Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2021 г. N 15АП-7244/21 по делу N А32-46213/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 августа 2021 г. N Ф08-6822/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

20 мая 2021 г.

дело N А32-46213/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матвейчук А.Д.,

при участии в судебном заседании:

от ИП Селезнева А.В. - представитель Лола С.А. по доверенности от 07.05.2021, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Топаз" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2021 по делу N А32-46213/2019

по иску ИП Селезнева Александра Валентиновича,

ИП Пановой Светланы Евгеньевны

к ООО "Топаз"

при участии третьих лиц: ИП Кюлян Рузана Грантовна,

ИП Эксузян Наира Апеловна

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании вернуть строение,

и по встречному иску ООО "Топаз", ИП Кюлян Рузаны Грантовны к ИП Селезневу Александру Валентиновичу о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Селезнев Александр Валентинович (далее - ИП Селезнев А.В.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Топаз" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании вернуть строение.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2020 к производству принят встречный иск ООО "Топаз" о взыскании с индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича 3950000 руб. неосновательного обогащения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2020 к участию в деле в качестве соистца по встречному иску привлечен индивидуальный предприниматель Кюлян Р.Г.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2020 в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя Пановой С.Е. о вступлении в дело в качестве соистца на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2020 по делу N А32-46213/2019 отменено, индивидуальный предприниматель Панова С.Е. привлечена к участию в деле N А32-46213/2019 в качестве соистца.

Определением от 22.10.2020 удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истцы просили:

- взыскать 1910408 руб. 44 коп. арендной платы, в том числе в пользу индивидуального предпринимателя Селезнева А.В. за период с 01.10.2016 по 15.02.2020 в размере 337643 руб. 66 коп., в пользу индивидуального предпринимателя Пановой С.Е. за период с 16.02.2020 по 22.10.2020 в размере 1572764 руб. 78 коп.;

- неустойку в размере 1808318 руб. 88 коп., в том числе в пользу индивидуального предпринимателя Селезнева А.В. за период с 01.10.2016 по 22.10.2020 в размере 337643 руб. 66 коп., неустойку, начисленную на сумму долга 337643 руб. 66 коп. из расчета 1% за каждый день просрочки, начиная с 23.10.2020 по день фактической уплаты долга, в пользу индивидуального предпринимателя Пановой С.Е. за период с 16.02.2020 по 22.10.2020 в размере 1470675 руб. 22 коп., неустойку, начисленную на сумму долга 1572764 руб. 78 коп. из расчета 1% за каждый день просрочки, начиная с 23.10.2020 по день фактической уплаты долга;

- расторгнуть договор аренды N 1 нежилого помещения от 04.07.2016;

- обязать вернуть строение, назначение нежилое, общей площадью 100 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402049:2297, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, при жилом доме N 3 в течении 7 дней с момента расторжения договора индивидуальному предпринимателю Пановой С.Е.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП Эксузян Наира Апеловна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2021 в удовлетворении ходатайств истца о фальсификации доказательств, о возврате встречного иска, об объединении дел, об истребовании доказательств, а также в удовлетворении ходатайств ответчика об истребовании доказательств и отложении судебного заседания - отказано.

По основному иску суд решил: расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 04.07.2016; обязать ООО "Топаз" в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу осуществить возврат нежилого строения общей площадью 100 кв. м, количество этажей: 1, кадастровый номер: 23:49:0402049:2297, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, при жилом доме N 3, передав его по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю Пановой Светлане Евгеньевне; взыскать с ООО "Топаз" в пользу индивидуального предпринимателя Пановой Светланы Евгеньевны 1 516 801 руб. 49 коп. задолженности, 147 925 руб. 31 коп. неустойки за период с 01.04.2020 по 22.10.2020, неустойку, начисленную на сумму долга 1516801 руб. 49 коп. из расчета 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 23.10.2020 по день фактической уплаты долга, а также 42757 руб. 44 коп. расходов по уплате государственной пошлины; взыскать с ООО "Топаз" в пользу индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича 337 643 руб. 66 коп. задолженности, 337 643 руб. 66 коп. неустойки за период с 01.10.2016 по 22.10.2020, неустойку, начисленную на сумму долга 337 643 руб. 66 коп. из расчета 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 23.10.2020 по день фактической уплаты долга, а также 13 556 руб. расходов по уплате госпошлины. В остальной части иска судом отказано.

Индивидуальному предпринимателю Селезневу Александру Валентиновичу выдана справка на возврат из федерального бюджета РФ 8330 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 845449 от 24.09.2019; индивидуальному предпринимателю Пановой Светлане Евгеньевне выдана справка на возврат из федерального бюджета 771 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по извещению от 19.10.2020.

В удовлетворении встречного иска судом отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой и просило решение суда отменить в части (изменить): определить сумму задолженности по арендной плате ООО "Топаз" перед ИП Пановой С.Е. за период с 02.03.2020 по 22.10.2020 в размере 63 709,65 руб., неустойки за тот же период в сумме 6 514,78 руб.; встречный иск удовлетворить, взыскать с индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТОПАЗ" неосновательное обогащение в сумме 1 500 000 руб. и в пользу индивидуального предпринимателя Кюлян Рузанны Грантовны в сумме 2 450 000 руб.

В обоснование жалобы общество указало, что судом первой инстанции безосновательно принят довод, что направление ИП Пановой С.Е. 30.03.2020 уведомления о расторжении договора аренды, содержащего в себе также уведомление об увеличении размера ежегодной арендной платы за объект до 3 153 400 руб. (вместо 100 тысяч рублей, то есть более чем 30 раз) и установление нового срока ее оплаты (до 5-го числа текущего месяца) является достаточным основаниям для изменения условий Договора аренды, причем в одностороннем порядке. Само по себе наличие возможности изменения арендной платы, оценки ее рыночной стоимости, а также письмо ООО "Топаз" о рассмотрении предложения увеличения арендной платы не может признаваться соглашением сторон в установленной и требуемой законом форме как изменение Договора аренды, влекущее за собой установление арендной платы в увеличенном размере. Более того, в своем ответе ООО "Топаз" прямо указало, что такое изменение возможно в случае заключения дополнительного соглашения к договору аренды или заключения нового договора с ИП Пановой С.Е, однако данному обстоятельству надлежащая оценка не дана. В связи с указанным, общество полагает, что расчет задолженности исходя из увеличенной ежемесячной арендной платы не основан на действующих условиях договора и не соответствует нормам права, по расчету общества сумма неустойки за период с 01.04.2020 по 22.10.2020 составляет 6 514,78 руб. также общество не согласно с выводом суда об отказе в удовлетвоернии встречного иска, поскольку предоставленными документами о строительстве, проведённой судебной экспертизой (заключение эксперта N 54/20), принятыми в рамках дела N А32-46242/2019 судебными актами, подтверждается размер понесённых на строительство ИП Кюлян Р.Г. затрат (стоимость объекта) в сумме не менее 2 450 000 руб. Одновременно с этим в материалы дела предоставлены записи блокнота, свидетельствующие об оплате в наличной форме арендной платы (1 500 000 руб.), переданной ИП Селезневу А.В. от ООО "ТОПАЗ", что подтверждается личными подписями ИП Селезнева А.В. Общество считает, что наличие на стороне ИП Селезнева А.В. неосновательного обогащения в виде стоимости безвозмездно приобретенного объекта недвижимости является бесспорным, а признание незаключенным договора аренды земельного участка (по аналогии с недействительностью сделки) также не исключает наличие неосновательного обогащения, как внедоговорного обязательства в силу прямого указания норм ГК РФ.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Представитель ИП Селезнева А.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставил, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 04.07.2016 индивидуальный предприниматель Селезнев Александр Валентинович (арендодатель) и ООО "Топаз" (арендатор) заключили договор аренды N 1.

В соответствии с пунктами 1.1, 2.2 данного договора арендодатель предоставляет арендатору, а последний принимает во временное пользование строение, назначение: нежилое, площадь: общая 100 кв. м, этажность 1. Из них использовано под общественное питание (бар) 60 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, при жилом доме N 3 с кадастровым номером 23:49:0402049:2297. Размер арендной платы устанавливается в размере 100 000 руб. в год, с предоставлением водоснабжения, канализации (туалетов), электроснабжения.

Из пункта 2.3 договора следует, что в случае изменения арендной платы арендодатель уведомляет арендатора за 30 дней до изменения суммы арендной платы.

Согласно пункту 4.1 договора за арендуемое помещение арендатор производит оплату путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесением денежных средств в кассу арендодателя ежемесячно.

Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его регистрации, срок действия договора - 3 года (пункты 6.1, 6.2 договора).

Государственная регистрация произведена 06.07.2016, номер регистрации: 23-23/050-23/050/2016-5191/1.

12.02.2019 индивидуальный предприниматель Селезнев Александр Валентинович и ООО "Топаз" заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 1 от 04.07.2016 с изменением пункта 6.2 договора в следующей редакции: "срок действия договора шесть лет, а именно до 04.07.2022 года".

Государственная регистрация произведена 20.02.2019, номер регистрации 23:49:0402049:2297-23/050/2019-1.

Ссылаясь на отсутствие внесения арендных платежей в течение срока действия договора, 20.05.2019 индивидуальный предприниматель Селезнев Александр Валентинович направил в адрес ООО "Топаз" уведомление с требованиями о расторжении договора и погашении задолженности.

Данные требования ответчик не исполнил, в ответ направил письмо, в котором сообщил, что арендная плата по договору аренды N 1 от 04.07.2016 входит в счет оплаты аренды по договорам N 100/1-А от 20.04.2016 и N 101/1-А от 20.04.2018, заключенным между индивидуальным предпринимателем Селезневым Александром Валентиновичем и индивидуальным предпринимателем Кюлян Рузаной Грантовной.

Индивидуальный предприниматель Селезнев Александр Валентинович заключил (продавец) и индивидуальный предприниматель Панова Светлана Евгеньевна (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.02.2020, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а последний принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество:

- строение, назначение: нежилое, площадь 100 кв. м, количество этажей: 1, кадастровый номер: 23:49:0402049:2297, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, при жилом доме N 3;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: магазины, площадь: общая 134 кв. м, кадастровый номер: 23:49:0402049:2472, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая.

02.03.2020 по данному договору зарегистрирован переход права собственности.

Из пояснений истца - индивидуального предпринимателя Пановой Светланой Евгеньевной следует, что помещение под общественное питание (бар) 60 кв. м не используется по его прямому назначению. При этом данного помещения фактически не имеется, а имеется переоборудованное помещение, разделенное на три помещения площадями 12,2 кв. м, 41,3 кв. м, 39 кв. м без письменного разрешения арендодателя. Помещения, арендуемые ООО "ТОПАЗ" на момент проведения инвентаризации, использовались следующим образом: помещение 1 (площадь 12,2 кв. м) - используется под склад рекламных стендов, помещение 2 (площадь 41,3 кв. м) - используется ИП Эксузиян Н.А. под торговлю сувенирами, т.е. сданы в субаренду, помещение 3 (площадь 39 кв. м (33,4 кв. м + 5,6 кв. м) - под торговлю алкогольной продукцией.

30.03.2020 индивидуальный предприниматель Панова Светлана Евгеньевна направила в адрес ООО "Топаз" уведомление о расторжении договора, освобождении строения и в случае отказа в освобождении в установленный срок в соответствии с пунктом 2.3 договора увеличении арендной платы до 3153400 руб. в год - ежемесячно до 05 числа текущего месяца в сумме 262783 руб. 33 коп.

В ответ на полученное 03.04.2020 уведомление ответчик посчитал повышение арендной платы допустимым и обязался произвести ее погашение.

Повторное требование индивидуального предпринимателя Пановой Светланы Евгеньевны от 16.09.2020 оставлено ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с первоначальным исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения исковых требований, общество обратилось в суд со встречным исковым заявлением, которое мотивировано следующим. Индивидуальные предприниматели Селезнев Александр Валентинович и Кюлян Рузана Грантовна по состоянию на 20.04.2016 достигли договоренности о строительстве на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:2220, общей площадью 1820 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, 3 объекта недвижимости (торгового павильона) ориентировочной площадью 100 кв. м. Для реализации договоренности о строительстве между предпринимателями был заключен договор аренды части земельного участка площадью 100 кв. м от 20.04.2016 N 100/1-А.

Ответчик указывает, что период с апреля по май 2016 года индивидуальным предпринимателем Кюлян Рузанной Грантовной с привлечением для проведения строительных работ подрядчика - индивидуального предпринимателя Мадиляна С.С. осуществлено строительство одноэтажного торгового павильона площадью 100 кв. м, согласно договору генерального подряда от 21.04.2016 N 75/04/2016, проектно-сметной документации, акту приемки выполненных работ затраты на строительство составили 2450000 руб.

По мнению ответчика, ИП Кюлян Р.Г., являясь единственным учредителем (участником) ООО "Топаз", в целях осуществления в построенном объекте предпринимательской деятельности по реализации алкогольной продукции, заключила от имени последнего договор аренды с ИП Селезневым А.В.

Полагая, что расторжение договора аренды от N 1 от 04.07.2016 повлечет за собой образование на стороне индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича 3 950 000 руб. неосновательного обогащения, ООО "Топаз" обратилось со встречным исковым заявлением.

Исследовав материалы дела повторно, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом верно определено, правоотношения сторон по договору аренды N 1 от 04.07.2016 регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Применительно к этой норме Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 10, 11, 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не должен доказывать наличие у него права собственности на переданное в аренду имущество, а доводы неисправного арендатора о недействительности договора ввиду отсутствия у арендодателя права собственности на объект аренды судом во внимание не принимаются.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23).

Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указывает, что передал истцу - индивидуальному предпринимателю Селезневу Александру Валентиновичу денежные средства в общей сумме 1 500 000 руб., в обоснование чего ссылается на расписки, содержащиеся в блокноте (приобщен к материалам дела).

Между тем, руководствуясь статьями 64, 67, 68 АПК РФ данные письменные доказательства обоснованно не приняты судом в качестве доказательств оплаты части задолженности, поскольку их относимость и допустимость не подтверждена.

Дополнительно апелляционный суд отмечает, в силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон о бухгалтерском учете) бухгалтерский учет это формирование документированной систематизированной информации об объектах, предусмотренных Законом о бухгалтерском учете, в соответствии с требованиями, установленными названным Законом, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона о бухгалтерском учете каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок.

Согласно п. 9 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.1998 N 34н (далее - Положение по ведению бухгалтерского учета), организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций (фактов хозяйственной деятельности) путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета.

На основании указанных норм, следует вывод, что первичными учетными документами являются документы, которые удостоверяют (подтверждают) факт совершения хозяйственных операций, служат основанием для отражения фактов хозяйственной деятельности. К таким документам могут относиться приходные и расходные кассовые ордера, квитанции, накладные. однако, представленный обществом блокнот не является надлежащим подтверждением движения денежных средств или факта совершения конкретной хозяйственной операции.

Таким образом, доводы общества о доказанности факта оплаты арендной платы в наличной форме ИП Селезневу А.В. подлежат отклонению.

Судом обоснованно установлено, наличие задолженности по договору аренды N 1 от 04.06.2016 подтверждается материалами дела, доказательства внесения ответчиком арендных платежей в полном объеме материалы дела не содержат.

Допустимыми и надлежащими доказательствами указанные выше выводы суда ответчиком не опровергнуты.

До перемены собственника на индивидуального предпринимателя Панову Светлану Евгеньевну и направления в адрес ответчика уведомления от 30.03.2020 договор аренды не содержал момента внесения платежей за расчетный период - месяц, в связи с чем суд верно исходил из того, что по общему правилу, оплата подлежит внесению по окончанию такого периода, в данном случае не позднее последнего числа оплачиваемого месяца.

Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель Селезнев Александр Валентинович начислил и предъявил ответчику плату за период с 01.10.2016 по 15.02.2020 в размере 337 643,66 руб.

Вместе с тем, установив, что данный истец вправе начислить за 2016 год плату за пользование недвижимым имуществом за период с 01.10.2016 по 31.10.2016, которая составляет 25 136 руб. 61 коп. (100000 руб. / 366 дней х 92 дня просрочки), а за 2020 год плату за период с 01.01.2020 по 15.02.2020, которая составляет 12568 руб. 31 коп. (100000 руб. / 366 дней х 46 дней просрочки), 300000 (за 2017, 2018, 2019 годы), суд пришел к выводу, что общая сумма задолженности за заявленный период составляет 337 704,92 руб.

Поскольку в результате перерасчета, произведенного судом, сумма оказалась больше заявленной, а суд не вправе выходить за рамки заявленных требований, суд взыскал в пользу индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича подлежит 337 643,66 руб. задолженности.

Кроме того, индивидуальным предпринимателем Пановой Светланой Евгеньевной начислена и предъявлена ответчику плата за пользование недвижимым имуществом за период с 16.02.2020 по 22.10.2020 в размере 1 572 764,78 руб.

Удовлетворяя указанные требования в части, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указывалось выше, договор купли-продажи между индивидуальным предпринимателем Селезневым Александром Валентиновичем и индивидуальным предпринимателем Пановой Светланой Евгеньевной заключен 15.02.2020, переход права собственности зарегистрирован 02.03.2020.

Таким образом, на индивидуального предпринимателя Панову Светлану Евгеньевну распространяются все условия договора аренды N 1 от 04.07.2016, в том числе условия о размере неустойки и порядке и сроках внесения арендной платы, с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости (02.03.2020).

Следовательно, истец - индивидуальный предприниматель Панова Светлана Евгеньевна вправе начислить плату за пользование недвижимым имуществом за период с 02.03.2020 по 22.10.2020.

Доводы ответчика о необоснованном увеличении арендной платы до 3 153 400 руб. в год, заявленные и в апелляционной жалобе, рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как указывалось выше, пунктом 2.3 договора установлено, что в случае изменения арендной платы арендодатель уведомляет арендатора за 30 дней до изменения суммы арендной платы.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исходя из изложенного, суд правильно истолковал пункт 2.3 договора как предоставляющий арендодателю право на одностороннее изменение арендной платы.

Материалами дела подтверждено и обществом не опровергнуто, что индивидуальный предприниматель Панова Светлана Евгеньевна направила в адрес ООО "Топаз" уведомление от 30.03.2020, в котором сообщила об увеличении арендной платы до 3 153 400 руб. в год - ежемесячно до 05 числа текущего месяца в сумме 262 783 руб. 33 коп. В ответ на данное уведомление ответчик посчитал повышение арендной платы допустимым и обязался произвести ее погашение.

Согласно пункту 22 постановления Пленума N 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В данном случае, суд верно указал, ответчиком не доказано, что увеличение арендной платы произведено непропорционально изменению средних рыночных ставок, на данное обстоятельство последний также не ссылался.

Следовательно, сторонами согласован уведомительный порядок изменения размера арендной платы, требования о заключении дополнительного соглашения к договору применительно к указанному пункту сторонами не предусмотрено, и по смыслу, статей 420, 452 ГК РФ такого дополнительного соглашения не требуется (аналогичные выводы изложены в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 по делу N А09-4014/2020 и постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.05.2017 по делу N А66-5084/2016).

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что истец - индивидуальный предприниматель Панова Светлана Евгеньевна вправе начислить плату за пользование недвижимым имуществом за период с 02.03.2020 по 22.10.2020, которая составляет 1 516 801,49 руб. (расчет суда приведен в обжалуемом решении), в связи с чем правомерно взыскал данную сумму с общества, отказав в удовлетворении остальной части заявленных требований.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, ответчик заявлял о пропуске срока исковой давности, данное заявление судом рассмотрено и отклонено, поскольку истец в ходе рассмотрения дела уточнил исковые требования и рассчитал задолженность по арендной плате с 01.10.2016 (с учетом подачи искового заявления 01.10.2019), то есть до истечения срока исковой давности по основному иску. В данной части апелляционная жалоба доводов и возражений не содержит.

Помимо изложенного, истцами заявлены требования о взыскании неустойки в размере 1 808 318,88 руб., в том числе в пользу индивидуального предпринимателя Селезнева А.В. за период с 01.10.2016 по 22.10.2020 в размере 337 643,66 руб., неустойку, начисленную на сумму долга 337 643,66 руб. из расчета 1% за каждый день просрочки, начиная с 23.10.2020 по день фактической уплаты долга; в пользу индивидуального предпринимателя Пановой С.Е. за период с 16.02.2020 по 22.10.2020 в размере 1 470 675,22 руб., неустойку, начисленную на сумму долга 1 572 764,78 руб. из расчета 1% за каждый день просрочки, начиная с 23.10.2020 по день фактической уплаты долга.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 4.3 договора аренды при неоплате арендатором арендных платежей в установленный срок, арендатор уплачивает штраф в размере 1% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей к уплате.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" определено, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено, суд признал размер истребуемой истцами неустойки высоким (1% за каждый день просрочки, что составляет 365% годовых) и значительно превышающим действующую процентную ставку рефинансирования, ключевую ставку, установленную Центральным Банком России, в связи с чем суд пришел к выводу о необходимости снижения размера неустойки до 0,1%.

Принимая во внимание период ненадлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств, учитывая, что истцом - индивидуальным предпринимателем Селезневым Александром Валентиновичем самостоятельно значительно снижен размер неустойки за период с 01.10.2016 по 22.10.2020, с ООО "Топаз" в пользу индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича взыскано 337 643 руб. 66 коп., неустойки за период с 01.10.2016 по 22.10.2020, а также неустойку, начисленную на сумму долга 337 643 руб. 66 коп. из расчета 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 23.10.2020 по день фактической уплаты долга.

Проверив расчет неустойки, исчисленной истцом - индивидуальным предпринимателем Пановой Светланой Евгеньевной за период с 16.02.2020 по 22.10.2020, суд признал его неверным, по расчету суда с ООО "Топаз" в пользу индивидуального предпринимателя Пановой Светланы Евгеньевны следует взыскать 147 925 руб. 31 коп. неустойки за период с 01.04.2020 по 22.10.2020, а также неустойку, начисленную на сумму долга 1516801 руб. 49 коп. из расчета 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 23.10.2020 по день фактической уплаты долга. В остальной части требований о взыскании неустойки судом отказано.

Каких-либо доводов о несогласии с указанными выводами суда апелляционная жалоба не содержит (части 5,6 статьи 268 АПК РФ).

Истцы по первоначальному иску решение суда не обжалуют, в связи с этим суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

При рассмотрении требований о расторжении договора аренды N 1 нежилого помещения от 04.07.2016 и обязании вернуть строение, назначение нежилое, общей площадью 100 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402049:2297, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, при жилом доме N 3 в течении 7 дней с момента расторжения договора индивидуальному предпринимателю Пановой С.Е., суд обоснованно исходил из нижеследующего.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Факт нарушения ответчиком обязательств по договору подтверждается материалами дела.

Судом установлено, истцами в адрес ответчика направлены уведомления о расторжении договора (доказательства направления имеются в материалах дела).

В связи с этим суд констатировал о наличии оснований для расторжения договора.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Поскольку доказательства возврата арендованного помещения истцу - индивидуальному предпринимателю Пановой Светлане Евгеньевне ответчиком в материалы дела не представлены, требования о расторжении договора и обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение удовлетворены правомерно.

Рассмотрев встречные исковые требования ООО "Топаз" и индивидуального предпринимателя Кюлян Рузаны Грантовны к индивидуальному предпринимателю Селезневу Александру Валентиновичу о взыскании 3 950 000 руб. неосновательного обогащения, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Следовательно, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех обстоятельств: наличие факта приобретения (сбережения) имущества; приобретение (сбережение) этого имущества за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для такого приобретения (сбережения), то есть приобретение (сбережение) этого имущества не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке (договоре).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта приобретения (сбережения) ответчиком имущества без оснований и за счет истца, а также стоимость такого приобретения (сбережения).

Судом обоснованно установлено, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2019 по делу N А32-46242/2019, оставленным без изменений постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, отказано в иске индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича к индивидуальному предпринимателю Кюлян Рузане Грантовне о взыскании задолженности по договорам N 100/1-А от 20.04.2016 и N 101/1-А с 02.04.2018 от 02.04.2018.

Суды исходили из того, что истец не представил доказательства передачи предмета договоров аренды ответчику (акты приема-передачи в нарушение пунктов 2.1 и 3.1 спорных соглашений стороны не подписали), а также пользования ответчиком частью (частями) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:2220, при учете, что спорный участок фактически использовало общество по договору аренды от 04.07.2016, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения.

При этом суды исследовали договор генподряда от 21.04.2016 N 75/04/2016, заключенный между индивидуальными предпринимателями Кюлян Р.Г и Мадиляном С.С., предметом которого является выполнение строительных работ по возведению торгового павильона на спорном участке; справку о стоимости выполненных работ и затрат от 21.04.2016 формы КС-3; акт о приемке выполненных работ от 21.05.2016 формы КС-2) и признали их ненадлежащими доказательствами факта владения Кюлян Р.Г. предметом аренды.

Таким образом, суд верно указал, генподрядчик не мог приступить к выполнению работ, поскольку заказчик - Кюлян Р.Г. не приняла часть земельного участка у Селезнева А.В. по договору аренды земельного участка.

Кроме того, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств направления актов о приемке выполненных работ в соответствии с требованиями статьи 720 ГК РФ, а также вызова заказчика для приемки результата работ.

Доказательств получения денежных средств Мадиляном С.С. от ООО "Топаз" или Кюлян Р.Г. по договору генподряда N 75/4/2016 от 21.04.2016 материалы дела не содержат.

Выводы заключения эксперта ООО "Южная консалтинговая группа" N 54/20 также не подтвердили обоснованность требований истцов по встречному иску.

Ходатайство истца - индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича о фальсификации доказательств, в том числе договора генподряда от 21.04.2016 N 75/04/2016, справки о стоимости выполненных работ и затрат от 21.04.2016 формы КС-3 и акта о приемке выполненных работ от 21.05.2016 формы КС-2 правомерно отклонено судом, поскольку истцом не указано в чем конкретно заключается фальсификация доказательств проведения расчетов, и какие именно данные (по его мнению), каким образом сфальсифицированы, а также не приведены доводы и не указаны обстоятельства, дающие истцу основания для соответствующих выводов, кроме того эти документы приобщались данным лицом в ходе рассмотрения дела N А32-46242/2019 и суды признали их ненадлежащими доказательствами. Ходатайство о назначении экспертизы также не заявлялось.

Суд пришел к выводу о возможности оценки данных доказательств без проведения экспертизы по вопросу давности их изготовления.

Общество в апелляционной жалобе мотивированных возражений относительно указанных выводов суда не заявило.

В связи с отсутствием доказательств наличия на стороне ответчика по встречному иску - индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича неосновательного обогащения в сумме 3 950 000 руб., встречный иск удовлетворению не подлежал.

Судебные расходы распределены судом по правилам статьи 110 АПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся лишь к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2021 по делу N А32-46213/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина