Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2021 г. N 14АП-2754/21 по делу N А05-790/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2021 г. N Ф07-9487/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Вологда

20 мая 2021 г.

Дело N А05-790/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 20 мая 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "КП Очередь 4" Матюнина Д.В. по доверенности от 28.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 февраля 2021 года по делу N А05-790/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "КП Очередь 4" (ОГРН 1187746968661, ИНН 9731017278; адрес: 121614, Москва, улица Крылатские холмы, дом 32, корпус 2, этаж 1, помещение 5, комната 15, офис 5; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; далее - Администрация) о признании недействительным расчета арендной платы в уведомлении ответчика от 11.11.2020 N 04-01-08/8768 о размере арендной платы по договору от 26.04.2019 N 12 812 000 аренды земельного участка ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчете о рыночной стоимости арендной платы от 05.10.2020 N КЗУ-06-19/11/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды подготовленном индивидуальным предпринимателем Котляренко Денисом Александровичем (далее - Предприниматель) (10 332 000 руб. - за три года, 3 444 000 руб. - за один год) по основаниям, указанным в настоящем заявлении, об установлении на период с 06.06.2019 (дата начала срока аренды) до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 N 12 812 000 размера арендной платы, в размере, установленном в заключении эксперта от 06.08.2020 N009-ЭС-2020 подготовленном судебной оценочной экспертизой индивидуальным предпринимателем Торицыным Михаилом Юрьевичем, а именно:

- размер арендной платы в год: 679 768 руб.;

- размер арендной платы за три года: 2 039 304 руб.

Требования изложены с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Предприниматель.

Решением от 18.02.2021 суд признал недействительным расчет арендной платы в уведомлении Администрации от 11.11.2020 N 04-01-08/8768 по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 N 12 812 000.

Установил на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору от 26.04.2019 N 12 812 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 размер арендной платы в год: 1 497 000 руб.; размер арендной платы за три года: 4 491 000 руб.

Администрация с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что ответчик не согласен с результатами повторной экспертизы, так как эксперт принял понижающие стоимость коэффициенты, которые привели к уменьшению размера арендной платы. Администрация считает, что суд должен был критически подойти к анализу повторной экспертизы и принять во внимание положительное экспертное заключение НП "Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки" отчета Предпринимателя об оценке.

Ответчик, третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Представитель Общества в судебном заседании против доводов жалобы Администрации возражал, вместе с тем просил решение суда изменить, установив размер арендной платы согласно отчету оценщика Торицына М.Ю., в год - 679 768 руб., за три года - 2039 304 руб. Данную позицию истец изложил в отзыве, который просил приобщить к материалам дела.

Апелляционный суд отказал в приобщении к материалам дела отзыва истца на жалобу, так как нет доказательств вручения его Администрации в срок до 06.05.2021, указанный в определении суда от 25.03.201 о принятии жалобы к рассмотрению.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор), признанным победителем аукциона, заключен договор от 26.04.2019 N 12 812 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712, площадью 6663 кв. м, расположенный по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, г. Северодвинск, пр. Победы, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, цель предоставления: однократно для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Срок действия настоящего договора с 06.06.2019 по 05.06.2022 (пункт 4.1. договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 21.05.2019.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендная плата за пользование земельными участками начисляется арендатору с 06.06.2019.

Письмом от 26.08.2019 N 04-06-01/7449 Администрация известила Общество о размере арендной платы по договору от 26.04.2019 N 12 812 000 - 10 332 000 руб. на три года и 3 444 000 руб. - на один год.

Из уведомления следует, что размер арендной платы определен ответчиком на основе отчета от 17.06.2019 N КСЗУ-06-19/11 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленного оценщиком - Предпринимателем по заказу Администрации.

Истец с расчетом ответчика не согласился, усомнившись в достоверностьи величины арендной платы, определенной в отчете от 17.06.2019 N КСЗУ-06-19/11, в связи с чем претензией от 25.12.2019 N 12-19/12 просил пересчитать размер арендной платы по договору.

Поскольку ответчик не согласился с требованием о перерасчете размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции принял решение с учетом выводов назначенной по делу судебной экспертизы.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 13.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2009 N 190-пп (далее - Порядок N 190-пп), ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Из материалов дела видно, что в обоснование исковых требований истец представил отчет от 23.12.2019 N О-17/12/19-4, подготовленный обществом с ограниченно ответственностью "Консалтинговая группа Территория" (далее - ООО "Консалтинговая группа Территория"), которым рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 определена в сумме 329 511 руб. на один год по состоянию на 06.06.2019.

Как указал суд, в данном случае следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Аналогичный вывод содержится в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки".

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из материалов дела видно, что, поскольку в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договору аренды, заключенному сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком - Предпринимателем по заказу Администрации, судом по ходатайству истца в целях определения величины арендной платы за земельный участок назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику индивидуальному предпринимателю Торицыну Михаилу Юрьевичу.

По результатам проведенной экспертизы экспертом представлено заключение от 06.08.2020 N 009-ЭС-2020.

Из экспертного заключения от 06.08.2020 N 009-ЭС-2020 следует, что экспертом в целях определения величины годовой арендной платы применен в рамках доходного подхода метод капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости земельного участка на значение коэффициента капитализации (определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка). Размер рыночной стоимости земельного участка определен в рамках сравнительного методом сравнительного анализа продаж. Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт подобрал аналоги из предложений о продаже земельных участков для ИЖС в г. Северодвинске и для МЖС в г.Архангельске и применил необходимые корректировки. В результате рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена экспертом в сумме 15 105 954 руб. К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка эксперт применил коэффициент капитализации в размере 4,5 %, получив годовой размер арендной платы за земельный участок в сумме 679 768 руб.

Администрация не согласилась с обоснованностью примененных экспертом размеров корректировок, а также с определенным экспертом значением коэффициента капитализации (в размере 4,5 %), представила выполненный Предпринимателем уточненный отчет от 05.10.2020 N КСЗУ-06/19/11/Э, которым по состоянию на 06.06.2019 рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1712 определена в сумме 2 508 209 руб.

Суд первой инстанции установил, что согласно представленному Администрацией экспертному заключению от 19.10.2020 N Э-0053-1-20-2, составленному НП "Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки" по результатам проведения экспертизы указанного отчет от 05.10.2020, отчет признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а определенная оценщиком в отчете стоимость объекта оценки подтверждается.

Из отчета от 05.10.2020 N КСЗУ-06/19/11/Э следует, что оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка путем применения сравнительного подхода подобраны аналоги оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС, к подобранным аналогам применены корректировки (в том числе на площадь в размере 0,90 %).

В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 определена оценщиком в сумме 20 729 000 руб. по состоянию на 06.06.2019.

К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков оценщик применил коэффициент капитализации в размере 12,1 %, получив годовой размер арендной платы за земельный участок в размере 2 508 209 руб.

В связи с получением уточненного отчета Предпринимателя Администрация направила в адрес Общества уведомление от 11.11.2020 N 04-01-08/8768, которым известила истца о размере арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 29:28:104167:1712 в сумме 7 524 627 руб. за три года (2 508 209 руб. за один год).

Как следует из материалов дела, в целях проверки обоснованности возражений Администрации суд заслушал эксперта Торицына М.Ю. в судебном заседании. Также экспертом подготовлен ответ в письменном виде на возникшие к нему вопросы (в том числе в части применения коэффициента капитализации в размере 4,5 %).

Из экспертного заключения, а также письменных пояснений эксперта Торицына М.Ю. следует, что коэффициент капитализации в размере 4,5 % применен экспертом исходя из подхода, предложенного в научной статье под редакцией А.В. Григорьева и П.А. Козина "Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки". Эксперт приводит следующую цитату из данной статьи: "На этапе проведения изысканий К (коэффициент капитализации) может находиться ближе к своей нижней границе - в интервале от 3,5 до 4,5 процента; на этапе проектирования и строительства объектов К может занимать средний интервал значений - от 4,5 до 10,5 процентов; на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение К должно находится ближе к верхней границе своего значения - от 10,5 до 14,5 процентов.".

Поскольку строительство объектов на оцениваемом земельном участке не завершено и находится на начальном этапе эксперт определяет значение К в размере 4,5%. При этом эксперт также указывает, что значение коэффициента К исходя из диапазона 9,0 - 16,2% в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости. 2018. Земельные участки. Часть II" под редакцией Лейфера Л.А. невозможно, поскольку данные значения коэффициента применяются для доходного подхода при оценке земельных участков, приносящих доход в процессе непосредственного использования или при использовании в составе имущественного комплекса, исходя из способности земли и построенного на ней объекта приносить доход. На оцениваемых земельных участках расположены объекты незавершенного строительства, степень выполнения работ - нулевой цикл, в связи с чем, по утверждению эксперта, земельные участки не могут приносить доход о использования, следовательно, применение значений коэффициента К, указанных в справочнике под редакцией Лейфера Л.А. невозможно.

Как правильно указал суд первой инстанции, приведенное экспертом Торицыным М.Ю. обоснование определения значения коэффициента К в размере 4,5% (из диапазона от 4,5% до 10,5%), а именно то, что строительства находится на начальном этапе, не является достаточным.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, в связи с этим в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ определением от 20.11.2020 назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "АльПрофи" Воробьевой Марии Владимировне.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено заключению от 28.12.2020 N Э-350/2020, в котором годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1712 установлен в сумме 1 497 000 руб.

Из материалов дела видно, что Общество не согласилось с результатами повторной судебной экспертизы, заявило возражения относительно размеров арендной платы, просит установить арендную плату в размере, установленном в заключении эксперта от 06.08.2020 N 009-ЭС-2020 подготовленном судебной оценочной экспертизой индивидуальным предпринимателем Торицыным Михаилом Юрьевичем.

Администрация выводы повторной судебной экспертизы также не приняла, настаивала на размерах арендной платы, определенной в отчете Предпринимателя от 05.10.2020.

Из материалов дела видно, что согласно экспертному заключению в целях его подготовки экспертом осуществлен осмотр объектов оценки, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы - анализ рынка земельных участков города Северодвинска и города Архангельска (в связи с недостаточностью объектов на территории МО "Северодвинск" для проведения экспертизы). Для определения размера арендной платы за земельный участок эксперт применил методику доходного подхода. При этом используемое в данной методике значение рыночной стоимости земельного участка предварительно рассчитано в рамках сравнительного подхода по аналогам оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС в городе Северодвинске, к подобранным аналогам применены корректировки.

В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 определена экспертом в сумме 14 692 681 руб.

К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка оценщик применил коэффициент капитализации в размере 13,45 %, получив годовой размер арендной платы за земельный участок.

Из материалов дела видно, что Администрация в суде первой инстанции представила возражения на заключение повторной экспертизы. По существу возражения Администрации сводятся к несогласию с отказом эксперта от выбора аналогов из числа земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, объявления о которых размещены на сайте torgi.gov.ru, а также расчетом коэффициента капитализации, примененным экспертом.

Обществом на обсуждение с экспертом заключения от 28.12.2020 N Э-350/2020, представленным схожие с Администрацией вопросы.

Как следует из материалов дела, в связи с приведенными истцом и ответчиком доводами, эксперт-оценщик Воробьева М.В. дала в судебном заседании суда первой инстанции 17.02.2021 детализированные и развернутые пояснения по представленному в дело заключению от 28.12.2020 N Э-350/2020.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Оценив заключение эксперта, возражения Администрации и пояснения эксперта в связи с этими возражениями, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать, что заключение повторной судебной экспертизы содержит недостоверные данные. Выводы эксперта, изложенные в заключении повторной экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности.

Доводы подателя жалобы в этой части основаны на субъективном мнении ответчика, не подтвержденном документально.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что представленное в материалы дела экспертное заключение от 28.12.2020 N Э-350/2020 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. При проведении повторной экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами (в том числе, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки), справочной литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется его подпись в экспертном заключении.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства (с учетом заключения от 28.12.2020 N Э-350/2020 судебной экспертизы) суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования истца в части признания недействительным расчета арендной платы в уведомлении администрации муниципального образования "Северодвинск" от 11.11.2020 N 04-01-08/8768 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 N 12 812 000, подлежат удовлетворению.

В части требования истца об определении размера арендной платы по договору аренды от 26.04.2019 N 12 812 000, суд обоснованно посчитал необходимым установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору от 26.04.2019 N 12 812 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 размер арендной платы в год: 1 497 000 руб.; размер арендной платы за три года: 4 491 000 руб., учитывая также выводы эксперта-оценщика Воробьевой М.В., приведенные в заключении от 28.12.2020 N Э-350/2020.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Поскольку Администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины, то за рассмотрение апелляционной жалобы государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 февраля 2021 года по делу N А05-790/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина