Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2021 г. N 15АП-8492/20 по делу N А32-57016/2017

город Ростов-на-Дону

22 мая 2021 г.

дело N А32-57016/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сурмаляна Г.А.,

судей Николаева Д.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой А.И.,

при участии в судебном заседании:

от Папалазариди Вадима Евгеньевича: представитель по доверенности от 01.07.2020 Флоненкова С.Н.;

от Российского национального коммерческого банка: представитель по доверенности от 11.02.2021 Барышова Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Российского национального коммерческого банка (публичное акционерное общество) на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2020 по делу N А32-57016/2017 по заявлению финансового управляющего должника Мухи Сергея Александровича о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Папалазариди Вадима Евгеньевича, ответчик: Дурнова Александра Николаевна

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Папалазариди Вадима Евгеньевича (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился финансовый управляющий Муха Сергей Александрович с заявлением о признании недействительной сделки, заключенной между должником и Дурновой Александры Николаевны и применении последствии недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Папалазариди Вадима Евгеньевича.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, публичное акционерное общество "Российский национальный коммерческий банк" (далее - банк) обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства дела. В частности, податель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что должник является индивидуальным предпринимателем, код основного вида деятельности которого "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества". Таким образом, продавая недвижимость по цене равной при покупке, должник действовал неразумно, во вред кредиторам. Податель апелляционной жалобы также полагает, что к отчету об оценке недвижимого имущества следует относиться критически, поскольку оценщик осуществлял оценку не в рамках судебного разбирательства. Кроме того, при применении сравнительного подхода податель апелляционной жалобы пришел к выводу о том, что рыночная цена недвижимости, вопреки оценке, в три раза ниже заявленной в договоре купли-продажи.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий должника Муха С.А. указывает, что не усматривает оснований для оспаривания сделки, соглашается с выводами суда первой инстанции, заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Финансовый управляющий также направил дополнительные пояснения к отзыву на апелляционную жалобу, где указал, что должник обладал признаком неплатежеспособности на момент заключения договора, доказательства оплаты по сделке на момент подачи заявления о признании сделки недействительной у финансового управляющего отсутствовали, на основании чего был сделан вывод о том, что причинен вред кредиторам должника. В суде первой инстанции установлено, что денежные средства были переданы по расписке, цена незначительно ниже рыночной, на основании отчета, представленного ответчиком. Данные пояснения приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

От представителя должника поступил отзыв на апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Российский национальный коммерческий банк", в котором он поясняет, что на момент совершения оспариваемой сделки должник не имел задолженности, соразмерность исполнения обязательства подтверждается отчетом об оценке, осуществленным по заказу ответчика. В суде первой инстанции публичное акционерное общество "Российский национальный коммерческий банк" не заявляло возражений относительно представленного отчета.

Представитель ответчика в направленных в суд апелляционной инстанции возражениях поддерживает доводы должника, полагает, что апелляционная жалоба необоснованна, просит оставить ее без удовлетворения.

Определением председателя судебного состава Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2020, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отпуском судьи Емельянова Д.В. и пребыванием судьи Деминой Я.А. на учебе, произведена замена в составе суда на судей Шимбареву Н.В. и Николаева Д.В., в связи с чем, рассмотрение дела производится с самого начала.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, пояснили свои правовые позиции по спору.

Представитель банка просил определение суда первой инстанции отменить.

Представитель должника просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2018 принято поступившее 26.12.2017 года заявление Папалазариди Вадима Евгеньевича о признании себя несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена реализация имущества гражданина, финансовым управляющим должника утвержден Муха С.А.

В рамках осуществления процедуры банкротства должника финансовым управляющим установлено, что между должником (продавец) и Дурновой Александрой Николаевной (далее - ответчик, покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры от 10.08.2016 года, согласно которому должником продана квартира N 9, обшей площадью 83,2 кв.м., расположенная на первом этаже многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Геленджик, улица Красногвардейская, дом 36 "а".

Финансовый управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 05.05.2016 года, заключённого между должником (продавец) и ответчиком (покупатель).

Требования основаны на положениях пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее также - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Отношения, связанные с банкротством граждан, регулируются положениями главы X Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве, отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I - VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве (п. 1 ст. 213.1 Закона о банкротстве).

Согласно требованиям пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренной названным Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.32 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 названного Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.

Согласно пункту 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве, так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Кодексом или законодательством о юридических лицах).

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 названного постановления).

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор заключен 10.08.2016, то есть в течении трех лет до возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) должника (16.03.2018).

Учитывая вышеприведенные разъяснения, действительность оспариваемой в рамках настоящего спора сделки оценивается судом применительно к правилам как пункта 1, так и пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

По правилам, установленным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской отчетности или иные учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63), пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка). В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по названному основанию.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать шестом и тридцать седьмом статьи 2 Закона о банкротстве, по смыслу которых признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества носят объективный характер.

Так, в соответствии с указанными нормами под недостаточностью имущества понимается превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника. Неплатежеспособность, это прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

При решении вопроса о том, должен ли был кредитор знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько он мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются: осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 4 постановления Пленума N 63 в рамках дела о банкротстве суд вправе квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", если при заключении договора стороной было допущено злоупотребление правом, данная сделка признается судом недействительной на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума N 25 добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По смыслу приведенных правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а в силу части 3 указанной статьи, лицо должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В предмет доказывания по рассматриваемому требованию входит не только объективная сторона, то есть факт причинения в результате вреда имущественным правам кредиторов, но и наличие цели на причинение вреда, о которой было известно другой стороне сделки.

Из материалов дела следует, что на момент заключения спорной сделки должник обладал признаками неплатежеспособности.

На момент заключения сделки (10.08.2016) должник имел неисполненное обязательство, вытекающее из договора поручительства от 14.06.2011 N 44520/1.

Октябрьским районным судом города Краснодара установлено, что между публичным акционерным обществом "Краснодарский краевой инвестиционный банк" и обществом с ограниченной ответственностью "Флагман" был заключен договор об открытии кредитной линии с лимитом в размере 350 000 000 рублей от 14.06.2011 N 44520.

Согласно пункту 2.2 кредитного договора, дата окончательного погашения задолженности 14.06.2013.

Исполнение обязательств об открытии кредитной линии обеспечено поручительством физических лиц, в том числе должником по договору поручительства от 14.06.2011 N 44520/1 в редакции дополнительных соглашений от 15.04.2013 N 1, от 14.05.2013 N 2, от 15.04.2015 N 3.

Вышеперечисленные дополнительные соглашения к договору поручительства устанавливают увеличение срока для погашения поручителями задолженности по вышеназванному кредитному договору.

Доводы должника о том, что на момент совершения спорной сделки у него отсутствовали признаки неплатежеспособности ввиду того, что решение о Октябрьского районного суда Краснодарского края по делу N 2-859/2017 от 10.04.2017 вынесено позже даты заключения оспариваемой сделки, не свидетельствуют о том, что должник не знал о наличии неисполненных обязательств перед банком, а также о необходимости их исполнения, в том числе за счет денежных средств, полученных от реализации отчужденного недвижимого имущества.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что на момент совершения сделки у должника имелись признаки неплатежеспособности и недостаточности имущества.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что одним из обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении настоящего спора, является установление факта неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Указывая на недействительность сделки, финансовый управляющий сослался на неравноценность встречного исполнения. Аналогичные доводы заявлены банком.

Согласно договору купли-продажи стоимость квартиры составила 1 843 400 рублей.

В материалах дела имеется расписка от 10.08.2016 о том, Папалазариди В.Е. получил от Дурновой А.Н. денежные средства в размере 1 843 400 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи от 10.08.2016 г.

Ответчик при рассмотрении спора судом первой инстанции предоставил в материалы дела отчет от 24.06.2016 N 00858К/16, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Департамент оценочной деятельности", о том, что по состоянию на дату оспариваемой сделки стоимость квартиры составляла 1 840 000 руб.

Финансовым управляющим с обществом с ограниченной ответственностью "Экспертная компания "ФИНЭКА" был заключен договор на проведение оценки стоимости предмета договора купли-продажи от 10.08.2016. В связи с отсутствием у общества с ограниченной ответственностью "Экспертная компания "ФИНЭКА" информации о состоянии квартиры N 9 проведение ее оценки не представилось возможным.

В рамках рассмотрения дела судом апелляционной инстанции публичным акционерным обществом "Российский национальный коммерческий банк" заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы, мотивировав его тем, что оценщик осуществлял оценку не в рамках судебного разбирательства. По мнению банка, рыночная цена недвижимости, вопреки имеющейся в материалах обособленного спора оценке, в три раза выше заявленной в договоре купли-продажи.

Рассмотрев ходатайство публичного акционерного общества "Российский национальный коммерческий банк" о назначении по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23, ходатайство о проведении экспертизы в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

В настоящем случае публичное акционерное общество "Российский национальный коммерческий банк" не заявило в суде первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции принял во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 по делу N 305-КГ17-15833, А41-19348/2016, в соответствии с которой суд апелляционной инстанции не может отказать в удовлетворении экспертизы лишь по тому основанию, что соответствующее ходатайство не было заявлено в суде первой инстанции.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

В силу части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

В связи с тем, что вопрос об установлении рыночной стоимости квартиры N 9 обшей площадью 83,2 кв. м, расположенной на первом этаже многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Геленджик, улица Красногвардейская, дом 36 "а", потребует наличия специальных познаний, что судом первой инстанции не было учтено, вопрос рыночной стоимости объекта недвижимости, переданного по договору, является существенным для разрешения настоящего спора, суд апелляционной инстанции признал ходатайство о назначении экспертизы обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что оценка, представленная ответчиком, проведена вне рамок судебного процесса, эксперт не был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Южный региональный центр оценки - Веакон", эксперту Кублицкому Евгению Викторовичу.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

"Определить рыночную стоимость недвижимого имущества - квартиры N 9, общей площадью 83,2 кв.м., с балконом, площадью 3,8 кв.м., расположенной на первом этаже многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Краснодарский, край, г. Геленджик, ул. Красногвардейская, 36а, кадастровый номер 23:40:0403017:723, по состоянию на дату оспариваемой сделки - 10.08.2016".

По результатам проведенной судебной экспертизы, в материалы дела представлено заключение эксперта от 20.01.2021 N 17/0121/Э, которым установлено, что итоговая величина рыночной стоимости рассматриваемого объекта составляет 5 047 365 руб.

Оценка доказательств осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).

Должником заявлены возражения в отношении поступившего в материалы дела экспертного заключения.

Так, должник представил в материалы обособленного спора рецензию на заключение о результатах исследования.

В соответствии с рецензией от 08.02.2021 (т.д.6, л.д.70-161), заключение эксперта от 20.01.2021 N 17/0121/Э не в полной мере "представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения", согласно Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N N )" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, II, 3, в виду того, что "отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете" в соответствии со статьей 11 федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Как указано в рецензии, экспертом не дана оценка фактическому состоянию дома на дату проведения оценки, не представлены фото по объектам-аналогам, вид отделки у объектов-аналогов не определяется. Кроме того, экспертом приняты аналоги, которые имеют большой временной промежуток по отношению к дате оспариваемой сделки (февраль - август 2016 года).Принятая корректировка и описание корректировки не сопоставимы и не соответствуют ФСО N3 III, 8и. Эксперт не учел фактическое состояние здания объекта исследования, в части выполнения строительных работ, наличия коммуникаций, как в доме, так и в квартире, в описании принятых аналогов отсутствует информация о здании (доме), в следствие чего не соблюдены стандарты, представленные в ФСО N 1, III, 13 и ФСО N 7, VII, 22д.

Также должником заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по составленному экспертному заключению, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Поясните суду, какое Вы имеете образование и по какой специальности, чем подтверждается Ваша квалификация.

2. Предоставьте суду документы, подтверждающие Вашу квалификацию (оригиналы либо копии).

3. Поясните какие стандарты и нормативные акты применены при проведении оценки недвижимости, в том числе зданий и помещений?

4. Поясните, в соответствии с требованиями названных Вами ФСО, какой объект принимается как объект аналог по объектам недвижимости?

5. Поясните, каким образом подбираются объекты аналоги для производства оценки?

6. Поясните, в чем состоит суть сравнительного подхода применительно к цене объекта оценки недвижимости и бизнеса?

7. Поясните, что такое ценообразующие факторы и какие из них используются для отбора объектов-аналогов (в том числе стадия строительства дома, уровень отделки помещения, наличие подведенных и подключенных в установленном порядке коммуникаций)?

8. Поясните, как при производстве оценки объектов недвижимости происходит сравнение: объектов-аналогов между собой; объектов-аналогов с объектами оценки, и какими требованиями при этом должен руководствоваться оценщик при выборе аналогов из анализа рынка к расчету?

9. Поясните какого года использована Вами справочная литература, а именно справочники, отражающие уровень ценооборазования в 2016 г. и почему в экспертизе неоднократно имеются ссылки на справочную литературу 2018 г.?

10. Соответствует ли характеристика объекта экспертизы, указанная Вами в заключении (таблица 1), включая описание дома и помещения фактическому состоянию оцениваемого объекта на дату оценки, да или нет?

11. Имелись ли у вас все материалы дела, имели ли возможность, ознакомится в полном объеме с материалами дела, да или нет?

12. Учитывали ли Вы при ознакомлении с материалами дела фото объекта исследования, приближенного к дате оценки, да или нет.

13. Учитывали ли вы описание объекта оценки, представленная в ходатайстве Папалазариди Вадима Евгеньевича, в котором раскрыта информация о фактическом состоянии на дату оценки, да или нет, если нет то почему?

14. По вашему мнению, какой интервал наиболее точно, отражает уровень торга, доверительный или расширенный, среднее или максимальное - минимальное, указанное в интервале

15. Скидка на торг принята 2,6 %, в расширенном интервале на минимальном значении, согласно представленному вами анализу, торг по данным агентств недвижимости, средний уровень торга 4,5 %, соответствует ли принятый вами уровень корректировки среднему ценообразованию, да или нет, и почему нет объяснения принятому торгу, отличному от анализа?

16. Почему при обосновании скидки на торг использована информация по двум справочникам?

17. Рисунок 52/92, указанный при обосновании корректировки на площадь соответствует описанию, да или нет?

18. Состояние дома на дату оценки, является хорошим, да или нет?

19. В описанной корректировке на состояние дома, вы принимаете состояние хорошим, чем вы это обосновываете?

20. Существенным ли является при оценке квартиры состояние отделки, да или нет?

21. Внесена ли корректировка на состояние отделки для аналога 1, который согласно фото на сайте имеет уровень отделки: предчистовая, объект экспертизы: без отделки? Если не вносилась, то почему?

22. Имеется ли информация об уровне отделки для аналогов 2-5, да или нет? И какими данными подтверждена?

23. Существенным ли является при оценке квартиры наличие подведенных, подключенных и зарегистрированных коммуникаций, да или нет?

24. Имеется ли информация о наличии коммуникаций для аналогов 1-5, да или нет? И какими данными подтверждена?

25. Учитывалось при оценке исследуемого объекта наличие коммуникаций, да или нет?

26. Существенным ли является при оценке квартиры стадия строительства дома, да или нет?

27. Имеется ли информация о стадии для аналогов 1-5, да или нет? И какими данными подтверждена?

28. Учитывалось при оценке исследуемого объекта стадия строительства, да или нет?

29. Можно принять в качестве аналогов, объекты по которым не раскрыта существенная для проведения оценки информация, а именно уровень отделки, стадия строительства, оснащение коммуникациями, материал стен, да или нет?

30. Принятые к оценки аналоги в полной мере, при ограниченной информации отвечают принципу достаточности и достоверности, да или нет?

31. При наличии аналогов, наиболее близкими к дате оценки (1-3 мес.) по фактору времени ценооборазование данных аналогов точнее, чем аналогов с датой до 6 мес., да или нет.

32. При выборе аналогов, приняты аналоги, наиболее близкие к дате оценки, да или нет?

33. Была ли возможность при проведении экспертизы выявить аналоги с раскрытой информацией, например на иных сайтах, газетах, других источниках, да или нет?

34. При выборе аналогов использована информация только одного сайта, да или нет?

35. В материалах дела представлены аналоги в виде договоров купли-продажи помещений, которые по сути своей являются аналогами, использовали ли вы данные представленные в договорах в качестве аналогов, да или нет? И почему?

36. Является ли экспертиза при использовании аналогов, без неполной информации по аналогам, в полной мере отвечающей принципам полноты, проверяемости, достаточности и достоверности, да или нет?".

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда.

Эксперт посредством системы "Мой арбитр" направил ответы на поставленные вопросы:

1, 2. В суд ранее были предоставлены документы, подтверждающие квалификацию и образование эксперта. Диплом о дополнительном (к высшему) образовании серии ПП N 422285 от 15.06.2002 выдан Ростовским государственным строительным университетом по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)". Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N002775-1 от 02.02.2018 г. по направлению "Оценка недвижимости" (копии в приложении). Стаж работы оценщиком (экспертом) - 20 лет.

3. При проведении экспертизы руководствовались Федеральным законом N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно экспертной деятельности в Российской Федерации". Заключение эксперта не является отчётом об оценке и, следовательно, привязка его к стандартам ФСО ошибочна.

4, 5. Объектом экспертизы является недвижимое имущество - квартира, N 9, общей площадью 83,2 кв.м, расположенная на первом этаже многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул.Красногвардейская, д. 36а, кадастровый номер 23:40:0403017:723. Дата оспариваемой сделки - 10.08.2016.

Согласно информации, опубликованной на официальном сайта Росреестра, дом был сдан в 2014 году, 15.06.2017 была создана управляющая компания ТСЖ "Гелиос".

По документам дом сдан в 2014 году и поставлен на кадастровый учёт. При постановке на кадастровый учёт застройщиком предоставляется акт от Госстройнадзора о готовности и соответствии проектным документам многоквартирного дома, согласно Своду правил приёмки в эксплуатацию законченных строительством объектов (СП 68.13330.2017). Подразумевается, что все инженерные коммуникации внутри дома должны быть проложены, работы по оборудованию, благоустройству и отделке мест общего пользования (коридоры, лестничные площадки, лестницы, лифты, холлы и т.д.) должны быть завершены. Внешнее подключение к коммуникациям осуществляется согласно проектной документации по техническим условиям, после принятия дома в эксплуатацию управляющая компания подписывает договора с поставщиками коммунальных услуг.

В материалах дела имеется информация о том, что дом, в котором находится рассматриваемая квартира, являлся самозастроем. Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края признано право собственности за Кручининой Анной Геннадиевной, а также указано что решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Кроме того, в решении суда отмечено что, в материалах гражданского дела имеется заключение строительно-технической экспертизы ООО "РОСТЕХУЧЕТ - РЕГИОНАЛЬНОЕ БТИ" от 05 декабря 2014 года на предмет соответствия возведённого истцом объекта капитального строительства строительным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. На основании вышесказанного, экспертом было принято, что все инженерные коммуникации внутри дома проложены, работы по оборудованию, благоустройству и отделке мест общего пользования (коридоры, лестничные площадки, лестницы, лифты, холлы и т.д.) завершены.

Фото-материалы, приведенные в отчёте N 00858К/1б от 24.06.2016 (ООО "Департамент оценочной деятельности") подтверждают ведение строительных работ, то есть строительство не заморожено и ведётся согласно проекту.

Эксперт обратил внимание на тот факт, что в отчёте приведена всего одна фотография с общим видом дома и даже не со стороны расположения оцениваемой квартиры, фотографии самого объекта оценки (квартиры N 9) отсутствуют, что вызывает сомнение в достоверности фотоматериалов относительно даты оценки (24.06.2016).

После прозвона объявлений и консультации со специалистами по недвижимости, было установлено что в 2016 году квартиры в этом доме продавались физическими лицами (собственниками) из расчёта 60-80 тысяч рублей за квадратный метр.

Цены по договорам купли-продажи имеющимся в материалах дела находятся в диапазоне 23-26 тысяч рублей за квадратный метр, что не соответствует рынку сложившихся цен на аналогичные квартиры, следовательно, использование их при определении рыночной стоимости не корректно.

При проведении экспертизы была учтена вышеприведенная информация, а также принималось во внимание состояние рынка аналогичных квартир в г. Геленджик по состоянию на 10.08.2016 в домах новостройках в ближайшем районе, рассматривались предложения от застройщика. В рамках проведения экспертизы для определения рыночной стоимости рассматриваемой квартиры, были использованы доступные источники информации в сети интернете ценами предложения по аналогичным квартирам.

6. Суть сравнительного подхода описана в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО-1)" п.п 12-13.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

7. Ценообразующий фактор - качественная или количественная характеристика объекта недвижимости, влияющая, на стоимость объекта недвижимости.

Наиболее важными факторами цены для оценки квартир, как правило, являются:

Передаваемые права

Условия финансирования

Различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Динамика сделок на рынке (дата продажи)

Месторасположение

Материал стен

Физическое состояние дома

Состояние и уровень отделки Объекта оценки

Этаж расположения

Дополнительные улучшения

Наличие дополнительных нежилых помещений или парковочных мест

Площадь

Дом, в котором расположена рассматриваемая квартира, по документам сдан в 2014 году, акт Госстройнадзора с перечнем работ, которые необходимо выполнить, в материалах дела отсутствует. По умолчанию подразумевается, что все инженерные коммуникации внутри дома проложены, работы по оборудованию, благоустройству и отделке мест общего пользования (коридоры, лестничные площадки, лестницы, лифты, холлы и т.д.) завершены. Внешнее подключение к коммуникациям осуществляется согласно проектной документации по техническим условиям, после принятия дома в эксплуатацию управляющая компания подписывает договора с поставщиками коммунальных услуг.

Так как при расчётах в качестве аналогов используются максимально схожие объекты, основным ценообразующим фактором является местоположение. Эксперт обращает внимание суда, что в отчете N 00858К/16 от 24.06.2016, к которому нас отсылает г-н Палазариди В.Е., для определения стоимости использовались объекты-аналоги:

Наименование аналога	Аналог N 1	Аналог N 2	Аналог N 3	Аналог N 4
Адрес аналога	г. Геленджик, ул. Геленджикская, 29	г. Геленджик, ул. Солнцедарская	г. Геленджик, ул. Солнцедарская	г. Геленджик, ул. Туристическая

Вместе с тем, местоположение данных аналогов значительно хуже по сравнению с объектом оценки (удалённость от моря, престижность района) и, следовательно, цена гораздо ниже, тем самым искусственно занижена стоимость объекта.

8. При подборе аналогов ценовой показатель за единицу площади не должен превышать разброс 30 %. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения вводятся поправки, поправки делятся на процентные, относительно денежные, абсолютно денежные. Для расчёта и внесения поправок используются такие методы, как метод парных продаж, экспертный, статистический методы. При этом если объект сравнения имеет лучшие показатели, чем оцениваемый, то вводится отрицательная поправка, если же сопоставимая недвижимость характеризуется хуже, чем объект оценки, то вводится положительная поправка.

Полученный после корректировок ряд цен рассматривается с точки зрения разброса их значений. Если разброс цен получается значительный, то определяются возможные причины, вызвавшие его, например, адекватность выбранных аналогов и состава элементов сравнения, корректность определения значений поправок. Суммарное значение поправок, у каждого аналога, по модулю не должно превышать 30 %.

Скорректированные цены объектов-аналогов приводятся к единому средневзвешенному значению с помощью коэффициентов соответствия. Наименьшие коэффициенты соответствия присваиваются аналогам с наиболее весомыми элементами отличия от Объекта оценки.

9. В связи с тем, что датой определения стоимости является 10.08.2016, использовался Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том IV. Под редакцией Лейфера Л.А., издательство Нижний Новгород, 2016 г. Имеющиеся опечатки в заключении не существенны, расчёты проведены верно.

10. В заключении (таблица 1) приводится характеристика дома с описанием используемых конструктивных элементов, а не состояние дома, в котором расположена рассматриваемая квартира.

11. При подготовке заключения у эксперта имелась возможность ознакомиться с материалами дела по состоянию на 13.10.2020.

Эксперт обратил внимание суда, что после предоставления в суд заключения о результатах исследования N 07/0121/3 от 20.01.2021 должником направлено ходатайство о приобщении к делу документов подтверждающих производство работ, связанных с приведением МКД в соответствие силами самих жильцов, а не застройщиком (входящая дата 14.04.2021).

ТСЖ "Гелиос" согласно документам, в материалах дела были заключены договора на выполнение следующих работ.

N п/п	Договор	Подрядчик	Вид работ	Сумма (по смете, договору), руб.
1	92/2018 от 20.09.2018 г.	ИП Делеева Н.А.	Гидроизоляционные работы	62 400
2	б/н от 26.06.2018 г.	ООО "Центр фасадных технологий"	Работы по утеплению фасада	66 150
3	б/н от 22.09.2017 г.	ИП Шахбанов З.Р.	Устройство металлического ограждения (забора)	959 600
4	ЭС 11-М/16 от 07.11.2016 г.	ООО "Фортис"	Монтаж систем электроснабжения, телефонизации, пожарной сигнализации, систем видеонаблюдения, системы домофонии и системы диспечеризации	4 280 000
5	ВК 10-М/16 от 04.10.2016 г.	ООО "Фортис"	Монтаж системы водоснаюжения и водоотведения	1 550 000
6	б/н от 13.06.2016 г.	ИП Шахбанов 3.P.	Устройство кровли	2 733 860
7	OB 11-М/16 от 28.11.2016 г.	ООО "Фортис"	Монтаж системы отопления	4 280 000
	ИТОГО:			13 932 010

Общая площадь дома - 4 264, 9 кв.м., площадь мест общего пользования -389,3 кв.м., общая площадь жилых и нежилых помещений - 3 875, 6 кв.м., следовательно, затраты ООО "Гелиос" на дополнительное благоустройство дома составили 3 594,8 руб./кв.м. (13 932 010 руб. / 3 875,6 кв.м. = 3 594,8 руб./кв.м.).

Доля затрат на дополнительное благоустройство приходящаяся на квартиру N 9 общей площадью 83,2 кв.м составляет 299 087,36 руб. (3 594,8 руб./кв.м х 83,2 кв.м = 299 087,36 руб.). Данная сумма составляет 6% от рыночной стоимости и, следовательно, не может оказывать существенного влияния на итоговый результат.

12. Подробное описание в пунктах 4, 5.

13. Подробное обоснование в пункте 7.

14. По вопросу уровня торга однозначно сказать какой интервал (доверительный или расширенный) и значение (минимальное или максимальное) приведённые в справочнике оценщика неправильно, они рассматриваются отдельно для каждого случая.

При проведении экспертизы была учтена информация, приведенная в пункте 4, 5, а также принималось во внимание состояние рынка аналогичных квартир в г. Геленджик на 10.08.2016 г. в домах новостройках в ближайшем районе (рассматривались предложения от застройщика), в связи с этим при проведении расчётов была применена минимальная скидка на торг в рамках расширенного интервала, так как застройщики при реализации квартир в новостройках торг как правило не рассматривают.

17. На странице 26 рисунок 92, соответствует расчётам корректировки на площадь (Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород 2016 г.).

18, 19. Под состоянием дома, в котором находится рассматриваемая квартира, понимается физическое состояние конструктивных элементов, а не строительная готовность. В данном случае состояние дома принято как хорошее.

20, 21. Состояние отделки (степень готовности отделки, тип, качество отделки) является одним из ценообразующих факторов. Обоснование неприменения данной корректировки приведено в пункте 4, 5 и 7.

22. Все приведённые в аналогах квартиры являются предложением от застройщика, типовой вариант - стройвариант, без отделки. При необходимости подтверждения можно связаться с застройщиком и уточнить.

23, 24, 25. Вопрос о наличии коммуникаций в квартире является неуместным так как квартиры без инженерных коммуникаций не сдаются, данный вопрос был раскрыт в пункте 7, а заострение на нём внимания является стремлением занизить стоимость квартиры.

26, 27, 28. Возвращение к вопросу о стадии строительства дома также является стремлением занизить стоимость квартиры, ранее данный вопрос был раскрыт в пункте 4, 5.

29, 30. Информация, приведённая по аналогам достаточна для проведения расчётов и определения стоимости получена из открытых и доступных источников.

31. Временной интервал в 6 месяцев, это интервал, в течение которого на рынке не происходит существенных изменений способных влиять на изменение стоимости, при стабильности различных факторов. Соответственно интервалы в 1-3 месяца и 6 месяцев в данном случае являются сопоставимыми.

32. При выборе аналогов были использованы предложения наиболее близкие к дате оценки в интервале 6 месяцев.

33, 34. При проведении экспертизы были рассмотрены все доступные предложения в сети Интернет, а также проводились устные консультации с риэлтерскими агентствами г. Геленджик.

35. В пунктах 4, 5 и 7 отмечено, что, использование информации по договорам купли-продажи из материалов дела не правильно и ошибочно, применение данной информации для проведения расчётов приведёт к занижению стоимости рассматриваемой квартиры и, следовательно, использование их при определении рыночной стоимости некорректно.

36. На основании вышесказанного, следует отметить, что рыночная стоимость квартиры общей площадью 83,2 кв.м., расположенной на первом этаже многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Красногвардейская, д. 36а, кадастровый номер 23:40:0403017:723, на дату оценки 10.08.2016 г. составляет 5 047 365 руб.

Поскольку экспертом представлены полные развернутые ответы на вопросы должника, оснований для вызова эксперта в судебное заседание отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения заявителем апелляционной жалобы представлено не было.

Также в материалах дела отсутствуют и должником и ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, и о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или о неправильном проведении исследования, ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В данном случае, рецензия, представленная должником, представляет собой мнение другого эксперта относительно соответствия или несоответствия проведенного экспертом исследования, поэтому сама по себе рецензия не является иным доказательством по смыслу пункта 13 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку объектом ее изучения не являлся вопрос, по которому судом запрашивалось мнение специалиста и имевший существенное значение для настоящего обособленного спора.

Оценив от 20.01.2021 N 17/0121/Э по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что экспертиза проведена обществом с ограниченной ответственностью "Южный региональный центр оценки - Веакон" с соблюдением требований процессуального законодательства; экспертное заключение соответствуют требованиям, предъявляемым законом; в заключении даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, не содержит противоречий в выводах, могущих служить основанием для непринятия заключения и назначения повторной либо дополнительной экспертизы, ходатайства о назначении которых от сторон не поступали. Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Сомнений в достоверности заключения экспертизы, или свидетельствующих о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки, ответчик не выразил.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, суд апелляционной самостоятельно изучил ценовую информацию квартир как в данном доме, так и в домах, расположенных недалеко от спорного дома, содержащую в общедоступных информационно-телекоммуникационных ресурсах в сети Интернет и пришел к выводу о том, что указанная в заключении эксперта рыночная стоимость спорной квартиры полностью соответствует действительности, а в настоящее время рыночная стоимость спорной квартиры значительно выше.

Более того, 12.05.2021 в канцелярию суда от ПАО "РНКБ" поступила рецензия эксперта-оценщика Дробитько В.В. - члена Некоммерческого партнерства Саморегулиремая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков", эксперта ООО "КорпоратФинанс", стаж работы в оценочной деятельности более 13 лет, согласно выводам которого экспертное заключение от 20.01.2021 N 17/0121/Э по настоящему делу соответствует действующему законодательству в области оценочной и судебной экспертной деятельности. При этом в мотивировочной и исследовательской части рецензии эксперт подробно обосновывает свои выводы.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что экспертное заключение от 20.01.2021 N 17/0121/Э, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными доказательствами по делу, является допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки должника, совершенной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной этой сделки. При этом в части, касающейся согласования договорной цены, неравноценность имеет место в тех случаях, когда эта цена существенно отличается от рыночной.

В рассматриваемом случае расхождение в цене является существенным, составляет 175,75 % (2,76 раза).

Как отмечено Верховным Судом Российской Федерации в определении от 22.12.2016 N 308-ЭС16-11018, многократное занижение цены отчуждаемого актива само по себе свидетельствует о недобросовестности контрагента должника.

При рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и об установлении недобросовестности контрагента следует учитывать, что отчуждение не имеющей недостатков недвижимости по цене, заниженной многократно ( почти в 3 раза), очевидно свидетельствует о том, что должник преследовал цель вывода ликвидного имущества. Это, в свою очередь, не может не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому контрагент по спорной сделке, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых продавец за цену в 3 раза менее рыночной стоимости продает квартиру. Он не мог не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2021 N 302-ЭС20-21174, от 05.02.2020 N308-ЭС19-26492, от 30.07.2020 N306-ЭС19-26815 (2).

Как отмечено выше, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Так, отклоняя доводы должника о реализации спорного объекта недвижимости по рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции помимо прочего принимает во внимание, что в рамках настоящего дела Арбитражным судом Краснодарского края было рассмотрено заявление финансового управляющего об оспаривании совершенной должником сделки - договора купли-продажи квартиры.

Как следует из определения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2020, между должником и Сабетовой Э.А. (ответчик) заключен договор купли-продажи квартиры от 05.05.2016, согласно которому Папалазариди В.Е. продана квартира N 16, общей площадью 46,3 кв.м., расположенная на четвертом этаже жилого дома, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, проезд Пограничный, 6. Квартира продана за 2 145 000 руб., цена за 1 кв.м составляет 46328,30 рублей, а в рассматриваемом случае - 22000 рублей, то есть дороже более чем в 2 раза.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что должник Папалазариди В.Е. являлся предпринимателем, занимался куплей-продажей объектов недвижимости, являлся учредителем и директором ООО "Флагман", генеральным директором ООО "Троя".

При этом дело о банкротстве N А32-4788/2017 в отношении должника - ООО "Флагман" возбуждено 09.02.2017 по заявлению ПАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк", то есть менее чем через 6 месяцев после совершенной спорной сделки.

Как указано выше, должник Папалазариди В.Е. являлся поручителем перед банком на основании договора поручительства от 14.06.2011 N 44520/1 в редакции дополнительных соглашений от 15.04.2013 N 1, от 14.05.2013 N 2, от 15.04.2015 N3, следовательно, не мог не осознавать, что в преддверии банкротства ООО "Флагман", как следствие собственного банкротства продает квартиру в несколько раз дешевле ее реальной рыночной стоимости, что фактически с его стороны расценивается как вывод ликвидного имущества из конкурсной массы должника.

Вышеуказанные фактические обстоятельства настоящего обособленного спора в совокупности позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что оспариваемая сделка заключена на неравноценных условиях, недвижимое имущество реализовано по существенно заниженной цене, что было известно или должно было быть известно ответчику.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Пунктом 3 статьи 61.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2, пункта 2 статьи 61.3 названного Федерального закона и Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Из смысла указанной нормы следует, что последствием недействительности сделки является возврат каждой из сторон в первоначальное положение, существовавшее до совершения сделки.

Судом апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что ответчик в настоящее время является собственником спорного имущества и фактически проживает в спорной квартире.

Вместе с тем, применительно к рассматриваемому случаю, материалами дела подтверждается, сторонами не оспаривается, что после приобретения квартиры по оспариваемой сделке в период владения спорным имуществом ответчиком, последним произведен дорогостоящий ремонт, объект значительно изменился, неотделимые улучшения произведены за счет средств ответчика.

Факт произведенных ремонтных работ подтверждается представленными в материалы обособленного спора фотоматериалами, заключением эксперта.

Учитывая существенный объем произведенных ремонтных работ (в рамках спорного договора квартира была реализована в виде "стройварианта"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имущество не может быть возвращено в конкурсную массу должника, поскольку на стороне должника возникнет неосновательное обогащение в существенном размере.

Таким образом, учитывая положения пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, ответчик должен возместить действительную стоимость спорного имущества на момент его приобретения в размере - 5 047 365 руб.

Из материалов дела следует, что ответчиком была произведена оплата по оспариваемой сделке в размере 1 830 400 руб.

В связи с чем, в указанной части право требования Дурновой Александры Николаевны к Папалазариди Вадиму Евгеньевичу подлежит восстановлению в сумме 1 830 400 рублей.

При этом, в отношении восстановленного требования ответчика следует также учитывать, что в случае его возникновения до возбуждения производства по делу о банкротстве, оно подлежит установлению в реестре требований кредиторов должника в порядке пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что по смыслу пункта 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве, а также разъяснений, изложенных в пункте 25 названного постановления N 63, восстановление задолженности в качестве реституции недействительной сделки, не влечет автоматического признания восстановленного требования обоснованным.

Обоснованность восстановленного требования подлежит установлению в рамках названного выше процесса, в ходе которого бремя доказывания реального наличия требования возлагается на истца (заявителя).

Из разъяснений абзаца 4 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины и услуг судебного эксперта относятся на ее заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2020 по делу N А32-57016/2017 отменить.

Признать недействительным договор от 10.08.2016 года купли-продажи квартиры N 9, общей площадью 83,2 кв.м., с балконом, площадью 3,8 кв.м., расположенной на первом этаже многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Краснодарский, край, г. Геленджик, ул.Красногвардейская, 36а, с кадастровым номером 23:40:0403017:723,, заключённый между Папалазариди Вадимом Евгеньевичем и Дурновой Александрой Николаевной.

Применить последствия признания сделки недействительной.

Взыскать с Дурновой Александры Николаевны в конкурсную массу 5047365 рублей.

Восстановить право требования Дурновой Александры Николаевны к Папалазариди Вадиму Евгеньевичу в сумме 1 830 400 рублей.

Взыскать с Дурновой Александры Николаевны в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу заявления в Арбитражный суд Краснодарского края в сумме 6000 рублей.

Взыскать с Дурновой Александры Николаевны в пользу Российского национального коммерческого банка (публичное акционерное общество), ИНН 7701105460, уплаченную по платежному поручению от 26.05.2020 N 436667 государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей, а также расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 7000 рублей, внесенные на депозитный счет суда платежным поручением от 30.07.2020 N641544.

Возвратить Российскому национальному коммерческому банку (публичное акционерное общество), ИНН 7701105460, с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 43 000 рублей, внесенные платежными поручениями от 30.07.2020 N 641544, от 05.10.2020 N887008 в счет оплаты экспертизы по делу N А3257016/2017 после получения от плательщика заявления с указанием реквизитов для возврата денежных средств.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

Д.В. Николаев Н.В. Шимбарева