Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 11АП-4816/21 по делу N А55-8595/2020

г. Самара

02 июня 2021 г.

Дело N А55-8595/2020

Резолютивная часть постановления объявлена: 26 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 02 июня 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,

судей Сергеевой Н.В., Корастелева В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сурайкиной А.В.,

с участием:

от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области - до перерыва представитель Владимирцева Н.Н. (доверенность от 29.12.2020), после перерыва представитель не явился, извещен,

иные лица, участвующие в деле, до перерыва и после перерыва участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2020 года по делу N А55-8595/2020 (судья Степанова И.К.),

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области,

с участием третьих лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерства строительства Самарской области, ООО "Стройтех", Бузина Олега Владимировича, Гарипова Марселя Тагировича, Патрикеева Алексея Петровича, Кайзеровой Анастасии Александровны, Бурцева Владимира Викторовича, Яковлева Валерия Александровича, Яковлевой Ирины Александровны, Липатова Вячеслава Егоровича, Файрушиной Лилии Минвелиевны, Татарникова Алексея Михайловича, Дорогойченковой Ирины Геннадьевны, Тебелева Сергея Викторовича, Тебелевой Анны Олеговны, Борелюк Елены Александровны, Яковлевой Ирины Александровны, Шаронина Александра Валентиновича, Зыкова Александра Витальевича, Ахмедовой Асии Наильевны, Дьяконовой Татьяны Владимировны, Вотинцева Игоря Николаевича, Долгинова Николая Петровича, Кольцовой Людмилы Ивановны, Денимовой Санем Ермухаметовны, Ивановой Елены Сергеевны, Гуськовой Надежды Николаевны, Лукьянова Виталия Анатольевича, Дименковой Светланы Евгеньевны, Булыгина Василия Александровича, Бутыревой Риммы Владиславовны, Родина Александра Сергеевича, Родиной Дарьи Владимировны, Пучкова Дмитрия Александровича, Купцова Владимира Геннадьевича, Купцовой Татьяны Юрьевны, Кузнецова Виктора Валерьевича, Бочковой Татьяны Федоровны, Фаттаховой Лилии Эриковны, Соболевой Ларисы Владимировны, Габидуллиной Наили Жамилевны, Габидуллина Рамиса Раилевича, Бондаренко Дмитрия Андреевича, Неяловой Яны Валерьевны, Неялова Антона Владимировича, Чернова Дмитрия Романовича, Тулиной Нины Кузьминичны,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик), с участием третьих лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерства строительства Самарской области, ООО "Стройтех", Бузина Олега Владимировича, Гарипова Марселя Тагировича, Патрикеева Алексея Петровича, Кайзеровой Анастасии Александровны, Бурцева Владимира Викторовича, Яковлева Валерия Александровича, Яковлевой Ирины Александровны, Липатова Вячеслава Егоровича, Файрушиной Лилии Минвелиевны, Татарникова Алексея Михайловича, Дорогойченковой Ирины Геннадьевны, Тебелева Сергея Викторовича, Тебелевой Анны Олеговны, Борелюк Елены Александровны, Яковлевой Ирины Александровны, Шаронина Александра Валентиновича, Зыкова Александра Витальевича, Ахмедовой Асии Наильевны, Дьяконовой Татьяны Владимировны, Вотинцева Игоря Николаевича, Долгинова Николая Петровича, Кольцовой Людмилы Ивановны, Денимовой Санем Ермухаметовны, Ивановой Елены Сергеевны, Гуськовой Надежды Николаевны, Лукьянова Виталия Анатольевича, Дименковой Светланы Евгеньевны, Булыгина Василия Александровича, Бутыревой Риммы Владиславовны, Родина Александра Сергеевича, Родиной Дарьи Владимировны, Пучкова Дмитрия Александровича, Купцова Владимира Геннадьевича, Купцовой Татьяны Юрьевны, Кузнецова Виктора Валерьевича, Бочковой Татьяны Федоровны, Фаттаховой Лилии Эриковны, Соболевой Ларисы Владимировны, Габидуллиной Наили Жамилевны, Габидуллина Рамиса Раилевича, Бондаренко Дмитрия Андреевича, Неяловой Яны Валерьевны, Неялова Антона Владимировича, Чернова Дмитрия Романовича, Тулиной Нины Кузьминичны (далее - третьи лица), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора N 891 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, выраженных в уведомлениях N 63/001/310/2019-4963, N 63/001/310/2019-4964 от 17.01.2020, и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора N 891, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:0707001:36 площадью 6,625 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, пр-т Кирова, ул. Молодежная.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2020 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, Департамент градостроительства городского округа Самара подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять но делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования Департамента в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

В жалобе указывает на то, что прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог па указанное право также прекращает свое действие.

Довод Управления Росреестра о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание 19.05.2021 иные лица, участвующие в деле не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании 19.05.2021 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 час. 25 мин. на 26.05.2021. Информация о перерыве была опубликована на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru, e-mail: oinfo@11aas.arbitr.ru.

После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В судебное заседание 26.05.2021 представители лиц, участвующих в деле, не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст.ст.266-268 АПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно материалам дела между Министерством строительства Самарской области и "Региональным отделением Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России Самарской области" был заключен договор аренды от 04.07.2014 N 891 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0707001:36 площадью 6,625 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Промышленный район, проспект Кирова, улица Молодежная на срок до 03.06.2019 для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и спортивного комплекса.

По договору от 31.10.2014 N 7 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды (перенайма) Региональное отделение ДОСААФ Самарской области передало права и обязанности по договору N 891 ООО "Стройтех" (арендатор).

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 11 января 2017 г. N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - Самара" руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, соглашений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, актов приема-передачи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений (подпункт 7 пункт 1). Таким образом, права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды перешли к Департаменту градостроительства городского округа Самара.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Письмом от 06.09.2019 N 203 арендатор, руководствуясь пунктами 8.1, 8.4 договора N 891, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.08.2019 N 63-301000-80-2016 уведомил департамент о необходимости расторжения договора N 891, в связи с чем между арендатором и Департаментом градостроительства городского округа Самара было заключено соглашение от 08.10.2019 о расторжении договора N 891. Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлениями от 09.10.2019 N 63/001/310/2019-4963, N 63/001/310/2019-4964 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора N 891 и о прекращении ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:07077001:36.

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Самарской области от 16.10.2019 N 63/001/310/2019-4963, N 63/001/310/2019-4964 государственная регистрация соглашения о расторжении договора N 891 и государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды приостановлены в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного земельного участка.

17.01.2020 Департаментом получены уведомления Управления Росреестра по Самарской области N 63/001/310/2019-4963, N 63/001/310/2019-4964 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора N 891 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды по тем же основаниям.

Департамент считает данные решения об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды N 891, государственной регистрации прекращения ограничений (обременении) - аренды, выраженные в уведомлениях исх. NN 63/001/310/2019-4963, 63/001/310/2019-4964 от 17.01.2020 незаконными и необоснованными, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из правомерности оспариваемых отказов, поскольку заявления о государственной регистрации снятия ограничения (обременения) ипотеки в пользу участников долевого строительства с приложением всех необходимых документов не поступали, на регистрацию не представлялось и согласие залогодержателей - участников долевого строительства, с которыми заключены договора долевого участия в строительстве жилого дома на этом участке в нарушение требований п.4 ст. 53 Закона о регистрации N 218-ФЗ.

В рассматриваемом случае суд согласился с Управлением, что в данном случае право арендодателя ограничено наличием записей о государственной регистрации ипотеки в силу закона, что не может быть преодолено намерением изменять договорные отношения с арендатором.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, полагает, что судом при вынесении решения неправильно применены нормы материального права, сделаны выводы, неполностью соответствующие обстоятельствам дела, что, в силу п.3,4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, является основанием для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федерального закона N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса РФ в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положением пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Положением пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем на основании договора аренды земельного участка, заключенного до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу с 01.03.2015, подлежат урегулированию нормами гражданского законодательства.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 14, 15, 18, 21 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав. При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение и обременение недвижимого имущества, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть представлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (часть 5 статьи 22 ЗК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве, залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Частью 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся и в части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником или ненадлежащего исполнения этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Кроме того, в силу части 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Однако, Департамент не является участником взаимоотношений, касающихся залога права аренды земельного, соответственно, не имел возможности выполнить требования Управления Росреестра и представить на государственную регистрацию заявление о прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщика по договорам участия в строительстве.

Наличие непогашенной записи об аренде вследствие принятия государственным органом оспариваемого решения влечет невозможность распоряжаться указанным земельным участком, в том числе, в интересах участников долевого строительства.

Указанная позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда РФ от 06.10.2017 N 301-КГ17-14417, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2017 N Ф01-2088/2017 по делу N А43-21091/2016.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В связи с завершением строительства многоквартирного жилого дома, между арендатором и Департаментом градостроительства городского округа Самара было заключено соглашение от 08.10.2019 о расторжении договора N 891. Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлениями от 09.10.2019 N 63/001/310/2019-4963, N 63/001/310/2019-4964 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора N 891 и о прекращении ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:07077001:36.

Договор аренды прекращен, обязательства сторон по договору аренды выполнены в полном объеме.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 указанного Федерального закона.

Суд апелляционной инстанции полагает, что обременение права аренды земельного участка залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником- арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 по делу N 305-КГ17-11234, А41-25727/2016).

Таким образом, Департаментом прекращены арендные обязательства, в связи с чем отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации соглашения о расторжении договора и в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:07077001:36 является неправомерным.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности доводов заявителя о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора.

Государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога. При прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (пункты 1 и 2 части 1 статьи 352 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234 по делу N А41-25727/2016, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в настоящее время объект введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.08.2019 N 63-301000-80-2016) арендные обязательства прекращены. Арендатор передал Арендодателю земельный участок по акту приема-передачи.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Управление Росреестра по Самарской области не имело достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) -аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:07077001:36, требования Департамента являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод Управления Росреестра о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Иное толкование ответчиком положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2020 г. N Ф06-62602/2020 по делу N А55-27976/2019.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Департамент, как арендодатель, утрачивает право распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 63:01:07077001:36 и требовать внесения арендной платы с арендатора, а арендатор утрачивает право пользоваться данным земельным участком. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться таким земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества дома.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 04.07.2014 г. N 891 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, выраженные в уведомлениях N 63/001/310/2019-4963, N 63/001/310/2019-4964 от 17.01.2020 являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, в соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем государственной регистрации соглашения от 08.10.2019 о расторжении договора N 891, государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:0707001:36 площадью 6,625 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, пр-т Кирова, ул. Молодежная.

Выводы суда согласуются со сложившейся в арбитражных судах правоприменительной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2019 по делу N А55-29661/2018, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу N А55-5421/2019, от 13 октября 2020 г. по делу N А55-13715/2020).

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2020 года по делу N А55-8595/2020 отменить. Принять новый судебный акт.

Заявление Департамента градостроительства городского округа Самара удовлетворить.

Признать недействительными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 04.07.2014 г. N 891 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, выраженные в уведомлениях N 63/001/310/2019-4963, N 63/001/310/2019-4964 от 17.01.2020.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора N 891, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:0707001:36 площадью 6,625 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, пр-т Кирова, ул. Молодежная.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.С.Драгоценнова

Судьи

Н.В.Сергеева В.А.Корастелев