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной (п. 2.1.7 Договора) вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (п. 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом требований сроков п. 2.1.8.4 Договора).

5.6. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.10. В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта.

5.11. Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки.

7.4. Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным.

7.5. В случае непоступления в течение 30 (тридцати) дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с даты направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с даты направления уведомления.

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

7.6. В случае, предусмотренном п. 7.5 Договора, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.

7.8. Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.7 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого.

7.10. Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшении его уставного капитала, а равно неисполнение Покупателем обязанности, предусмотренной п. 2.1.5 Договора, является основанием для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств.

7.11. В случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве" (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "Ю статусе столицы Российской Федерации".

Приложение к договору принять в редакции Департамента городского имущества.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

Т.В. Захарова Е.Б. Расторгуев