Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 г. N 08АП-2832/21 по делу N А75-17537/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 августа 2021 г. N Ф04-4484/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

28 апреля 2021 г.

Дело N А75-17537/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2832/2021) общества с ограниченной ответственностью "Альфа - Югра" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.02.2021 по делу N А75-17537/2020, принятое по исковому заявлению Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа - Югра" (ОГРН 1118601001530, ИНН 8601044462) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41 в размере 2 297 714 руб. 02 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41 и возложении обязанности вернуть земельный участок,

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа - Югра" (далее - ответчик, ООО "Альфа - Югра", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41 за период со 2 квартала 2016 по 3 квартал 2020 в размере 1 826 130 руб. 85 коп. и неустойки за период с 10.12.2014 по 30.09.2020 в размере 471 583 руб. 17 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41 и возложении обязанности возвратить арендованный участок.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.02.2021 по делу N А75-17537/2020 исковые требования удовлетворены, с ООО "Альфа - Югра" в пользу департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты - Мансийска взыскан долг по договору аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41 за период со 2 квартала 2016 по 3 квартал 2020 в размере 1 826 130 руб. 85 коп., а так же неустойка за период с 10.12.2014 по 30.09.2020 в размере 471 583 руб. 17 коп. Расторгнут договор аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41, заключенный между департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты - Мансийска и ООО "Альфа - Югра". На ООО "Альфа - Югра" возложена обязанность в течение 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу передать департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты - Мансийска по акту приема - передачи земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202001:271, общей площадью 10 014 кв.м, расположенный по адресу: г. Ханты - Мансийск, район ул. Привольная - Студенческая. С ООО "Альфа - Югра" в федеральный бюджет взыскано 40 489 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части возложения обязанности на ответчика в течение 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу передать Департаменту по акту приема-передачи земельный участок изменить частично, и принять по делу новое решение, в котором в удовлетворении исковых требований Департамента о возложении обязанности на ответчика возвратить арендованный участок в первоначальном состоянии отказать.

В обоснование апелляционной жалобы её подателем указано на то, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41 разрешенным использованием земельного участка являлось строительство автоцентра "Автореал-Югра". При этом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.06.2016 ООО "Альфа-Югра" зарегистрировано право собственности объекта незавершенного строительства, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1 492 кв.м, степень готовности (на момент регистрации) 10 %, адрес (местонахождение) объекта: РФ, ХМАО-Югра, г. Ханты-Мансийск, район ул. Привольная - Студенческая. Учитывая, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях (разрешение на строительство от 08.05.2015 N ru 86312000-23), к рассматриваемым правоотношениям статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежит, а исковые требования в части освобождения и передачи указанного земельного участка истцу, не подлежат удовлетворению.

Оспаривая доводы подателя жалобы, Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (арендодатель) и ООО "Альфа - Югра" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное пользование земельный участок, площадью 10 014 кв.м, с кадастровым номером 86:12:0202001:271, имеющий местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район ул. Привольная - Студенческая, с разрешением использования для строительства автоцентра "Автореал-Югра".

Участок передан по акту приема-передачи от 01.10.2014 без замечаний со стороны арендатора.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор производит оплату арендной платы ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежеквартальной арендной платы составляет 148 051 руб. 99 коп.

Дополнительным соглашением от 20.05.2015 к договору предусмотрен годовой размер арендной платы 59 220 руб. 76 коп. с 20.05.2015 по 06.05.2016.

Уведомлением Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска от 24.10.2016 предусмотрен годовой размер арендной платы в размере 65 583 руб. 55 коп. с 01.01.2016 по 06.05.2016 и 1 311 670 руб. 97 коп. с 07.05.2016.

В соответствии с Решением суда ХМАО-Югры от 18.04.2018, вступившим в силу 03.10.2018 (Апелляционное определение Верховного суда РФ по делу N 69-АПГ18-6) размер арендной платы пересмотрен и с 03.10.2018 составляет 34 142 руб. 50 коп. в квартал.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы у арендатора образовалась задолженность за период со 2 квартала 2016 года по 3 квартал 2020 года в размере 1 826 130 руб. 85 коп., а также 471 583 руб. 17 коп. пени за период с 10.12.2014 по 30.09.2020.

Решением Думы города Ханты-Мансийска от 05.09.2018 N 276-VI РД полномочия Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска в части осуществления функций арендодателя земельных участков, заключения иных сделок в отношении земельных участков, предусмотренных действующим законодательством, переданы Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска.

Истец ответчику направил претензию от 25.09.2020 N 21-исх-4777 с требованием погасить имеющуюся задолженность и расторгнуть договор. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Неисполнение ответчиком претензионных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражений против проверки судебного акта в части не поступило.

Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в пределах доводов апелляционной жалобы

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В рамках рассмотрения настоящего спора Департаментом было заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2014 N 41 и возложении обязанности возвратить арендованный участок. Требование истца о расторжении спорного договора обосновано существенным нарушением арендатором условий договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе при неуплате или просрочке оплаты арендатором арендной платы в срок.

Материалами дела подтверждается неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы за спорный период (период исковых требований).

Истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо с требованием о необходимости оплаты арендных платежей и предложением расторгнуть договор аренды.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора в связи с невнесением арендатором арендной платы в полном объеме в сроки, установленные условиями договора, поскольку указанные нарушения условий договора носят существенный характер и длительное время лишают муниципальное образование на получение в соответствующий бюджет доходов от сдачи в аренду земельного участка.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Довод подателя жалобы о том, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.06.2016 ООО "Альфа-Югра" зарегистрировано право собственности объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 1 492 кв.м, степень готовности (на момент регистрации) 10 %, адрес (местонахождение) объекта: РФ, ХМАО-Югра, г. Ханты-Мансийск, район ул. Привольная - Студенческая, возведенного на законных основаниях (разрешение на строительство от 08.05.2015 N ru 86312000-23), в связи с чем к рассматриваемым правоотношениям статья 622 ГК РФ применению не подлежит, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Как следует из приложенного Департаментом к отзыву экспертного заключения ООО "КБИ Архпроект" проведенного по результатам инженерного и технического обследования земельного участка с кадастровым номером 86:12:0202001:271 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Ханты-Мансийск, район улиц Привольная-Студенческая для определения фактического нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства с назначением: нежилое здание, с кадастровым номером 86:12:0202001:314 и определения фактической степени его строительной готовности N ХМ-027.2021 от 09.04.2021, фактически на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства.

Вышеуказанным заключением установлено отсутствие на участке каких-либо объектов недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, а также завершенных и (или) незавершенных строительством отдельных конструктивных элементов таких объектов (инженерные сети, фундамент, стены, перекрытия, кровля).

Экспертное заключение со всей очевидностью указывает на отсутствие фундамента как такового. Кроме того, на земельном участке отсутствует строительная площадка и иные признаки начала осуществления строительства, в частности, сооружение фундамента.

При данных обстоятельствах требование истца о возложении обязанности возвратить земельный участок и расторгнуть договор является обоснованным и подлежащими удовлетворению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа - Югра" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.02.2021 по делу N А75-17537/2020 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая