Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2021 г. N 09АП-12934/21 по делу N А40-161642/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2021 г. N Ф05-17296/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

20 мая 2021 г.

Дело N А40-161642/20

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, Е.Б. Алексеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Е. Ярахтиным, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Государственного унитарного предприятия города Москвы "Центр-Сити" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2021 года по делу N А40-161642/20, принятое судьей О.А. Березовой, по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы "Центр-Сити" (ОГРН: 1037703009057; 123100, г Москва, набережная Краснопресненская, дом 16 строение 13) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1) о взыскании 10 589 966 рублей арендной платы

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Дроздов И.А. по доверенности от 25 января 2021 года, диплом N ВСВ 1896246 от 01 июля 2005 года;

от ответчика: Кравец А.Г. по доверенности от 18 февраля 2020 года, диплом N ВСГ 2758512 от 22.06.2009,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие города Москвы "Центр-Сити" (далее - ГУП города Москвы "Центр-Сити", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2017 N М-01-051270, о взыскании 10 859 966 рублей в виде уплаченной арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2021 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что применение повышенной ставки арендной платы (25 % + 1,5%) было недопустимым в условиях изъятия ответчиком недвижимого имущества, находящегося на арендованном участке, из хозяйственного ведения истца без достижения цели предоставления земельного участка.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

Заседание суда апелляционной инстанции 29.03.2021 было отложено.

В заседании суда апелляционной инстанции 19.05.2021 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 26.09.2017 между ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" (правопредшественник ГУП города Москвы "Центр-Сити") и Департаментом заключен договор аренды земельного участка от N М-01-051270, по которому истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 118 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001044:3686 с адресными ориентирами: г. Москва, Вознесенский пер., вл. 18, - сроком до 22.11.2024.

Земельный участок предоставлялся в аренду для эксплуатации здания, расположенного на участке, которое находилось в хозяйственном ведении истца, однако в соответствии с письмом ответчика от 30.05.2019 N ДГИ-И-36296/19 принято решение об изъятии из хозяйственного ведения истца указанного здания, распоряжением ответчика от 26.06.2019 N 24325 право хозяйственного ведения истца на здание прекращено.

По акту от 05.08.2019 N 2663 истец возвратил ответчику здание, после чего предлагал последнему расторгнуть договор аренды, однако от заключения соглашения о расторжении договора ответчик уклоняется.

Между сторонами 29.11.2018 заключено дополнительное соглашение в связи с изменением цели предоставления земельного участка для осуществления на нем строительства (реконструкции), арендная плата по договору пересчитана, пункту 4.12.6 договора установлен график уплаты арендной платы за период после изменения цели предоставления земельного участка, согласно которому истец обязан уплатить арендную плату в размере 11 206 242 рубля 67 копеек в течение 30-ти дней с даты распоряжения Департамента от 07.08.2018 N 25813, 10 784 рублей 95 копеек - до 05.04.2019, 10 815 327 рублей 23 копейки - до 05.07.2019, 10 619 869 рублей 51 копейка - до 05.10.2019.

Платежным поручением от 28.11.2018 N 1723 истец уплатил арендную плату в размере 11 206 242 рубля 67 копеек.

В результате изъятия из хозяйственного ведения здания арендную плату следовало исчислять по обычной ставке в размере 1, 5 %, поэтому у истца возникла переплата в размере 10 859 966 рублей 60 копеек.

Департамент, возражая против удовлетворения иска, указал на следующие условия приложения N 2 к договору и дополнительного соглашения от 29.11.2018.

Из приложения N 2 к договору следует, что арендная плата за земельный участок исчисляется по ставке в размере 1,5 % от кадастровой стоимости участка.

Дополнительным соглашением от 29.11.2018 стороны изменили цель предоставления земельного участка, согласовав, что участок предоставляется в аренду для осуществления строительства (реконструкции), и ставку арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.11 соглашения арендная плата после изменения цели предоставления земельного участка устанавливается в сумме 25 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 41 697 647 рублей 15 копеек; за второй год аренды после изменения цели предоставления, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; за третий год аренды - в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка; за четвертый год аренды - в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; за пятый год аренды - в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка; за шестой год аренды - в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка; за период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В пункте 4.12.6 соглашения установлен график уплаты арендной платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка: 11 206 242 рубля 67 копеек - в течение 30-ти дней с даты распоряжения Департамента от 07.08.2018 N 25813, 11 010 784 рубля 95 копеек - до 05.05.2019, 10 815 327 рублей 23 копейки - до 05.07.2019, 10 619 869 рулей 51 копейка - до 05.10.2019.

По платежному поручению от 28.11.2018 N 1723 истец уплатил арендную плату в размере 11 206 242 рубля 67 копеек.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления.

Из названия договора следует, что он заключен с правопредшественником истца как с правообладателем расположенного на земельном участке здания, право хозяйственного ведения на которое зарегистрировано 20.05.2015.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 26.06.2019 N 24325 право хозяйственного ведения правопредшественника истца на указанное здание прекращено, по акту приема-передачи от 05.08.2019 здание передано Департаменту.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.10.2019 N 99/2019/290946415 государственная регистрация прекращения права хозяйственного ведения истца (его правопредшественника) на здание произведена 20.08.2019.

Кроме того, Департамент указал на то, что доводы истца заявлялись им при рассмотрении дела N А40-10407/20-6-75, в рамках которого Департамент просил суд взыскать с истца арендную плату за период со 2-го квартала по 3-й квартал 2019 года в размере 21 826 112 рублей 18 копеек, 716 177 рублей 73 копейки пени за период с 22.01.2019 по 30.09.2019.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 26.06.2019 N 24325 право хозяйственного ведения правопредшественника истца на указанное здание прекращено, по акту приема-передачи от 05.08.2019 здание передано Департаменту. Согласно выписке из ЕГРН от 23.10.2019 N 99/2019/290946415 государственная регистрация прекращения права хозяйственного ведения истца (его правопредшественника) на здание произведена 20.08.2019.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма установлена в статьи 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Статья 6 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суд первой инстанции, применяя по аналогии закона статьей 273, 552 ГК Российской Федерации и статьи 35 ЗК РФ принимая во внимание разъяснения пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, указал, что с момента государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения истца (его правопредшественника) на здание (20.08.2019), расположенное на земельном участке, истец выбыл из обязательства по аренде этого земельного участка, а договор аренды земельного участка прекратился на основании статьи 413 ГК РФ, в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2020, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 по делу N А40-10407/2020 удовлетворены исковые требования Департамента к ГУП города Москвы "Центр-Сити" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 в размере 21 826 112 рублей 18 копеек, а также 716 177 рублей 73 копейки пени за период с 22.01.2019 по 30.09.2019.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.02.2021 судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение исключительно в связи с взысканием арендной платы также за период после прекращение права хозяйственного ведения ГУП города Москвы "Центр-Сити".

Взыскивая задолженность по арендной плате за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 в размере 21 826 112 рублей 18 копеек, пени за период с 22.01.2019 по 30.09.2019 в размере 716 177 рублей 73 копейки, судами не учтено, что поскольку государственная регистрация прекращения права хозяйственного ведения истца (его правопредшественника) на здание, расположенное на земельном участке, произведена 20.08.2019, здание истец возвратил Департаменту 05.08.2019, оснований для начисления истцу арендной платы за период с 20.08.2019 не имеется.

Таким образом, договор аренды прекратился, оснований для его расторжения у суда первой инстанции не имелось.

В отношении требований о взыскании 10 859 966 рублей в виде уплаченной арендной платы отмечается следующее.

Согласно части 2.1 статьи 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве" в случае изменения собственником целевого использования объекта недвижимого имущества или функционального назначения помещения размер арендной платы за земельные участки подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

Согласно пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях при определении цены за исполнение договора применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (далее - регулирующий орган).

В настоящем случае, договор аренды между ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" (правопредшественником истца) и Департаментом подписан без разногласий, ответчик согласился с условиями о том, что Департаменту предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, дополнительным соглашением к договору от 29.11.2018 стороны согласовали изменение ставки арендной платы, ответчиком не представлено доказательств невозможности использования земельного участка с учетом цели ее предоставления, тогда как прекращение Департаментом права хозяйственного ведения правопредшественника истца на спорное здание было произведено с учетом объема правомочий как собственника здания и земельного участка, ввиду чего судом апелляционной инстанции оснований для возврата 10 859 966 рублей в виде уплаченной арендной платы не усматривается.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2021 года по делу N А40-161642/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.В. Валюшкина Е.Б. Алексеева