Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 г. N 18АП-6489/21 по делу N А76-45382/2020

г. Челябинск

28 мая 2021 г.

Дело N А76-45382/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медпроект-Строй" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2021 по делу N А76-45382/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - Администрации города Магнитогорска - Гливицкая Виктория Олеговна (доверенность от 26.03.2020),

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Медпроект - Строй" - Самоварова Екатерина Владиславовна (доверенность от 11.01.2021).

Администрация города Магнитогорска (далее - истец, Администрация) 27.10.2020 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медпроект-Строй" (далее - ответчик, ООО "Медпроект-Строй") об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0311002:117 степенью готовности 33%, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, микрорайон 145, дом 3 (строит.) на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311002:1917 (с учетом замены ответчика).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "СтройМеханизация" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2021 (резолютивная часть от 18.03.2021) исковые требования удовлетворены (л.д.126-128).

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что требования Администрации противоречат действующему законодательству и удовлетворению не подлежат. Владение ООО "Медпроект-Строй" объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0311002:117 не нарушает права каких-либо третьих лиц. Общество "Медпроект-Строй" как собственник имущества надлежащим образом и в полном объеме исполняет свои обязанности по содержанию имущества, а само владение объектом незавершенного строительства не нарушает права истца по рассматриваемому исковому заявлению, так и третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.06.2017 между истцом (арендодатель) и обществом "Синай" (арендатор) подписан договор N 9850 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:1917 площадью 3 835 кв. м, расположением - г. Магнитогорск, ул. 50-летия Магнитки,29 для завершения строительства объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома сроком действия до 16.05.2020 г. (л.д. 7-9).

Соглашением от 09.12.2019 произошла замена стороны арендатора на общество "СтройМеханизация", а также изменен ряд условий договора аренды (л.д. 11-13).

За обществом "СтройМеханизация" 21.12.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенным строительством степенью готовности 33% с кадастровым номером 74:33:0311002:117 (л.д. 18).

В адрес общества "СтройМеханизация" 05.06.2020 администрацией направлено предупреждение N КУИиЗО02/3760 о прекращении договорных отношений после истечения срока действия договора (л.д. 15-16).

Между тем, 15.05.2020 общество "СтройМеханизация" и общество "Медпроект - Строй" подписали договор купли-продажи объекта незавершенного строительства степенью готовности 33% площадью 609,35 кв. м, кадастровый номер 74:33:03011002:117, расположенный по адресу г. Магнитогорск, микрорайон 145, дом 3 (строит.) (л.д. 76-79), в связи с чем, к указанному лицу перешли права и обязанности по договору аренды N 9850 в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Переход права собственности зарегистрирован 28.07.2020.

Истечение срока действия договора, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что договор аренды заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды от 23.06.2017 N 9850 заключен для завершения строительства объекта, ранее возведенного на спорном земельном участке.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:1917 по условиям договора аренды от 23.06.2017 N 9850 согласован сторонами в пункте 2.1 договора по 16.05.2020.

Таким образом, заключив 23.06.2017 договор аренды без проведения торгов, ООО "Синай" реализовало право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства.

С момента приобретения в собственность объекта незавершенного строительства, покупатель приобретает право пользования участком на тех же основаниях, что и предыдущий собственник. В данном случае, право собственности на объект недвижимости перешло к обществу "Медпроект- Срой" после прекращения действия договора аренды N 9850.

Договор аренды от 23.06.2017 N 9850 прекратил свое действие на основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением его срока - 16.05.2020.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости N 74/001/017/2020-16158 от 22.042020 на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311002:1917 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:0311002:117, степень готовности 33% (л.д. 18-19).

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Из приведенных выше норм права следует, что новому собственнику объекта незавершенного строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у покупателя такого объекта право на получение в аренду земельного участка под ним для завершения строительства возникает только в порядке приобретения по результатам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, законодательством Российской Федерации предусмотрены правовые механизмы, позволяющие принудительно осуществлять отчуждение объекта незавершенного строительства и особый порядок оформления земельных правоотношений, связанных с такими объектами, что свидетельствует о наличии особенностей правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности исковых требований Администрации, в связи с чем обоснованно удовлетворил их в полном объеме.

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2021 по делу N А76-45382/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медпроект-Строй" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

А.С. Жернаков В.А. Томилина