Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2021 г. N 09АП-27323/21 по делу N А40-264315/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2021 г. N Ф05-20331/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

24 мая 2021 г.

Дело N А40-264315/20

Судья Девятого арбитражного апелляционного суда Н.И. Левченко,

без вызова сторон рассмотрев апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Аврора"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.2021,

по делу N А40-264315/20, принятое судьей Березовой О.А. в порядке упрощенного производства,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(123112, Город москва, проезд 1-Й Красногвардейский, д. 21, с. 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Аврора"

(г.Москва, 115088 ул. Шарикоподшипниковская, д.38, стр.1, ИНН 7709738383, дата присвоения ОГРН 27.06.2008, ОГРН 2087757106743)

о взыскании 72 996 руб. 16 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее - ООО "Аврора", ответчик) о взыскании 44 725 рублей 22 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.07.2012 N М-12-038575, начисленной за период с 01.01.2017 по 31.12.2019, 28 270 рублей 94 копеек неустойки, начисленной за период с 01.01.2017 по 31.12.2019.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 13.01.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о чем стороны извещены надлежащим образом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт, в котором отказать в исковых требованиях в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что договор аренды прекращен в силу закону, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда от 02.04.2021 подлежит отмене на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 01.07.2012 между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-12- 038575, арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды сроком до 09.09.2051 земельный участок с кадастровым номером 50:54:0020205:123 площадью 336 кв. м с адресными ориентирами: Московская обл., г. Троицк, пер. Лагерный, д. 4, - под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку.

Размер арендной платы согласно п. 3.1 договора установлен в приложении N 1 и по состоянию на дату подписания договора составлял 19 773 рубля 60 копеек в год.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно.

По дополнительному соглашению от 01.07.2012 с 01.07.2012 права и обязанности арендодателя по договору переданы Департаменту.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.02.2020 N 77/100/104/2020-2218 на основании договора об отступном право аренды земельного участка перешло к ООО "Аврора".

Согласно расчету Департамента за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 ответчик не уплатил арендную плату в размере 44 725 рублей 22 копейки, что повлекло начисление пеней, размер которых за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 составил 28 270 рублей 94 копейки.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статьи 330, 331 ГК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, установил следующие обстоятельства.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты в сети Интернет земельный участок 50:54:0020205:123 имеет вид разрешенного использования "для индивидуальной жилой застройки"; представленные истцом разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию выдавались застройщику для строительства не многоквартирных домов, а блокированных жилых 2-этажных домов.

Из представленных истцом доказательств и публичной кадастровой карты в сети Интернет следует, что на спорном земельном участке находится один из блоков жилого дома блокированной застройки.

Таким образом, многоквартирный дом на спорном земельном участке отсутствует, а потому земельный участок перейти в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома перейти не мог.

Доказательства того, что собственником блока жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, является третье лицо, суду не представлены, в связи с чем арендатором земельного участка остается ответчик и обязан уплачивать арендную плату за этот участок.

Суд апелляционной инстанции повторно проверив доводы жалобы указывающие на то, что договор аренды прекращен в силу закону, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и пояснений ответчика, спорный земельный участок входит в состав земельных участков, на которых располагается жилой комплекс Жилого комплекса "Изумрудный" (вдоль улиц 1-я Изумрудная, 2-я Изумрудная, 1-я Лазурная, 2-я Лазурная, 3-я Лазурная).

Постановлением администрации г. Троицка N 1010 от 26.10.2009 был утвержден проект планировки территории малоэтажной жилой застройки и определены границы земельных участков, на которых будет осуществляться строительство и будет в последствии расположен ЖК.

Строительство жилого комплекса "Изумрудный" осуществлялось в период с 2010 по 2014 годы. Земельный участок, на котором осуществлялось строительство, был предоставлен в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку. В 2011-2012 годах было проведено межевание земельного участка, на кадастровый учет поставлено 60 самостоятельных участков.

Каждому участку присвоены кадастровые номера, на каждый участок заключен самостоятельный договор аренды. Договоры аренды заключены на вновь сформированные земельные участки в 2012 году. Цель - для осуществления индивидуальной и малоэтажной застройки.

Кадастровый учет спорного земельного участка произведен 22.06.2012.

Разрешением N RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка;

Разрешением N RU 50305000-190 на ввод объекта в эксплуатацию от 28 марта 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе проходной и 2-х этажных жилых домов: N N 39,39A,39Б,39В, 40, 40А, 40Б, 40Г,40Д, 43,43А, 43Б, 43В, 43Г,44, 44А,44Б,45,45А,45Б;

Разрешением N RU 50305000-214 на ввод объекта в эксплуатацию от 16 июля 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: Каркасно-панельного индивидуального жилого дома N 18,N 19;

Разрешением N RU 50305000-78 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 сентября 2014 декабря года введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом 60/2 в составе жилой застройки;

Разрешением N RU 50305000-19 на ввод объекта в эксплуатацию от 21 декабря 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: малоэтажный жилой дом N N 52,53,64,57.

Таким образом, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014, помещения должны были быть переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясненой: "При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона" О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок".

Дату государственной регистрации первого права собственности на помещения в жилом комплексе установить невозможно ввиду значительного числа объектов недвижимости, входящих в состав жилого комплекса. Вместе с тем государственная регистрация была произведена до 01.01.2017, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости ЖК "Изумрудный".

Соответственно, в силу прямого указания закона договор аренды прекращен.

Суд, удовлетворяя требования о взыскании арендной платы, указал на отсутствие доказательств, что на спорном земельном участке находится многоквартирный дом.

Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

ГК РФ и ЖК РФ не содержат прямого определения понятия "многоквартирный дом" применительно к приведенным выше положениям закона.

Для целей признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции пункт 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

ЖК РФ определяет жилой дом как индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 ЖК РФ).

Пунктом 3 статьи 16 ЖК РФ предусмотрено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Перечень общего имущества многоквартирного дома содержится в пункте 1 статьи 36 названного кодекса.

Следовательно, многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ имуществу общего пользования.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации жилые дома блокированной застройки представляют собой дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

При таких обстоятельствах сама по себе квалификация строения как дома блокированной застройки не свидетельствует о том, что такое строение не отвечает признакам многоквартирного дома.

Из представленных в дело документов относительно здания, возведенного на спорном участке, следует, что оно представляет собой блок-секции в виде квартир, имеющих общие стены с соседними блок-секциями, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, имеющие общий фундамент, кровлю. На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что возведенный ответчиком объект соответствует признакам многоквартирного дома.

Указанные выводы также содержаться в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2018 года дело N А67-8314/2017, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 ноября 2017 года по делу N А67-347/2017.

Суд первой инстанции указывает на то, что доказательства того, что собственником блока жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, является третье лицо, суду не представлены.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции учитывает, что в материалы дела представлена выписка из ЕГРН по объекту: жилое помещение по адресу: г. Москва, г. Троицк, ул. 1-я Изумрудная, д. 6, корп. 2, кв. 2, кадастровый номер: 77:19:0020205:241.

Согласно выписке ЕГРН первое право собственности на помещение было зарегистрировано 31.10.2014 за ООО "Альянс", номер государственной регистрации права 77-77-17/084/2014-885. 06.07.2015 произошел переход права собственности на ООО "Аврора".

Таким образом, на собственника помещения переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору, заключенному в период строительства объекта. С момента регистрации права собственности лица на помещение, земельный участок, на котором расположен жилой дом, также переходит в собственность,

Разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию подтверждается введение в эксплуатацию малоэтажной жилой застройки, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент обращался в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, входящих в состав территории застройки ЖК "Изумрудный". Ответчиком по искам являлось ООО "Аврора".

Вступившими в законную силу судебными актами Департаменту отказано в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей в связи с тем, что земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников земельных участков до 2015 года (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 года по делу N А40-309452/18-97-2424; решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36240/20).

В частности в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 года по делу N А40-309452/18-97-2424 было указано, что в материалы дела представлены разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию, которые подразумевают под собой дальнейшую общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанные разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию также представлены суду апелляционной инстанции и по настоящему делу, что свидетельствует о том, что земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников земельных участков.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2021 по делу N А40-264315/20 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, Город москва, проезд 1-Й Красногвардейский, д. 21, с. 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аврора" (г.Москва, 115088 ул. Шарикоподшипниковская, д.38, стр.1, ИНН 7709738383, дата присвоения ОГРН 27.06.2008, ОГРН 2087757106743) 3 000 (Три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в Арбитражный суд Московского округа.

Судья

Н.И. Левченко