Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2021 г. N 09АП-28269/21 по делу N А40-263889/2020

г. Москва

07 июня 2021 г.

Дело N А40-263889/20

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.03.2021 по делу N А40-263889/20 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "ДОРЭКСИМ" (ИНН 7725116823, ОГРН 1027739256973) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бычкова А.В. по доверенности от 29.12.2020, диплом ДВС 0244132 от 03.04.2000;

от ответчика: Вершинина Т.Н. по доверенности от 01.02.2021, удостоверение адвоката 8061 от 10.11.2005, Алборова Д.Н. генеральный директор на основании приказа от 31.03.2017;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ДОРЭКСИМ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.01.1997 N М-04-007713 в сумме 1 053 060, 65 руб., которая включает в себя задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 в сумме 1 031 321, 26 руб., пени за период с 10.01.2020 по 30.06.2020 в сумме 21 739, 39 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального права и процессуального права.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, выслушав пояснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы (истец) и ООО "ДОРЭКСИМ" заключен договор от 21.01.1997 N М-04-007713 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, проезд Остаповский, вл. 6, площадью 10 978, 75 кв.м. из 18 807 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2018), предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации автобазы и под отстой уборочных машин. Договор заключен сроком на 49 лет.

Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной арендодателем 21.01.1997.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В соответствии с пунктом 5.7 (с учетом приложения 2 к дополнительному соглашению от 23.11.2018) договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы.

В п. 3.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти России или г. Москвы без внесения изменений и дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 за ним образовалась задолженность в сумме 1 031 321,26 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

В соответствии с п. 7.1 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 (одной трехсотой) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 7.1 договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени за период с 10.01.2020 по 30.06.2020 в сумме 21 739, 39 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции указал, что между ООО "Дорэксим" и Департаментом городского имущества г. Москвы ранее был заключен договор аренды земельного участка от 21.01.1997 г. N М-04-007713, расположенный по адресу: г. Москва, Остаповский проезд, владение 6 площадью 19 930 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0002004:18 для эксплуатации автобазы и под отстой уборочных машин, в том числе для эксплуатации зданий и сооружений согласно пункта 1.3 Договора (трехэтажное кирпичное здание, двухэтажное кирпичное здание, пять одноэтажных кирпичных зданий) сроком до 21.01.2046 г.

Кроме того, отказ в удовлетворении исковых требований суд обосновал тем, что в связи с изменением состава недвижимого имущества арендатора и выбытием из собственности ООО "Дорэксим" зданий и сооружений, кроме корпуса N 1 дома N 6, с 2016 года по 2019 год Департаментом городского имущества г. Москвы были инициированы и проведены межевые работы по формированию земельного участка/его частей и был заключен новый договор аренды N М-04-054815 от 19.11.2019 г. площадью 13 652 кв.м. из состава земель населенных пунктов со сформированным новым кадастровым номером 77:04:0002004:2603 под эксплуатацию одного обьекта недвижимости с адресным ориентиром: г. Москва, Остаповский проезд, владение 6, стр. 1.

Согласно п. 1.4 договора N М-04-054815 от 19.11.2019 г. границы Участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемой к такому договору выписке из ЕГРН.

Как следует из документов, в том числе адресованных ответчику писем Департамента городского имущества г. Москвы: N ДГИ-1-83135/16-1 от 23.10.2016 "По вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка", N ДГИ-1-11231346-1 от 24.01.2017 г. "О внесении изменений в договор", N ДГИ-39772/18-(0)-1 от 28.03.2018 г. "О перерасчете арендной платы", N 33-5-49162/18-(0)-1 от 11.05.2018 г. "О рассмотрении запроса на предоставлении государственной услуги", N 33-5-55192/18-(0)-1 от 18.06.2018 г. "О рассмотрении запроса на предоставлении государственной услуги", N 33-5-129925/18-(0)-3 от 23.11.2018 г. "О готовности дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка", а также с учетом изменений условий использования земельного участка, ранее предоставленного в аренду для эксплуатации шести (6) зданий и сооружений автобазы под отстой уборочных машин на использование земельного участка как ранее предоставленного в аренду для эксплуатации уже только одного (1) здания, Департаментом городского имущества г. Москвы 26.06.2017 г. издано Распоряжение N 18862 "О предварительном согласовании предоставлении земельною участка в аренду" и утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:18 на два участка с сохранением земельного участка с номером 77:04:0002004:18 в измененных границах", был образован и сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 77:04:0002004:2579, что стало основанием к заключению договора аренды N М-04-054815 от 19.11.2019 г.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что Общество надлежащим образом пользуется арендованным земельным участком в рамках договора N М-04-054815 от 19.11.2019 г., в том числе своевременно вносит плату за его использование, что подтверждается платежными документами, также за с период 01.01.2020 г. по 30.06.2020 г., а потму отсутствуют основания для удовлетворения требований.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Основанием иска является Договор аренды, заключенный между сторонами по спору N М-04-007713 от 21.01.1997 г. года, который по сути утратил существенное условие предмета договора аренды по площади переданного земельного участка и его формированию, поскольку на период исчисления (исковые требования), якобы не уплаченных арендатором арендных платежей, были уже внесены изменения в межевое деление земельного участка.

Статьей 432 ГК РФ и статьей 607 ГК РФ не допускается исчисления аренды, предмет которого не согласован. По смыслу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статьи 7 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, при наличии в договоре сведений о его размере с приложением к договору кадастрового плана с описанием границ земельного участка.

Также, судебная коллегия обращает внимание на письмо Департамента городского имущества г. Москвы N ДГИ-1-149116/20-1 от 20.01.2021 "О направлении проекта дополнительного соглашении", которым Управление оформления вторичных имущественно-земельных отношений Департамент городского имущества г. Москвы фактически соглашается с недействительностью с 01.10.2019 г. Договора аренды земельного участка от 21.01.1997 N М-04-007713, то есть с момента заключения нового договора - Договора аренды земельного учатска М-04-054815 от 19.11.2019 г.

Судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что истцом фактически выставляются вторичные требования об уплате арендных платежей по уже произведенной арендной плате, то есть предметом взыскания является арендная плата за период после передачи тех же прав и обязанностей по договору аренды N M-04-054815 от 19.11.2019.

Как указано ранее, из адресованных ответчику писем Департамента: N ДГИ-1-83135/16-1 от 23.10.2016 "По вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка", N ДГИ-1-112313/16-1 от 24.01.2017 г. "О внесении изменений в договор", ДГИ-39772/18-(0)-1 от 28.03.2018 г. "О перерасчете арендной платы", N 33-5-49162/18-(0)-1 от 11.05.2018 г. "О рассмотрении запроса на предоставлении государственной услуги", N 33-5-55192/18-(0)-1 от 18.06.2018 г. "О рассмотрении запроса на предоставлении государственной услуги", N 33-5-129925/18-(0)-3 от 23.11.2018 г. "О готовности дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка", следует, что с учетом изменений условий использования земельного участка, Департаментом городского имущества г. Москвы 26.06.2017 г. издано Распоряжение N 18862 "О предварительном согласовании предоставлении земельного участка в аренду" и утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:18 на два участка с сохранением земельного участка с номером 77:04:0002004:18 в измененных границах".

Таким образом, суд верно указал, что был образован и сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 77:04:0002004:2579, что стало основанием к заключению нового договора аренды N М-04-054815 от 19.11.2019 г., который был заключен в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, как в случае образования земельных участков из змельных участков, используемых на основании договоров аренды или бевозмездного пользования в условиях изменения/или образования новых земельных участков.

Из указанного выше следует, что с даты действия нового договора аренды 2019 года у ответчика равно как и у истца возникли права и обязанности в отношении Нового сформированного земельного участка, в том числе по оплате арендных платежей.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик надлежащим образом пользуется арендованным земельным участком, в том числе своевременно вносит плату за его использование.

Следует принять во внимание постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что случаях, предусмотренных Законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является заключенным на основании ранее заключенного договоров порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, так как этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Пункта 25 Пленума Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и согласно смысла статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, переходит и право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим нравом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего прежнему собственнику множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность объекты недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретают право на земельный участок, которое принадлежало прежнему собственнику.

Также, принимая во внимание пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" оформление прав на земельный участок новыми собственниками объектов недвижимости, расположенных на этом участке, осуществляется на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2021 по делу N А40-263889/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

О.В. Савенков Г.С. Александрова