Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2021 г. N 01АП-2985/21 по делу N А43-42180/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 сентября 2021 г. N Ф01-4189/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

27 мая 2021 г.

Дело N А43-42180/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.03.2021 по делу N А43-42180/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика "Старт-Строй" (ИНН 5262059353, ОГРН 1025203739120) к администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17633/08 с 18.02.2020; о взыскании 9 806 498 руб. 90 коп. денежных средств, внесенных в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка (задатка), при участии в судебном заседании: от истца - общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика "Старт-Строй" - Чулковой Я.Г. (по доверенности от 27.05.2020 N 16/2020-Д сроком действия 1 год и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Старт-Строй" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17633/08 с 13.03.2020; о взыскании 9 061 535 руб. 05 коп. денежных средств, внесенных в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка (задатка) (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик неправомерно удерживает перечисленную арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирных жилых домов, несмотря на получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, передачи жилых помещений в собственность дольщикам и государственной регистрации права собственности на квартиры, расположенные в данных жилых домах.

Решением от 11.03.2021 Арбитражный суд Нижегородской области признал договор аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17633/08 прекратившимся с 13.03.2020, взыскал с Администрации в пользу Общества 9 061 535 руб. 05 коп. неосновательного обогащения, 72 032 руб. 50 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что денежные средства (сумма задатка) были получены Администрацией на законном основании в качестве цены продажи права на заключение договора аренды и по договору аренды земельного участка, заключенному с истцом по итогам аукциона. Пояснил, что истец был осведомлен об условиях предоставления земельного участка в аренду (сроком на 9 лет), добровольно исполнил обязательства по внесению суммы задатка в размере 53 543 484 руб., в ином случае оснований для заключения с ним договора аренды земельного участка у Администрации не имелось. Отметил, что аукционная документация не содержит условий о возврате части уплаченной победителем аукциона суммы за полученное право аренды на том только основании, что строительство на земельном участке было произведено в меньший срок, нежели установлен условиями договора аренды. Указал на то, что фактическое использование земельного участка в течение периода меньшей продолжительностью по сравнению с предусмотренной договором является волеизъявлением самого истца и не зависит от воли или действий Администрации по исполнению, предусмотренных условиями аукциона или договором аренды.

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Представитель истца в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании от 20.05.2021 возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда не обеспечила. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в ее отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав позицию Общества, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведенного аукциона между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17633/08, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080084:140, площадью 16 796 кв.м, расположенный по адресу:

г. Нижний Новгород, Приокский район, в районе пос. Дубенки (участок N 3).

Целевое использование участка: под строительство жилых домов в соответствии с функциональной зоной Жсм (зона смешанной функционально "жилая-общественная многоквартирная" жилой застройки) согласно генеральному плану города Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 N 22 (с изменениями).

Земельный участок входит в границы территории, в отношении которой постановлением Администрации от 28.02.2012 N 680 "Об утверждении документации по внесению изменений в проект планировки и межевания территории в границах улиц Анкудиновское шоссе, Цветочная, памятника природы "Щелоковский хутор", дублера проспекта Гагарина в Приокском районе города Нижнего Новгорода (в редакции постановления администрации города Нижнего Новгорода от 29.08.2013 N 3313)" утверждена документация по планировке территории.

Согласно постановлению Администрации от 28.02.2012 N 680 на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080084:140 предусмотрено строительство трех жилых многоквартирных домов.

Срок договора установлен в пункте 2.1 договора до 16.06.2025.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 16.06.2016.

Общество построило на указанном земельном участке три жилых дома.

02.10.2019 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (далее - МКД) N 20 (по генплану), расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Цветочная (Приокский), д. 13 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.10.2019 N 52-RU523030002005001-27/2455p-2016).

Первое право собственности на квартиру (N 87) в данном доме зарегистрировано за дольщиком 25.12.2019.

03.10.2019 введен в эксплуатацию второй МКД N 21 (по генплану), расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Цветочная (Приокский), д. 13, корп. 1 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.10.2019 N 52-RU523030002005001-27/2455p-2016).

Первое право собственности на квартиру (N 165) в данном доме зарегистрировано за дольщиком 28.01.2020.

17.02.2020 был введен в эксплуатацию последний жилой дом (по генплану - МКД N 22), расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Цветочная (Приокский), д. 13, корп. 2 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.02.2020 N 52-RU523030002005001-27/2454p-2016).

Первое право собственности на квартиру (N 63) в данном доме зарегистрировано за дольщиком 13.03.2020.

Общество письмом от 10.04.2020 обратилось к арендодателю с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17633/08 в связи с окончанием строительства, предусмотренного документацией по планировке территории, с приложением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о регистрации первого права собственности дольщика на квартиру в последнем сданном в эксплуатацию доме.

Письмом от 30.04.2020 N Исх-03-02-198445/20 ответчик отказал в расторжении договора, мотивируя тем, что отсутствует регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080084:140.

Отказ Администрации признать договор аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17633/08 прекратившим свое действие послужил основанием для обращения Общества в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17633/08 с 13.03.2020 и о взыскании 9 061 535 руб. 05 коп.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подпункте 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-Ф "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В пункте 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что согласно постановлению Администрации от 28.02.2012N 680 на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080084:140 предусмотрено строительство трех жилых МКД. В соответствии с разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию жилые дома, расположенные по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Цветочная (Приокский), д. 13, д. 13 корп. 1 и корп. 2, на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080084:140, введены в эксплуатацию. Первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N 87 в доме N 13 проведена 25.12.2019, на квартиру N 165 в доме N 13 корпус 1 - 28.01.2020, на квартиру N 63 в доме N 13 корпус 2 - 13.03.2020.

Сведений о разделе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080084:140 и выделе из него новых земельных участков в ЕГРН не имеется.

Вместе с тем, установив, что спорный земельный участок был предоставлен для строительства трех домов, Общество строительные работы завершило, МКД введены в эксплуатацию, первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества в последнем из возведенных домов осуществлена 13.03.2020, учитывая, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников помещений МКД возникло право владения и пользования земельным участком для размещения и эксплуатации МКД, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что право пользования спорным земельным участком у Общества прекратилось.

При этом судом верно отмечено, что тот факт, что из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080084:140 не были сформированы и определены границы земельных участков для целей эксплуатации жилых домов по мере их ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на помещения в данных домах, не является основанием для признания договора от 16.06.016 N 17633/08 действующим.

Доказательств того, что какая-либо часть спорного земельного участка не используется для эксплуатации жилых домов либо на участке продолжается строительство, Администрация в материалы дела не представила.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что требование о расторжении договора с 13.03.2020 фактически направлено на установление факта прекращения договора, суд первой инстанции правомерно признал договор прекратившимся.

Также Обществом заявлено требование о взыскании 9 061 535 руб.

05 коп. денежных средств, внесенных в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка (задатка).

В обоснование данного требования Общество сослалось на то, что договор аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17633/08 заключен по результатам проведения аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, расположенного в городе Нижнем Новгороде, в Приокском районе, в районе пос. Дубенки (участок N3), под строительство жилых домов.

В извещении о проведении аукциона указано, что в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка заявитель вносит задаток в размере 53 543 484 руб., равном сумме арендной платы за 4,5 года. Победителю аукциона задаток засчитывается в сумму оплаты по договору аренды земельного участка.

Платежным поручением от 23.05.2016 Общество оплатило сумму задатка в размере 53 543 484 руб.

Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 4 договора аренды, согласно которому ежегодный размер арендной платы установлен по результатам аукциона и составляет 11 898 552 руб., или 708 руб. 42 коп. за один квадратный метр.

Сумма арендной платы за 9 лет (срок договора аренды) за вычетом суммы задатка в размере 53 543 484 руб., составляет 53 543 484 руб. и перечисляется в следующем порядке:

* сумма арендной платы в размере ноль рублей (равная сумме арендной платы за 4,5 года за вычетом суммы задатка), в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка, до 16.12.2016;

* оставшаяся сумма перечисляется ежеквартально до 25 числа последнего месяца квартала в сумме 2 974 638 руб. равными частями, начиная с 16.12.2020 (через 4,5 года с даты заключения договора).

По расчетам истца, внесенный задаток в размере 53 543 484 руб. должен засчитывать в счет арендной платы по договору с даты заключения договора - 16.06.2016, по 12.03.2020 - всего в сумме 44 481 948 руб. 95 коп. Незачтенная сумма задатка составляет 9 061 535 руб. 05 коп. (53 543 484 руб. - 44 481 948 руб. 95 коп.).

Возражая против удовлетворения требования о взыскании денежных средств, Администрация указывала на совокупность следующих обстоятельств:

- общий порядок предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства предполагает проведение торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды; согласно итоговому протоколу аукциона и договору аренды предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию; заключая договор аренды земельного участка, Общество согласилось с условиями договора в целом, в том числе с условиями о сроке действия договора и о размере годовой арендной платы; то обстоятельство, что пользование Обществом участком длилось менее установленного договором срока, с действиями Администрации по исполнению предусмотренных условиями конкурса и договором аренды обязательств не связано и находилось в зависимости от волеизъявления и действий самого Общества, построившего многоквартирные дома до истечения договора аренды;

- 5 354 3484 руб., уплаченные Обществом, представляют собой плату за право заключить договор аренды;

- после заключения договора аренды денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи права на заключение договора, возврату не подлежат;

- из положений земельного законодательства усматривается недопустимость заключения договора на условиях, отличных от условий, установленных в аукционной документации, частью которой является проект договора аренды;

- требование о взыскании суммы неосновательного обогащения в связи с изменением срока аренды земельного участка свидетельствует об изменении условий аукциона и, как следствие, о нарушении антимонопольного законодательства.

Суд первой инстанции отклонил данные доводы, обоснованно исходя при этом из следующего.

Согласно пункту 14 статья 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

По условиям аукциона на право заключения спорного договора аренды критерием выявления победителя являлся наибольший предложенный годовой размер арендной платы за земельный участок, а не общая сумма платы за весь срок аренды (право аренды).

В пункте 4.1 договора аренды также отражен годовой размер арендной платы в сумме 11 898 552 руб.

Оплата по договору производится ежеквартально исходя из годового размера арендной платы, определенного в аукционной документации и договоре аренды.

Из условий аукционной документации и договора аренды не следует, что Общество должно вносить арендную плату за участок до окончания срока, указанного в договоре аренды, независимо от завершения строительства МКД и перехода собственникам помещений МКД права владения и пользования земельным участком для размещения и эксплуатации МКД.

Поскольку, как указано выше, право пользования земельным участком у Общества прекратилось, следовательно, прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за этот земельный участок, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания арендной платы, уплаченной за период, возникший после прекращения договора аренды.

Вопреки доводам Администрации, обстоятельства, связанные с досрочным завершением строительства МКД на арендованном участке, а также возврат излишне внесенной арендной платы не свидетельствуют о нарушении аукционных условий или антимонопольного законодательства - предоставлении Обществу каких-либо муниципальных преференций (пункт 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Ссылка Администрации на то, что внесенные Обществом денежные средства в сумме 53 543 484 руб. являются платой за право заключить договор аренды, отклоняется. Из условий договора, а также из аукционной документации следует, что данные денежные средства являются арендной платой за 4,5 года аренды.

В силу статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства.

В договоре аренды либо в аукционной документации не указано, что задаток не возвращается в случае прекращения договора аренды раньше, установленного в нем срока.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии на стороне Администрации неосновательного обогащения в предъявленной к взысканию сумме и удовлетворил соответствующее требование Общества.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, не находит оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции.

Разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустив неправильного применения норм материального и процессуального права.

Обжалуя судебный акт, заявитель жалобы выводы суда первой инстанции по существу не опроверг.

Все аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда. Наличие у заявителя жалобы собственной правовой позиции по вопросу возврата денежных средств не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта, основанного на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и обстоятельств спора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя. Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.03.2021 по делу N А43-42180/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова Д.Г. Малькова