Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2021 г. N 09АП-20652/21 по делу N А40-112701/2020

г. Москва

26 апреля 2021 г.

Дело N А40-112701/20

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ИП Морозовой Тамары Геннадьевны, ООО "Прогресс" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2021 года по делу N А40-112701/20, принятое судьей Коршиковой Е.В., по иску ИП Морозовой Тамары Геннадьевны (ОГРНИП 318774600611502) к ИП Левченко Евгению Александровичу (ОГРНИП 318507400044180) третье лицо: ООО "Прогресс" о расторжении договора аренды, взыскании убытков, и по встречному иску ИП Левченко Евгения Александровича к ИП Морозовой Тамаре Геннадьевне об обязании возвратить нежилое помещение, взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Зуй И.В. по доверенности от 08.02.2021 г.; удостоверение адвоката N 1174 от 19.12.2002, Морозова Тамара Геннадьевна - лично, паспорт РФ, Айнетдинова Н.Х. по доверенности от 23.11.2020, диплом N КТ 140313 от 18.02.2005,

от ответчика: Хайнак О.Н. по доверенности от 18.01.2021 г.; удостоверение адвоката N 3269 от 22.04.2003,, Левченко Евгений Александрович - лично, паспорт РФ,

от третьего лица: Ткаченко Д.В. по доверенности от 10.02.2021, диплом N ДВС 0334625 от 28.05.2001,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Морозова Тамара Геннадьевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АП КРФ), к индивидуальному предпринимателю Левченко Евгению Александровичу (далее - ответчик) с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения N 08/04/19-1 от 08.04.2019 и взыскании убытков в размере 27 834 380 руб.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Левченко Евгения Александровича к индивидуальному предпринимателю Морозовой Тамаре Геннадьевне о взыскании задолженности по арендной плате за период август - сентябрь 2019 года в размере 185 924 руб. 70 коп. и обязании возвратить нежилое помещение, находящееся на 1 (первом) этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Нагатино-Садовники, ул. Нагатинская, д. 16, пом. XVII, общей площадью 190 кв.м., кадастровый номер 05:0004003:5125 в состоянии, соответствующем Планам и экспликации помещения (приложение N 2 к договору аренды N 08/04/19-1 от 08.04.2019 г.) в срок не позднее последнего дня срока аренды, а именно: стены - черновая отделка, штукатурка по маякам; потолок - профлист без видимых дефектов; пол - бетонная стяжка; оконные проемы или окна - витринное панорамное остекление - без дефектов, дверные проемы или двери - ворота электрические Ш 2000хВ 3500, Двери двустворчатые наружные - 1 шт. Двери одностворчатые - 2 шт.; система отопления - состояние рабочее; система водоснабжения - состояние рабочее. Прибор учета ХВС: GERRIDA" N 0300054883. Прибор учета ГВС: "GERRIDA" N 0300054888; система электроснабжения - состояние рабочее. Прибор учета "Меркурий 230" N 34729538-18г.; система канализации - состояние рабочее (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2021 года по делу N А40-112701/20 встречные исковые требования удовлетворены в части взыскания 185 924 руб. 70 коп. задолженности. В удовлетворении остальной части встречного иска и в удовлетворении первоначального иска судом отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказать.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и индивидуальный предприниматель Морозова Тамара Геннадьевна лично доводы апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям. Ходатайствовали о приобщении к материалам дополнительных документов к материалам дела (два Акта осмотра от 29.03.2021 г., постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.04.2021 г., Заключение по затоплению ПЭК, Письмо Госинспекции по недвижимости г.Москвы в адрес истца), ходатайство было отклонено судебной коллегией протокольным определением в связи с неотносимостью указанных доказательств к спорному периоду взаимоотношений и возникновении указанных доказательств после даты вынесения судебного акта.

Представитель ООО "Прогресс" также поддержал доводы апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в его жалобе основаниям и вынести по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказать.

Представитель ответчика и ИП Левченко Евгения Александровича лично, возражали против удовлетворения требований апелляционных жалоб, просили оставить обжалуемое решение без изменения, а жалобы - без удовлетворения. Представили письменные отзывы на апелляционные жалобы, которые приобщены к материалам настоящего дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.04.2019 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды нежилого фонда N 08/04/19-1 (далее - Договор), по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, находящиеся на 1 этаже здания, общей площадью 190 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16.

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 08.04.2019 г., подписанным сторонами без замечаний.

Согласно п. 4 акта, передаваемое помещение, инженерные сети арендодателем осмотрены и проверены. Сторонами установлено, что помещение передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Инженерные сети переданы в рабочем состоянии, необходимом для надлежащей эксплуатации помещения, недостатков, препятствующих использованию помещения, инженерных сетей в соответствии с договором, не выявлено.

Согласно п. 2.1 Договора, помещение предоставляется в аренду сроком на 5 лет с 08 апреля 2019 г. по 08 апреля 2023 г. включительно.

В соответствии с п. 4.1 Договора, арендодатель обязуется передать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

По условиям п. 4.3.6 Договора, арендатор обязуется своими силами и за свой счет производить текущий ремонт и обслуживание помещения, в том числе коммунальных систем.

Как указывает истец, им проведен комплекс работ по ремонту помещения, установке оборудования, после чего в арендуемом помещении в сентябре 2019 г. начата согласованная деятельность Детского оздоровительного центра "Аквапузики".

26.02.2020 работа в арендуемом объекте была приостановлена в связи с прекращением подачи в помещение тепло- и водоснабжения. Подача холодной воды в помещение окончательно возобновлена 11.03.2020 г. без документального подтверждения наличия гарантированной подачи холодного водоснабжения.

Подача централизованного теплоснабжения не возобновлена до настоящего времени.

Письмом от 10.04.2020 истец сообщил об отсутствии в помещении тепло- и водоснабжения, что лишает возможности ведения предпринимательской деятельности в помещении и необходимости возобновления коммунальных услуг.

В подтверждение изложенных в письме доводов истцом представлено техническое заключение ООО "Триада Эксперт".

Ввиду того, что вышеуказанное письмо ответчиком оставлено без удовлетворения, истцом была направлена претензия от 20.05.2020 г., в которой он просил расторгнуть договор аренды N 08/04/19-1 от 08.04.2019 г, возвратить обеспечительный платеж в размере 399 000 руб., а также возместить убытки в виде реального ущерба на улучшения арендованного помещения в размере 11 947 000 руб., связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в размере 642 000 руб., связанные с арендой в размере 4 400 000 руб. и упущенной выгоды в размере 10 878 630 руб.

Размер убытков рассчитан на основании экспертного заключения АНО "Экспертная компания "Синергия", платежных поручений, подтверждающих возврат денежных средств третьим лицам за досрочное прекращение обязательств.

Данная претензия была оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с первоначальным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, Арбитражный суд г. Москвы указал, что истцом приняты помещения в состоянии, пригодном для осуществления предпринимательской деятельности, доказательств наличия препятствий в его пользовании отсутствует.

При этом судом учтено, что из содержания заключенного сторонами договора аренды, обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору во всяком случае, и при условии надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по договору засчитывается в счет оплаты постоянной части арендной платы за последние 45 суток аренды по договору (п. 5.9 Договора).

Поскольку Договор аренды не расторгнут и является действующим, заявленные требования в соответствующей части, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 381.1, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК Р), не подлежат удовлетворению

В соответствии с п. 4.4.3 Договора арендатор имеет право производить отделимые и неотделимые улучшения, не нарушающие требования, предъявляемые к данному помещению с учетом положений договора. Право собственности на неотделимые улучшения автоматически переходит к арендодателю, затраты на производство указанных улучшений арендатору не компенсируются. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, арендодатель компенсирует расходы арендатора за неотделимые улучшения в соответствии с п. 6.3 договора.

Основываясь на вышеуказанных условиях Договора, суд пришел к выводу, что так как именно инициатива по расторжению Договора заявлена арендатором, то оснований для возмещения стоимости неотделимых улучшений не имеется.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции являются верными и обоснованными в силу следующих причин.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее -ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Заявители жалоб указывают, что судом первой инстанции не было учтено, при заключении Договора арендодатель не уведомил арендатора об отсутствии горячего и холодного водоснабжения в переданном помещении.

ООО "Прогресс" также указывает, что в установленном порядке собственник помещения не заключил договоры с электро- и водоснабжаюищими организациями, что подтверждает непригодность переданных помещений для использования в коммерческих целях.

Судебной коллегией данные доводы рассмотрены и последние признаны несостоятельными в силу следующих причин.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции, согласно которым недостатки, на которые ссылаются заявители жалобы не могут быть отнесены к категории скрытых, в силу следующих причин.

Как следует из материалов дела, передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 08.04.2019 г., подписанным сторонами без замечаний.

Согласно п. 4 акта, передаваемое помещение, инженерные сети арендодателем осмотрены и проверены. Сторонами установлено, что помещение передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Инженерные сети переданы в рабочем состоянии, необходимом для надлежащей эксплуатации помещения, недостатков, препятствующих использованию помещения, инженерных сетей в соответствии с договором, не выявлено.

Таким образом, при подписании акта приема-передачи арендатор подтвердил факт ознакомления не только с техническими характеристиками переданного имущества, но и с его коммуникациями, на отсутствие которых заявитель в последующем ссылается в жалобе.

Более того, апелляционная коллегия отмечает, что в течение 9 месяцев (с 27.12.2018 по сентябрь 2019 года) истец осуществлял ремонт арендованного помещения и "запуск бизнеса" (т.1, л.д. 127, п.10.3), включая налаживание оборудования, коммуникаций, проверку их функционирования для оказания физкультурных услуг в 3 установленных ею бассейнах для детей. С сентября 2019 г. по 26 февраля 2020 г. ИП Морозова Т.Г. в арендуемом помещении осуществляла предпринимательскую деятельность по оказанию услуг в бассейнах, в т.ч. детям грудничкового возраста в осенне-зимний период, что было бы невозможно при отсутствии коммунальных ресурсов (сезонного отопления, водоснабжения и электроснабжения).

При этом, ответчиком представлены доказательств не только оказания, но и оплаты услуг, как водо -так и тепло/энергоснабежения.

Так, собственник осуществлял оплату услуг, оказываемых управляющей компанией ООО "Прогресс" по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию общего имущества здания для нежилого помещения XVII по факту пользования на основании ежемесячных счетов, выставленных ему указанной управляющей компанией (т.4, л.д. 91-93; т.5, л.д. 1-38).

Оплату ежемесячных коммунальных услуг ИП Левченко Е.А. осуществлял также на основании счетов ООО "Прогресс" и расчетов коммунально-эксплуатационного обслуживания, включающих в себя: расчет по энергоснабжению, расчет по водоснабжению/водоотведению, расчет по теплоснабжению (т.4, л.д. 30-91).

13.01.2020 ответчик заключил с АО "Мосэнергосбыт" прямой договор энергоснабжения N 99520867, согласно которому он обязался оплачивать поставленную электрическую энергию в АО "Мосэнергосбыт", а не в управляющую компанию ООО "Прогресс" как это было прежде (т.5, л.д. 47-85).

25.02.2020 подача воды в помещение XVII была прекращена, а с 26.02.2020 г. в помещение XVII была прекращена подача тепловой энергии (т.3, л.д. 79-89; т.4, л.д. 1-15).

27.03.2020 управляющая компания ООО "Прогресс" в адрес ответчика направила "Уведомление об ограничении электроснабжения", исх. N 52 от 27.03.2020 г., в котором содержится уведомление об ограничении поставки электрической энергии со 100 кВт до 1 кВт (т.4, л.д. 24) и с которым была ознакомлена также арендатор ИП Морозова Т.Г. (т.1, л.д. 3).

Отсутствие водоснабжения в помещении продолжалось с 26 февраля 2020 г. до 11 марта 2020 года, т.е. в течение 16 дней, так как актом осмотра внешних сетей холодного водоснабжения, в т.ч. питающих нежилое помещение XVII, комиссией из представителей ООО "Прогресс", представителя арендатора ИП Морозовой Т.Г. по доверенности - Скрипка С.С., и.о. заместителя главы управы района Нагатино-Садовники г. Москвы Кутырева И.В. и др. установлено, что водоснабжение нежилого помещения XVII функционирует в полном объеме (т.5, л.д. 39-43).

В связи с угрозой распространения в г. Москве новой коронавирусной инфекции Мэром Москвы 05 марта 2020 г., был принят Указ N 12-УМ, в соответствии с которым на территории города Москвы был введен режим повышенной готовности.

Пунктом 2.1 Постановления Главного государственного санитарного врача г. Москвы N 2 от 20.03.2020 г. было предписано: "руководителям бассейнов, фитнес - центров и других объектов физической культуры и спорта города Москвы вне зависимости от ведомственной принадлежности и организационной формы прекратить допуск посетителей в бассейны, фитнес - центры и другие объекты физической культуры и спорта с массовым посещением людей с 21.03.2020 г. до особого распоряжения" (т.5, л.д. 44-45).

23.03.2020 г. в адрес ПАО "Московская объединенная энергетическая компания" (ПАО "МОЭК") поступило обращение управляющей компании ООО "Прогресс" о произведении полного ограничения подачи тепловой энергии в отношении здания по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д.16.

Необходимость введения ограничения была обусловлена снижением посещаемости здания в связи с неблагополучной эпидемиологической ситуацией (т.4, л.д. 21).

То обстоятельство, что арендованное помещение до 26 февраля 2020 года было обеспечено теплоснабжением такжеподтверждено письмом ПАО "МОЭСК" от 23.03.2020 N ЮАО 01-15-1851/0 (т.4, л.д. 17).

Согласно принятому Управлением Федеральной антимонопольной службы по г. Москве постановлению о назначении административного наказания по делу об административном правонарушении N 077/04/9.21-688/2021 от 02.02.2021 г. ООО "Прогресс" признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.1 ст.9.21 КоАП РФ.

Вина ООО "Прогресс" заключается в несоблюдении Правил недискриминационного доступа, выразившемся в препятствовании перетоку электрической энергии на энергопринимающие устройства помещения XVII, принадлежащего ИП Левченко Е.А.

Возобновление оказания услуг в бассейнах стало возможным с 23 июня 2020 г. после принятия Указа Мэра Москвы от 08.06.2020 г. N 68-УМ "Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с режимом повышенной готовности".

При этом в п. 4.1.2 Договора стороны предусмотрели, что в случае, если Помещение не будет обеспечено коммунальными услугами, арендодатель не несет ответственности и не считается нарушившим условия настоящего Договора, кроме случаев, когда услуги не предоставляются по его вине ( т.1 л.д. 37).

Таким образом, при заключении договора N 08/04/19-1 от 08.04.2019 г. аренды нежилого помещения стороны оговорили недостатки сдаваемого в аренду имущества, связанные с возможным отключением в помещении электричества, теплоснабжения и водоснабжения управляющей компанией, в связи с чем арендодатель не отвечает за указанные недостатки, тем более что в этом случае арендатор был освобожден от уплаты постоянной части арендной платы до решения проблемы, то есть до восстановления поставки ресурса (ресурсов) до ранее имевшегося уровня.

Следовательно, требование истца о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 ст.612 ГК РФ в связи с недостатками сданного в аренду имущества, удовлетворению не подлежит, так как вышеуказанные истцом недостатки арендуемого имущества были оговорены сторонами при заключении договора аренды N 08/04/19-1 в пункте 4.1.2 и были заранее известны арендатору.

Кроме того, как было указано ранее, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду ИП Морозовой Т.Г. имущества в виде отсутствия в помещении XVII горячего водоснабжения, которое было изначально организовано путем установки с помощью истца нагревательного оборудования, так как централизованное горячее водоснабжение всего здания не осуществлялось, что прямо указано истцом в иске (т.1, л.д. 4).

По акту приема-передачи помещения в аренду от 08.04.2019 г. (т.1, л.д. 53-54) система горячего водоснабжения арендатору не передавалась.

Из совокупности ранее представленных в материалы дела доказательств следует, что вина в прекращении подачи водо- и энергоресурсов не находится в причинно-следственной связи с действиями арендодателя, а, следовательно, исходя из положений, закрепленных в п. 4.1.2 Договора, следует, что данные обстоятельства не могут считаться нарушениями допущенными со стороны арендодателя.

Утверждение заявителей жалоб о бездоговорном потреблении в помещении XVII электроэнергии, холодного водоснабжения и водоотведения, а также теплоснабжения в связи с незаключением ИП Левченко Е.А. соответствующего договора с управляющей компанией здания - ООО "Прогресс", противоречит представленным ответчиком материалам дела.

Договор на оказание услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию общего имущества собственников здания управляющей компанией ООО "Прогресс" был заключен путем предоставления для ответчику права фактического пользования этими услугами и путем ежемесячного направления для оплаты ИП Левченко Е.А. двух видов счетов:

1) счет на оплату услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д.16, (помещение XVII (1-49) за каждый месяц в сумме 41 800 руб., исходя из стоимости такого обслуживания 220 руб. за 1 кв.м. (т.4, л.д. 93, 94; т.5, л.д. 1-38);

2) счет на оплату ежемесячных коммунальных услуг, включающих в себя согласно прилагаемому к счету-"Расчету коммунально-эксплуатационного обслуживания":расчет по энергоснабжению; расчет по водоснабжению/водоотведению; расчет по теплопотреблению (т.4, л.д. 30-90).

Ответчик оплачивал полученные от управляющей компании ООО "Прогресс" вышеуказанные счета по факту оказания услуг энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения (т.4, л.д. 30-90).

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более (многосторонняя сделка).

Согласованная воля сторон (ООО "Прогресс" и ИП Левченко Е.А.) на основании п.3 ст.434 и п.3 ст.438 ГК РФ на заключение договора на оказание услуг по управлению и эксплуатации общего имущества здания для помещения XVII (исходя из стоимости обслуживания 220 руб. за 1кв.м.) и договора на коммунально-эксплуатационное обслуживание (водоснабжение/водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение) выражалась в том, что управляющая компания ООО "Прогресс" еще при прежнем собственнике помещения XVII осуществила опосредованное технологическое присоединение принадлежащего Левченко Е.А. арендованного помещения к своим электрическим сетям, к сетям холодного водоснабжения и водоотведения, а также теплоснабжения.

Тем самым, ООО "Прогресс" предоставило собственнику помещения XVII фактическую возможность пользоваться услугами электроснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, а также теплоснабжения, что является офертой, предложенной ООО "Прогресс", опосредованно оказывающим услуги по передаче (перетоку) электричества, воды и тепла.

За техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества здания, включая обслуживание инженерных систем сетевого электрохозяйства, сетей холодного водоснабжения и водоотведения, а также теплоснабжения, арендодатель ежемесячно оплачивал и оплачивает в ООО "Прогресс" 220 рублей за 1 кв.м. площади принадлежащего ему помещения (190 кв.м.), что в общей сумме составляет 41800 рублей.

С 19.03.2019 ответчик, как потребитель, осуществлял фактическое пользование услугами обязанной стороны (ООО "Прогресс"), получая на помещение XVII опосредованно через сетевое хозяйство этой компании электричество, воду и тепло, что в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ является акцептом абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей такие услуги.

Письменное предложение заключить такой договор принималось ИП Левченко Е.А. от ООО "Прогресс" в виде направления ему управляющей компанией ежемесячных "Расчетов коммунально-эксплуатационного обслуживания" и "Счетов на оплату", в т.ч. за услуги по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию в сумме 41 800 руб.

Оплачивая "Счета на оплату" за коммунальные услуги, включающие в себя расчет по электроснабжению, теплоснабжению и водоснабжению, собственник помещения XVII ИП Левченко Е.А., как лицо, получившее от ООО "Прогресс" оферту (предложение) в виде фактической возможности пользоваться этими услугами, а также в виде указанных "Расчета" и "Счета", тем самым совершал действия по выполнению указанных условий договора фактическим пользованием этими услугами и уплатой соответствующей суммы, что считается акцептом, т.е. ответом ИП Левченко Е.А., которому была адресована оферта о ее принятии.

Следовательно, договор оказания услуг в данном случае между ООО "Прогресс" и собственником помещения XVII ИП Левченко Е.А. является заключенным.

Взаимоотношения сторон по указанному договору регулируются действующим гражданским законодательством и соответствующими правовыми актами.

Таким образом, между собственником и управляющей компанией Торгового центра - "КОНФЕТТИ" ООО "Прогресс" с марта 2019 имеют место договорные отношения по вопросам эксплуатации общего имущества здания и по вопросу предоставления указанной управляющей компанией коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение/водоотведение, теплоснабжение).

Утверждение истца об обратном, противоречит закону, что подтверждено пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которому в тех случаях, когда потребитель пользуется услугами (энергоснабжения, услуги связи и т.п.), оказываемыми обязанной стороной, однако от заключения договора отказывается, арбитражные суды должны иметь в виду, что фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы).

При этом. применение истцом аналогии права, при доказывании характера неочевидности недостатков помещения, а именно положений ст. 477 ГК РФ, к настоящим правоотношением необоснованно, так как нормы данной статьи имеют своей целью регулирование правоотношений сторон в рамках договора купли-продажи, в то время как правовое регулирование арендных отношений закреплено в главе 34 ГК РФ, в том числе регламентировано в ст. 612 данного кодекса.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что Арбитражный суд г. Москвы верно определил отсутствие оснований для расторжения Договора в судебном порядке.

Относительно обоснованности вывода суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования истца о взыскании убытков необходимо отразить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

В данном случае, учитывая условия Договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у арендатора права требовать возмещения или какой-либо компенсации стоимости работ или материалов, полученных или приобретенных им для целей осуществления деятельности в арендуемом помещении и направленных на приведение такого помещения в состояние, необходимое истцу.

Как указано в ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В свою очередь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

На основании ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Данные нормы являются диспозитивными и применяется постольку поскольку сторонами не предусмотрено иное.

Как верно указал суд первой инстанции, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Учитывая положения ст. ст. 616, 623 ГК РФ, и исходя из того обстоятельства, что оснований для расторжения Договора не имеется суд первой инстанции посчитал, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возврату арендатору.

Более того, стороны при заключении Договора прямо предусмотрели правовые последствия его расторжения, как по инициативе арендатора, так и по инициативе арендодателя.

Так, в соответствии с п. 4.4.3 Договора, арендатор имеет право производить отделимые и неотделимые улучшения, не нарушающие требования, предъявляемые к данному помещению с учетом положений договора. Право собственности на неотделимые улучшения автоматически переходит к арендодателю, затраты на производство указанных улучшений арендатору не компенсируются.

В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, арендодатель компенсирует расходы арендатора за неотделимые улучшения в соответствии с п. 6.3 договора.

Так как в настоящем случае именно арендатор является стороной, выразившей волю на расторжение Договора в одностороннем порядке, то стоимость неотделимых улучшений в любом случае не подлежала взысканию с ответчика.

Ссылка истца на возникновение убытков в связи с приостановлением с 26.02.2020 г. работы детского оздоровительного центра "Аквапузики" по причине прекращения в арендуемом помещении водоснабжения, теплоснабжения, а также в связи с угрозой управляющей компании здания ООО "Прогресс" ограничить электроснабжение помещения до 1 кВ, также подлежит отклонению.

Так, сторонами не оспаривается, что отсутствие водоснабжения в помещении XVII продолжалось с 25.02.2020 г. по 11.03.2020 г., т.е. в течение 16 дней (т.5, л.д. 39-43), отсутствие теплоснабжения до его отключения ПАО "МОЭК" по письму управляющей компании ООО "Прогресс" продолжалось с 26.02.2020 г. по 23.03.2020 г., т.е. в течение 27 дней, (т.4, л.д. 21) а затем - до дня введения отопительного сезона в г. Москве - 28.09.2020 г.

При этом в письме б/н от 05.09.2020 г. в адрес ответчика ИП Морозова Т.Г. сообщила, что арендуемое ею помещение не используется по назначению с конца февраля 2020 г. и она в нем более не заинтересована (т.7, л.д. 9-10).

09.09.2020 г., т.е. до наступления отопительного сезона в городе Москве приобретен и поставлен в помещение XVII автономный источник теплоснабжения для обеспечения тепла.

Уведомление N 52 об ограничении электроснабжения помещения XVII было направлено управляющей компанией в адрес арендодателя 27.03.2020 г. (т.4, л.д. 24).

Факт привлечения Московским управлением ФАС России ООО "Прогресс" к административной ответственности по статье 9.21. КоАП РФ за препятствование этой организацией перетоку электроэнергии в помещение XVII подтвержден материалами дела.

В связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции Мэром Москвы 05 марта 2020 г., т.е. через 8 деней после отключения в помещении XVII воды и тепла, был принят Указ N 12-УМ, в соответствии с которым на территории города Москвы был введен режим повышенной готовности.

Пунктом 2.1 Постановления Главного государственного санитарного врача г. Москвы N 2 от 20.03.2020 г. руководителям бассейнов, фитнес - центров и других объектов физической культуры и спорта города Москвы вне зависимости от ведомственной принадлежности и организационной формы было предписано прекратить допуск посетителей в бассейны, фитнес - центры и другие объекты физической культуры и спорта с массовым посещением людей с 21.03.2020 г. до особого распоряжения (т.5, л.д. 44-45).

Возобновление оказания услуг в бассейнах стало возможным с 23 июня 2020 г. после принятия Указа Мэра Москвы от 08.06.2020 г. N 68-УМ "Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с режимом повышенной готовности".

Арендатор не возобновлял с 23 июня 2020 г. указанную деятельность, а 06 июля 2020 г. предъявил арендодателю ИП Левченко Е.А. иск о расторжении договора аренды N 08/04/19-1 и о взыскании убытков.

Между тем, в нарушение совокупности требований, предусмотренных статьями 8,9,65,68 и 71 АПК РФ, истец не доказал, что именно отсутствие в помещении XVII водоснабжения с 25.02.2020 г. по 11.03.2020 г. в течение 16 дней, а также, отсутствие в нем теплоснабжения с 26.02.2020 г. по 23.03.2020 г., в т.е. в течение 27 дней не позволило ей использовать помещение XVII для извлечения дохода и что ответчик препятствовал истцу в пользовании помещением, в том числе с даты введения Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 г. N 12-УМ режима повышенный готовности и с 21.03.2020 г. по 23.06.2020 г., когда пунктом 2.1 Постановления Главного государственного санитарного врача г. Москвы N 2 от 20.03.2020 г. "О введении ограничительных мероприятий (карантина)" был полностью прекращен допуск посетителей в бассейны, фитнес-центры, аквапарки и другие объекты физической культуры и спорта г. Москвы с массовым посещением людей до особого распоряжения (т.5, л.д. 44-45).

Истцом не опровергнуто, что причина невозможности получения дохода в арендованном помещении XVII ИП Морозовой Т.Г. с 21.03.2020 г. до 23.06.2020 г. под детский оздоровительный центр "Аквапузики" состояла во введении государственными органами в результате пандемии запретов и ограничений оказывать услуги, в т.ч. в бассейнах, находящихся в помещении XVII. Более того, факт невозможности использовать помещение XVII по назначению для оказания услуг с массовым посещением детей в бассейнах в связи с пандемией подтвержден истцом ИП Морозовой Т.Г. в письме б/н от 09.04.2020 г. (т.1, л.д. 56-57).

Следовательно, с 21.03.2020 г. до 23.06.2020 г. причиной невозможности использовать арендуемое помещение для получения дохода, явилось приостановление деятельности арендатора и других аналогичных организаций в связи с распространением пандемии коронавируса (2019-nCoV). В письме ИП Морозовой Т.Г. б/н от 09.04.2020 г. со ссылкой на Указ Мэра Москвы N 31-УМ от 26 марта 2020 г. указано: "Во исполнение положений вышеуказанных нормативно-правовых актов, работа оздоровительного центра приостановлена на период введенного чрезвычайного положения" (т.1, л.д. 56-57).

В письме б/н от 23.04.2020 г. арендодатель ИП Левченко Е.А. также известил арендатора ИП Морозову Т.Г. о невозможности выполнить ее требование обеспечить помещение теплом и водой в 10-дневный срок в связи с обстоятельствами непреодолимой силы - пандемией (т.1, л.д. 56-61).

На этот период истец был освобождена от уплаты арендной платы.

Таким образом, введенные государственными органами в результате пандемии запреты и ограничения оказывать услуги, в т.ч. в бассейнах, находящихся в помещении XVII, установленные в рамках режима повышенной готовности в Москве Указами Мэра, прервали причинную связь между заявленными истцом убытками и действиями (бездействием) управляющей компании ООО "Прогресс" по не обеспечению теплоснабжения и водоснабжения в помещении XVII.

Следовательно, между действиями ответчика и убытками, на которые ссылается истец, отсутствует прямая причинно-следственная связь.

Требование ИП Морозовой Т.Г. о взыскании 608 750 руб. в качестве убытков, связанных с прекращением обязательств перед третьими лицами, а именно по выплате возврата денежных средств за будущие занятия физкультурой в связи с невозможностью оказывать соответствующие услуги по независящим от истца причинам, которые были рассчитаны "по картам клиента" об оценке рыночной стоимости понесенных убытков и упущенной выгоды, подготовленного по заказу ИП Морозовой Т.Г. - ООО "Современные Технологии Оценки и Консалтинга") (т.1, л.д. 127) также обоснованно отклонены судом.

Так, заявителем к расчету по убыткам, связанным с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, представлены заявления о возврате денежных средств, акты о сдаче-приемке оказанных услуг и возврате денежных сумм клиентам по неиспользованным кассовым чекам, а также соответствующие платежные документы.

Согласно вышеуказанным актам о сдаче-приемке оказанных услуг от исполнителя ИП Морозовой Т.Г. к заказчикам, которым должны были быть оказаны физкультурные услуги в бассейнах, возвращаются предоплаченные заказчиками за будущие занятия денежные средства. В связи с вышеизложенным, возврат клиентам ИП Морозовой Т.Г. полученных ранее от них в качестве аванса денежных средств за будущие занятия в бассейнах физкультурой, имеет признаки упущенной выгоды. В соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ под убытками в виде упущенной выгоды понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При этом истцом не доказано, что на дату невозможности использовать по назначению арендуемое у ответчика помещение (25-26 февраля 2020 г.) финансовые показатели ее хозяйственной деятельности сохранились и могли быть получены вновь после приостановления государственными органами деятельности по оказанию услуг в бассейнах с 21 марта 2020 г.

Также не доказано, что единственным препятствием к получению заявленных ко взысканию 608 750 руб. были действия (бездействие) ответчика по неисполнению обязанности снабжения арендуемого помещения водоснабжением и теплоснабжением, а не пандемия и другие факторы, в т.ч. нецелесообразность ведения ИП Морозовой Т.Г. бизнеса в связи с коронавирусом, действия которого не были устранены на момент обращения с ИП Морозовой Т.Г. иском в суд.

Из 96 клиентов, указанных в качестве получателей возврата денежных средств от ИП Морозовой Т.Г., 43 клиента получили денежные средства на основании заявлений об их возврате, поданных с 20 марта 2020 г., т.е. после введения Главным государственным санитарным врачом по городу Москве постановлением N 2 от 20.03.2020 г. карантина.

Пунктом 2.1 указанного постановления руководителям бассейнов, фитнес-центров и других объектов физической культуры и спорта города Москвы вне зависимости от ведомственной принадлежности и организационный формы было предписано прекратить допуск посетителей в бассейны и другие объекты физической культуры и спорта с массовым посещением людей с 21.03.2020 г. до особого распоряжения (т.5, л.д. 44-45).

Следовательно, между данными убытками и действиями ответчика также не усматривается прямой причинно-следственной связи, необходимой для удовлетворения деликтного требования.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о правомерности встречных исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам.

Так, ИП Левченко Евгением Александровичем к ИП Морозовой Тамаре Геннадьевне заявлен встречный иск о взыскании задолженности в размере 185 924 руб. 70 коп. и обязании возвратить нежилое помещение. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды N 08/04/19-1 от 08.04.2019 г. в части оплаты арендных платежей и неисполнении обязательств по возврату арендуемого помещения.

Согласно п. 5.1 договора, арендная плата состоит их двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы составляет 1 400 руб. за 1 кв.м в месяц и подлежит оплате не позднее 15 числа каждого месяца авансовым платежом. Общая стоимость арендной платы составляет 266 000 руб. в месяц. Начиная с 15 января 2020 г. постоянная часть арендной платы ежегодно индексируется согласно приложению N 1 договора (п. 5.2, 5.4 Договора).

В соответствии с п. 5.5 договора, переменная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателя на содержание помещения, и определяется расчетным путем на основании сумм расходов арендодателя на оплату электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, сезонного отопления, вентиляции, кондиционирования, и других расходов, связанных с обеспечением нормальной эксплуатации помещения, включая плату за содержание, техническое обслуживание нежилых помещений, осуществляемых управляющей компанией здания.

По условиям п. 5.7 договора, оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором в течение 3 рабочих дней с момента выставления соответствующих счетов.

Согласно представленному ответчиком расчету, сумма задолженности по оплате арендных платежей за период август - сентябрь 2019 года составляет 185 924 руб. 70 коп.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Принимая во внимание, что факт предоставления помещения пригодного для использования последнего в коммерческих целях был установлен судом первой инстанции в надлежащем порядке, о чем указано ранее в настоящем судебном акте, то судом сделан верный вывод о сохранении за арендатором обязанности по внесению арендных платежей в спорный период.

Отказывая в удовлетворении требования ИП Левченко Е.А. об обязании ИП Морозову Т.Г. возвратить арендованные помещения, суд первой инстанции правомерно исходил из того обстоятельства, что договор аренды между сторонами является действующим.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы ИП Морозовой Тамары Геннадьевны и ООО "Прогресс" являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2021 года по делу N А40-112701/20 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Бондарев А.В. Савенков О.В.