Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2021 г. N 10АП-6919/21 по делу N А41-66103/2020

г. Москва

14 мая 2021 г.

Дело N А41-66103/20

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Беспалова М.Б., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Малаховой А.А.,

при участии в заседании:

от истца, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН: 5032000299, ОГРН: 1025004060014): представитель не явился, извещен,

от ответчика, акционерного общества "Киномикс" (ИНН: 5032072046, ОГРН: 1035006464240): Смелая Ю.Н. по доверенности от 21.01.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 февраля 2021 года по делу N А41-66103/20, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к акционерному обществу "Киномикс" о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "Киномикс" (далее - АО "Киномикс", ответчик) о взыскании арендной платы за период с 16.04.2019 по 13.01.2020 в размере 8 493 415,48 руб. (т.1 л.д. 3-4).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.02.2021 по делу N А41-66103/20 в удовлетворении иска отказано (т. 1 л.д. 33-35).

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Одинцовского муниципального района (арендодатель), Комитетом по делам молодежи, культуре и спорту Администрации Одинцовского муниципального района (балансодержатель) и ЗАО "Киномикс" (арендатор) был заключен договор аренды от 22.02.2005 N 2412. Предметом указанного договора являлась аренда здания кинотеатра "Юность" общей площадью 1842,9 кв.м., расположенного по адресу: 143000, г. Одинцово, пр-д Школьный, д. 6.

Срок действия указанного договора был определен по 29.04.2027. Дополнительным соглашением от 01.01.2015 к договору аренды стороны изменили размер арендной платы, который с 01.01.2015 стал составлять 1 053 882,50 руб. в месяц.

15.04.2019 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды N 2412 от 22.02.2005, при этом стороны согласились, что обязательства по договору аренды прекращаются только с момента регистрации перехода права собственности от арендодателя к арендатору на здание кинотеатра с КN 50:20:0000000:286095, которое являлось предметом арендных отношений.

Также 15.04.2019 стороны заключили договор N 11/187 купли-продажи муниципального имущества с залогом, предметом которого являются здание кинотеатра с КN 50:20:0000000:286095 и земельный участок с КN 50:20:0030108:87, на котором располагается здание кинотеатра.

Договор купли-продажи и переход права собственности к АО "Киномикс", зарегистрирован 14.01.2020, номер государственной регистрации: 50:20:0000000:286095-50/001/2020-11 и 50:20:0030108:87-50/001/2020-4.

Таким образом, по мнению истца, за период с 16.04.2019 по 13.01.2020 АО "Киномикс" неосновательно сберегло денежные средства в виде арендной платы за пользование спорным зданием кинотеатра в размере 8 493 415,48 руб.

06.09.2020 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа в адрес АО "Киномикс" направлена претензия с предложением погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку в добровольном порядке ответчиком задолженность не была погашена, а реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлен двухмесячный срок для заключения договора купли-продажи недвижимости с даты получения заявления.

Судом первой инстанции установлено, что 26.09.2017 Администрацией городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области принято постановление N 426 "Об условиях приватизации муниципального имущества", в котором утвержден перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих приватизации в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в том числе указано нежилое помещение в здании: кинотеатр, общей площадью 1842,9 кв.м., инв. N 173:054:7687. лит. Б, Б1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030108:87, площадью 2844 кв.м. под ним, расположенные по адресу: Московская область, г. Одинцово, Школьный проезд, д. 6.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2018 N А41-93525/17, вступившим в законную силу, исковые требования АО "Киномикс" удовлетворены.

Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости муниципального имущества по общей цене 105 583 000 руб., изложив спорный пункт договора в соответствии с ценой объекта муниципального имущества в размере 83 844 526 руб. без НДС, установленной в заключении эксперта N 020-18, произведенном ООО "ФЕД-КОНСАЛТ" 16.03.2018 об оценке рыночной стоимости объекта.

Также суд обязал уполномоченный орган подписать в установленный законом срок договор купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Одинцово, Школьный проезд, д. 6: здание: кинотеатр, общей площадью 1842,9 кв.м., инв. N 173:054:7687, лит. Б, Б1; земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030108:87, площадью 2844 кв.м. в соответствии с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом, а именно:

пункт 2.1. Согласно заключению эксперта N 020-18 от 16.03.2018 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества цена объекта продажи составляет 83 844 526 руб. без НДС, в том числе: - здание: кинотеатр, назначение: нежилое, 4 этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1842,9 кв.м, кадастровый номер 50:20:0000000:286095 - 62 065 882 руб. без НДС; - земельный участок, кадастровый номер 50:20:0030108:87, общая площадь 2 844 кв.м. 21 778 644 руб. без учета НДС. пункт 2.2 Затраты (инвестиции) на строительство надстройки и пристройки к зданию кинотеатра согласно условиям договора аренды нежилых помещении (строений) N 2412 от 22.02.2005 (далее договор аренды), а также в соответствии с ч. 6. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящеюся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", стоимость соответствующих неотделимых улучшений в размере 26 673 180 руб., которая ранее не была зачтена в счет арендной платы по договору аренды, вычесть из стоимости приобретаемого арендуемого объекта при реализации преимущественного права на его приобретение по состоянию на 22.05.2018 года по договору аренды N 2412 от 22.02.2005, а также на основании инвестиционного соглашения от 15 октября 2002 года, АО "Киномикс" были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества на сумму 68 183 692 руб., что также подтверждено актом N 446 приема-передачи здания кинотеатра "ЮНОСТЬ" от 05 июля 2004 года.

пункт 2.4. Покупатель осуществляет оплату объекта, приобретаемого в порядке реализации преимущественного права на его приобретение - в рассрочку с периодом рассрочки на пять лет с ежемесячными выплатами в равных долях. Стороны в течение 10 (десяти) календарных дней с момента регистрации перехода права составляют акт сверки (далее Акт) для определения уточненного остатка инвестиций, засчитываемого в счет уплаты арендной платы по договору аренды.

15.04.2019 стороны заключили договор N 11/187 купли-продажи муниципального имущества с залогом, предметом которого являются здание кинотеатра с КN 50:20:0000000:286095 и земельный участок с КN 50:20:0030108:87, на котором располагается здание кинотеатра.

В соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента, следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (ст. ст. 458, 459 ГК РФ). Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Кроме того, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения, касающиеся момента прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого арендатором и арендодателем заключен договор купли-продажи.

Как следует из разъяснений абзаца 3 пункта 6 указанного постановления, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, в силу указанных норм права и приведенных разъяснений, правовых оснований для начисления АО "Киномикс" арендной платы за период с 16.04.2019 по 13.01.2020 не имеется.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в иске.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы основаны на ошибочном толковании заявителем норм права, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда первой инстанции, что само по себе не может служить основанием для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 февраля 2021 года по делу N А41-66103/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

М.Б. Беспалов Л.Н. Иванова