Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 г. N 15АП-5438/21 по делу N А32-54345/2020

город Ростов-на-Дону

29 апреля 2021 г.

дело N А32-54345/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Глазуновой И.Н., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования город Краснодар, Ладейчиковой Елены Алексеевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 по делу N А32-54345/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восточный квартал" (ИНН 2311190750, ОГРН 1152311006605)

к администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН: 1022301606799)

при участии третьих лиц: Ладейчиковой Елены Алексеевны;

департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032704, ОГРН 1022301623156), Майер Елены Ярославны,

о признании незаконным и отмене решения о согласовании перепланировки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Восточный квартал" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным и отмене полностью решения о согласовании перепланировки помещений в многоквартирном доме от 02.11.2020 N 25533/0414ФЦ, принятого администрацией муниципального образования города Краснодар в отношении нежилых помещений N 39, 40, 41 многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Черкасская, 129/1.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании спорного решения гражданкой Ладейчиковой Е.А. проводятся строительные работы в местах, относящихся к общей долевой собственности собственников имущества в многоквартирном доме.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ладейчикова Елена Алексеевна; Майер Елена Ярославна, департамент городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 заявленные требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, общество является управляющей компанией, которая осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Краснодар, ул. Черкасская, 129/1.

В соответствии со спорным решением о согласовании перепланировки помещений в МКД от 02.11.2020, проектом входной группы, собственником помещений планируется оборудовать независимый выход из нежилого помещения непосредственно на придомовую территорию. Из проекта следует, что в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию МКД. При этом устройство входной группы из вышеуказанных нежилых помещений приведет к уменьшению земельного участка МКД. Эскизный проект устройства входной группы включает в себя: демонтаж подоконной части; устройство входной двери из ПВХ профиля; устройство монолитной железобетонной площадки и лестничного марша с облицовкой керамогранитом; устройство монолитных железобетонных боковых стенок площадки с отделкой фасадной штукатуркой и окраской акриловой водоэмульсионной краской; установка вывески из алюминиевых композитных панелей; установка ограждений; благоустройство прилегающей территории (установка урны и декоративных растений); установка кнопки вызова персонала для инвалидов.

Следовательно, указанные мероприятия по перепланировке нежилых помещений N 39, 40, 41 МКД повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, изменение несущей стены дома и передачу собственнику нежилых помещений N 39, 40, 41 МКД, части придомовой территории (земельного участка) для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений в многоквартирном доме, то есть произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. Сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проем, осуществляется замена несущих и ненесущих строительных конструкций объекта капитального строительства, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены. Эти мероприятия влекут внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества, следовательно, проведение таких работ возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ, а такое согласие в материалах дела отсутствует. Следовательно, согласование указанных работ органом местного самоуправления через оформление оспариваемого решения не может подменить собой согласие собственников.

Администрацией при принятии оспариваемого решения нарушено жилищное законодательство, так как собственником нежилых помещений N 39, 40, 41 МКД не предоставлялся протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений в МКД оформленного на основании решений собственников помещений в соответствии с требованиями статьи 44 - 48 ЖК РФ.

Кроме того, суд первой инстанции учел, что вследствие незаконного изменения архитектурного облика МКД подлежит изменению и проектная документация на МКД, соответственно на управляющую организацию возлагается через оспариваемое решение обязанность по несению необоснованных экономических затрат. В случае же непринятия своевременных мер по актуализации технической документации на МКД должностными лицами, осуществляющими государственный контроль (надзор), данные действия могут квалифицироваться как административное правонарушение.

Доводы администрации о том, что заявитель является ненадлежащим истцом, судом первой инстанции отклонены, поскольку заявитель является лицом, обеспечивающим соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, в том числе, соблюдение требований к надежности и безопасности МКД и поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД.

Пунктом 3.2.10 договора управления предусмотрено право управляющей организации на представление интересов собственников в суде, связанным с переданным в управление домом обязанностями управляющей организацией, вытекающими из договора.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления и может принимать любые решения. Следовательно, в силу закона, а также в соответствии с условиями договора управления МКД, и для соблюдения законных прав и интересов собственников помещений в МКД, управляющей организации не требуется отдельного решения собственников, уполномочивающего на обращение с заявлением в суд. При этом, заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять самостоятельные иски.

Указанная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516 (5) по делу N А40-217303/2016.

Суд первой инстанции счел, что собранные по делу доказательства достаточны для вывода об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что по общему правилу интересы собственников жилых помещений в МКД не могут быть связаны со сферой предпринимательской и иной экономической деятельности.

Вывод арбитражного суда о том, что вследствие изменения архитектурного облика многоквартирного дома подлежит изменению проектная документация на многоквартирный дом, в связи с чем на управляющую организацию возлагается через оспариваемое решение обязанность по несению необоснованных экономических затрат, не основан на законе.

Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции не проведено различие между понятиями реконструкции и перепланировки, один и тот же вид работ суд называет то перепланировкой, то реконструкцией.

По мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, в том числе по демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений (письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.01.2017 N 2146-АГ/08).

Проектные решения, предусмотренные эскизным проектом устройства входной группы, не затрагивают несущие конструкции.

Заявитель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что обустройство входной группы приведет к уменьшению размера общего имущества многоквартирного дома. Площадь ограждающей конструкции (стены) не изменяется в силу того, что, например, происходит замена нескольких кирпичей на остекление. Земельный участок под МКД не уменьшился в результате организации входа (крыльца, ступеней). Собственники помещений в данном доме остались долевыми сособственниками всего земельного участка, площадь которого осталась неизменной (как до перепланировки, так и после). Демонтаж подоконной части стены при организации входа в нежилые помещения не является присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме в виде строительных материалов разобранной подоконной части стены и не ведет к уменьшению общего имущества в многоквартирном доме.

Заявитель жалобы считает, что у общества отсутствует право на подачу заявления. ООО "Восточный квартал" в материалы дела не представлено сведений о том, что является собственником помещений в многоквартирном доме.

Ладейчикова Елена Алексеевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что исходя из характера работ по перепланировке нежилых помещений N 39, 40, 41 МКД они повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома.

По мнению заявителя жалобы, суду необходимо обладать специальными познаниями в области строительства, чтобы дать оценку техническим характеристиками проекта входной группы, что не входит в компетенцию суда.

Заявитель жалобы считает, что при перепланировке (переустройстве) не происходит фактического присоединения общего имущества к нежилому помещению Ладейчиковой Е.А.

Организация входной группы путем устройства лестницы предполагает использование земельного участка, а не присоединения. Фактически данный земельный участок при реализации проектных решений не присоединится к нежилым помещениям, то есть не будет ее неотъемлемой частью как объекта недвижимости. Такое использование не нарушает права 3-х лиц, однако предполагает заключение договора аренды земельного участка.

Заявитель жалобы считает, что поскольку земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, то будучи не сформированным, земельный участок под спорным МКД в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не поступил.

Судом первой инстанции не приняты во внимание доводы Ладейчиковой Е.А., основанные на том, что она является собственницей нежилых помещений. В силу ст. 22-23 ЖК РФ протокол общего собрание жильцов требуется только для перевода квартиры в нежилое помещение. Обустройство входной группы к нежилым помещениям вообще не требует голосования собственников МКД.

В отзывах на апелляционные жалобы заявитель апелляционные жалобы не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу Ладейчиковой Е.А. третье лицо Майер Е.Я. апелляционную жалобу не признала, просила решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу общего собрания N 1-Ч129/1 от 02.05.2017 собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Черкасская, 129/1, избрали ООО "Восточный квартал" в качестве управляющей организации многоквартирного дома.

Между ООО "Восточный квартал" и собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор об управлении многоквартирным домом N 8-Ч129/1УО от 02.05.2017.

Согласно пункту 3.2.10. договора N 8-Ч129/1УО от 02.05.2017 управляющая организация вправе в интересах собственников выступать в суде истцом, ответчиком, третьим лицом по искам, связанным с переданным в управление домом и обязанностями управляющей организации, вытекающими из договора.

Заявитель указывает, что в ходе осуществления взятых на себя обязательств по договору управления МКД, общество 04.12.2020 выявило при визуальном осмотре фасада здания МКД в районе расположения нежилых помещений N 39, 40, 41 факт осуществления силами собственника вышеуказанных нежилых помещений МКД, а именно Ладейчиковой Е.А., строительных работ по устройству входной группы в цокольном этаже МКД в местах, относящихся к общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Согласно акту визуальной фиксации от 04.12.2020, составленному представителями общества, при визуальном осмотре фасада здания было выявлено, что на углу здания в районе расположения нежилых помещений N 39, 40, 41 проводятся работы по устройству входной группы в вышеуказанные помещения входной группы цокольного этажа. На момент осмотра выявлено разрушение отмостки здания, произведена выемка грунта в размере около 0,8 м3.

Заявитель установил, что работы производятся на основании решения Администрации муниципального образования города Краснодар о согласовании перепланировки помещений в многоквартирном доме от 02.11.2020.

Решением от 02.11.2020 Администрация муниципального образования город Краснодар дало согласие Ладейчиковой Е.А. на перепланировку помещений в многоквартирном доме. по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Черкасская, 129/1, нежилые помещения N 39, 40, 41, в соответствии с представленным эскизным проектом устройства входной группы в нежилые помещения N 39, 40, 41.

В материалы дела представлен эскизный проект устройства входной группы в нежилые помещения N 39, 40, 41, подготовленный ООО "Юг-дом", из которого следует, что эскизный проект включает в себя демонтаж подоконной части, устройство входной двери из ПВХ профиля, устройство монолитной железобетонной площадки и лестничного марша с облицовкой с облицовкой керамогранитом, устройство монолитных железобетонных боковых стенок площадки штукатуркой и окраской акриловой водоэмульсионной фаской, установка вывески из алюминиевых композитных панелей, установку ограждений, благоустройство прилегающей территории, установку кнопки вызова персонала для инвалидов.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Согласно пункту 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса и пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 08.01.2019, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" указано, что под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с эскизным проектом входной группы собственником помещений N 39, 40, 41 многоквартирного дома планируется оборудовать независимый выход из помещений непосредственно на придомовую территорию. Проектом предусмотрен демонтаж подоконной части, устройство монолитной железобетонной площадки и лестничного марша, устройство монолитных железобетонных боковых стенок площадки, установка вывески из алюминиевых композитных панелей, установка ограждений.

Из эскизного проекта следует, что в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. При этом, установка на земельном участке монолитной железобетонной площадки и лестничного марша приведет к уменьшению земельного участка.

Для частичного разрушения внешней стены многоквартирного дома и устройства входной группы с занятием части земельного участка придомовой территории требуется согласие всех собственников многоквартирного дома в силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса, которое в рассматриваемом случае отсутствует.

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.03.2021 по делу N А32-360/2020.

Для занятия земельного участка, занятого многоквартирным домом и необходимым для его эксплуатации также необходимо согласие собственников многоквартирного дома.

Ссылка администрации на письмо Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08 судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку данное письмо не является нормативным актом, изложенные в письме разъяснения Минстроя России носят общий информационный характер, и не препятствуют руководствоваться действующим законодательством с учетом фактических обстоятельств, установленных в конкретном деле.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что письме Минстроя России от 03.03.2020 N 6370-ОГ/04 "О порядке переустройства, перепланировке жилых помещений" приведена позиция о том, что демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, а, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а в письме Минстроя России от 22.10.2020 N 31768-ОГ/04 "По вопросу признания демонтажа несущих или ненесущих стен внутри помещений из состава общего имущества к случаям уменьшения состава общего имущества" указано, что демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, а также снижающим уборочную площадь. Демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.

Довод третьего лица о том, что заявление земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, соответствующими доказательствами не подтвержден.

Общество указывало, что МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0143021:465. Согласно информации из публичной кадастровой карты данный земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Черкасская, уч. 129/1, имеет вид разрешенного использования "под иными объектами специального назначения", по документу "жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома".

При этом, даже если земельный участок под МКД не сформирован, то это не является основанием для отказа в удовлетворении заявления.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из изложенного следует, что даже если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, то собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, вправе требовать устранения всяких нарушений их прав на данный участок.

Довод администрации о том, что ООО "Восточный квартал" не имеет права на подачу заявления по данному делу, судом апелляционной инстанции отклоняется.

ООО "Восточный квартал" осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Черкасская, 129/1, на основании заключенного с собственниками помещений в указанном многоквартирном доме договоре об управлении многоквартирным домом N 8-Ч129/1УО от 02.05.2017.

Общество является лицом, обеспечивающим соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

В силу пункта 3.2.10. договора N 8-Ч129/1УО от 02.05.2017 общество как управляющая компания обладает полномочиями, в том числе, по представлению интересов собственников в судах.

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516 (5) по делу N А40-217303/2016, отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

По смыслу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует три способа управления многоквартирным домом: 1) с помощью ТСЖ; 2) через управляющую организацию; 3) непосредственное управление жильцами.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя - управляющую организацию (при ее наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме (в случае непосредственного управления многоквартирным домом представитель может быть избран на собрании собственников помещений).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что общество имеет право и законный интерес в подаче заявления по рассматриваемому делу, решение о согласовании перепланировки помещений в многоквартирном доме от 02.11.2020 вынесено с нарушением норм действующего законодательства, поскольку для выполнения спорных работ по устройству входной группы необходимо получение согласия собственников многоквартирного дома.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный судНа основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного Краснодарского края от 18.02.2021 по делу N А32-54345/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

И.Н. Глазунова Н.В. Нарышкина