Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 10АП-6229/21 по делу N А41-58724/2020

г. Москва

02 июня 2021 г.

Дело N А41-58724/20

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Семушкиной В.Н., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Балашиха (ИНН: 5001106672 ОГРН: 1165001050026)- Макарова О.А. представитель по доверенности от 29.04.21 г.;

от ООО "ФРЕШ МАРКЕТ" (ИНН 7806461539, ОГРН 1117847374171) - Таланов М.С. представитель по доверенности от 27.11.20 г.;;

от Московско-Окское бассейновое водное управление (ИНН 7733012419, ОГРН 1037739275617) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 26 февраля 2021 года по делу N А41-58724/20,

по иску Администрации городского округа Балашиха к ООО "ФРЕШ МАРКЕТ" о расторжении договора аренды от 20.08.2012 N 1513,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФРЕШ МАРКЕТ" (далее - ООО "ФРЕШ МАРКЕТ") требованиями о расторжении договора аренды от 20.08.2012 N 1513 и обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0000000:130959 и 50:15:0000000:130960. (т. 1 л.д. 3-5).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Московско-Окское бассейновое водное управление.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 февраля 2021 года по делу N А41-58724/20 в удовлетворении требований отказано (т. 2 л.д. 169-171).

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды от 20.08.2012 N 1513 в редакции соглашения от 24.06.2013, договоров переуступки прав и обязанностей от 24.01.2017 N 2017-01-725, от 19.12.2018 N 0218-12-0014 в аренду ООО "ФРЕШ МАРКЕТ" сроком до 19.08.2061 для строительства и размещения торгового комплекса предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0000000:130959 и 50:15:0000000:130960 (ранее единый земельный участок с кадастровым номером 50:15:0000000:180).

Актом осмотра от 10.08.2020 установлено, что территория земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:0000000:130959 и 50:15:0000000:130960 не огорожена, доступ на территорию участков не ограничен. На территории земельных участков расположен водный объект (предположительно пожарный пруд), на остальной части участков произрастает травянистая и древесно-кустарниковая растительность.

Согласно отчету об обследовании водного объекта от 18.06.2020 N 25/20 в границах участков расположен поверхностный водный объект - пруд без названия. Материалами дела также подтверждается, что данный водный объект включен в Государственный водный реестр в качестве водного объекта "Пруд без названия" код N 09010101821299000001520.

Претензией от 07.08.2020 Администрация городского округа Балашиха Московской области предложила ООО "ФРЕШ МАРКЕТ" расторгнуть договор аренды в связи с нарушение арендатором условий договора о пользовании земельными участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования. К претензии приложен проект соглашения о расторжении договора.

Поскольку договор аренды не расторгнут сторонами в добровольном порядке, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Администрация указывает, что решение суда необоснованное. Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из содержания искового заявления и пояснений представителей истца, основанием для расторжения договора аренды является неиспользование земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:0000000:130959 и 50:15:0000000:130960 для строительства и размещения торгового центра, а также нахождение в границах участков водного объекта. Иных оснований для расторжения истцом не заявлено.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 5 указанной статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Выписками подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0000000:130959 и 50:15:0000000:130960 находятся в муниципальной собственности. Расположенный в границах водный объект включен в Государственный водный реестр в качестве водного объекта "Пруд без названия" код N 09010101821299000001520.

При этом в силу нормы статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, занятых водными объектами, в аренду не запрещается. Нахождение в границах участков водных объектов действующим гражданским и земельным законодательств не является основанием для расторжения договора. Доказательств использования земельных участков с нарушением режима водных объектов в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Кроме того, судом установлено, что обводнение земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:0000000:130959 и 50:15:0000000:130960 (ранее единый земельный участок с кадастровым номером 50:15:0000000:180) существовало на момент заключению договора аренды от 20.08.2012 N 1513, что подтверждается письмом Управления строительного комплекса Администрации городского округа Балашиха Московской области от 24.01.2012 (содержит сведения о происхождении обводнения), а также письмом Московско-Окского бассейнового водного управления от 24.11.2010 N 10-09/719 (об отсутствии оснований для согласования использования земельного участка).

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку спорные земельные участки предоставлены в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

. Кроме того, ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка: градостроительный план земельного участка от 02.07.2019, содержащий сведения о пригодности всей площади земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:130959 для строительства, технические условия на подключение к инженерным сетям водо- и электроснабжения, проектная документация по строительству, заключение специалиста от 2020 года N 152/11-20 о возможности создания на территории водного объекта и земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:0000000:130959 и 50:15:0000000:130960 искусственного земельного участка, заявлением от 12.08.2020 ООО "ФРЕШ МАРКЕТ" обратилось за получением разрешения на строительство (отказ в выдаче разрешения на строительство на момент рассмотрения настоящего дела оспаривается ответчиком в судебном порядке).

Обществом также инициировано судебное разбирательство в рамках дела N А40- 251439/20 об оспаривании действий по включению спорного водного объекта в Государственный водный реестр в качестве водного объекта "Пруд без названия" код N 09010101821299000001520.

При данных обстоятельствах, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что ООО "ФРЕШ МАРКЕТ" осуществляет деятельность по освоению земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:0000000:130959 и 50:15:0000000:130960 в целях дальнейшего строительства. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Учитывая отсутствие оснований для расторжения договора аренды, договор является действующим, ответчиком принимаются меры по освоению земельного участка, суд первой инстанции правомерно признал отсутствующими основания для удовлетворении требований.

При этом, апелляционный суд считает вывод суда первой инстанции о том, что Администрация городского округа Балашиха Московской области является ненадлежащим истцом по настоящему спору ошибочным. Однако данный вывод не привел к принятию необоснованного решения.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статьей 32 Устава городского округа Балашиха предусмотрено, что управление и распоряжение муниципальной собственностью городского округа относится к компетенции Администрации городского округа. Таким образом, органом, правомочным принимать решения о предоставлении в собственность земельного участка, и расторжении договора является Администрация городского округа Балашиха.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 февраля 2021 года по делу N А41-58724/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова В.Н. Семушкина