Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2021 г. N 08АП-4272/21 по делу N А75-15313/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2021 г. N Ф04-4315/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

21 мая 2021 г.

Дело N А75-15313/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4272/2021) общества с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" на решение от 04.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры А75-15313/2020 (судья Зубакина О.В.), принятое по иску администрации города Сургута к обществу с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" (ОГРН 1028600579842, ИНН 8602225670) о взыскании 4 036 127 руб. 32 коп.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" - Подпольная О.А. (по доверенности от 28.10.2020 сроком на 1 год);

УСТАНОВИЛ:

администрация города Нижневартовска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" (далее - ООО "Нортлэнд", общество, ответчик) о взыскании 4 036 127 руб. 32 руб. основного долга за период с 18.09.2020 по 15.11.2020, 167 370 руб. 45 коп. неустойки за период с 10.04.2020 по 15.11.2020 по договору аренды земельного участка от 26.09.2019 N 138 (далее - договор).

Решением от 04.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-15313/2020 (с учетом определения от 31.03.2021 об исправлении опечатки) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель привел следующие доводы: истцом по делу является Администрации города Сургута, а не Администрации города Нижневартовска, как указано в резолютивной части решения; оплата арендной платы произведена в полном объеме с учетом срока действия договора аренды до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за ответчиком; обязанность по уплате арендной платы за второй год аренды на момент выкупа земельного участка еще не наступила, вместе с тем указанная обязанность арендатором исполнена до 10.04.2021 в связи с чем основания для начисления неустойки отсутствовали; в обжалуемом решении указано на договор аренды от 24.03.2019, который между сторонами не заключался.

Администрация в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного Суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на необоснованность приведенных доводов.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Нортлэнд" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. В возражениях просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

На основании статей 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Администрации.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя ООО "Нортлэнд", проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26.09.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ОД.3, по адресу: Ханты-Мансийскому автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Аэрофлотская, кадастровый номер 86:10:0101223:395, площадью 15613 кв.м.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что срок аренды земельного участка составляет 4 года 6 месяцев с даты проведения аукциона согласно протоколу заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков, права на заключение договоров аренды земельных участков или права заключении договора о развитии застроенной территории от 18.09.2019 N 313.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы составляет 4 811 800 руб.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором в следующем порядке:

- арендная плата за 1 год аренды (за вычетом задатка в размере 942 360 руб.) вносится единовременно до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором был зарегистрирован договор;

- арендная плата за последующим годы аренды вносится арендатором единовременно до 10 апреля каждого года аренды.

За нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 15.10.2019.

Впоследствии между Администрацией (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 30.10.2020 N 3589 (далее - договор купли-продажи) в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101223:395 (договор зарегистрирован 16.11.2020).

Указав, что в ходе исполнения договора ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, Администрация обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 4 811 800 руб. долга за период аренды с 18.09.2020 по 17.09.2021 и 102 611 руб. 64 коп. неустойки, начисленной за период с 10.04.2020 по 12.08.2020.

Ответчик с иском не согласился, указав на внесение арендной платы за период с 18.09.2020 по 15.11.2020 в сумме 775 672 руб. 68 коп. и переход права собственности на земельный участок с 16.11.2020 в связи с чем основания для начисления арендной платы с 16.11.2020 у истца отсутствуют.

Впоследствии Администрация уточнила исковые требования, просила взыскать с общества задолженность в сумме 4 036 127 руб. 32 коп. и пени в размере 167 370 руб. 45 коп. за период с 10.04.2020 по 15.11.2020.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 309, 310, 311, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позицией, приведенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и исходил из того, что до государственной регистрации перехода права собственности на этот земельный участок к обществу, за последним сохраняется обязанность по внесению арендной платы на условиях ранее заключенного сторонами договора, в связи с чем исковые требования Администрации подлежат удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В настоящем случае спорные правоотношения возникли между сторонами на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором.

Поскольку заключение договора, передача во временное, возмездное владение в пользу ООО "Нортлэнд" земельного участка подтверждено материалами дела, на ответчике согласно вышеприведенным нормам лежит обязанность по внесению в пользу Администрации как арендодателя арендной платы в порядке пунктов 4.1 - 4.4 договора.

При этом следует учитывать, что договор аренды носит взаимный характер, т.е. исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В отношении переданного по договору аренды земельного участка между сторонами спора заключен договор купли-продажи, на основании которого право собственности на земельный участок перешло к обществу, что не оспаривается сторонами. Договор купли-продажи зарегистрирован 16.11.2020.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 3 статьи 433, пункта 1 статьи 551 ГК РФ право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления N 73, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В связи с указанным, поскольку Администрация не является плательщиком земельного налога в отношении рассматриваемого земельного участка, относившегося к неразграниченной государственной собственности (статьи 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации), то до государственной регистрации перехода публичной собственности на этот земельный участок к обществу, за последним сохраняется обязанность по внесению арендной платы на условиях ранее заключенного сторонами договора аренды.

Соответственно, на условиях договора ООО "Нортлэнд" обязано оплачивать Администрации арендную плату по 15.11.2020 включительно (до момента регистрации перехода права на земельный участок 16.11.2020).

Из материалов дела следует, что договор аренды между сторонами заключен по результатам проведения аукциона на право заключение договора аренды земельного участка N 240719/2829175/01, лотом по которому являлся размер ежегодной арендной платы с начальной ценой 4 711 800 руб. Аукцион предусматривал задаток в размере 942 360 руб., который подлежал зачету в счет оплаты по договору для победителя процедуры.

В пункте 4.2 договора установлен размер годовой арендной платы в размере 4 811 800 руб., при этом плата за первой год подлежит внесению за вычетом задатка (942 360 руб.) согласно пункту 4.3.

В соответствии с пунктом 4.1 договора обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора.

Соответственно, поскольку договор зарегистрирован государственным регистратором 15.10.2019, арендная плата за 1 год (с 18.09.2019 по 17.09.2020 согласно пункту 1.5) подлежала внесению не позднее 10.11.2019 (пункт 4.3 договора и с учетом задатка).

Плата за последующий год (за период с 18.09.2020 по 17.09.2021) подлежала внесению ответчиком в размере 4 811 800 руб. в срок до 10.04.2020.

Согласно представленным в материалы дела документам (карточка из лицевого счета), Администрацией учтены платежи истца: от 23.10.2019 - 942 360 руб., 28.10.2019 - 369 440 руб., 3 500 000 руб. - 01.11.2019 (общая сумма 4 811 800 руб.)

Все платежи произведены ООО "Нортлэенд" в срок до 10.11.2019 и свидетельствуют о полной оплате обществом первого года аренды (с 18.09.2019 по 17.09.2020).

Следовательно, исходя из условий договора, по состоянию на 10.04.2020 у общества возникла обязанность по оплате второго года аренды (с 18.09.2020 по 17.09.2021) вне зависимости от того, что он еще не наступил.

Однако с учетом того, что на втором годе аренды между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, который зарегистрирован 16.11.2020, то у ответчика по отношению к истцу возникла обязанность по внесению арендной платы за период с 18.09.2020 по 15.11.2020, что составляет 775 672 руб. 68 коп.

Оплата аренды (за пределами установленного договором срока) подтверждена ответчиком платежными поручениями от 15.01.2021 N 4, от 19.01.2021 N 11.

Как следует из искового заявления Администрации и отзыва на апелляционную жалобу, истец считает, что арендная плата подлежит уплате ответчиком за весь второй календарный год (с 18.09.2020 по 17.09.2021).

Суд апелляционной инстанции полагает доводы Администрации и выводы суда первой инстанции в данной части ошибочными, поскольку из условий договора и аукционной документации следует, что уплачиваемая по результатом торгов плата (денежная сумма) фактически является арендной платой за пользование земельным участком, а не ежегодной платой за право на заключение договора аренды.

Так, по результатам торгов ООО "Нортлэнд" объявлено победителем ввиду того, что обществом предложен наибольший размер годовой арендной платы, который подлежит внесению на условиях договора в период его действия. Представленный в ходе проведения аукциона задаток арендной платы определен в соотношении от начальной цены аренды (20%), подлежит учету в размере арендной платы. Его удержание организатором торгов предполагалось лишь в случае уклонение победителя торгов от заключения договора (недобросовестный участник торгов). Дополнительных платежей по условиям аукциона не предусмотрено.

Соответственно, арендная плата подлежит уплате обществом лишь в период действия договора, поскольку обязанность по внесению арендной платы у общества прекращается ввиду перехода права собственности на земельный участок в силу статей 131, 223, 551 ГК РФ и пункта 7 Постановления N 73, так как возникает обязанность по уплате земельного налога.

В свою очередь, с момента регистрации договора купли-продажи прекращается право собственности истца на земельный участок и, как следствие, право на получение арендной платы, а договор аренды между сторонами прекращает свое действие в силу статьи 413 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Администрации о взыскании основного долга у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойки совершено сторонами в письменной форме.

Поскольку судом установлена просрочка внесения ООО "Нортлэнд" арендной платы за второй год аренды, условиям пункта 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени, требование истца о взыскании неустойки имеет под собой правовые основания.

По расчету арбитражного апелляционного суда размер неустойки составляет 26 980 руб. 48 коп. за период с 10.04.2020 по 15.11.2020 от суммы 775 672 руб. 68 коп. (расчет произведен в пределах исковых требований).

Доводы апелляционной жалобы об уплате двойного размера арендной платы в первый год аренды судебной коллегией не принимаются, поскольку подобное условие пункта 4.3 договора свидетельствует лишь об авансовом порядке расчета сторон.

Досрочная уплата средств (аванс) не противоречит статьям 421, 422, 447, 614 ГК РФ, статье 39.7 ЗК РФ и Основным принципам определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, не может рассматриваться как обстоятельство исключающее ответственность арендатора. Договор подписан со стороны ООО "Нортлэнд" без замечаний, сведения об оспаривании его условий в установленном законом порядке в дело не представлено.

Принцип предсказуемости, на который ссылается податель жалобы, предполагает, что изменение арендодателем размера арендной платы должно быть проведено после опубликования нормативных актов, устанавливающих порядок или размер регулируемой цены (абзац 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ), что и обуславливает их предсказуемость для всех заинтересованных лиц.

В то же время в настоящем случае размер арендной платы установлен по результатам торгов и не является регулируемой ценой (пункт 18 Постановления N 73).

Иные доводы общества подлежат отклонению как не влияющие на обоснованность предъявленных требований. Допущенные судом первой инстанции в судебном акте опечатки и неточности могут быть устранены в порядке статьи 179 АПК РФ.

Таким образом, решение от 04.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-15313/2020 подлежит изменению на основании пункта 3 части 2, пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба ООО "Нортлэнд" подлежит частичному удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям согласно части 1 статьи 110 АПК РФ с учетом части 3 статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.03.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-15313/2020 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" в пользу администрации города Сургута неустойку в сумме 26 980 руб. 48 коп., в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 8 405 руб.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

Взыскать с администрации города Сургута в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нортлэнд" расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 427 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов А.С. Грязникова