Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2021 г. N 04АП-7566/19 по делу N А78-1736/2019

г. Чита

31 мая 2021 г.

дело N А78-1736/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Скажутиной Е.Н, судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Новиковой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 06.11.2019 по делу N А78-1736/2019 по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края к акционерному обществу "Универмаг" к индивидуальному предпринимателю Белогурову Ивану Анатольевичу о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, прокуратуры Забайкальского края, Плотниковой Ольги Александровны, индивидуального предпринимателя Бойченко Владимира Владиславовича,

при участии:

от ИП Белогурова И.А.: Белоусов С.В. - представитель по доверенности от 15.03.2021;

от Плотниковой О.А. и Бойченко В.В.: Дергачёв С.М. - представитель по доверенности от 25.05.2020;

от АО "Универмаг": Темерев О.А. - генеральный директор.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края (далее - КУМИ) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Универмаг" (далее - ответчик 1, АО "Универмаг"), индивидуальному предпринимателю Белогурову Ивану Анатольевичу (далее - ответчик 2, ИП Белогуров И.А.) о признании договора от 27.07.2018 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 75:09:300423:21, площадью 2000+/-16 м2, находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им. Покровского С.С., д. 1, недействительным; с применением последствий признания недействительности сделки в виде обязания ИП Белогурова Ивана Анатольевича вернуть акционерному обществу "Универмаг" земельный участок с кадастровым номером 75:09:300423:21, площадью 2000+/-16 м2, находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им. Покровского С.С., д. 1 и обязания акционерного общества "Универмаг" вернуть Белогурову Ивану Анатольевичу 1 000 000 руб.

При принятии иска, суд первой инстанции привлек к участию в деле Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее - Росреестр).

Определением суда первой инстанции от 14.03.2019 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Прокуратура Забайкальского края (далее - Прокуратура).

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 26.03.2019 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечен бывший генеральный директор АО "Универмаг" Плотникова Ольга Александровна.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 10.07.2019 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель Бойченко Владимир Владиславович (далее - ИП Бойченко В.В.).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 6 ноября 2019 года в удовлетворении иска было отказано.

Истец, не согласившись с указанным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что оспариваемая сделка заведомо невыгодна для общества и была совершена с явным ущербом для АО "Универмаг": был разделён земельный участок, на котором располагалось здание, один из земельных участков был продан. Директор АО "Универмаг" Плотникова О.А. скрыла от коллегиальных органов АО "Универгмаг" факт продажи земельного участка. Продажа земельного участка наносит экономический ущерб ответчику-1, поскольку в таком случае ограничивается использование первых этажей здания, а также влечёт нарушение правил противопожарной безопасности. Отмечает, что покупная цена земельного участка была существенно занижена - более чем в два раза. Делает вывод о наличии сговора между Плотниковой О.А. и ИП Белогуровым И.А. Отмечает, что судом первой инстанции не было учтено, что на проданном земельном участке располагается балкон второго этажа здания и три эвакуационных выхода из здания. Просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в котором удовлетворить иск.

ИП Белогуров И.А. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на то, что действовал, открыто и добросовестно, поэтому не должен был, и не мог знать о том, что сделка для АО "Универмаг" является крупной, и отсутствует согласие на её совершение. Подвергает сомнению факт того, что сделка являлась крупной. Проданный земельный участок находится в запустении, и не использовался АО "Универмаг" в хозяйственной деятельности. Полагает, что иск вызван корпоративным конфликтом в АО "Универмаг". Просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо - Плотникова О.А. также представила возражения на апелляционную жалобу, где отметила, что нарушения противопожарной безопасности, вызванные продажей земельного участка, не являются основаниями для удовлетворения исковых требований, поскольку истцом в таких требованиях должны выступать соответствующие государственные органы, а не КУМИ. Просит оставить обжалуемое решение без удовлетворения.

В отзыве Прокуратуры, делался акцент на том, что суд первой инстанции не дал оценки тому факту, что продажа земельного участка привела к нарушению правил пожарной безопасности. В связи с продажей земельного участка, затруднена эксплуатация эвакуационных выходов, подъезд пожарных автомобилей. Также в отзыве имеется отсылка на то, что на отчужденном земельном участке располагается балкон второго этажа и три эвакуационных выхода. В просительной части Прокуратура просит удовлетворить требования апелляционной жалобы.

АО "Универмаг" представило заявление о признании иска.

Иные третьи лица, отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Представитель АО "Универмаг" выразил согласие с доводами апелляционной жалобы.

Представители ИП Белогурова И.А., третьих лиц, возражали против доводов апелляционной жалобы.

Истец своего представителя в зал судебного заседания не направил, о месте и времени апелляционной жалобы извещался надлежащим образом.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, АО "Универмаг" зарегистрировано в качестве юридического лица 16.09.2002 Администрацией г. Краснокаменска и Краснокаменского района за основным государственным регистрационным номером 1027501067065 с уставным капиталом 34 441,40 руб. Учредителем ответчика-1 является КУМИ.

АО "Универмаг" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 75:09:300423:20, общей площадью 12 685,9 м2, расположенного по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, пр-кт им.Покровского С.С. д.1 (запись в ЕГРН от 03.07.2014 N 75-75-11/019/2014-228) и земельного участка под указанным нежилым зданием, площадью 10812+/-36 м2, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 75:09:300423:8 (запись в ЕГРН от 13.02.2015 N 75-75/011-75/011/004/2015-181/1), вид разрешенного использования: для здания торгового центра, для общего пользования (уличная сеть).

Между муниципальным районом "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края (Арендодатель) в лице и.о. председателя КУМИ Федосеева Г.В. (Продавец) и открытым АО "Универмаг" в лице генерального директора Плотниковой О.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 26.01.2015 (далее - договор от 26.01.2015), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок, находящийся по адресу: Забайкальский край Краснокаменский район, пр-кт им.Покровского С.С. д.1 с кадастровым номером 75:09:300423:8 (п.1.1 договора).

Пунктами 2.1., 2.2. договора от 26.01.2015 предусмотрено, что отчуждаемый земельный участок площадью 12 685,9 м2. продается покупателю из земель населенных пунктов в границах, указанных на плане, прилагаемом к настоящему договору. Расположенное на земельном участке здание торгового центра принадлежит покупателю на праве собственности на основании договора купли - продажи от 07.05.2003, право собственности зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Читинской области от 07.05.2003 за N 75-01/09-81/2003-354.

В соответствии с пунктом 6.1. договора от 26.01.2015 стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (27 864 037,68 руб.), что составляет 696 600,94 руб. Оплата по договору в сумме 696 600,94 руб. произведена в полном объеме, истцом не оспаривается.

В последующем между АО "Универмаг" (Продавец) и ИП Белогуровым И.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 27.07.2018 (далее - оспариваемая сделка).

Предметом данного договора являлась передача АО "Универмаг" в собственность Белогурова И.А. земельного участка с кадастровым номером 75:09:300423:21, площадью 2000+/-16 м2, находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им.Покровского С.С, 1, вид разрешенного использования: для здания торгового центра, для размещения объектов торговли (далее - спорный земельный участок).

Цена приобретаемого покупателем земельного участка была определена сторонами в договоре в размере 1 000 000 руб., при этом оговорено, что указанная цена является окончательной, и изменению сторонами не подлежит (п.3.1).

КУМИ, полагая, что указанная сделка совершена по существенно заниженной цене, является заведомо не выгодной для АО "Универмаг" в экономическом плане, что причинило значительный ущерб обществу, совершена без согласия истца, обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском.

Арбитражный суд Забайкальского края, разрешая спор пришел к выводу о том, что КУМИ является надлежащим истцом по делу, поскольку муниципальный район "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края в лице КУМИ владеет 2428 шт. обыкновенных именных акций АО "Универмаг". Суд первой инстанции также пришёл к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 27.07.2018 не является крупной сделкой, которая требовала одобрения общего собрания участников АО "Универмаг". При этом ответчик-2 Белогуров И.А. не знал и не должен был знать о том, что оспариваемая сделка являлась для Общества крупной и была совершена без одобрения общего собрания ее участников. Не знал и не мог знать Белогуров И.А. и о каких-либо ограничениях на совершение генеральным директором оспариваемой сделки - договора купли-продажи.

Судом первой инстанции сделан вывод и о том, что истцом не доказано причинение ответчику-1 явного ущерба заключением спорного договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2018, о чем ответчик-2 знал или должен был знать, а также о том, что истцом не доказано наличие сговора между бывшим генеральным директором Плотниковой О.А. и ИП Белогуровым И.А.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно пункту 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 по первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Пунктом 3 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 установлено что, если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, суд не связан исключительно нормативными ссылками искового заявления. Суд вправе применить нормативно-правовые акты, на которые не ссылался истец, но которые регулируют материальные требования истца.

В своём иске и апелляционной жалобе истец делал упор на том, что оспариваемая сделка была совершена без необходимого на то согласия КУМИ и по значительно заниженной цене. Кроме того, отмечалось то, что часть торгового центра, принадлежащего АО "Универмаг" - балкон второго этажа находится на проданном земельном участке.

Пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Пунктом 5 части 1 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В части 5 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации приведены положения о том, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если по оспариваемой сделке, ИП Белогурову И.А. перешёл земельный участок, на котором находится часть строения АО "Универмаг", такая сделка будет являться ничтожной, поскольку произошёл переход права собственности на земельный участок без перехода части здания, расположенного на этом участке. При этом собственником здания и отчужденного земельного участка было одно лицо - АО "Универмаг".

Для разрешения вопроса о том, находится ли на территории спорного земельного участка, определением от 15 июня 2020 года Четвёртым арбитражным апелляционным судом назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Изыскатель" Суворову Артему Александровичу.

Эксперту на разрешение было поставлено два вопроса:

- находятся ли какие-либо конструктивные элементы здания магазина "Универмаг", расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им. Покровского С.С., 1 на земельном участке с кадастровым номером 75:09:300423:21, площадью 2000+/-16 м2, по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им. Покровского С.С., 1? Если да, то какие конструктивные элементы и на какой площади?

- имеются ли выходы из здания магазина "Универмаг", расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им. Покровского С.С., 1 на земельный участок с кадастровым номером 75:09:300423:21, площадью 2000+/-16 м2, находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им. Покровского С.С., 1? Если да, то указать местоположение имеющихся выходов и их количество?

По результатам экспертного исследования было представлено заключение эксперта N 4 от 07.09.2020. Указанное экспертное заключение соответствует формальным требованием, предъявляемым статьёй 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отвечая на первый вопрос, эксперт пришел к выводу о том, что в границы спорного земельного участка (75:09:300423:20) входит конструктивный элемент здания АО "Универмаг" - открытая терраса второго этажа на бетонных и кирпичных колоннах, оборудованная наружной лестницей. При этом площадь пересечения конструктивных элементов здания ответчика-1 составляет 274 м2.

Таким образом, открытая терраса второго этажа здания АО "Универмаг" не является "парящим" сооружением над спорным земельным участком, а, напротив, через бетонные и кирпичные колонны неразрывно связана со спорным земельным участком, что говорит о том, что здание АО "Универмаг" располагается на спорном земельном участке.

Следует отметить, что на спорном земельном участке не только располагается часть здания АО "Универмаг", данный участок (75:09:300423:20) предназначен, и необходим для использования указанного здания.

Так, эксперт, отвечая на вопрос 2 указал, что в результате осмотра здания "Универмаг", анализа сведений из ЕГРН и результатов спутниковой геодезической съёмки, установлено, что здание "Универмаг" имеет 6 (шесть) выходов на земельный участок с кадастровым номером 75:09:300423:21:

1. Помещение трансформаторной N 2 (Приложение N 3, фотография N 1).

2. Помещение трансформаторной подстанции N 70А (Приложение N 3, фотография N 2)

3. Запасный выход из здания (Приложения N 3, фотография N 3).

4. Торговое помещение (Приложение N 3, фотография N 4).

5. Запасный выход из здания (Приложение N 3, фотография N 5).

6. Служебный выход из торгового помещения (Приложение N 3, фотография N 5).

Доступ к указанным помещениям и выходам возможно осуществить только посредством использования земельного участка с кадастровым номером 75:09:300423:21. Местоположение выходов изображено на схеме расположения (Приложение N 2). Помещения 1,2 (Согласно схемы расположения Приложение N 2) изолированные и не имеют доступа.

Таким образом, переход права собственности на спорный земельный участок препятствует нормальному и безопасному функционированию здания АО "Универмаг".

С учётом установленных обстоятельств, апелляционный суд полагает, что как представитель продавца спорного земельного участка - бывший директор АО "Универмаг" Плотникова О.А., так и покупатель - Ип Белогуров И.А. не могли не знать очевидного - того, что на продаваемом земельном участке находится часть здания, принадлежащего продавцу, а также того, что без использования продаваемого земельного участка невозможно нормальное и безопасное функционирование здания АО "Универмаг", а в будущем потенциально повлечет и материальные потери общества, как то установление и оплата сервитута и т.п.

Указанное свидетельствует о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было указано выше, российское земельное законодательство в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации пошло по пути единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что приоритетом является правовая ситуация, когда собственник здания и земельного участка на котором располагается здание, совпадают в одном лице. При этом под земельным участком, с которым прочно связано здание, понимается не просто площадь, занимаемая зданием, но и площадь земельного участка, необходимая для использования данного здания. Такой подход нашел своё отражение в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, где отмечалось, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Правовая позиция о том, что под земельным участком, с которым прочно связано здание, понимается не просто площадь, занимаемая зданием, но и площадь земельного участка, необходимая для использования данного здания поддержана Верховным Судом Российской Федерации. Определении от 30.04.2021 N 301-ЭС21-5422 по делу N А82-22591/2019.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из изложенного, на спорном земельном участке располагается часть здания АО "Универмаг", собственником которого является ответчик-1, спорный земельный участок необходим для эксплуатации здания АО "Универмаг". При таких обстоятельствах, оспариваемая сделка недействительна в силу закона, на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.

Следует отметить, что продажа спорного земельного участка посягает на публичные интересы - в части обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан: посетителей и работников здания АО "Универмаг". Так, согласно письму Территориального отдела надзорной деятельности по Краснокаменскому, Забайкальскому районам и г. Краснокаменска УНД и ПР ГУ МЧС России по Забайкальскому краю, где отмечалось, что при продаже спорного земельного участка АО "Универмаг" не сможет в полном объёме обеспечить соблюдение требований противопожарной безопасности, будет затруднена эвакуация людей, что нарушает статью 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

При изложенных обстоятельствах, иск КУМИ подлежит удовлетворению. Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка, заключенная между АО "Универмаг" и ИП Белогуровым И.А. является недействительной в силу закона - запрета на приобретение земельного участка без находящегося на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании указанной нормы, АО "Универмаг", в связи с признанием оспоримой сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки, обязано возвратить ИП Белогурову И.А. полученную по сделке оплату в размере 1 000 000 рублей.

В связи с этим, апелляционный суд делает вывод, что апелляционная жалоба КУМИ является обоснованной. Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 06.11.2019 по делу N А78-1736/2019 в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 06 ноября 2019 года по делу N А78-1736/2019 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 75:09:300423:21, площадью 2000+/-16 кв.м., находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им. Покровского С.С., д. 1, от 27.07.2018 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать индивидуального предпринимателя Белогурова Ивана Анатольевича вернуть акционерному обществу "Универмаг" земельный участок с кадастровым номером 75:09:300423:21, площадью 2000+/-16 кв.м., находящийся по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект им. Покровского С.С., д. 1.

Обязать акционерное общество "Универмаг" вернуть Белогурову Ивану Анатольевичу 1 000 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

Е.М.Бушуева С.И.Юдин