Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 11АП-4335/21 по делу N А55-25953/2020

г. Самара

02 июня 2021 г.

Дело N А55-25953/2020

Резолютивная часть постановления объявлена: 26 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 02 июня 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,

судей Сергеевой Н.В., Корастелева В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сурайкиной А.В.,

с участием: от Управления Росреестра по Самарской области - до перерыва и после перерыва представитель не явился, извещено,

от Департамента градостроительства г.о. Самара - до перерыва и после перерыва представитель не явился, извещено,

от ООО "Запад" - до перерыва и после перерыва представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 февраля 2021 года по делу N А55-25953/2020 (судья Коршикова О.В.),

по заявлению Департамента градостроительства г.о. Самара, г. Самара,

к Управлению Росреестра по Самарской области, г. Самара,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "Запад",

о признании незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области, выраженные в уведомлениях об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-41, и об отказе в государственной регистрации прекращения аренды от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-43,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства г.о. Самара (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области (далее - ответчик), участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "Запад" (далее - третье лицо), о признании незаконными решений Управления Росреестра по Самарской области, выраженных в уведомлениях об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-41, и об отказе в государственной регистрации прекращения аренды от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-43.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09 февраля 2021 года заявление удовлетворено. Признано незаконными решение Управления Росреестра по Самарской области, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-41 и уведомление об отказе в государственной регистрации прекращения аренды от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-43. На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность в месячный срок по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем государственной регистрации соглашения от 30.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2013 N 807, государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23887.

Не согласившись с выводами суда, Управление Росреестра по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

В жалобе указывает на правомерность оспариваемых решений, поскольку до момента передачи всех объектов долевого строительства, входящих в состав МКД, право аренды земельного участка, на котором он выстроен, находится в залоге у участников долевого строительства.

В судебное заседание 19.05.2021 представители лиц, участвующих в деле, не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании 19.05.2021 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 час. 35 мин. на 26.05.2021. Информация о перерыве была опубликована на официальном сайте суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru, e-mail: oinfo@11aas.arbitr.ru.

После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст.ст.266-268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, дополнений к жалобе, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

15.07.2013 между министерством строительства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Запад" заключен договор аренды земельного участка N 807, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование земельный участок площадью 205 кв.м с кадастровым номером 63:01:0000000:23887, расположенный по адресу: г.Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Вилоновской, Буянова, Рабочей, для строительства жилой застройки. Срок действия договора установлен до 27.06.2018. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с завершением строительства многоквартирного жилого дома, Министерством строительства Самарской области 26.11.2019 выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию (N 63-301000-039-2015).

В силу Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", а также в соответствии с подпунктом 7, 22 пункта 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена возложена на руководителя Департамента градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент).

В соответствии с пунктом 5.5 договора аренды Департамент уведомил ООО "Запад" об отказе от договора аренды, и 30.12.2019 стороны заключении соглашение о расторжении данного договора. По условиям соглашения договор аренды считается расторгнутым со дня, следующего за днем выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию - 27.11.2019, данное соглашение является актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23887 площадью 205 кв.м. (л.д. 76).

10.01.2020 Департаментом были поданы заявления (N 63/001/310/2020-41 и N 63/001/310/2020-43) о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23887 площадью 205 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Вилоновской, Буянова, Рабочей.

Уведомлениями от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-41 и N 63/001/310/2020-43 Управлением Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении вышеуказанного договора аренды N 806 и регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23887 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (не погашена запись об ипотеке в силу закона). Основанием для отказа в регистрации прекращения обременения в виде аренды послужило отсутствие доказательства прекращения права залога в пользу дольщиков, а именно: отсутствие доказательства передачи последним объектов долевого строительства по актам приема-передачи.

Посчитав вынесенные отказы в государственной регистрации незаконными, Департамент обратился в суд с настоящим заявлением.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых вынесен судебный акт.

Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В обоснование заявленных требований департамент сослался на то, что согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия наступают после ее регистрации.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной пли муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (часть I статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федерального закона N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В обоснование возражений на заявление, Управление сослалось на то, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка 63:01:0000000:23888 имеются запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства многоквартирного дома.

Указанная запись об ипотеке является актуальной, сведения о том, что все объекты долевого строительства переданы участникам в Управление не поступали.

Таким образом, как установил суд, предметом ипотеки являются земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом, залогодателем - ООО "Запад", залогодержателями - участники долевого строительства.

По мнению Управления, в случае отсутствия необходимых условий для погашения вышеназванной записи об ипотеке, зарегистрированной в отношении спорного земельного участка, прекращение аренды возможно только при наличии письменного согласия залогодержателей (участники долевого строительства). Вместе с тем, документы, подтверждающие такое согласие, в регистрирующий орган не представлялись, что в совокупности с вышеизложенными обстоятельствами и повлекло принятие решения об отказе в государственной регистрации прекращения аренды (п.5 ч.1 ст.26. ст.27 Закона N 218-ФЗ).

Суд, не соглашаясь с доводами ответчика, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем на основании договора аренды земельного участка, заключенного до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу с 01.03.2015, подлежат урегулированию нормами гражданского законодательства.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 14, 15, 18, 21 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав. При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение и обременение недвижимого имущества, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть представлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (часть 5 статьи 22 ЗК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве, залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Частью 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся и в части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником или ненадлежащего исполнения этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Кроме того, в силу части 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Однако, как верно указал суд, Департамент не является участником взаимоотношений, касающихся залога права аренды земельного, соответственно, не имел возможности выполнить требования Управления Росреестра и представить на государственную регистрацию заявление о прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщика по договорам участия в строительстве.

Наличие непогашенной записи об аренде вследствие принятия государственным органом оспариваемого решения влечет невозможность распоряжаться указанным земельным участком, в том числе, в интересах участников долевого строительства.

Указанная позиция находит свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 06.10.2017 N 301-КГ17-14417, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2017 N Ф01-2088/2017 по делу N А43-21091/2016.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В связи с завершением строительства многоквартирного жилого дома, в соответствии с п. 5.5. договора аренды земельного участка от 15.07.2013 N 807, ООО "Запад" и Департамент градостроительства городского округа Самара 30.12.2019 года заключили соглашение о расторжении договора аренды и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01: 0000000:23887.

Договор аренды прекращен, обязательства сторон по договору аренды выполнены в полном объеме.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 указанного Федерального закона.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обременение права аренды земельного участка залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником- арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 по делу N 305-КГ17-11234, А41-25727/2016).

Таким образом, Департаментом прекращены арендные обязательства, в связи с чем отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации соглашения о расторжении договора и в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:000000:23887 является неправомерным.

В связи с чем судом правомерно признаны доказанными доводы заявителя о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора.

Государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога. При прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (пункты 1 и 2 части 1 статьи 352 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234 по делу N А41-25727/2016, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Как установил суд, в настоящее время объект введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (N 63-301000-039-2015 от 26.11.2019) арендные обязательства прекращены. Арендатор передал Арендодателю земельный участок по акту приема-передачи (л.д. 49-54).

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что Управление Росреестра по Самарской области не имело достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) -аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:000000:23887, требования Департамента являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод Управления Росреестра о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Иное толкование ответчиком положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2020 г. N Ф06-62602/2020 по делу N А55-27976/2019.

Ссылка Управления на то, что многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 63:01:000000:23887 не является целым (единым) земельным участком, сформированным под МКД, и права на него не переходят правообладателям помещений в возведенном доме при регистрации права первого лица, является необоснованным.

При примененном заинтересованным лицом формальном подходе должен следовать вывод, что отсутствие у собственников помещений в МКД права на земельный участок, на котором указанный МКД не физически располагается, означает и отсутствие правовых оснований сохранять ипотеку права аренды земельного участка.

Между тем, из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 63:01:000000:23887, представленного ООО "Запад", следует, что МКД непосредственно располагается на части многоконтурного земельного участка, а остальные его части необходимы для эксплуатации, содержания и благоустройства здания.

При таких обстоятельствах формальный подход регистрирующего органа не может лишить собственников помещений в МКД права на спорный земельный участок, в связи с чем препятствия для снятия обременения отсутствуют.

Принимая во внимание изложенное, суд верно указал, что Департамент, как арендодатель, утрачивает право распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 63:01:000000:23887 и требовать внесения арендной платы с арендатора, а арендатор утрачивает право пользоваться данным земельным участком. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться таким земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества дома.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах уведомления Управления Росреестра по Самарской области от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-2541 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и от 29.06.2020 N 63/001/310/2020-43 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:000000:23887 являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, в соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем государственной регистрации соглашения от 30.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2013 N 807, государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:23887.

Выводы суда согласуются со сложившейся в арбитражных судах правоприменительной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2019 по делу N А55-29661/2018, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу N А55-5421/2019, от 13 октября 2020 г. по делу N А55-13715/2020).

При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 09 февраля 2021 года по делу N А55-25953/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.С.Драгоценнова

Судьи

Н.В.Сергеева В.А.Корастелев