Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2021 г. N 07АП-12587/15 по делу N А45-7979/2015

город Томск

11 июня 2021 г.

Дело N А45-7979/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Усаниной Н.А.,
судей		Иващенко А.П., Кудряшевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гойник А.В. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (N 07АП-12587/2015(46)) на определение от 14.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-7979/2015 (судья Бродская М.В.) о несостоятельности (банкротстве) должника - Жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул.Танкистов, д. 4), принятое по заявлению конкурсного управляющего Решетова Александра Владимировича об утверждении начальной продажной цены имущества должника.

В судебном заседании приняли участие:

от конкурсного управляющего ЖСК "На Танкистов": Саурина С.А. по доверенности от 18.09.2020, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

в деле о банкротстве Жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" (далее - ЖСК "На Танкистов", должник) 10.12.2020 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего Решетова Александра Владимировича об утверждении начальной продажи имущественных прав должника ЖСК "На Танкистов": в уточненной редакции- право аренды земельного участка площадью 9707 кв.м., с кадастро-

вым номером 54:35:063145:26 расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка для Н-этапа строительства (4933,00 кв.м.) с учетным номером 54:35:063145:26/4, в размере 37 830 500,00 рублей, с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 14.04.2021 суд утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника - Жилищно-строительного кооператива "На Танкистов", утвердил начальную цену продажи имущественных прав должника ЖСК "На Танкистов" - право аренды земельного участка площадью 9707 кв.м., с кадастровым номером 54:35:063145:26 расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка для Н-этапа строительства (4933,00 кв.м.) с учетным номером 54:35:063145:26/4, в размере 37 830 500,00 рублей.

Мэрии города Новосибирска в поданной апелляционной жалобе просит определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.04.2021 по делу N А45-7979/2015 отменить и разрешить вопрос по существу, а именно отказать Решетову Александру Владимировичу в удовлетворении заявления.

Мэрии города Новосибирска полагает, что в мотивировочной части определения судом не приведены какие-либо фактические обстоятельства или доказательства, на которых основаны выводы суда о наличии сформированной части земельного участка площадью 4933 кв.м. из общей площади земельного участка 9707 кв.м. и обоснование реальной возможности передать право аренды земельного участка площадью 9707 кв.м. в пределах выделенной части площадью 4933 кв.м., в резолютивной части определения суда указано на утверждение начальной цены продажи имущественных прав ЖСК "На Танкистов" - права аренды земельного участка площадью 9707 кв.м. в пределах сформированной части земельного участка площадью 4933 кв.м.; изменение первоначально заявленных в заявлении конкурсного управляющего требований (изначально заявлено требование "об утверждении начальной цены продажи имущественных прав должника ЖСК "На Танкистов" - права аренды земельного участка площадью 5347,00 кв.м., являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Танкистов, в размере 37 810 500,00 рублей") направлено на создание формальной возможности удовлетворения их судом, не учитывая при этом реальную исполнимость таких требований; на переданном в аренду земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию, до настоящего момента не сформирована как самостоятельный объект гражданских прав ни одна из частей земельного участка

с кадастровым номером 54:35:063145:26 (они выступают лишь в качестве его характеристик), в том числе часть земельного участка площадью 4933 кв.м.); в нарушение действующего законодательства, ни уведомления в адрес арендодателя, ни тем более согласия от него на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу не поступало.

Конкурсный управляющий в представленном отзыве, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании суда апелляционной инстанции, возражает относительно доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, соответствие выводов, изложенных в определении обстоятельствам дела, применение норм материального права в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, поступившего на нее отзыва, заслушав явившегося представителя, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает определение суда не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (резолютивная часть) должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов Александр Владимирович.

10.10.2011 между Мэрией г. Новосибирска в лице начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска Кондратьева А.В. и участником строительства Ветошкиным Игорем Олеговичем заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555-м (далее - договор аренды), предметом которого являлась передача в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв.м.

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок передавался арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции по ул. Танкистов, 4 стр.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору от 23.01.2012 ЖСК "На Танкистов" арендатором Ветошкиным И.О. переданы все права и обязанности арендатора

по договору аренды земельного участка на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего соглашения.

Дополнительным соглашением N 2 к договору от 07.12.2018 договор продлен до 10.10.2021.

08.02.2012 Управлением архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска (далее - УАСИ) выдано разрешение на строительство N Ru 54303000-374 от 21.09.2007 с изменениями N Ru 54303000-374/1-u1 многоэтажного жилого дома и трансформаторной подстанции - I этап строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции (общая площадь объекта - 11566,6 кв.м., площадь земельного участка - 9707,0 кв.м., количество этажей - 11, строительный объем всего - 45049,0 м3, в том числе подземной части - 4015,1 м3, количество квартир - 172, общая площадь квартир - 8123,83 кв.м.). Количество этапов строительства - 2, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Танкистов, 4 стр.

Первый этап строительства: Многоэтажный жилой дом и трансформаторная подстанция, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции расположенный по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Ленинский район, ул. Танкистов,4 стр. введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод N Ru 54303000-323 от 17.12.2014, N Ru 54303000-323-u от 17.02.2015.

Приказом Администрации Ленинского района города Новосибирска от 16.01.2015 N 14-од "О присвоении постоянного (почтового) адреса зданию многоэтажного жилого дома: улица Связистов, 3/1" присвоено зданию многоэтажного жилого дома - 1 этапу строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенному на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:063145:26, указанному в техническом паспорте, составленном по состоянию на 11 января 2014 года обществом с ограниченной ответственностью "БТИ 54", в разрешении на ввод в эксплуатацию от 17 декабря 2014 года N Ru 54303000-323, по адресу: улица Танкистов, 4 стр., следующий постоянный (почтовый) адрес: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Связистов, 3/1.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке N 54/201/16-78872 от 01.03.2016 земельный участок с кадастровым номером 54:35:063145:26 был разделен по частям, на участке с кадастровым номером 54:35:063145:26 общая долевая собственность

не зарегистрирована (лист 1 выписки). Сведения о частях земельного участка: учетный номер части 4, площадь земельного участка 4 933 кв.м. (лист 3 выписки), Характеристика части - Аренда, субаренда, дата истечения 02.03.2021. Лист 5 выписки содержит наглядный (чертеж, схему) земельного участка площадью 4 933 кв.м., то есть это часть земельного участка, предназначенная под II-ю очередь строительства.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N 99/2021/379915860 от 10.03.2021, земельный участок с кадастровым номером 54:35:063145:26 имеет следующие части: 54:35:063145:26/1 площадь 2,0 кв.м. 54:35:063145:26/3, площадь 1234,0 кв.м. 54:35:063145:26/4, площадь 4933,0 кв.м. 54:35:063145:26 /5, площадь 267,0 кв.м. 54:35:063145:26 /6, площадь 229,0 кв.м. 54:35:063145:26/7, площадь 97,0 кв.м., где часть 54:35:063145:26/3 (3), площадью 1234,0 кв.м. находится под многоквартирным жилым домом - 1-го этапа строительства, часть ь 54:35:063145:26/4 (4), площадью 4933,0 кв.м. предназначена под 2 этап строительства жилого дома разрешенного использования: многоквартирные 9-13- этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, части 54:35:063145:26/5 (5), площадью 267,0 кв.м.; 54:35:063145:26/6 (6), площадью 229,0 кв.м; 54:35:063145:26/7 (7), площадью 97,0 кв.м; 54:35:063145:26/1 (1) площадью 2,0 кв.м. расположены под инженерными коммуникациями.

Разница: 9707-1234-4933-267-229-97-2 =2945 кв.м. является придомовой территорией жилого дома 1 этапа строительства.

Согласно отчету об оценке N 21/054ПК от 12.04.2021 рыночная стоимость права аренды земельного участка площадь 4933 кв. м, являющегося частью земельного участка с кад. N54:35:063145:26, площадью 9707,00 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, Ленинский р-н, ул. Танкистов составляет 37 830 500,00 рублей.

Утверждая Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и начальную цену продажи имущественных прав должника ЖСК "На Танкистов" - право аренды земельного участка площадью 9707 кв.м., с кадастровым номером 54:35:063145:26 расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка для Н-этапа строительства (4933,00 кв.м.) с учетным номером 54:35:063145:26/4, в размере 37 830 500,00 рублей, суд первой инстанции исходил из рыночной стоимости, возражений по цене продажи имущества суду не заявлено, разногласия отсутствуют.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по пра-

вилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно положениям статей 130, 131, 139 Закона о банкротстве после выявления и оценки имущества должника, составляющего конкурсную массу, утвержденный судом конкурсный управляющий с согласия кредиторов осуществляет его продажу в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

В соответствии с абзацем первым пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с названным Законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника.

В соответствии с абзацем 8 пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено предложение, включающее в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества.

Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Как следует из материалов дела, в состав конкурсной массы должника ЖСК "На

Танкистов", подлежащего реализации конкурсным управляющим включено право арен-

ды земельного участка площадь 5347,00 кв. м, являющегося частью земельного участка с кад. N 54:35:063145:26, площадью 9707,00 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, Ленинский р-н, ул. Танкистов.

03.12.2020 конкурсным управляющим ЖСК "На Танкистов" Решетовым А.В. проведено собрание комитета кредиторов должника, по результатам которого не утверждена начальная цена продажи имущественных прав должника ЖСК "На Танкистов".

Доводы Мэрии г.Новосибирска о том, что судом не мотивированы о наличии сформированной части земельного участка площадью 4933 кв.м. из общей площади земельного участка 9707 кв.м., не приведено доводов в обоснование реальной возможности передать право аренды земельного участка площадью 9707 кв.м. в пределах выделенной части площадью 4933 кв.м., об изменение заявителем первоначально заявленных требований, подлежат отклонению, как противоречащие Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N 99/2021/379915860 от 10.03.2021, согласно сведениям которой земельный участок с кадастровым номером 54:35:063145:26 имеет часть - 54:35:063145:26/4, площадью 4933,0 кв.м., предназначенную под 2 этап строительства жилого дома, в связи с чем, конкурсный управляющий уточнил заявленные требования, предоставив отчет об оценке N 21/054ПК от 12.04.2021, рыночная стоимость права аренды земельного участка площадь 4933 кв.м, являющегося частью земельного участка с кад. N 54:35:063145:26, площадью 9707,00 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, Ленинский р-н, ул. Танкистов составляет 37 830 500,00 рублей.

Суд первой инстанции по результату оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером для эксплуатации одного многоэтажного жилого дома не сформирован, земельный участок с кадастровым номером N 54:35:063145:26 сформирован для строительства 2-х этапов строительства, введенный в эксплуатацию многоквартирный дом по город Новосибирск, улица Связистов, 3/1, с трансформаторной подстанцией представляют собой 1-ый этап строительства, при этом прекращение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N54:35:063145:26 невозможно, поскольку имеется запись об ипотеке N54-54-11/020/2012-887 от 04.05.2012, согласно которой участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве являются залогодержателями спорного земельного участка, правомерно указал, что площадь 4933, 00 кв.м предназначенная для 2-го этапа строительства жилого дома разрешенного использования: многоквартирные 9-13-этажные дома, в том числе с помещениями обще-

ственного назначения, автостоянками является частью земельного участка 9707 кв.м. и может являться самостоятельным объектом гражданских прав.

Иные доводы подателя жалобы о невозможности исполнения обжалуемого определения, поскольку на переданном в аренду земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию, до настоящего момента не сформирована как самостоятельный объект гражданских прав ни одна из частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 (они выступают лишь в качестве его характеристик), в том числе часть земельного участка площадью 4933 кв.м.), не соответствуют фактически установленным обстоятельствам по делу.

В рамках обособленного спора по заявлению конкурсного управляющего Решетова А.В. к Мэрии города Новосибирска о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 определение арбитражного суда от 16.05.2018 отменено, принят новый судебный акт об обязании Мэрии города Новосибирска заключить с ЖСК "На Танкистов" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 N 108555-м на условиях, указанных в проекте дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 N 108555 м.

Отменяя определение арбитражного суда, апелляционный суд указал на то, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:063145:26 предоставлялся для строительства, в том числе 16-ти этажного жилого дома, ввод в эксплуатацию первой очереди строительства не означает невозможности использования его для завершения строительства второй очереди. Строительство второй очереди жилого дома не завершено, на земельном участке имеются коммуникации, проведенные для осуществления строительства, техническая возможность достройки жилого дома не утрачена. После истечения срока договора ЖСК "На Танкистов" продолжал пользоваться земельным участком (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2018 по делу N А45-7979/2015).

Утверждая начальную цену продажи имущественных прав должника - право аренды земельного участка площадью 9707 кв.м., с кадастровым номером 54:35:063145:26 расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка для Н-этапа строительства (4933,00 кв.м.) с учетным номером 54:35:063145:26/4, в размере 37 830 500,00 рублей, суд исходил из отчета оценщика ООО "Оценочная компания "ПрофКонсалт".

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 03.09.2014 N 301-ЭС14-769 Законом о банкротстве (статьи 110, 111, 138, 139) предусмотрен механизм реализации имущества должника в условиях конкурсного производства, обеспечивающий максимально возможные конкурентные условия реализации имущества должника с целью получения максимальной выручки с целью удовлетворения требований кредиторов - реализация имущества должника на открытых торгах с установлением начальной продажной цены исходя из отчета оценщика.

Реализация имущества, в таких условиях, максимально направлена на получение реальной рыночной стоимости путем соблюдения условий отчуждения на открытом рынке в условиях конкуренции без какого-либо принуждения с целью получения разумного вознаграждения.

При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена, исходя из предложений участников торгов, а итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги.

В связи с чем, реальная рыночная цена имущества объективно сформируется на торгах в соответствии со спросом, исходя из предусмотренных законодательством о банкротстве процедур. Иными словами, справедливая (рыночная) цена объекта продажи объективно формируется в ходе проведения торгов, на которую конкурсный управляющий, должник, кредиторы повлиять никоим образом не могут.

Мэрией г. Новосибирска не представлены в материалы дела достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие, что рыночная стоимость имущества не соответствуют действительности.

Исследовав представленное Положение, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оно соответствует действующему законодательству о несостоятельности (банкротстве).

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие ее заявителя с выводами, содержащимися в обжалуемом судебном акте, не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм законодательства, регулирующих продажу имущества должника в процедуре банкротства.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных выводов у суда апелляционной инстанции в силу статья 270 АПК РФ не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 14.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца

со дня вступления его законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Н.А. Усанина

Судьи

А.П. Иващенко Е.В. Кудряшева