Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2021 г. N 09АП-20549/21 по делу N А40-155036/2020

г. Москва

07 июня 2021 г.

Дело N А40-155036/20

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП Шепеленко Екатерины Игоревны

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.2021

по делу N А40-155036/20, принятое судьей Хорлиной С.С.,

по иску ИП Шепеленко Екатерины Игоревны (ИНН 773609447242, ОГРНИП 317774600116416)

к 1) ИП Вурал Ольге Валерьевне (ИНН 592000893408, ОГРНИП 317774600118820);

2) ИП Дургун Мехмет (ИНН 772169567103, ОГРНИП 318774600374133);

3) ИП Дургун Оксане Анатольевне (ИНН 246520606907, ОГРНИП 317774600118942)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды, признании договора действующим

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Самолин В.В. по доверенности от 08.04.2021, диплом N ДВС 0244811 от 09.06.2000;

от ответчиков: 1) Андрус А.И. по доверенности от 18.01.2021, диплом N К 68820 от 29.06.2012; 2), 3) не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Шепеленко Екатерина Игоревна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Вурал Ольге Валерьевне, индивидуальному предпринимателю Дургуну Мехмет, индивидуальному предпринимателю Дургун Оксане Анатольевне (далее - ответчики) о признании недействительным одностороннего отказа арендодателей от договора аренды нежилых помещений N 20-Н от 01.09.2018, выраженного в уведомлении арендатора - индивидуального предпринимателя Шепеленко Екатерины Игоревны от 20.05.2020 о расторжении договора аренды; признании договора аренды нежилых помещений N 20-Н от 01.09.2018 действующим.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.2021 по делу N А40-155036/20 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебной акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в ней доводам.

Представитель ИП Вурал О.В. возражал против заявленных в апелляционной жалобе доводов, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей ИП Дургун М. и ИП Дургун О.А.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ИП Вурал О.В., ИП Дургун О.А., ИП Дургун М. (ответчиками) заключен договор аренды нежилых помещений N 20-Н от 01.09.2018 (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора, арендодатели предоставляют арендатору во временное владение и пользование (аренду) под цели размещения Арендатором Хостела, Мини-Гостиницы, принадлежащее Арендодателям на праве собственности нежилое Помещение (далее - Помещение), расположенное на втором и третьем этажах здания по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 24, стр. I.

Общая полезная площадь помещения составляет 169,6 кв.м. и 317,5 кв.м, кадастровый номер: 77:01:0003031:1996 и 77:01:0003031:1995.

Согласно п.п. 7.1, 7.2 Договора он заключен на срок от 10 сентября 2018 г. до 29 января 2025 г.

Арендатор имеет право использовать Помещение со дня его приема от Арендодателя по Акту приема-передачи до 29 января 2025 г.

В силу п. 3.1 Договора арендатор ежемесячно перечисляет на расчетный счет Арендодателей за арендуемое помещение арендную плату в размере 559.764 рубля, которая в порядке п. 3.8 Договора увеличена с учетом инфляции, по данным Федеральной службы государственной статистики (Ростат), но не более 10% от первоначального размера арендной платы.

В соответствии с п. 2.1.3 Договора, в случае, если арендатор, не по вине арендодателя, допустит просрочку уплаты арендной платы, иных платежей (полностью или частично) более чем на 30 (тридцать) календарных дней с даты наступления установленного срока платежа. Арендодатель вправе требовать освободить Помещение и передать его арендодателю по акту приема-передачи, письменно уведомив об этом арендатора.

Настоящий Договор прекращает свое действие и считается расторгнутым по истечении 20 (двадцати) календарных дней, с даты отправления арендодателем по почте заказным письмом или телеграммой уведомления об отказе арендодателя от настоящего Договора, что не освобождает Арендатора от исполнения своих обязательств и от ответственности по настоящему Договору.

Согласно п. 7.5 Договора по требованию арендодателей Договор может быть расторгнут досрочно в случаях, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату или нарушает сроки внесения арендной платы более двух раз подряд более чем на 10 (десять) рабочих дней.

Договор аренды будет считаться прекращенным по указанным основаниям с момента получения уведомления арендатором о расторжении настоящего Договора.

Указом Мэра Москвы "О введении режима повышенной готовности" от 05 марта 2020 г. N 12-УМ, установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции является в сложившихся условиях чрезвычайным и неотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности.

23.03.2020 арендатор направил арендодателям письмо с просьбой предоставить платежные каникулы сроком на 3 месяца, начиная с 10.03.2020.

Арендодатели своим ответом на письмо арендатора от 23.03.2020 отказали в предоставлении платежных каникул, а также указали на возможность одностороннего отказа от исполнения Договора со своей стороны вследствие неисполнения обязанности по внесению арендных платежей.

02.04.2020 Арендатор направил арендодателям письмо о пересмотре арендной платы, в котором на основании ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" попросил рассмотреть возможность подписания дополнительного соглашения к Договору на следующих условиях:

1) предоставления арендатору полной отсрочки арендной платы за 2020 год, начиная с момента введения режима повышенной готовности (05 марта 2020 года) и на весь срок действия указанного режима;

2) предоставления арендатору отсрочки 50% арендной платы за период с даты окончания действия режима повышенной готовности и до 01 октября 2020 года;

3) погашения возникшей в результате отсрочки задолженности будет производиться арендатором равными платежами, не чаще одного раза в месяц, в размере, не превышающем 50% ежемесячной арендной платы. Начиная с 01 января 2021 года и до 01 января 2023 года.

Письмом от 20.05.2020 (далее - Уведомление) Арендодатели уведомили Арендатора о расторжении Договора, а также потребовали в срок не позднее 10 июня 2020 г. возвратить Помещение по акту приема-передачи с указанием, что по истечении указанного срока в адрес контролирующих органов и коммунальных организаций будут направлены уведомления о прекращении прав Арендатора на использование Помещением. Уведомление отправлено в адрес Арендатора 22.05.2020.

Полагая, что отказ от Договора является незаконным, так как в спорный период истец имел право на получение льготной ставки арендной платы, и освобождения от ее уплаты в связи с тем, что деятельность истца отнесена к видам наиболее пострадавшим от введения ограничительных мер, арендатор обратился Арбитражный суд г.Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении настоящих исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств уплаты арендных платежей, в том числе произведена оплата коммунальных платежей за спорный период. Таким образом, на основании вышеуказанных обстоятельств и в соответствии с п. 7.5 Договора, арендодатели потребовали расторжение Договора, в виду того, что Арендатором более двух раз подряд не внесена оплата по арендным платежам, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ст.450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно установив, что так истцом не представлено доказательств оплаты задолженности (в том числе и по коммунальным платежам), отказал в удовлетворении исковых требований.

При этом вопреки доводам заявителя жалобы, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований у арендодателей для предоставления арендатору отсрочки по уплате арендных платежей или уменьшения их размера в силу следующих причин.

В соответствии с Федеральным законом от 8 июня 2020 г. N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готов чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Ссылка заявитель жалобы на уклонение ответчиков от заключения оглашения по уменьшению арендной платы рассмотрена судом и признана несостоятельной.

Арендаторы недвижимого имущества (кроме жилых помещений), работающие в отраслях экономики, наиболее пострадавших в условиях коронавируса, и заключившие договор аренды до принятия решения о введении в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации), вправе требовать от арендодателя заключения соглашения об отсрочке уплаты арендной платы.

Арендодатель обязан заключить такое соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

Однако, в отсрочке могут отказать, если арендодатель докажет, что арендатор не пострадал и очевидно не пострадает в условиях коронавируса и его требование недобросовестно (вопрос 4 Обзора ВС РФ 30.04.2020 N 2).

Арендатор недвижимости вправе требовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации). Плата подлежит уменьшению с момента наступления невозможности использовать имущество по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения или даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя уменьшить размер арендной платы (вопрос 5 Обзора ВС РФ 30.04.2020 N 2).

В соответствии с подпунктом "е" п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. N 439, если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и(или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

Следовательно, законом прямо предусмотрена невозможность лишения арендодателя права на компенсацию расходов, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, и возложения исключительно на арендодателя бремени содержания арендуемых помещений в период введенных ограничений.

В силу п. 3.6. Договора все коммунальные платежи должны быть совершены арендатором не позднее 10 числа 4 месяца, следующего за отчетным,

На основании п. 4.2.2. Договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и другие платежи по настоящему Договору.

Учитывая, что арендатор неоднократно, нарушал сроки оплаты аренды свыше 30 дней, после чего с марта 2020 года прекратил осуществлять арендную плату, то Арбитражный суд г.Москвы пришел к правомерному выводу о том, что у ответчиков возникло право на расторжение Договора в одностороннем порядке.

С учетом правомерности позиции суда первой инстанции, о сохранении за истцом в спорный период по внесению арендной платы, требования

Довод заявителя жалобы о противоречии условий Договора и невозможности его расторжения в одностороннем порядке, рассмотрен апелляционной коллегий и последний признан несостоятельным в силу следующих причин.

В соответствии с п.1 ст. 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2. ст. 450.1. ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2.1.3 Договора, в случае, если арендатор, не по вине арендодателя, допустит просрочку уплаты арендной платы, иных платежей (полностью или частично) более чем на 30 (тридцать) календарных дней с даты наступления установленного срока платежа.

Арендодатель вправе требовать освободить Помещение и передать его арендодателю по Акту приема-передачи, письменно уведомив об этом арендатора. Настоящий Договор прекращает свое действие и считается расторгнутым по истечении 20 (двадцати) календарных дней, с даты отправления арендодателем по почте заказным письмом или телеграммой уведомления об отказе Арендодателя от настоящего Договора, что не освобождает Арендатора от исполнения своих обязательств и от ответственности по настоящему Договору.

Согласно п. 7.5 Договора, по требованию арендодателей Договор может быть расторгнут досрочно в случаях, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату или нарушает сроки внесения арендной платы более двух раз подряд более чем на 10 (десять) рабочих дней. Договор аренды будет считаться прекращенным по указанным основаниям с момента получения уведомления Арендатором о расторжении настоящего Договора.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Следовательно, исходя из положения ранее указанных пунктов Договора, следует, что пп.2.1.3, п. 7.5 Договора дифференцируют основания предоставляющие арендодателям право на расторжение Договора в одностороннем порядке в зависимости нарушений, допущенных арендатором.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2021 по делу N А40-155036/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Г.С. Александрова