Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2021 г. N 09АП-19127/21 по делу N А40-212260/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2021 г. N Ф05-18994/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

01 июня 2021 г.

Дело N А40-212260/20

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.

судей Левченко Н.И., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 12.02.2021 делу N А40-212260/20

по иску АО "Специализированный застройщик "Хорошевская-19" (ИНН 7714011554, ОГРН 1027700129808)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о признании права оплачивать арендную плату по договору аренды за первый год аренды после изменения целей его использования, об обязании произвести перерасчет арендной платы

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Соловых А.В. по доверенности от 15.12.2020; диплом номер ВСА 0110010 от 16.06.2014, Савинова Ю.А. по доверенности от 05.02.2021; диплом номер ВСВ 1385854 от 06.03.2006;

от ответчика: Михнев М.П. по доверенности от 29.12.2020; диплом номер 107704 0131284 от 09.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

АО "Специализированный застройщик "Хорошевская-19" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права уплачивать арендную плату по договору аренды от 20.03.1996 N М-08-004694 за первый год аренды после изменения цели его предоставления для осуществления реконструкции (строительства) в размере 330 180 384 руб. 78 коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 795 615 385 руб., обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 20.03.1996 N М-08-004694 за первый год аренды после изменения цели его предоставления для осуществления реконструкции (строительства) исходя из кадастровой стоимости 795 615 385 руб., в том числе в части платежей по рассрочке и с учетом ранее произведенных оплат по договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение отменить.

Представитель истца возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения, представил отзыв не апелляционную жалобу в порядке ст.262 АПК РФ.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, 20.03.1996 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N М-08-004694 в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2019.

Предметом договора является земельный участок площадью 25 911 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0010004:39, имеющий адресный ориентир: г.Москва, ул.3-ая Хорошевская, вл.19, стр.3, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации автобазы.

Разрешенное использование и цель предоставления участка могут быть изменены и дополнены на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы (п.1.3 договора).

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2.1 договора, расчетным периодом является квартал.

Пунктом 2.3 договора установлено, что внесение арендной платы производится ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца текущего квартала.

Размер ежегодной арендной платы указан в приложении 1 к договору.

Сторонами подписано приложение 1 к договору, согласно которому размер ежегодной арендной платы в сумме 1,5% от кадастровой стоимости составляет 5 114 442 руб. 74 коп.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 26.06.2019 N 24438 разрешенное использование земельного участка изменено для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Согласно кадастровой выписки ЕГРН о земельном участке от 29.08.2019 N 77/ИСХ/19-2203617 кадастровая стоимость участка определена на 21.05.2019 в размере 1 621 874 170 руб. 44 коп.

Департаментом городского имущества г.Москвы было издано распоряжение от 26.06.2019 N 24438 "О внесении изменении в договор аренды земельного участка от 20.03.1996 N М-08-004694 в части срока и цели предоставления земельного участка".

Арендная плата за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления составила 673 077 780 руб. 73 коп., что подтверждается п.3 распоряжения и п.10 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.07.2019).

Обществу предоставлена рассрочка оплаты арендной платы за первый год аренды сроком на 6 лет.

Впоследствии, в рамках обращения истца от 01.04.2019 N 33-5-37588/19-0)-0, согласно письму ответчика от 12.07.2019 N 33-5-37588/19-(0)-5, ответчиком был оформлен проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий проектирование и строительство на земельном участке.

Ответчик в одностороннем порядке рассчитал арендную ставку, исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости земельного участка за первый год аренды в размере 673 077 780 руб. 73 коп., с применением ставки 40%.

Во исполнение распоряжения истец внес денежные средства в размере 40 665 115 руб. 92 коп., составляющие первый платеж, что подтверждается платежным поручением от 09.07.2019 N 140.

Согласно заключенному между истцом и ответчиком дополнительному соглашению от 12.07.2019, зарегистрированного 31.07.2019, к договору аренды, были внесены следующие изменения в договор аренды:

- цель предоставления участка: для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 11.02.2019 N RU77212000-042336;

- срок действия договора аренды до 26.06.2025.

В соответствии с п.9 указанного дополнительного соглашения от 12.07.2019, арендная плата по договору аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и 40% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 673 077 780 руб. 73 коп., в соответствии с кадастровым паспортом от 19.06.2019 N 77/ИСХ/19-1621726.

Решением Московского городского суда от 14.05.2020, оставленным без изменений апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции, по делу N 3а2324/2020 установлена кадастровая стоимость участка, равная его рыночной стоимости по состоянию на 21.05.2019, в размере 795 615 385 руб.

Указанная стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.10.2020 N КУВИ-002/2020-33770835.

В результате внесения в сведения (ЕГРН) новой кадастровой стоимости в отношении земельного участка, истец обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка в размере - 795 615 385 руб. и предоставить измененный график платежей.

Однако, письмом от 26.10.2020 N ДГИ-1-89062/20-1 ответчик ответил отказом в изменении и перерасчете арендной платы, ссылаясь на то, что условия дополнительного соглашения от 12.07.2019 были согласованы сторонами, в связи с чем оснований к корректировке размера арендной платы за первый год аренды не имеется, полостью игнорируя тот факт, что арендная плата была рассчитана исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости, которая может быть изменена.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из законности заявленных требований.

Согласно п.1 ст.20 Закона г.Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в г.Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Пунктом 2 и 5 ст.20 указанного Закона установлено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в п.1 ст.20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697);

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым, в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки арендодателя, допущенные при определении рыночной стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности отнести кадастровую стоимость, установленную решением суда Московского городского суда от 14.05.2020 по делу N 3а2324/2020 на правоотношения, возникшие 12.07.2019, а внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия.

Поскольку при установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен принцип экономической обоснованности, с учетом решения суда, при расчете арендной платы за первый год аренды, арендная плата, указанная в дополнительном соглашении от 12.07.2019, подлежит перерасчету, исходя из объективной кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, которая составляет 330 180 384 руб. 78 коп. на весь спорный период.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011 N 913/11 установлен критерий существенности превышения кадастровой стоимости над рыночной. Президиум указал, что существенным является превышение кадастровой стоимости над рыночной более чем на 30 процентов. В настоящем случае этот показатель составляет 51%.

Наличие явной ошибки не может необоснованно налагать на арендатора земельного участка дополнительного бремени несения расходов по уплате арендной платы, и вести к необоснованному обогащению.

Таким образом, при первоначальном установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченный орган допустил существенный просчет при определении правильной кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции счел, что в настоящее время кадастровая стоимость по состоянию на 21.05.2019, исходя из которой рассчитывалась арендная плата за первый год аренды по дополнительному соглашению от 12.07.2019 земельного участка, существенно изменилась и стала равна его рыночной стоимости.

Арендатор, как субъект арендных правоотношений, использующий для своих нужд объект аренды и извлекающий из объекта аренды определенные блага, обязан уплачивать арендодателю арендную плату.

Вместе с тем, внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия, когда все блага, которые он может извлечь из владения объектом аренды, полностью переходят арендодателю. У арендатора в этом случае пропадает экономический интерес во владении объектом аренды.

При установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 621 874 170 руб. 44 коп. уполномоченным органом был нарушен в первую очередь принцип экономической обоснованности, а ответчиком при отказе в перерасчете арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости, необоснованно ссылаясь на согласование сторонами условий о размере арендной платы - принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, которая должна быть рассчитана от кадастровой стоимости.

В случае, когда существует явная ошибка при определении государством кадастровой стоимости земельного участка, что установлено решением суда, выявленное расхождение означает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 21.05.2019, согласно которой Департамент городского имущества г.Москвы рассчитал арендную плату за первый год аренды в дополнительном соглашении от 12.07.2019, определена неверно.

В соответствии с п.п.3.1, 3.2, 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке:

- за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы N 273.

Таким образом, арендная плата за первый год аренды в отношении земельного участка, в соответствии с приложением 1 и 3 Постановления Правительства Москвы N 273, исходя из новой установленной кадастровой стоимости по состоянию на 21.05.2019 в размере 795 615 385 руб. должна составлять 330 180 384 руб. 78 коп. и рассчитывается следующим образом:

795 615 385 руб. * 41,5%= 330 180 384 руб. 78 коп.

В соответствии с вышеуказанным расчетом, в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 21.05.2019, арендная плата за первый год аренды подлежит соразмерному уменьшению до 330 180 384 руб. 78 коп. (на 342 897 395 руб. 95 коп.).

Доводы апелляционной жалобы судом проверены и подлежат отклонению в связи со следующим.

Довод ответчика о том, что истцом не доказан факт нарушения прав и законных интересов АО "Специализированный застройщик "Хорошевская-19" не соответствует действительности.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод суда о том, что ответчик необоснованно отказался пересчитывать арендную плату за первый год аренды, несмотря на обращения истца. Переплата истцом за первый год аренды, не требует каких-либо иных доказательств нарушения законных интересов истца.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является такой способ, как признание права, что и просил истец в своем иске.

Таким образом, предъявленное истцом требование о признании права уплачивать арендную плату в определенном размере является надлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку в силу ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Данный вывод подтверждается судебной практикой: Обзором судебном практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) - п.4 Раздела "Судебная коллегия по гражданским делам. Разрешение споров по требованиям о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения", определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2017 N 18-КГ17-49.

Что касается перерасчета арендной платы, то данное требование истца правомерно, согласно условиям закона и договора в случае изменения кадастровой стоимости, арендная плата должна быть изменена.

Доводы ответчика о том, что арендатором могли быть использованы другие способы защиты своего права: изменение условий договора (глава 29 Гражданского кодекса РФ) или взыскание неосновательного обогащения, являются неосновательными, так как создают необходимость (помимо настоящего дела) многократно обращаться с исками в суд, что противоречит принципам эффективного судопроизводства и процессуальной экономии, и не способствуют решению таких задач судопроизводства, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности (п.4 ст.2 АПК РФ).

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, требование о перерасчете арендной платы законно и обосновано судебный акт принят при правильном применении судом норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, а направлены на иную оценку обстоятельств, при которых суд не признал возражения заинтересованных лиц обоснованными, в связи с чем основанием к отмене решения служить не могут.

Руководствуясь ст.ст.110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2021 делу N А40-212260/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Н.И. Левченко В.В. Валюшкина