Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2021 г. N 15АП-4512/21 по делу N А32-30570/2018

город Ростов-на-Дону

14 апреля 2021 г.

дело N А32-30570/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.

при участии:

от истца: представитель Довгаль Е.А. по доверенности от 09.01.2020,

от Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2021 по делу N А32-30570/2018

по иску индивидуального предпринимателя Доценко Зинаиды Павловны

(ИНН 231708609325, ОГРНИП 312236711500015)

к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

о признании незаконным изменения расчета арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Доценко Зинаида Павловна обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании незаконным требования о внесении изменений в порядок расчета арендных выплат в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699). Также заявила об обязании администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды об утверждении на 2018 год выплат за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402012:0650 общей площадью 1 700 кв.м., в размере 278 527, 21 руб.

Решением от 21.02.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019, суд обязал администрацию заключить с предпринимателем дополнительное соглашение от 21.12.2017 к договору аренды от 24.12.1997 N 4900000535 на условиях, согласно которым размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 06.11.2017 N 35-П/07-1 и составляет 670 071 рубль; исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 6 ноября 2017 года; арендная плата и пеня вносится путем перечисления по приведенным реквизитам. Судебные инстанции сослались на пункт 2.4 договора аренды от 24.12.1997 N 535, указав на возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Поскольку рассматриваемый земельный участок предоставлен первому арендатору по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, - применению подлежит подпункт "б" пункта 7 постановления N 1699, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Из представленного администрацией отчета от 06.11.2017 N 35-П/07-1 следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы определена специалистом в виде произведения рыночной стоимости земельного участка (77 671 419 рублей 18 копеек) и коэффициента 1,5%, что соответствует приведенным нормативным положениям. Дополнительное соглашение к договору аренды земли содержит информацию о годовом размере арендной платы на 2017 год, определенном в соответствии с действующим нормативным правовым актом, арендная плата в новой редакции составляет 670 071 рубль в год.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты суда первой и апелляционной инстанции, указал следующее. Суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований предпринимателя, фактически удовлетворив требования администрации, которые не были заявлены. Суды не учли положения постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Судам надлежало установить возможность применения к договору от 24.12.1997 N 535 регулируемой арендной платы (с учетом позиции истца по настоящему делу) и при констатации таковой проверить наличие оснований для применения принципа N 7 Основных принципов (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в редакции постановления N 531).

Решением от 19.02.2021 исковые требования предпринимателя удовлетворены в части. Суд изложил пункты 1 и 2 дополнительного соглашения от 21.12.2017 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 24.12.1997 N 4900000535 в следующей редакции:

"1. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2. договора аренды, равен произведению кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, нормативно установленной для территории, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:650.

2. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 12.08.2017".

В остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что арендная плата по договору является регулируемой, в связи с чем ее размер не может ставку земельного налога.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Существенное изменение обстоятельства, являющееся основанием для изменения, расторжения договора, материалами дела не установлено, в связи с чем в иске надлежит отказать.

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направила.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.12.1997 Комитет по управлению имуществом города Сочи и ТОО "Светлана" заключили договор N 535 аренды земельного участка площадью 1700 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Голубые дали, 34, занимаемого магазином, сроком действия до 01.01.2047.

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 в договор аренды в качестве арендатора вступил предприниматель. Договоры последовательно регистрировались уполномоченным органом.

Письмом от 01.03.2018 администрация сообщила предпринимателю, что в соответствии с постановлением N 1699 местным самоуправлением осуществлена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы арендуемого земельного участка. Арендатору письмом от 25.12.2017 направлено для подписания дополнительное соглашение от 21.12.2017 со ссылкой на отчет об определении величины (размера) годовой арендной платы от 06.11.2017 N 35-П/07-1, согласно которому размер годовой арендной платы составил 670 071 рубль.

Не согласившись с величиной стоимости аренды, указанной в дополнительном соглашении, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении дела судебная коллегия учитывает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В то же время, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 16, 19 постановления Пленума N 73).

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор аренды N 535 от 24.12.1997 был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, однако в пункте 2.4 данного договора стороны прямо согласовали условие о том, что величина арендной платы за земельный участок будет являться регулируемой, в связи с чем будет изменяться в одностороннем порядке при изменении нормативно-правовой базы, устанавливающей порядок определения размера арендной платы.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:0650 расположен в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, то есть, ограничен в обороте. На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие предпринимателю (магазин для торговой деятельности).

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"; основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: "Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 N 303-ЭС18-26243, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, закреплен правовой подход о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, закрепленные в постановлении N 582 Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

С учетом признания арендной платы регулируемой, а земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:0650 общей площадью 1 700 кв.м. - ограниченным в обороте, арендная плата по спорному договору подлежит исчислению с применением вышеупомянутого принципа N 7 и не может превышать ставку земельного налога, действующую в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы по договору от 24.12.1997 N 535 должен определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

С учетом изложенного, в целях преодоления правовой неопределенности между участниками настоящего спора суд первой инстанции правомерно изложил пункты 1 и 2 дополнительного соглашения к договору от 24.12.1997 N 535 в редакции, соответствующей Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы администрации, обществом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, соответствующий разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 и не противоречащий положениям статей 450-451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Избранный способ защиты нарушенного права способствует достижению определенности в правоотношениях сторон по вопросу исчисления арендной платы.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить состоявшееся изменение законодательства, влияющее на порядок определения регулируемой арендной платы в отношении земельных участков, расположенных на землях особо охраняемых природных территорий.

Так, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2020 N 505-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации, вступившим в силу с 10.01.2021, Федеральный закон от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" дополнен статьей 3.1, которой допускается включение населенных пунктов в состав особо охраняемых природных территорий федерального или регионального значения. Оборот расположенных на территориях этих населенных пунктов земельных участков не ограничивается. Такие земельные участки могут находиться по основаниям, предусмотренным законом, в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, собственности граждан или юридических лиц либо относиться к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, разногласия сторон в отношении арендной платы за пользование спорным земельным участком урегулированы с 2017 года до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты (до 2021 года), поскольку с даты вступления в законную силу статьи 3.1 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:0650 не ограничен в обороте.

Тем не менее, судебная коллегия учитывает, что исковое заявление подано предпринимателем в Арбитражный суд Краснодарского края 01.08.2018, разногласия по размеру арендной платы в период с 12.08.2017 не урегулированы, внесение изменений в дополнительное соглашение в редакции, изложенной судом, не изменяет регулируемый характер арендной платы и последующее изменение способа ее исчисления в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах оснований для отмены либо изменения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2021 по делу N А32-30570/2018 и удовлетворения апелляционной жалобы администрации не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2021 по делу N А32-30570/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов