Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 августа 2021 г. N Ф08-6822/21 по делу N А32-46213/2019

г. Краснодар

05 августа 2021 г.

Дело N А32-46213/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 5 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) - индивидуального предпринимателя Селезнева Александра Валентиновича (ИНН 631400719823, ОГРНИП 312631735500024) - Лолы С.А. (доверенность от 07.05.2021), в отсутствие истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Пановой Светланы Евгеньевны (ИНН 631624776803, ОГРНИП 320631300054360), ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Топаз" (ОГРН 1062317012636, ИНН 2317044360), от истца по встречному иску - индивидуального предпринимателя Кюлян Рузаны Грантовны (ИНН 231700435853, ОГРНИП 315236700009217), третьего лица - индивидуального предпринимателя Эксузян Наиры Апеловны (ИНН 232010647892, ОГРНИП 318237500022998), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топаз" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2021 по делу N А32-46213/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Селезнев А.В. (далее - Селезнев А.В.) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Топаз" (далее - общество), в котором просил:

- взыскать с ответчика 322 146 рублей 11 копеек долга по арендной плате по договору от 04.06.2016 N 1 с 06.07.2016 по 26.09.2019 и 322 146 рублей 11 копеек неустойки (штрафа) с 09.08.2016 по 26.09.2019;

- расторгнуть заключенный сторонами договор от 04.06.2016 N 1 аренды нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402049:2297 площадью 100 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, при жилом доме N 3;

- возложить на общество обязанность освободить данное помещение и передать его истцу в течение семи дней с момента расторжения договора;

- взыскать с ответчика арендную плату за время использования имущества сверх срока договора аренды исходя из суммы арендной платы - 237 рублей 97 копеек за один день фактического использования.

Иск основан на статьях 452, 606, 614, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован нарушением ответчиком существенных условий договора аренды, выразившихся в ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы.

Общество предъявило Селезневу А.В. встречный иск о взыскании 3 950 тыс. рублей неосновательного обогащения.

Встречный иск основан на статьях 1102 и 1109 Гражданского кодекса и мотивирован незаконностью приобретения Селезневым А.В. расположенного на земельном участке объекта недвижимости, затраты на строительство которого составили 2 826 900 рублей, а также отсутствием оснований для удержания Селезневым А.В. внесенных обществом 1 500 тыс. рублей арендной платы при неиспользовании объекта аренды.

К участию в деле в качестве соистца по первоначальному иску привлечена индивидуальный предприниматель Панова С.Е. (далее - Панова С.Е.), в качестве соистца по встречному иску привлечена индивидуальный предприниматель Кюлян Р.Г. (далее - Кюлян Р.Г.), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Эксузян Н.А. (далее - Эксузян Н.А.).

Селезнев А.В. и Панова С.Е. уточнили требования и просили:

- взыскать с общества 1 910 408 рублей 44 копеек долга по арендной плате (337 643 рубля 66 копеек с 01.10.2016 по 15.02.2020 - в пользу Селезнева А.В.; 1 572 764 рубля 78 копеек с 16.02.2020 по 22.10.2020 - в пользу Пановой С.Е.), 1 808 318 рублей 88 копеек пеней (337 643 рубля 66 копеек с 01.10.2016 по 22.10.2020 с последующим начислением по день уплаты долга - в пользу Селезнева А.В.; 1 470 675 рублей 22 копейки с 16.02.2020 по 22.10.2020 с последующим начислением по день уплаты долга - в пользу Пановой С.Е.);

- расторгнуть заключенный сторонами договор от 04.06.2016 N 1 аренды нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402049:2297 площадью 100 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, при жилом доме N 3;

- возложить на общество обязанность освободить данное помещение и передать его Пановой С.Е. в течение семи дней с момента расторжения договора.

Решением от 11.03.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.05.2021, с общества в пользу Пановой С.Е. взыскано 1 516 801 рубль 49 копеек долга и 147 925 рублей 31 копейка пеней с 01.04.2020 по 22.10.2020 с последующим начислением по день уплаты долга; в пользу Селезнева А.В. взыскано 337 643 рубля 66 копеек долга и 337 643 рубля 66 копеек неустойки с 01.10.2016 по 22.10.2020 с последующим начислением по день уплаты долга. Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 04.07.2016 N 1, на общество возложена обязанность передать в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу объект аренды Пановой С.Е. В остальной части в удовлетворении первоначального и во встречном исках отказано; распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы. Панова С.Е. в порядке реализации предоставленного ей договором аренды права направила обществу (арендатору) уведомление об изменении размера арендной платы, поэтому с момента получения данного уведомления арендатором размер и порядок внесения названной платы изменился. Размер неустойки, предъявленной Пановой С.Е., снижен в порядке статьи 333 Гражданского кодекса на основании соответствующего заявления общества. Срок исковой давности по первоначальным требованиям не истек. Отказывая во встречном иске, суды учли обстоятельства дела N А32-46242/2019 и сделали вывод о недоказанности возникновения на стороне Селезнева А.В. заявленного обществом неосновательного обогащения.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, направленное Пановой С.Е. уведомление об увеличении размера арендой платы и расторжении договора не повлекло правовых последствий, поэтому у судов отсутствовали основания для взыскания арендной платы в повышенном размере. Каких-либо дополнительных соглашений об увеличении размера арендной платы стороны не подписывали. В своем ответе общество прямо указало на, что такое изменение возможно в случае заключения дополнительного соглашения или нового договора с Пановой С.Е. Суды неправомерно отказали во встречному иске. Представленными документами о строительстве, проведенной судебной экспертизой (заключение эксперта N 54/20) и принятыми в рамках дела N А32-46242/2019 судебными актами подтверждается размер понесенных Кюлян Р.Г. затрат на строительство объекта аренды в сумме не менее 2 450 тыс. рублей. В дело предоставлены записи блокнота, свидетельствующие о передаче Селезневу А.В. 1 500 тыс. рублей арендной платы.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель Селезнева А.В. возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, Селезнев А.В. (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 04.07.2016 N 1 аренды нежилого строения с кадастровым номером 23:49:0402049:2297 площадью 100 кв. м, этажность 1 (из них использовано под общественное питание (бар) - 60 кв. м), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, при жилом доме N 3 (пункт 1.1).

Размер арендной платы - 100 тыс. рублей в год с предоставлением водоснабжения, канализации (туалетов), электроснабжения (пункт 2.2). Из пункта 2.3 следует, что в случае изменения арендной платы арендодатель уведомляет арендатора за 30 дней до изменения суммы арендной платы.

Согласно пункту 4.1 за арендуемое помещение арендатор производит оплату путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесением денежных средств в кассу арендодателя ежемесячно. При неоплате арендатором арендных платежей в установленный срок, арендатор уплачивает штраф в размере 1% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате (пункт 4.3).

Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его регистрации; срок действия договора - 6 лет - до 04.07.2020 (пункты 6.1 и 6.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.02.2019).

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Поскольку арендатор не выполнял обязательства по внесению арендной платы, арендодатель направил ему уведомление с требованиями о расторжении договора и погашении задолженности.

В ответ на данное уведомление общество направило Селезневу А.В. письмо, в котором сообщил, что арендная плата по договору от 04.07.2016 N 1 входит в счет оплаты аренды по договорам от 20.04.2016 N 100/1-А и от 20.04.2018 N 101/1-А, заключенным Селезневым А.В. и Кюлян Р.Г.

Селезнев А.В. (продавец) и Панова С.Е. (покупатель) заключили договор от 15.02.2020 купли-продажи строения с кадастровым номером 23:49:0402049:2297 площадью 100 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:2472 площадью 134 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая.

Договор и переход права собственности в отношении данных объектов к Пановой С.Е. зарегистрированы в установленном законом порядке.

Панова С.Е. направила обществу уведомление о расторжении договора аренды и освобождении строения, указав на то, что в случае невыполнения данных требований в установленный срок в соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата будет увеличена до 3 153 400 рублей в год (ежемесячно до 5 числа текущего месяца в сумме 262 783 рубля 33 копейки).

В ответ на полученное 03.04.2020 уведомление общество посчитало допустимым повышение арендной платы и обязалось произвести ее погашение.

Невыполнение указанных требований привело к судебному спору по первоначальному иску.

Встречные требования общество мотивировало тем, что Селезнев А.В. и Кюлян Р.Г. 20.04.2016 пришли к договоренности о строительстве на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:2220 площадью 1820 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Таврическая, 3, объекта недвижимости (торгового павильона) ориентировочной площадью 100 кв. м. Для реализации договоренности о строительстве данные лица заключили договор от 20.04.2016 N 100/1-А аренды части земельного участка площадью 100 кв. м. С апреля по май 2016 года Кюлян Р.Г. с привлечением для проведения строительных работ подрядчика - Мадиляна С.С. - построила одноэтажный торговый павильон площадью 100 кв. м. Согласно договору генерального подряда от 21.04.2016 N 75/04/2016, проектно-сметной документации и акту приемки выполненных работ затраты на строительство составили 2 450 тыс. рублей. По мнению общества, Кюлян Р.Г., являясь единственным учредителем (участником) общества, в целях осуществления в построенном объекте предпринимательской деятельности по реализации алкогольной продукции, заключила от имени последнего договор аренды с Селезневым А.В. В связи с этим общество считает, что расторжение договора аренды от 04.07.2016 N 1 повлечет за собой образование на стороне Селезнева А.В. 3 950 тыс. рублей неосновательного обогащения, из которых 2 450 тыс. рублей - затраты на строительство, 1 500 тыс. рублей - арендная плата. В подтверждение перечисления 1 500 рублей общество предоставило ежедневник, в котором, как он указывает, имеются расписки Селезнева А.В. о получении данной суммы.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 данного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23).

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса, пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пунктам 21 и 22 постановления N 73 указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды с учетом снижения размера предъявленных пеней и перерасчета заявленных требований пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначальных требований в части. При этом судебные инстанции исходили из того, что общество ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по внесению арендной платы как в период нахождения спорного имущества в собственности Селезнева А.В., так и после перехода соответствующих прав к Пановой С.Е. Суды признали действия Пановой С.Е. по установлению нового порядка внесения арендной платы и по увеличению ее размера основанными на положениях договора аренды (пункт 2.3) и не противоречащими признакам добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса). Поскольку досудебный порядок расторжения договора аренды соблюден как прежним арендодателем, так и нынешним, суды с учетом доказанности существенного нарушения арендатором его условий признали данное требование подлежащим удовлетворению. В отсутствие оснований для владения спорным помещением оно подлежит передаче его собственнику.

Отказывая во встречном иске, суды учли обстоятельства дела N А32-46242/2019, в рамках которого Селезневу А.В. отказано в иске к Кюлян Р.Г. о взыскании задолженности по договорам от 20.04.2016 N 100/1-А и от 02.04.2018 N 101/1-А по мотиву недоказанности передачи объекта аренды (фактического использования участка) Кюлян Р.Г. В рамках названного дела суды также пришли к выводу о том, что спорный участок фактически использовало общество по договору аренды от 04.07.2016. Представленные в дело доказательства выполнения строительных работ по возведению торгового павильона на спорном участке суды признали ненадлежащими. Поэтому суды сочли недоказанным факт наличия на стороне Селезнева А.В. 2 450 тыс. рублей неосновательного обогащения в виде затрат по возведению спорного объекта. Представленный обществом ежедневник, содержащий, по его утверждению, расписки о получении Селезневым А.В. 1 500 тыс. рублей критически оценен судами по мотиву его несоответствия статьям 64, 67 и 68 Кодекса и положениям Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете".

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2021 по делу N А32-46213/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин