Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2021 г. N 18АП-6056/21 по делу N А34-14143/2016

г. Челябинск

21 мая 2021 г.

Дело N А34-14143/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фарм", индивидуального предпринимателя Семёнова Семёна Викторовича, индивидуального предпринимателя Галактионовой Галины Павловны на решение Арбитражного суда Курганской области от 11.03.2021 по делу N А34-14143/2016.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Фарм", индивидуального предпринимателя Семенова Семена Викторовича, индивидуального предпринимателя Галактионовой Галины Павловны - Нигматуллин Андрей Владимирович (доверенности от 22.12.2020, срок действия до 31.12.2021, паспорт, диплом);

некоммерческого партнерства по управлению общим имуществом "Коммунтраст" - Нигматуллин Андрей Владимирович (доверенность от 22.12.2020, срок действия до 31.12.2021, паспорт, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "Базис-А" (далее - истец, ООО "Базис-А") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фарм", индивидуальному предпринимателю Семенову Семену Викторовичу, индивидуальному предпринимателю Галактионовой Галине Павловне (далее -ответчики, ООО "Фарм", ИП Семенов С.В., ИП Галактионова Г.П.) об определении (установлении) порядка пользования общим имуществом в административном нежилом здании, земельным участком с кадастровым номером 45:25:070304:0017, общей площадью 670 кв.м, располагающимися по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, принадлежащим ООО "Фарм" (Сторона 1), Семенову С.В. (Сторона 3), Галактионовой Г.П.(Сторона 4), ООО "Базис-А" (Сторона 2) на праве долевой собственности, на следующих условиях:

"1. Помещения общего пользования.

Стороны, учитывая фактически сложившееся положение дел, устанавливают следующий порядок пользования:

Рабочий график.

1.1. Ежегодно в целях хозяйственной деятельности Стороны пользование общими помещениями осуществляют на основании производственного календаря, утверждаемого органами государственной власти в соответствии с Трудовым Кодексом РФ, законами и иными нормативно-правовыми актами. С учетом производственного календаря для Собственников и прочих пользователей помещений пользование общими помещения предусматривается в рабочее и нерабочее время. Рабочее время пользования Стороны определяют исходя из 6 дневной рабочей недели, в соответствии со следующим распорядком дня:

- с понедельника по пятницу с 9-00 до 19-00 часов;

- в субботу, рабочие предпраздничные дни с 9-00 до 16-00 часов.

Доступ в помещения.

1.2. В рабочее время для всех категорий граждан, пользователей помещений Стороны предусматривают свободный доступ в помещения общего пользования, за исключением технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая).

Во внерабочее время доступ в помещения общего пользования осуществляется с учетом соблюдения мер по охране помещений, указанных в 1.3 настоящего Порядка.

При этом Собственники, их уполномоченные представители пользуются входом со двора здания, входом с фасада здания, помещениями 1-ого этажа пом. 19, 19б, 27, 28, 29 (центральная часть), 2-ого этажа пом. 32, 32а, 3-его этажа пом. 22, 26.

Доступ Собственников, НП "Коммунтраст", их уполномоченных представителей на технический чердак, в помещения 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая) Стороны предусматривают в следующем порядке:

- Директор, уполномоченный представитель НП "Коммунтраст" для исполнения обязанностей, предусмотренных в пунктах 4, 5 настоящего Порядка или возложенных на НП "Комммунтраст" иными решениями Собственников, пользуются помещениями беспрепятственно по мере необходимости;

- Собственники, их уполномоченные представители в целях хозяйственной деятельности, контроля за действиями НП "Коммунтраст" или обеспечения сохранности общего имущества пользуются помещениями беспрепятственно по мере необходимости. При этом для доступа в помещения любой из Собственников предварительно за один рабочий день направляет в адрес НП "Коммунтраст" сообщение с указанием даты, предполагаемого времени доступа и цели доступа.

Сообщение направляется в адрес НП "Коммунтраст" в письменной форме на бумажном носителе, либо посредством электронной связи. Уклонение или затягивание НП "Коммунтраст" или Собственником от получения сообщения не допускается. НП "Коммунтраст" получив от Собственника сообщение, направляет представителя для совместного доступа в помещения на дату и время, указанные Собственником, либо согласовывает с Собственником иное время. В случае отсутствия согласования, либо не обеспечения явки представителя НП "Коммунтраст" в обозначенное Собственником в сообщении время, Собственник производит доступ в помещение самостоятельно.

Ключи от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая) хранятся у НП "Коммунтраст", дубликаты у Собственников. Дубликат для каждого из Собственников изготавливается НП "Коммунтраст" по заявке и за счет Собственника.

Охрана помещений.

1.3. Во внерабочее время каждая из Сторон за счет собственных сил и средств осуществляют охрану помещений общего пользования в следующем порядке:

- Сторона 1, Сторона 3, Сторона 4 совместно обеспечивают охрану помещений 1-ого этажа пом. 19, 19б, 2-ого этажа пом. 32, 32а, 3-его этажа пом. 22, 26 и хранение ключей от дверей указанных помещений. Выбор способа охраны этих помещений принадлежит Стороне 1, Стороне 3, Стороне 4.

- Сторона 2 обеспечивает охрану помещений 1-ого этажа пом. 27, 28, 29 (центральная часть) и хранение ключей от дверей указанных помещений. Выбор способа охраны этих помещений принадлежит Стороне 2.

Передача дубликатов ключей каждому из Собственников, при необходимости НП "Коммунтраст" осуществляется по заявке и за счет обратившейся Стороны.

Для исполнения обязанностей, указанных в настоящем пункте, Собственник вправе заключать соответствующие договоры с третьими лицами, включая специализированные охранные организации. При этом требования, направленные на сохранение помещений, подлежат исполнению каждым из Собственников и прочими пользователями помещений.

Сторона 1, Сторона 3, Сторона 4, НП "Коммунтраст" при осуществлении ими доступа в нерабочее время в помещения общего пользования 1-ого этажа пом. 27, 28, 29 (центральная часть) освобождаются от ответственности за действия любых третьих лиц причинивших ущерб имуществу Стороны 2.

Сторона 2, НП "Коммунтраст" при осуществлении им доступа в нерабочее время в помещения общего пользования 1-ого этажа пом. 19, 19б, 2-ого этажа пом. 32, 32а, 3-его этажа пом. 22, 26 освобождается от ответственности за действия любых третьих лиц причинивших ущерб имуществу Стороны 1, Стороны 3, Стороны 4.

Сторона 2 на момент установления Порядка пользования общим имуществом осуществляет охрану помещений 1 этажа согласно договору с ФГУП "Охрана" N 4917N00177 от 01.08.2014, Сторона 1, Сторона 3, Сторона 4 осуществляет охрану с помощью физической охраны (сторож).

Стороны исходят из того, что осуществление расходов каждым из Собственников по охране помещений, определено с учетом сложившегося положения дел и к возмещению не подлежит. Предъявление иных требований по расходам по настоящему пункту к Собственнику, надлежащим образом исполнившему свои обязанности, Сторонами, НП "Коммунтраст" не предусматривается.

Содержание и уборка помещений.

1.4. Собственники за счет собственных сил и средств осуществляют уборку и содержание помещений общего пользования в соответствии с действующими санитарными нормами и правилами, для чего:

- Сторона 1 осуществляет санитарно-гигиеническую уборку, утилизацию и вывоз твердых бытовых отходов, расходование коммунальных ресурсов, хозяйственных материалов для проведения указанных работ в отношении помещений общего пользования общей площадью 35,4 кв.м., в том числе: расположенных на 1-ом этаже здания пом. 19 в части лестничных маршей и лестничной площадки, ведущих на 2-ой этаж площадью 3,7 кв.м., 2-ом этаже здания пом. 32, 32а;

- Сторона 2 осуществляет санитарно-гигиеническую уборку, утилизацию и вывоз твердых бытовых отходов, расходование коммунальных ресурсов, хозяйственных материалов для проведения указанных работ в отношении помещений общего пользования общей площадью 31,0 кв.м., в том числе: расположенных на 1-ом этаже здания пом. 19 в части 7,2 кв.м., 19б, 27, 28, 29;

- Сторона 3 и Сторона 4 совместно осуществляют санитарно-гигиеническую уборку, утилизацию и вывоз твердых бытовых отходов, расходование коммунальных ресурсов, хозяйственных материалов для проведения указанных работ в отношении помещений общего пользования общей площадью 38,0 кв.м., расположенных на 3-ем этаже здания пом. 22, 26.

При этом для исполнения обязанностей, указанных в настоящем пункте, Собственник вправе заключать соответствующие договоры с третьими лицами.

Стороны исходят из того, что осуществление расходов каждым из Собственников по исполнению обязанностей, предусмотренных в настоящем пункте, соразмерно его доле в общем имуществе и к возмещению не подлежит. Предъявление иных требований по расходам по настоящему пункту к Собственнику, надлежащим образом исполнившему свои обязанности, Сторонами не предусматривается.

Содержание электроосветительных приборов помещений, расположенных в помещениях общего пользования.

1.5. Стороны, с учетом фактически сложившегося порядка, в целях обеспечения надлежащего содержания и безопасной эксплуатации электроосветительных приборов, расположенных в помещениях общего пользования, установили следующий порядок их содержания.

1.5.1. Собственники своими силами и за свой счет осуществляют содержание и замену электроосветительных приборов, расположенных в помещениях общего пользования: помещения N 27, 29 (центральная часть) (поэтажный план 1-го этажа), N 32а (поэтажный план 2-го этажа), N 22,26 (поэтажный план 3-го этажа), в том числе:

ООО "Базис-А" несет расходы по текущему содержанию и замене электроосветительных приборов, расположенных на 1-ом этаже административного здания: помещения N 27 и 29 (центральная часть) (поэтажный план 1-го этажа) и своевременной оплате потребляемой этими приборами электроэнергии;

ООО "Фарм" несет расходы по текущему содержанию и замене электроосветительных приборов, расположенных на 2-ом этаже административного здания: помещение N 32а (поэтажный план 2-го этажа) и своевременной оплате потребляемой этими приборами электроэнергии;

Галактионова Г.П. и Семенов С.В. совместно несут расходы по текущему содержанию и замене электроосветительных приборов, расположенных на 3-ем этаже административного здания: помещения N 22,26 (поэтажный план 3-го этажа) и своевременной оплате потребляемой этими приборами электроэнергии.

1.5.2. Стороны установили, что несение указанных расходов каждым из Собственников, возмещению другими Собственниками или НП "Коммунтраст" не подлежит.

1.5.3. Стороны установили, что в целях обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации электроосветительных приборов, каждый Собственник несет ответственность за их текущее содержание и своевременную замену.

1.5.4. Стороны установили, что для исполнения обязанностей, указанных в настоящей части Порядка, Собственники вправе заключать соответствующие договора с третьими лицами.

1.5.5. Стороны установили, что в части остальных помещений общего пользования. Собственники несут расходы по текущему содержанию и замене электроосветительных приборов, своевременной оплате потребляемой этими приборами электроэнергии пропорционально установленным долям.

Размещение информационных стендов в помещениях общего пользования.

1.6.1. Стороны, с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий порядок размещения информационных стендов в помещениях общего пользования.

Для обозначения сведений (предоставления информации) о наименовании и месте расположения Собственников и/или Арендаторов нежилых помещений первого, второго и третьего этажей, установить информационные стенды в количестве 3-х (трех) штук с местом расположения в помещениях общего пользования, в том числе:

Информационный стенд на 1-ом этаже в помещении N 29 (поэтажный план 1-го этажа) с габаритными размерами (Ширина * Высота): 2.0 м * 2.0 м. На информационном стенде размещается информация о наименовании и месте расположения Собственника и/или Арендаторов нежилых помещений первого, второго и третьего этажей.

Информационный стенд на 2-ом этаже в помещении N 32а (поэтажный план 2-го этажа) с габаритными размерами (Ширина * Высота): 1.30 м * 0,70 м. На информационном стенде размещается информация о наименовании и месте расположения Собственника и/или Арендаторов нежилых помещений второго этажа.

Информационный стенд на 3-ем этаже в помещении N 26 (поэтажный план 3-го этажа) с габаритными размерами (Ширина * Высота): 1,30 м * 0.95 м. На информационном стенде размещается информация о наименовании и месте расположения Собственника и/или Арендаторов нежилых помещений третьего этажа.

1.6.2. Стороны установили, что Собственники самостоятельно, своими силами и за свой счет, отслеживают и поддерживают актуальную информацию об Арендаторах, размешенную на информационном стенде. Указанные расходы по поддержанию актуальной информации возмещению другими Собственниками или НП "Коммунтраст" не подлежат.

2. Почтовый ящик, расположенный в помещении общего пользования N 29 (поэтажный план 1-ого этажа).

Стороны, с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий порядок пользования почтовым ящиком, расположенном в помещении общего пользования N 29 (поэтажный план 1-ого этажа):

- Собственники используют почтовый ящик совместно для получения входящей корреспонденции, направленной в адрес Собственников, НП "Коммунтраст" и Арендаторов нежилых помещений Административного здания;

- Стороны установили свободный порядок доступа для всех Собственников и для НП "Коммунтраст" к почтовому ящику в рабочее время в рабочие дни;

- Ключи от почтового ящика находятся у всех Собственников нежилых помещений и у НП "Коммунтраст". При необходимости, дубликат ключа от почтового ящика для Собственника или НП "Коммунтраст" изготавливается силами и за счет заинтересованного лица.

3. Фасад административного здания.

Стороны, учитывая фактически сложившееся положение дел, установили следующий порядок использования фасада здания.

3.1. Собственники для обеспечения надлежащего микроклимата в нежилых помещениях на праве собственности производят на главном фасаде и на фасаде со двора здания для каждого этажа установку систем кондиционирования помещений. Выбор на фасаде места установки, количество систем кондиционирования и их монтаж осуществляются соответствующим Собственником помещения соответствующего этажа здания и за его счет с соблюдением требований муниципальных органов власти, технических регламентов. Применение каких-либо иных ограничений Сторонами не предусматривается.

Обеспечение сохранности фасада и поддержание его в надлежащем состоянии в процессе эксплуатации и после демонтажа системы кондиционирования возлагается на соответствующего Собственника.

3.2. На момент установления Порядка пользования общим имуществом Сторонами на главном фасаде здания в соответствии с решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом N 14 от 31.12.2010 г., размещены 6 рекламных конструкций Собственников и/или пользователей их помещений (позиция 3, 4, 5, 7, 8, 9 согласно приложению N 1 к Протоколу N 14 от 31.12.2010 г.), урегулированы габаритные размеры, очередность их размещения, организация электропитания от общедомовой системы электроснабжения с участием НП "Коммунтраст".

Порядок пользования главным фасадом для указанных рекламных конструкций изменению не подлежит.

Выделение мест на главном фасаде здания для размещения новых рекламных конструкций и/или вывесок, определение их габаритных размеров, очередность расположения, отнесение к конкретному Собственнику, электроподключение в случае необходимости Стороны осуществляют в соответствии:

- с требованиями муниципальных органов власти,

- с учетом систем кондиционирования, введенных в эксплуатацию на момент установления Порядка пользования общим имуществом,

- решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом N 14 от 31.12.2010 г. в той части, которая не противоречит требованиям муниципальных органов власти,

- иными решениями Собственников, достигнутыми с соблюдением порядка принятия, изложенным в разделе N 7 Устава НП "Коммунтраст", утвержденного единогласно Собственниками согласно Протоколу N 9 от 05.06.2008. Результаты голосования и решения, принимаемые на общем собрании Собственников, оформляются письменно, подписываются надлежащим представителем каждого из Собственников.

При этом:

3.2.1. Монтаж/демонтаж, электроподключение и содержание рекламной конструкции (вывески) на фасаде здания осуществляются за счет сил и средств ее владельца или заинтересованного Собственника.

В случае электроподключения рекламной конструкции (вывески) к общедомовой системе электроснабжения Стороны руководствуются требованиями правил устройства и технической эксплуатации электроустановок потребителей, других нормативно-технических документов, в целях соблюдения правил по электробезопасности обеспечивают составление надлежащей технической документации, в том, числе технического паспорта изделия, актов разграничения сетей по имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Возмещение стоимости электроэнергии, потребленной рекламной конструкцией (вывеской) в процессе эксплуатации, обеспечивается соответствующим Собственником в порядке, предусмотренном в пункте 4 настоящего Порядка.

3.2.2. Стороны установили, что в случае несоответствия рекламной конструкции (вывески) габаритным размерам и/или самовольного нарушения очередности размещения рекламных конструкций (вывески), предусмотренных настоящим Порядком, и/или в случае отсутствия согласованной разрешительной документации или требованиям муниципальных органов власти, рекламная конструкция (вывеска) подлежит демонтажу в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом "О рекламе", силами владельца рекламной конструкции (вывески) или Собственника, предоставившего право на размещение рекламной конструкции (вывески), и за их счет.

3.2.3. Ответственность за обеспечение сохранности фасада и его восстановление в следствии монтажа/демонтажа рекламной конструкции (вывески), Стороны возлагают на Собственника, предоставившего право на размещение рекламной конструкции (вывески).

3.3. Выделение мест на главном фасаде здания для размещения информационных табличек (вывесок) о Собственниках и/или пользователях их помещений Стороны осуществляют, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом N 9 от 16.08.2010 г., требованиями муниципальных органов власти. При этом:

3.3.1. Стороны установили, что в случае несоответствия информационной таблички (вывески) установленным размерам и/или самовольного нарушения очередности размещения информационных табличек в соответствии с Протоколом N 9 от 16.08.2010 г. и/или в случае предписания административного органа о демонтаже, информационная табличка (вывеска) подлежит демонтажу за счет сил и средств ее владельца или Собственника, предоставившего право на размещение таблички (вывески).

3.3.2. Ответственность за обеспечение сохранности фасада и его восстановление в следствии монтажа/демонтажа информационных табличек (вывесок), Стороны возлагают на Собственника, предоставившего право на размещение таблички.

4. Инженерные системы.

Стороны, учитывая фактически сложившееся положение дел, устанавливают следующий порядок пользования.

4.1. Содержание и ремонт инженерных систем, снабжение коммунальными ресурсами в целях содержания общедомового имущества, в соответствии с решениями Собственников осуществляются НП "Коммунтраст". Решением Собственников устанавливается вознаграждение НП "Коммунтраст" за исполнение указанных обязанностей. Указанные решения Собственники принимают по мере необходимости с соблюдением порядка принятия, изложенным в разделе N 7 Устава НП "Коммунтраст", утвержденного единогласно Собственниками согласно Протоколу N 9 от 05.06.2008. Результаты голосования и решения, принимаемые на общем собрании Собственников, оформляются письменно, подписываются надлежащим представителем каждого из Собственников.

Директор НП "Коммунтраст" организует выполнение решений Собственников, при этом вправе действовать от имени всех Собственников, в том, числе, вступая в отношения с третьими лицами.

4.2. Возмещение расходов в отношении указанной категории общего имущества Собственники осуществляют по договору с НП "Коммунтраст" пропорционально установленным долям в общем имуществе здания, на основании или вместо положений агентского договора, действующего между НП "Коммунтраст" и каждым Собственником на момент установления Порядка пользования общим имуществом Сторонами.

Условия указанного договора устанавливаются решением Собственников, достигнутым с соблюдением порядка принятия, изложенным в разделе N 7 Устава НП "Коммунтраст", утвержденного единогласно Собственниками согласно Протоколу N 9 от 05.06.2008, и являются обязательными для исполнения. Результаты голосования и решения, принимаемые на общем собрании Собственников, оформляются письменно, подписываются надлежащим представителем каждого из Собственников.

Расчеты по договору осуществляются ежемесячно на основании счетов, выставляемых НП "Коммунтраст". Счета предъявляются за содержание и ремонт систем, потребление коммунальных ресурсов, вознаграждение НП "Коммунтраст" по договору. Оплата счетов осуществляется в срок не более 5 (Пяти) дней со дня получения счета. Счета выставляются по факсу, в электронном виде или иным способом. Стоимость, подлежащая к оплате, подтверждается НП "Коммунтраст" документально с приложением соответствующих документов.

4.3. От имени Собственников в качестве стороны по договору теплоснабжения здания N 2728 от 01.04.2014 с ПАО "Курганская генерирующая компания" выступает НП "Коммунтраст". НП "Коммунтраст" наравне с обеспечением надлежащего технического состояния и безопасности эксплуатируемых сетей, приборов и оборудования тепловой энергоустановки здания, соблюдением установленного режима потребления тепловой энергии, осуществляет регулирование подачи тепла (теплоносителя) на узле учета системы теплоснабжения здания.

Регулирование подачи тепла (теплоносителя) на узле учета производится НП "Коммунтраст" с учетом показателей расхода теплоносителя, указываемых ресурсоснабжающей организацией, в том, числе в технических условиях N 698 от 13.07.2005 г. и предназначено для оптимизации расходов Собственников на потребление тепловой энергии, для поддержания температуры воздуха в нежилых помещениях здания в соответствии с действующими санитарно-эпидемиологическими требованиями.

При этом НП "Коммунтраст" регулирование подачи тепла (теплоносителя) в сторону уменьшения осуществляется на основании результатов предварительного мониторинга температуры микроклимата в помещениях здания в том, числе в нежилых помещениях 1-ого этажа (пом. 16, 20, 22, 24). Контроль температуры осуществляется путем ее замеров в присутствии Собственника или его уполномоченного представителя. В случае отклонения температуры воздуха ниже допустимой согласно действующим нормативам НП "Коммунтраст" совместно с Собственником помещения составляется акт с указанием фактической температуры в помещении и показателя расхода теплоносителя на узле учета на момент проведения замеров и принимаются своевременно меры для устранения допущенного нарушения. Замер температуры в помещении осуществляется способом, соответствующим правилам и требованиям действующего законодательства об обеспечении единства измерений.

4.4. Для обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания инженерных систем, в том числе обеспечения готовности к отопительному сезону, Собственники предоставляют беспрепятственный доступ НП "Коммунтраст" или его уполномоченным представителям к системам общего пользования, расположенным в нежилых помещениях, принадлежащим Собственнику на праве собственности.

Для доступа в помещения в рабочее время НП "Коммунтраст" предварительно за один рабочий день направляет в адрес Собственника сообщение с указанием даты, времени и цели доступа. Сообщение направляется в адрес Собственника в письменной форме на бумажном носителе, либо посредством электронной связи. Уклонение или затягивание Собственником или НП "Коммунтраст" от получения сообщения не допускается. Собственник получив от НП "Коммунтраст" сообщение, направляет представителя для совместного доступа в помещения на дату и время, указанные НП "Коммунтраст", либо согласовывает с НП "Коммунтраст" иное время. В случае отсутствия согласования, либо не обеспечения явки представителя Собственником НП "Коммунтраст" в обозначенное в сообщении время, производит доступ в помещение самостоятельно.

5. Крыша, технический чердак, ограждающие несущие конструкции, ограждающие не несущие конструкции, козырек, крыльцо центрального входа.

5.1. Пользование Собственниками общим имуществом, указанным в настоящем пункте, Стороны осуществляют беспрепятственно, на основании решений, достигнутых Собственниками с соблюдением порядка принятия, изложенным в разделе N 7 Устава НП "Коммунтраст", утвержденного единогласно Собственниками согласно Протоколу N 9 от 05.06.2008. Результаты голосования и решения, принимаемые на общем собрании Собственников, оформляются письменно, подписываются надлежащим представителем каждого из Собственников.

Директор НП "Коммунтраст" организует выполнение указанных решений. Для обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания данной категории общего имущества, в том числе обеспечения его готовности к весенне-зимнему сезону, НП "Коммунтраст" вправе действовать от имени всех Собственников, в том, числе, вступая в отношения с третьими лицами. За исполнение указанных обязанностей Стороны решением Собственников устанавливают вознаграждение НП "Коммунтраст".

Решения, предусмотренные в настоящем пункте Порядка, Собственники принимают по мере необходимости с соблюдением порядка принятия, изложенным в разделе N 7 Устава НП "Коммунтраст", утвержденного единогласно Собственниками согласно Протоколу N 9 от 05.06.2008. Результаты голосования и решения, принимаемые на общем собрании Собственников, оформляются письменно, подписываются надлежащим представителем каждого из Собственников.

5.2. Возмещение расходов в отношении указанной категории общего имущества Собственники осуществляют по договору с НП "Коммунтраст" пропорционально установленным долям в общем имуществе здания на основании или вместо положений агентского договора, действующего между НП "Коммунтраст" и каждым Собственником, на момент установления Порядка пользования общим имуществом Сторонами.

Условия указанного договора устанавливаются решением Собственников, достигнутым с соблюдением порядка принятия, изложенным в разделе N 7 Устава НП "Коммунтраст", утвержденного единогласно Собственниками согласно Протоколу N 9 от 05.06.2008, и является обязательным для исполнения. Результаты голосования и решения, принимаемые на общем собрании Собственников, оформляются письменно, подписываются надлежащим представителем каждого из Собственников.

Расчеты по договору осуществляются ежемесячно на основании счетов, выставляемых НП "Коммунтраст". Счета предъявляются за содержание и ремонт имущества, обеспечение надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания общего имущества, в том числе обеспечение его готовности к весенне-зимнему сезону, вознаграждение НП "Коммунтраст" по договору. Оплата счетов осуществляется в срок не более 5 (Пяти) дней со дня получения счета. Счета выставляются по факсу, в электронном виде или иным способом. Стоимость, подлежащая к оплате, подтверждается НП "Коммунтраст" документально с приложением соответствующих документов.

6. Уборка земельного участка, крыльца центрального входа.

6.1. Границы имущества, предусмотренного в настоящем пункте, представлены в Плане N 2 земельного участка с кадастровым номером 45:25:070304:17 по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, выполненного кадастровым инженером Родным С.Н., являющегося неотъемлемой частью настоящего Порядка.

6.2. Стороны возлагают проведение работ по уборке, включая содержание элементов озеленения и благоустройства, на соответствующих Собственников в границах земельных участков, указанных в Плане N 2 земельного участка с кадастровым номером 45:25:070304:17 по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119", выполненного кадастровым инженером Родным С.Н., являющегося неотъемлемой частью настоящего Порядка.

6.3. Сторона 1, Сторона 3, Сторона 4, исходя из фактически сложившегося положения дел, проведение работ по уборке, включая содержание элементов озеленения и благоустройства, осуществляют совместно на земельном участке общей площадью 116 кв.м. со стороны двора здания.

Сторона 2 проведение работ по уборке, включая содержание элементов озеленения и благоустройства, осуществляет на участках общей площадью 54 кв.м. с торца, фасада здания, включая проведение работ по уборке входного крыльца, по благоустройству и озеленению вазонов, расположенных возле входного крыльца с фасада здания.

6.4. Стороны исходят из того, что осуществление расходов каждым из Собственников по исполнению обязанностей, предусмотренных в настоящем пункте, соразмерно его доле в общем имуществе и к возмещению не подлежит. Предъявление иных требований по расходам по настоящему пункту к Собственнику, надлежащим образом исполнившему свои обязанности, Сторонами не предусматривается" (с учетом объединения дел N N А34-14143/2016, А34-11923/2016 по искам ООО "Базис-А" к ООО "Фарм", ИП Семенову С.В., ИП Галактионовой Г.П. в одно производство; с учетом уточнения ООО "Базис-А" предмета первоначального иска - т. 8 л.д. 1-8).

В ходе рассмотрения дела ООО "Фарм", ИП Семенов С.В., ИП Галактионова Г.П. обратились в арбитражный суд со встречным иском к ООО "Базис-А", в котором также просили определить (установить) порядок владения и пользования общим имуществом собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N 119, принадлежащих ООО "Фарм", Семенову С.В., Галактионовой Г.П. и ООО "Базис-А" на праве общей долевой собственности на следующих условиях:

"Понятия, используемые при определении (установлении) настоящего Порядка, означают следующее:

Административное здание - трехэтажное административное здание общей площадью 1141,0 кв.м с адресными координатами : Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N 119.

Общее имущество - имущество, находящееся в общей долевой собственности Собственников Административного здания, состав которого определен Приложением N 1 к Соглашению от 22.11.2019 г. "Об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N119".

Указанные Соглашение от 22.11.2019 г. и Приложение N 1 к нему согласованы и утверждены мировым Соглашением от 22.11.2019 г., которое в свою очередь, утверждено Определением Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2019 г. по делу NА34-2720/2017.

Земельный участок - земельный участок с кадастровым номером 45:25:070304:0017, общей площадью 670 кв.м., на котором расположено Административное здание (с элементами озеленения и благоустройства).

Собственники - Собственники нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N 119:

Общество с ограниченной ответственностью "Фарм" (ОГРН 1024500509494, ИНН 4501057037), в лице генерального директора Науменко Александра Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Сторона 1",

Общество с ограниченной ответственностью "Базис-А" (ОГРН 1044500005450, ИНН 4501107697), в лице генерального директора Балашова Сергея Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Сторона 2",

Семенов Семен Викторович, ИНН 450137071371, паспорт _, выданный Управлением внутренних дел города Кургана _ года, код подразделения 451-001, зарегистрированный по адресу: _, именуемый в дальнейшем "Сторона 3",

Галактионова Галина Павловна, ИНН 450138770012, паспорт _, выданный УВД г. Кургана _ года, код подразделения 451-001, зарегистрированная по адресу: _, именуемая в дальнейшем "Сторона 4",

вместе также именуемые Стороны.

Доли - размеры долей Собственников в праве общей долевой собственности на общее имущество:

Доля "Стороны 1" составляет 347/1003;

Доля "Стороны 2" составляет 317/1003;

Доля "Стороны 3" составляет 176/1003;

Доля "Стороны 4" составляет 163/1003.

НП "Коммунтраст" (и/или Партнерство) выбранный Собственниками способ управления общим имуществом в лице Некоммерческого партнерства по управлению общим имуществом "Коммунтраст".

1. Режим работы Административного здания.

Стороны, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом от 05.10.2020 г., с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий Режим работы Административного здания (рабочее время):

- в рабочие дни с 8-00 до 19-00 часов;

- в субботу с 9-00 до 18-00 часов.

2. Порядок доступа в нежилые помещения общего пользования Административного здания.

Стороны, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом от 05.10.2020 г., с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий Порядок доступа в нежилые помещения общего пользования Административного здания.

2.1. Стороны установили, что в целях реализации установленного порядка доступа, ключи от дверей входных групп, расположенных в помещениях тамбура центрального входа N 28 (поэтажный план 1-го этажа) и тамбура запасного входа N 19б (поэтажный план 1-го этажа), а также ключи от межэтажной двери, расположенной между помещениями центральной части коридора N 29 (поэтажный план 1-го этажа) и лестничной клеткой N 19 (поэтажный план 1-го этажа) находятся у всех Собственников (и/или их уполномоченных лиц) и у ответственных лиц НП "Коммунтраст".

2.2. Стороны установили, что в случае утраты Собственником и/или НП "Коммунтраст" ключей, виновная сторона несет ответственность за их утрату. Передача ключей от дверей входных групп, а также от межэтажной двери третьим лицам категорически запрещена.

2.3. В рабочее время Стороны установили для Собственников, НП "Коммунтраст" и иных лиц свободный порядок доступа в помещения общего пользования Административного здания (за исключением помещений технического назначения).

2.4. Во внерабочее время Стороны установили для Собственников (их уполномоченных лиц) и ответственных лиц НП "Коммунтраст" свободный порядок доступа в помещения общего пользования Административного здания (за исключением помещений технического назначения).

3. Порядок доступа в помещения технического назначения Административного здания:

- электрощитовая N 19в (поэтажный план 1-го этажа);

- бойлерная N 19а (поэтажный план 1-го этажа);

- технический чердак.

Стороны, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом от 05.10.2020 г., с учетом того, что в помещениях технического назначения Административного здания расположены специальное техническое оборудование и инженерные системы, в том числе опломбированные общедомовые коммерческие узлы учета холодного водоснабжения и тепловой энергии, регулирующая и запорная арматура, общедомовое вводно-распределительное устройство (ВРУ), а также иное специальное техническое оборудование и инженерные коммуникации, установили следующий порядок доступа в указанные помещения.

Стороны установили, что в целях реализации установленного порядка доступа в помещения технического назначения, ключи от дверей электрощитовой N 19в (поэтажный план 1-го этажа), бойлерной N 19а (поэтажный план 1-го этажа), технического чердака находятся только у ответственных лиц НП "Коммунтраст".

Для ответственных лиц НП "Коммунтраст" в целях обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания специального технического оборудования и инженерных систем, своевременного снятия и передачи показаний коммерческих приборов учета, проведения плановых и аварийных работ, предоставляется свободный порядок доступа в рабочее и внерабочее время.

Доступ для Собственников (их уполномоченных лиц) предоставляется в рабочее время в следующем порядке.

С целью беспрепятственного доступа в помещения технического назначения, Собственник направляет в адрес НП "Коммунтраст" письменную заявку не менее, чем за 2 (два) рабочих дня до планируемого предоставления доступа с указанием даты, времени и цели доступа в указанные помещения.

Доступ в помещения Собственников (их уполномоченных лиц) осуществляется совместно с ответственными лицами НП "Коммунтраст" в указанные в заявке дату и время.

В случае невозможности Партнерства обеспечить явку своих ответственных лиц в указанные в заявке дату и время, Собственник (его уполномоченное лицо) имеет право получить, а НП "Коммунтраст" обязан выдать Собственнику (его уполномоченному лицу) ключи от помещений с целью обеспечения доступа в указанные в заявке дату и время.

Стороны установили, что выдача и возврат ключей заверяются в журнале регистрации подписью Собственника (его уполномоченного лица) и ответственного лица НП "Коммунтраст". При этом Собственник несет ответственность за своевременный возврат ключей. Журнал регистрации хранится в НП "Коммунтраст".

Стороны установили, что в случае утраты Собственником и/или НП "Коммунтраст" ключей, виновная сторона несет ответственность за их утрату. Передача ключей от помещений технического назначения третьим лицам категорически запрещена.

4. Порядок доступа ответственных лиц НП "Коммунтраст" в нежилые помещения, принадлежащие Собственникам на праве индивидуальной собственности.

Стороны, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом от 05.10.2020 г., с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий Порядок доступа ответственных лиц НП "Коммунтраст" в нежилые помещения, принадлежащие Собственникам на праве индивидуальной собственности.

В целях обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания инженерных систем, отнесенных к общему имуществу и расположенных в нежилых помещениях Собственников, в том числе обеспечения готовности инженерных систем для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) в период проведения мероприятий по подготовке системы теплоснабжения к отопительному сезону, Собственники обязуются предоставить беспрепятственный доступ ответственным лицам НП "Коммунтраст" в нежилые помещения, принадлежащие им на праве индивидуальной собственности.

С целью согласования беспрепятственного доступа, НП "Коммунтраст" направляет в адрес Собственников письменную заявку не менее, чем за два рабочих дня до планируемого предоставления доступа с указанием даты, времени и цели доступа в данные помещения. Доступ в указанные помещения ответственных лиц НП "Коммунтраст" осуществляется совместно с Собственником (его уполномоченным лицом), в согласованное рабочее время.

5. Порядок уборки помещений общего пользования.

5.1. Стороны, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом от 25.09.2020 г., с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий порядок уборки помещений общего пользования.

Собственники осуществляют надлежащую уборку помещений общего пользования своими силами и за свой счет, в том числе:

ООО "Базис-А" осуществляют уборку помещений общего пользования, общей площадью 31,0 кв.м, расположенных на 1-ом этаже административного здания : помещение N 19 (поэтажный план 1-го этажа), общей площадью 7,2 кв.м и помещения N 19б, 27, 28, центральная часть коридора N 29 (поэтажный план 1-го этажа) общей площадью 23,8 кв.м ;

ООО "Фарм" осуществляют уборку помещений общего пользования, общей площадью 35,4 кв.м, в том числе : расположенных на 1-ом этаже административного здания : N 19 (поэтажный план 1-го этажа), общей площадью 3,7 кв.м и расположенных на 2-ом этаже административного здания : NN 32, 32а (поэтажный план 2-го этажа) общей площадью 31,7 кв.м ;

Галактионова Г.П. и Семенов С.В. совместно осуществляют уборку помещений общего пользования, общей площадью 38,0 кв.м, расположенных на 3-ем этаже административного здания: помещения N N 22, 26 (поэтажный план 3-го этажа).

5.2. Стороны установили, что указанные расходы по уборке помещений общего пользования возмещению другими Собственниками или НП "Коммунтраст" не подлежат.

5.3. Стороны установили, что каждый Собственник несет ответственность за надлежащую уборку помещений общего пользования.

6. Порядок размещения рекламных конструкций на фасаде Административного здания (со стороны улицы К.Мяготина).

6.1. Стороны, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протокол N 14 от 31.12.2010 г., с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий порядок размещения рекламных конструкций на фасаде Административного здания (со стороны улицы К.Мяготина).

Стороны установили общее количество и порядок размещения рекламных конструкций с местом расположения между первым и вторым этажами на фасаде Административного здания:

Общее количество рекламных конструкций - 9 (девять) штук с местом расположения между 1 (первым) и 2 (втором) этажами;

Стандартный размер рекламной конструкции (Ширина * Высота * Глубина): 3,0 м * 1,0 м* (0,10-0,20) м.

Стороны распределили рекламные конструкции между Собственниками по количеству:

- Сторона 1- 3 (три) шт.;

- Сторона 2 - 3 (три) шт.;

- Сторона 3 - 1 (одна) шт.;

- Сторона 4 - 1 (одна) шт.;

- НП "Коммунтраст" - 1 (одна) шт.

6.2. Стороны установили, что рекламные конструкции размещаются на фасаде Административного здания (со стороны улицы К.Мяготина) в соответствии с местоположением, определенным в Приложении N 1 "Схема размещения рекламных конструкций на фасаде административного здания с адресными координатами: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N 119", которое является неотъемлемой частью настоящего Порядка.

6.3. Стороны установили, что в случае необходимости, своими силами и за свой счет осуществляют электроподключение рекламных конструкций к распределительным коробкам, расположенным на фасаде административного здания и используемым для подключения рекламных конструкций (см. Приложение N 1 к Соглашению от 22.11.2019 г. "СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА". Раздел Инженерные системы. Система электроснабжения. п.3 "Электротехническое оборудование, используемое для подключения рекламных конструкций").

Для исполнения обязанностей, указанных в настоящем пункте, Собственники вправе заключать соответствующие договора с третьими лицами.

6.4. Стороны установили, что для подачи электропитания на установленную рекламную конструкцию, заинтересованный Собственник направляет письменную заявку в адрес НП "Коммунтраст" о размещении такой рекламной конструкции и ее подсоединении к электротехническому оборудованию. Ответственные лица НП "Коммунтраст" осуществляют подачу электропитания на такую рекламную конструкцию в течение 1 (одного) рабочего дня после подачи письменной заявки.

После подачи электропитания, Собственники обязуются нести расходы за электроэнергию, потребляемую рекламной конструкцией в соответствии с условиями Агентских договоров, заключенных между НП "Коммунтраст" и каждым из Собственников.

6.5. Стороны установили, что в целях обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации рекламной конструкции, Собственник несет ответственность за размещаемую рекламную конструкцию, в том числе:

- за количество размещаемых рекламных конструкций, за соблюдение стандартного размера и установленного места размещения рекламной конструкции в соответствии с Приложением N 1;

- за отсутствие разрешительной документации на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, выданной уполномоченными органами;

- за содержание и текущий ремонт установленной рекламной конструкций.

6.6. Стороны установили, что Собственник несет ответственность за сохранность фасада Административного здания. В случае повреждения фасада, нанесенного вследствие монтажа/демонтажа рекламной конструкции, виновная Сторона восстанавливает его за счет собственных средств.

7. Порядок размещения информационных табличек на фасаде Административного здания (со стороны улицы К.Мяготина).

7.1. Стороны, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протокол N 9 от 16.08.2010 г., с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий порядок размещения информационных табличек на фасаде Административного здания (со стороны улицы К.Мяготина).

Стороны установили общее количество и порядок размещения информационных табличек с местом расположения на фасаде Административного здания (со стороны улицы К.Мяготина):

Общее количество информационных табличек - 18 (восемнадцать) штук;

Стандартный размер (Ширина * Высота) информационной таблички (Ширина * Высота): 0,6 м * 0,4 м;

Стороны распределили информационные таблички между Собственниками по количеству:

- Сторона 1-6 (шесть) шт.;

- Сторона 2-6 (шесть) шт.;

- Сторона 3 - 3 (три) шт.;

- Сторона 4 - 3 (три) шт.

7.2. Стороны установили, что информационные таблички размещаются на фасаде Административного здания (со стороны улицы К.Мяготина) в соответствии с местоположением, определенным в Приложении N 2 "Схема размещения информационных табличек на фасаде административного здания с адресными координатами: Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N 119", которое является неотъемлемой частью настоящего Порядка.

7.3. Стороны установили, что в случае несоответствия информационной таблички установленным стандартным размерам и/или несоблюдения установленного места размещения информационной таблички, такая информационная табличка подлежит демонтажу за счет сил и средств Собственника, допустившего указанные несоответствия, в течение 3 (трех) рабочих дней с момента обнаружения любого из вышеперечисленных несоответствий.

7.4. Стороны установили, что Собственники несут ответственность за сохранность фасада Административного здания. В случае повреждения фасада, нанесенного вследствие монтажа/демонтажа информационной таблички, виновная Сторона восстанавливает его за счет собственных средств.

8. Порядок размещения систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119.

8.1. Стороны, руководствуясь решением общего собрания Собственников, оформленного Протоколом от 13.11.2020 г., с учетом фактически сложившегося порядка, и в целях поддержания надлежащего микроклимата в нежилых помещениях, принадлежащих Собственникам на праве индивидуальной собственности, установили следующий порядок размещения систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119.

Стороны предусмотрели возможность установки, за счет собственных средств, систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119 как со стороны ул. К. Мяготина, так и со двора административного здания.

Стороны установили, что размещение систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания со стороны ул. К.Мяготина, не должно препятствовать установке рекламных конструкций, Порядок размещения которых (в том числе количество рекламных конструкций и их месторасположение) определен решением общего собрания Собственников, оформленным Протоколом N 14 от 31.12.2010 г.

Системы кондиционирования воздуха, установленные с нарушением Порядка, определенного решением общего собрания Собственников, оформленным Протоколом N 14 от 31.12.2010 г., подлежат немедленному демонтажу за счет средств Собственника - владельца системы кондиционирования.

Стороны установили, что Собственник за свой счет осуществляет электроподключение систем кондиционирования воздуха к системе электроснабжения, принадлежащей заинтересованному Собственнику на праве индивидуальной собственности.

8.2. Стороны установили, что размещение систем кондиционирования воздуха производится с соблюдением требований технических регламентов и требований муниципальных органов власти.

8.3. Стороны установили, что в целях обеспечения надлежащей и/или безопасной эксплуатации систем кондиционирования воздуха, Собственники несут ответственность за размещаемые системы кондиционирования воздуха, в том числе:

- за соблюдение месторасположения размещаемых систем кондиционирования;

- за содержание и текущий ремонт системы кондиционирования.

8.4. Стороны установили, что Собственники несут ответственность за сохранность фасада Административного здания. В случае повреждения фасада, нанесенного вследствие монтажа/демонтажа системы кондиционирования воздуха или в процессе эксплуатации системы кондиционирования, виновный Собственник восстанавливает фасад за счет собственных средств.

9. Порядок пользования общим имуществом Собственников - инженерные системы, крыша, технический чердак, ограждающие несущие конструкции, ограждающие ненесущие конструкции, козырек, крыльцо центрального входа.

9.1. Стороны установили, что пользование имуществом, указанном в настоящей части Порядка, Стороны осуществляют беспрепятственно, на основании решений общих собраний собственников нежилых помещений.

9.2. Стороны установили, что несут расходы за содержание и текущий ремонт общего имущества, указанного в настоящей части Порядка, пропорционально установленным Долям.

10. Охрана помещений общего пользования.

10.1. Стороны установили, что во внерабочее время Собственники совместно обеспечивают охрану помещений общего пользования, в том числе:

- помещений общего пользования, расположенных на I-ом этаже - N N 19,19а (бойлерная), 19б, 19в (элетрощитовая), 27, 28, 29 (центральная часть коридора);

- помещений общего пользования, расположенных на 2-ом этаже - N N 32, 32а;

- помещений общего пользования, расположенных на 3-ем этаже - N N 22, 26.

10.2. Стороны установили, что охрана помещений общего пользования осуществляется силами физической охраны.

10.3. Стороны установили, что для исполнения обязанностей, указанных в настоящей части Порядка, Собственники вправе заключать соответствующие договора с третьими лицами.

11. Порядок уборки Земельного участка.

11.1. Стороны установили, что уборка земельного участка (в т.ч. крыльца центрального входа) с адресными координатами: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119, с кадастровым номером 45:25:070304:0017, включая содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, осуществляется силами НП "Коммунтраст" в соответствии с выбранным на общем собрании Собственников способом управления.

11.2. Стороны установили, что несут расходы по уборке земельного участка с адресными координатами: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N 119, с кадастровым номером 45:25:070304:0017, включая содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства пропорционально установленным Долям.

12. Несение расходов на содержание и текущий ремонт Общего имущества.

12.1. Стороны установили, что содержание и текущий ремонт Общего имущества осуществляется силами НП "Коммунтраст" в соответствии с выбранным на общем собрании Собственников способом управления и силами Собственников в соответствии с частью 5 настоящего Порядка.

12.2. Стороны несут расходы за содержание и текущий ремонт общего имущества пропорционально установленным Долям, с учетом части 5 настоящего Порядка.

12.3. Стороны установили, что производят оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества на основании счетов, выставляемых НП "Коммунтраст", путем перечисления денежных средств на расчетный счет Партнерства.

12.4. НП "Коммунтраст" ежемесячно выставляет счета на оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества (далее - счет/счета) в электронном виде на электронную почту Собственника.

При этом НП "Коммунтраст" выставляет счета не позднее 5 (пятого) числа календарного месяца, следующего за месяцем, в котором были понесены расходы. В случае, если 5 (пятое) число приходится на нерабочий день, НП "Коммунтраст" выставляет счета на оплату не позднее 3 (трех) рабочих дней, следующих за нерабочим днем.

12.5. Стороны установили, что оплата счетов производится Собственниками в срок не более 3 (трех) рабочих дней со дня получения счета на электронную почту. Датой получения счета Стороной считается дата направления НП "Коммунтраст" счета на электронную почту Собственника.

12.6. В случае необходимости, Собственник может также получить счета на оплату на бумажном носителе в НП "Коммунтраст".

По заявке Собственника документы, подтверждающие расходы за содержание и текущий ремонт общего имущества направляются в электронном виде на электронную почту Собственника.

12.7. Собственники в течение 3 (трех) рабочих дней со дня вступления настоящего Порядка в законную силу, направляют в письменном виде в адрес НП "Коммунтраст" актуальные адреса электронной почты.

Стороны установили, что обязуются своевременно уведомлять НП "Коммунтраст" в случае изменения адреса электронной почты" (с учетом уточнения предмета встречного иска, т. 7 л.д. 128-135).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены некоммерческое партнерство по управлению общим имуществом "Коммунтраст" (далее - НП "Коммунтраст"), федеральное государственное унитарное предприятие "Охрана" Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации в лице филиала по Курганской области.

В ходе судебного разбирательства по части вопросов, касающихся порядка пользования общим имуществом в административном нежилом здании, стороны спора заключили мировое соглашение, в судебном заседании 15.01.2021 стороны для утверждения судом представили мировое соглашение от 11.01.2021 в отношении порядка содержания электроосветительных приборов, расположенных в помещениях общего пользования; порядка пользования общим имуществом собственников - почтовым ящиком, расположенным в помещении общего пользования N 29 (поэтажный план 1-го этажа); порядка размещения информационных стендов в помещениях общего пользования (т. 7 л.д. 41-42).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 11.03.2021 по настоящему делу утверждено мировое соглашение от 11.01.2021, заключенное между ООО "Базис-А", ООО "Фарм", ИП Семеновым С.В., ИП Галактионовой Г.П. в отношении порядка содержания электроосветительных приборов, расположенных в помещениях общего пользования; порядка пользования общим имуществом Собственников - почтовым ящиком, расположенным в помещении общего пользования N 29 (поэтажный план 1-го этажа); порядка размещения информационных стендов в помещениях общего пользования.

Производство по делу N А34-14143/2016 прекращено в соответствующей части.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.03.2021 (резолютивная часть от 10.03.2021) первоначальный и встречный иски удовлетворены частично.

Суд первой инстанции утвердил порядок владения и пользования общим имуществом собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N 119, принадлежащих ООО "Фарм" (ИНН 4501057037, ОГРН 1024500509494), ИП Семенову С.В. (ИНН 450137071371, ОГРНИП 304450102100140), ИП Галактионовой Г.П. (ИНН 450138770012, ОГРНИП 307450107500045) и ООО "Базис-А" (ИНН 4501107697, ОГРН 1044500005450) на праве общей долевой собственности, в редакции, предложенной ответчиками, за исключением порядка хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая). Порядок хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая), расположенных в административном здании, утвержден судом в редакции, предложенной истцом.

С указанным решением суда в части определения порядка хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая), расположенных в административном здании, не согласились ООО "Фарм", ИП Семенов С.В., ИП Галактионова Г.П. (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), подали общую апелляционную жалобу, в которой просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, принять новый судебный акт, которым первоначальный иск оставить без удовлетворения, встречный иск удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее податели указали, что в основу предложенного ими порядка доступа в помещения технического назначения административного здания было положено решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 05.10.2020, с учетом фактически сложившихся отношений в данной части. Полагали, что установление данного порядка решение общего собрания собственников не противоречит статьям 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также - ЖК РФ), факт неучастия истца в данном общем собрании собственников не лишает принятых решений юридической силы, так как принятые в соответствии с действующим законодательством решения общего собрания собственников от 05.10.2020 в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Апеллянты также полагали, что доступ в помещения общего пользования, в том числе в помещения с особым характером оборудования, возможен с соблюдением установленного сторонами порядка, который был принят решением общего собрания собственников от 05.10.2020, что установленный в рамках настоящего судебного спора порядок владения и пользования общим имуществом также может быть изменен собственниками в любое время путем принятия общим собранием собственников иных решений.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО "Базис-А" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил апелляционную жалобу ответчиков оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ООО "Базис-А" и федерального государственного унитарного предприятия "Охрана" Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации в лице филиала по Курганской области не явились.

В отсутствие возражений представителя ответчиков и НП "Коммунтраст" и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ООО "Базис-А" и федерального государственного унитарного предприятия "Охрана" Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации в лице филиала по Курганской области.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на праве общей долевой собственности ООО "Базис-А", ООО "Фарм", ИП Семенову С.В. и ИП Галактионовой Г.П. принадлежит земельный участок с кадастровым номером 45:25:07 03 04:0017 (т. 1 л.д. 12-18, 37, 65-67).

ООО "Базис-А", ООО "Фарм", ИП Семенов С.В. и ИП Галактионова Г.П. являются собственниками нежилых помещений и общего имущества в административном нежилом здании, расположенном по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, на земельном участке с кадастровым номером 45:25:070304:0017, площадью 670 кв.м.

ООО "Базис-А" является собственником нежилых помещений общей площадью 341,6 кв.м, находящихся на 1-ом этаже административного здания, расположенного по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, 119, номера на поэтажном плане на первом этаже: 14, 14а, 15, 15а, 15б, 16, 16а, 17, 20, 21, 22, 24, 25, 25а, 25б, 26, 27, 27а, 27б, 28, 29, 30, 31, 32, 36, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии 45АБ N 044244 от 16.03.2006 (т. 2 л.д. 26).

На основании свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии 45АБ N 044243 от 16.03.2006 ООО "Базис-А" принадлежат на праве долевой собственности, 1/3 доли, нежилые помещения, общей площадью 17,1 кв.м, номера на поэтажном плане: на первом этаже 19, 19а, 19б, 19в, административного здания, расположенного по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119 (т. 4 л.д. 8).

26.07.2004 на общем собрании собственниками помещений было принято решение о создании некоммерческого партнерства "Коммунтраст", оформленное протоколом N 1.

Некоммерческое партнерство "Коммунтраст" зарегистрировано в качестве юридического лица, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за номером 1044500015559.

05.06.2008 общим собранием членов некоммерческого партнерства "Коммунтраст" принято единогласное решение об утверждении устава в новой редакции и изменении наименования на некоммерческое партнерство по управлению общим имуществом "Коммунтраст", о чем свидетельствует протокол N 9 и свидетельство о государственной регистрации некоммерческой организации.

Некоммерческое партнерство по управлению общим имуществом "Коммунтраст" создано для эффективного управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности членов партнерства, а также обеспечения бесперебойного снабжения помещений теплом, водой, электроэнергией и иными коммунальными ресурсами (п. 3.1 Устава партнерства) (т. 2 л.д. 27- 35).

Согласно пункту 3.2 Устава для достижения цели партнерство осуществляет следующие виды деятельности:

- обслуживание нежилых помещений и следующих конструктивных элементов здания: крыша, фасад, чердачные помещения, лестничные марши центрального и запасных входов, площадка для мусорных контейнеров и др.;

- содержание, ремонт инженерных сетей и коммуникаций. Собственники помещений обязуются нести общие расходы по содержанию следующих конструктивных элементов здания и прилегающих коммуникаций: крыша, фасад, чердачные помещения, лестничные марши центрального и запасных входов, площадка для мусорных контейнеров;

- заключение договоров с организациями на оказание коммунальных услуг (водо-, тепло-, электро-, и газоснабжение и др.).

В силу пункта 4.13 Устава расходы по содержанию общего имущества нежилого здания, расположенного по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, несут собственники, пропорционально принадлежащим им площадям.

На основании заявления ООО "Базис-А" от 17.03.2016 общим собранием принято решения о выходе его из состава некоммерческого партнерства с 01.04.2016, что подтверждается протоколом N 2 от 29.03.2016 (т. 2 л.д. 36).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2019 по делу N А34-2720/2017 утверждено мировое соглашение от 22.11.2019, заключенное между обществом "Фарм", предпринимателем Семеновым С.В., предпринимателем Галактионовой Г.П. и обществом "Базис-А", по условиям которого стороны согласовали и утвердили соглашение от 22.11.2019 об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К.Мяготина, дом N 119 (далее - соглашение от 22.11.2019); приложение N l о составе общего имущества собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119, являющееся неотъемлемой частью соглашения от 22.11.2019.

Соглашением от 22.11.2019 определен (установлен) размер долей в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорционально площади, находящийся в собственности нежилых помещений: ООО "Фарм" - 347/1003 (34,6%), ООО "Базис-А" - 317/1003 (31,6%), Семенов С.В. - 176/1003 (17,55,%), Галактионова Г.П. - 163/1003 (16,25%).

На общем собрании, проведенном 05.10.2020 (протокол от 05.10.2020, т. 6 л.д 78-79) собственниками помещений, в числе прочих, приняты решения о режиме работы административного здания по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 119; порядке доступа в нежилые помещения общего пользования административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119; порядке доступа в помещения технического назначения административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119: электрощитовая N 19в (поэтажный план 1-го этажа); бойлерная N 19а (поэтажный план 1-го этажа); технический чердак; порядке доступа ответственных лиц НП "Коммунтраст" в нежилые помещения, принадлежащие собственникам на праве индивидуальной собственности.

В собрании приняло участие 68,4% голосов собственников нежилых помещений (представителей собственников) от общего количества голосов собственников, в том числе: ООО "Фарм" - 34,6%; Семенов С.В. - 17,55%; Галактионова Г.П. - 16,25%.

ООО "Базис-А" участие в общем собрании собственников не принимало.

По вопросу режима работы административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119 собственники с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий режим работы административного здания (рабочее время):

в рабочие дни с 8-00 до 19-00 часов;

в субботу с 9-00 до 18-00 часов.

"За" проголосовали 100% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании.

По вопросу о порядке доступа в нежилые помещения общего пользования административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119, собственники, с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий порядок доступа в нежилые помещения общего пользования Административного здания, стороны установили, что в целях реализации установленного порядка доступа, ключи от дверей входных групп, расположенных в помещениях тамбура центрального входа N 28 (поэтажный план 1-го этажа) и тамбура запасного входа N 19б (поэтажный план 1-го этажа), а также ключи от межэтажной двери, расположенной между помещениями центральной части коридора N 29 (поэтажный план 1-го этажа) и лестничной клеткой N 19 (поэтажный план 1-го этажа) находятся у всех Собственников (и/или их уполномоченных лиц) и у ответственных лиц НП "Коммунтраст".

Стороны установили, что в случае утраты Собственником и/или НП "Коммунтраст" ключей, виновная сторона несет ответственность за их утрату. Передача ключей от дверей входных групп, а также от межэтажной двери третьим лицам категорически запрещена.

В рабочее время Стороны установили для Собственников, НП "Коммунтраст" и иных лиц свободный порядок доступа в помещения общего пользования Административного здания (за исключением помещений технического назначения).

Во внерабочее время Стороны установили для Собственников (их уполномоченных лиц) и ответственных лиц НП "Коммунтраст" свободный порядок доступа в помещения общего пользования Административного здания (за исключением помещений технического назначения).

"За" проголосовали 100% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании.

По вопросу о порядке доступа в помещения технического назначения административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119: электрощитовая N 19в (поэтажный план 1-го этажа); бойлерная N 19а (поэтажный план 1-го этажа); технический чердак, собственники, с учетом фактически сложившегося порядка, а также с учетом того, что в помещениях технического назначения Административного здания расположены специальное техническое оборудование и инженерные системы, в том числе опломбированные общедомовые коммерческие узлы учета холодного водоснабжения и тепловой энергии, регулирующая и запорная арматура, общедомовое вводно-распределительное устройство (ВРУ), а также иное специальное техническое оборудование и инженерные коммуникации, установили следующий порядок доступа в указанные помещения.

В целях реализации установленного порядка доступа в помещения технического назначения, ключи от дверей электрощитовой N 19в (поэтажный план 1-го этажа), бойлерной N 19а (поэтажный план 1-го этажа), технического чердака находятся только у ответственных лиц НП "Коммунтраст".

Доступ для Собственников (их уполномоченных лиц) предоставляется в рабочее время в следующем порядке.

Выдача и возврат ключей заверяются в журнале регистрации подписью Собственника (его уполномоченного лица) и ответственного лица НП "Коммунтраст". При этом Собственник несет ответственность за своевременный возврат ключей. Журнал регистрации хранится в НП "Коммунтраст".

В случае утраты Собственником и/или НП "Коммунтраст" ключей, виновная сторона несет ответственность за их утрату. Передача ключей от помещений технического назначения третьим лицам категорически запрещена.

"За" проголосовали 100% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании.

По вопросу о порядке доступа ответственных лиц НП "Коммунтраст" в нежилые помещения, принадлежащие собственникам на праве индивидуальной собственности, собственники, с учетом фактически сложившегося порядка, установили, что в целях обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания инженерных систем, отнесенных к общему имуществу и расположенных в нежилых помещениях Собственников, в том числе обеспечения готовности инженерных систем для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) в период проведения мероприятий по подготовке системы теплоснабжения к отопительному сезону, Собственники обязуются предоставить беспрепятственный доступ ответственным лицам НП "Коммунтраст" в нежилые помещения, принадлежащие им на праве индивидуальной собственности.

"За" проголосовали 100% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании.

На общем собрании, проведенном 25.09.2020 (протокол от 25.09.2020, т. 6 л.д. 76-77), собственниками помещений, в числе прочих, принято решение о порядке уборки помещений общего пользования административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119.

В собрании приняло участие 100% голосов собственников нежилых помещений (представителей собственников) от общего количества голосов собственников, в том числе: ООО "Фарм" - 34,6%; Семенов С.В. - 17,55%; Галактионова Г.П. - 16,25%, ООО "Базис-А" - 31,6%.

По вопросу о порядке уборки помещений общего пользования административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119, собственники, с учетом фактически сложившегося порядка, установили следующий порядок уборки помещений общего пользования.

Собственники осуществляют надлежащую уборку помещений общего пользования своими силами и за свой счет, в том числе: ООО "Базис-А" осуществляют уборку помещений общего пользования, общей площадью 31,0 кв.м, расположенных на 1-ом этаже административного здания: помещение N 19 (поэтажный план 1-го этажа), общей площадью 7,2 кв.м и помещения N 19б,27,28, центральная часть коридора N29 (поэтажный план 1-го этажа) общей площадью 23,8 кв.м ; ООО "Фарм" осуществляют уборку помещений общего пользования, общей площадью 35,4 кв.м, в том числе : расположенных на 1-ом этаже административного здания: N19 (поэтажный план 1-го этажа), общей площадью 3,7 кв.м и расположенных на 2-ом этаже административного здания : NN32,32а (поэтажный план 2-го этажа) общей площадью 31,7 кв.м ; Галактионова Г.П. и Семенов СВ. совместно осуществляют уборку помещений общего пользования, общей площадью 38,0 кв.м, расположенных на 3-ем этаже административного здания : помещения NN22,26 (поэтажный план 3-го этажа).

Указанные расходы по уборке помещений общего пользования возмещению другими Собственниками или НП "Коммунтраст" не подлежат.

Каждый Собственник несет ответственность за надлежащую уборку помещений общего пользования в соответствии с действующими санитарными нормами и правилами.

"За" проголосовали 68,4% от общего количества голосов собственников, принявших участие в общем собрании; "воздержался" - 31,6 % (ООО "Базис-А").

На общем собрании членов НП "Коммунтраст", проведенном 31.12.2010 (протокол N 14, т. 6 л.д. 75) единогласным решением установлено общее количество и порядок размещения рекламных конструкций с местом расположения между первым и вторым этажами на фасаде административного здания.

Общее количество рекламных конструкций - 9 (девять) штук с местом расположения между 1 (первым) и 2 (вторым) этажами; стандартный размер рекламной конструкции: 1,0 м * 3,0 м.

Распределены рекламные конструкции между Собственниками по количеству и местоположению согласно приложению N 3:

ООО "Базис-А" - 3 (три) шт.;

ООО "Фарм" - 3 (три) шт.;

Галактионова Г.П. - 1 (одна) шт.;

Семенов С.В. - 1 (одна) шт.;

НП "Коммунтраст" - 1 (одна) шт.

На общем собрании членов НП "Коммунтраст", проведенном 16.08.2010 (протокол N 9, т. 6 л.д. 73-74), единогласным решением установлено общее количество и порядок размещения информационных табличек с местом расположения на фасаде административного здания: общее количество информационных табличек - 18 (восемнадцать) штук; стандартный размер 40 (45) * 60. Распределены информационные таблички между собственниками по количеству и местоположению согласно приложению N 4:

ООО "Базис-А" - 6 шт.;

ООО "Фарм" - 6 шт.;

Галактионова Г.П. - 3 шт.;

Семенов С.В. - 3 шт.

На общем собрании, проведенном 13.11.2020 (протокол от 13.11.2020, т. 6 л.д. 106) собственниками помещений, в числе прочих, принято решение о порядке размещения систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания по адресу: г.Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119.

По вопросу о порядке размещения систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания по адресу: г.Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119, собственники, с учетом фактически сложившегося порядка, и в целях поддержания надлежащего микроклимата в нежилых помещениях, принадлежащих собственникам на праве индивидуальной собственности, установили следующий порядок размещения систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания по адресу: г.Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119.

Собственники предусмотрели возможность установки за счет собственных средств систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания по адресу: г.Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119, как со стороны ул. К. Мяготина, так и со двора административного здания.

Размещение систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания со стороны ул. К.Мяготина, не должно препятствовать установке рекламных конструкций, порядок размещения которых (в том числе количество рекламных конструкций и их месторасположение) определен решением общего собрания Собственников, оформленным Протоколом N 14 от 31.12.2010.

Собственник за свой счет осуществляет электроподключение систем кондиционирования воздуха к системе электроснабжения, принадлежащей заинтересованному Собственнику на праве индивидуальной собственности.

Размещение систем кондиционирования воздуха производится с соблюдением требований технических регламентов и требований муниципальных органов власти.

В целях обеспечения надлежащей и/или безопасной эксплуатации систем кондиционирования воздуха, Собственники несут ответственность за размещаемые системы кондиционирования воздуха, в том числе: за соблюдение месторасположения размещаемых систем кондиционирования; за содержание и текущий ремонт системы кондиционирования.

Собственники несут ответственность за сохранность фасада Административного здания. В случае повреждения фасада, нанесенного вследствие монтажа/демонтажа системы кондиционирования воздуха или в процессе эксплуатации системы кондиционирования, виновный Собственник восстанавливает фасад за счет собственных средств.

На общем собрании, проведенном 26.01.2021 (протокол от 26.01.2021, т. 7 л.д. 153-154) собственниками помещений, в числе прочих, принято решение по вопросу об охране помещений общего пользования, расположенных в административном здании по адресу: г.Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119: Решением собрания установлено, что во внерабочее время Собственники совместно обеспечивают охрану помещений общего пользования, в том числе: помещений общего пользования, расположенных на 1-ом этаже - NN 19,19а (бойлерная), 19б, 19в (электрощитовая), 27, 28, 29 (центральная часть коридора); помещений общего пользования, расположенных на 2-ом этаже - NN 32, 32а; помещений общего пользования, расположенных на 3-ем этаже - NN 22, 26.

Состав (перечень) помещений общего пользования определен Приложением N 1 "Состав общего имущества собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119" к Соглашению от 22.11.2019.

Охрана помещений общего пользования осуществляется силами физической охраны. Для исполнения обязанностей, указанных в настоящей части Порядка, Собственники вправе заключать соответствующие договоры с третьими лицами.

Собственникам в срок до 26.02.2021 подготовить проект калькуляции (сметы расходов) на оказание услуг по охране помещений общего пользования силами физической охраны и направить в адрес иных собственников для согласования на общем собрании собственников.

Ссылаясь на отсутствие взаимного согласия собственников по вопросам определения порядка пользования общим имуществом в административном нежилом здании по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 119 и земельным участком с кадастровым номером 45:25:070304:17, стороны обратились в арбитражный суд с первоначальным и встречным иском друг к другу.

Частично удовлетворяя первоначальный и встречный иски, суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом принятых общим собранием собственников помещений решений о режиме работы административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119; порядке доступа в нежилые помещения общего пользования административного здания; порядке доступа ответственных лиц НП "Коммунтраст" в нежилые помещения, принадлежащие собственникам на праве индивидуальной собственности; порядке уборки помещений общего пользования административного здания; об установлении общего количества и порядке размещения рекламных конструкций с местом расположения между первым и вторым этажами на фасаде административного здания; об установлении общего количества и порядке размещения информационных табличек с местом расположения на фасаде административного здания; о порядке размещения систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания; об охране помещений общего пользования, расположенных в административном здании по адресу: г.Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119, порядок владения и пользования общим имуществом собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119, и земельного участка под зданием, принадлежащих ООО "Фарм", Семенову С.В., Галактионовой Г.П. и ООО "Базис-А" на праве общей долевой собственности, надлежит принять в редакции предложенной ответчиками, которая подготовлена на основании указанных решений общих собраний собственников, за исключением порядка хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая).

Учитывая наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Курганской области по делу N А34-5800/2016, которым суд обязал ООО "Фарм", Семенова С.В., Галактионову Г.П., НП "КОММУНТРАСТ" устранить нарушение прав собственности ООО "Базис-А" на общее имущество административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, 119, суд первой инстанции посчитал возможным порядок хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая), определить в редакции, предложенной истцом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой ответчиками части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчиков, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2 статьи 244 ГК РФ).

На основании пункта 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума от 23.07.2009 N 64), следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Пунктом 2 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 во взаимосвязи с положениями статей 244, 247 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ определен перечень имущества, который входит в состав общего имущества собственников.

В пункте 6 вышеназванного постановления установлено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Из материалов дела следует и сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что на праве общей долевой собственности ООО "Базис-А", ООО "Фарм", ИП Семенову С.В. и ИП Галактионовой Г.П. принадлежит земельный участок с кадастровым номером 45:25:07 03 04:0017 (т. 1 л.д. 12-18, 37, 65-67).

ООО "Базис-А", ООО "Фарм", ИП Семенов С.В. и ИП Галактионова Г.П. также являются собственниками нежилых помещений и общего имущества в административном нежилом здании, расположенном по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, на земельном участке с кадастровым номером 45:25:070304:0017, площадью 670 кв.м.

Доказательства наличия иных собственников помещений в указанном административном здании материалы дела не содержат.

Единый порядок пользования общим имуществом в административном нежилом здании, земельным участком с кадастровым номером 45:25:070304:0017, общей площадью 670 кв.м, расположенных по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, между сторонами принят не был. После выхода ООО "Базис-А" из состава членов НП "Коммунтраст" между истцом и ответчиками возникли разногласия относительно дальнейшего порядка пользования общим имуществом в административном нежилом здании, земельным участком с кадастровым номером 45:25:070304:0017, что привело стороны в суд с рассматриваемыми первоначальным и встречным исками.

Сторонами спора не обжалуется решение суда в части установленного судом первой инстанции порядка владения и пользования общим имуществом собственников нежилых помещений, расположенных в административном здании с адресными координатами: Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119, и земельного участка под зданием, принадлежащих ООО "Фарм", Семенову С.В., Галактионовой Г.П. и ООО "Базис-А" на праве общей долевой собственности, с учетом принятых общим собранием собственников помещений решений о режиме работы административного здания по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. 119; порядке доступа в нежилые помещения общего пользования административного здания; порядке доступа ответственных лиц НП "Коммунтраст" в нежилые помещения, принадлежащие собственникам на праве индивидуальной собственности; порядке уборки помещений общего пользования административного здания; об установлении общего количества и порядке размещения рекламных конструкций с местом расположения между первым и вторым этажами на фасаде административного здания; об установлении общего количества и порядке размещения информационных табличек с местом расположения на фасаде административного здания; о порядке размещения систем кондиционирования воздуха на фасаде административного здания; об охране помещений общего пользования, расположенных в административном здании по адресу: г.Курган, ул. К. Мяготина, дом N 119.

В указанной части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ решение суда первой инстанции апелляционной коллегией не пересматривается.

Податели апелляционной жалобы не согласны с определенным судом первой инстанции порядком хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая), расположенных в административном здании, в редакции истца, предусматривающей, что ключи от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая) хранятся у НП "Коммунтраст", дубликаты у собственников.

Вместе с тем, по смыслу правовой нормы, заложенном в пункте 1 статьи 247 ГК РФ порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, возможен только на основании взаимного соглашения всех ее участников. То есть должен учитывать интересы всех собственников по отдельности. При не достижении согласия собственников такой порядок устанавливается судом, однако цель установления такого порядка во всяком случае кроется в устранении на будущее возможных конфликтов между долевым собственниками относительно владения и пользования общим имуществом.

Не случайно в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", акцентировано внимание на необходимость учета фактически сложившегося порядка пользования имуществом как наиболее гармоничного, основанного на взаимном его принятии сособственниками на протяжении длительного времени.

Из материалов дела следует, что истцом был предложен порядок доступа сторон на технический чердак, в помещения 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая), предусматривающий, что:

"Доступ Собственников, НП "Коммунтраст", их уполномоченных представителей на технический чердак, в помещения 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая) Стороны предусматривают в следующем порядке:

Согласно варианту, предложенному ответчиками, доступ для собственников (их уполномоченных лиц) предоставляется в рабочее время в следующем порядке.

Таким образом, по варианту, предлагаемому ответчиками, доступ в спорные помещения технического назначения возможен только на основании письменной заявки в адрес НП "Коммунтраст" и получения от указанного лица ключей. То есть реализация долевым собственником своего права владения и пользования общим имуществом административного здания, увязывается с выражением волеизъявления и совершением определенных действий по данному вопросу со стороны НП "Коммунтраст", что противоречит положениям статьи 209 ГК РФ о беспрепятственном и непосредственном праве собственника владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом.

Нормативное или фактическое обоснование предлагаемого порядка доступа на технический чердак, в помещения 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая) ответчиками суду первой инстанции приведено не было.

Из материалов дела не усматривается, что предлагаемый ответчиками порядок доступа собственников к техническим помещениям является сложившимся в силу времени порядком.

Напротив, из материалов дела апелляционным судом усматривается, что между сторонами и ранее возникали разногласия относительно допуска к техническим помещениям.

ООО "Базис-А" обращалось в Арбитражный суд Курганской области с иском к ООО "ФАРМ", ИП Семенову С.В.), ИП Галактионовой Г.П., НП "Коммунтраст" об обязании устранить нарушения права собственности на общее имущество административного здания по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, 119, а именно представить комплект ключей от входной двери в помещение электрощитовой здания для изготовления дубликата и обеспечении доступа сотрудников ООО "Базис-А" в помещение электрощитовой здания (помещение литера 19 в); об обязании не препятствовать в осуществлении пользования в помещении электрощитовой административного здания по ул. К. Мяготина, 119 (помещение литера 19в) силовым кабелем здания, вводно-распределительным устройством здания для присоединения по опосредованной схеме от наконечников силового кабеля здания силового кабеля истца, обеспечивающего подачу электрической энергии энергопринимающему устройству (электроустановке) помещений первого этажа здания, принадлежащих истцу на праве единоличной собственности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2016 по делу N А34-5800/2016 иск ООО "Базис-А" был удовлетворен, иным сособственникам было предписано предоставить ООО "Базис-А" комплект ключей от входной двери в помещение электрощитовой здания для изготовления дубликата и обеспечении доступа сотрудников ООО "Базис-А" в помещение электрощитовой здания (помещение литера 19 в).

Суды, рассмотревшие указанное дело, пришли к выводу, что ООО "Базис-А" как долевой сособственник общего имущества в административном здании не может быть лишен права беспрепятственного доступа в принадлежащие ему помещения.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Следовательно, предлагаемый ответчиками порядок доступа собственников к техническим помещениям отчасти направлен на преодоление законной силы решения Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2016 по делу N А34-5800/2016, вновь ведет к ограничению прав и законных интересов собственника - ООО "Базис-А", возникновению на будущее конфликтных ситуацией и поводов для обращения в арбитражный суд, что по смыслу статьи 247 ГК РФ не отвечает целям установления судом порядка владения и пользования общим имуществом.

Довод подателей апелляционной жалобы о том, что в основу предложенного ими порядка доступа в помещения технического назначения административного здания было положено решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 05.10.2020, с учетом фактически сложившихся отношений в данной части, апелляционный суд находит необоснованным, поскольку доказательства фактически сложившихся отношений в указанной части ответчиками в материалы дела представлены не были, в общем собрании собственников 05.10.2020 истец не принимал, за предложенный порядок не голосовал.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания (часть 1 статьи 181.4 ГК РФ).

Исходя из абзаца второго пункта 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к решениям собраний в частности относятся решения долевых собственников.

Согласно ранее цитированному пункту 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Однако апелляционный суд отмечает, что в рассматриваемой ситуации, при наличии между сособственниками инициированного судебного спора в порядке пункта 1 статьи 247 ГК РФ, предложенный ответчиками порядок установления режима использования общего имущества здания возможен только в случае установления такого режима всеми сособственниками (единогласно). В противном случае порядок установления режима использования общего имущества здания в силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ подлежит установлению судом.

Указанный вывод позволяет судебной коллегии отклонить доводы апеллянта о том, что факт неучастия истца в общем собрании собственников 05.10.2020 не лишает принятых решений юридической силы, что принятые в соответствии с действующим законодательством решения общего собрания собственников от 05.10.2020 в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны, поскольку иной, предлагаемый апеллянтами подход к установлению режима использования общего имущества здания при наличии устанавливаемого судом в силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ порядка фактически нивелирует ценность и правовое значение принимаемого судебного акта по данному спору, коль скоро он может быть беспрепятственно изменен новым общим собранием собственников без учета всех заинтересованных лиц.

С учетом изложенного довод апеллянта о том, что установленный в рамках настоящего судебного спора порядок владения и пользования общим имуществом может быть изменен собственниками в любое время путем принятия общим собранием собственников иных решений, не основан на нормах материального права, поскольку изменение установленного судом порядка в силу части 1 статьи 16 АПК РФ возможно только при наличии доказательств, что установленный судом порядок в силу изменившихся фактических обстоятельств утратил свою актуальность (исполнимость).

Из материалов дела усматривается, что порядок доступа в помещения общего пользования был принят решением общего собрания собственников от 05.10.2020 без участия истца, в то время как данный порядок при наличии судебного акта по делу N А34-5800/2016 имел для истца принципиальное значение, о чем не могло не быть известно ответчикам.

Доказательств того, что истец впоследствии одобрил установленный ответчиками порядок доступа в помещения общего пользования, в деле не имеется.

Доказательства того, что юридическая сила обязывающего действия по устранению нарушения права собственности истца на общее имущество административного здания, по представлению комплекта ключей (обладания ими истцом) от входной двери в помещение электрощитовой здания для изготовления дубликата и обеспечении доступа сотрудников ООО "Базис-А" в помещение электрощитовой здания (помещение литера 19 в), была утрачена в силу изменившихся фактических обстоятельств, ответчиками суду также представлены не были.

На основании изложенного, учитывая цели установления судом порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, того правового эффекта, который ожидает каждый из сособственников путем взаимных уступок и компромиссов, апелляционный суд приходит к выводу, что установленный судом первой инстанции порядок хранения ключей от дверей технического чердака, помещений 1-ого этажа пом. 19а (бойлерная), 19в (электрощитовая), в редакции, предложенной истцом, в наибольшей степени отвечает интересам каждого из сособственников, при этом не блокируя деятельности управляющей организации - НП "Коммунтраст".

Ссылка апеллянта на то, что доступ в помещения общего пользования, в том числе в помещения с особым характером оборудования, возможен с соблюдением установленного сторонами порядка, судебной коллегией отклоняется, поскольку установленный судом первой инстанции порядок не исключает обязанностей сособственников по соблюдению действующих норм и предписаний, касающихся эксплуатации указанных помещений и оборудования, которое в них располагается.

Доводы подателей апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств и с выводами суда, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 11.03.2021 по делу N А34-14143/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фарм", индивидуального предпринимателя Семёнова Семёна Викторовича, индивидуального предпринимателя Галактионовой Галины Павловны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин
М.И. Карпачева

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.