Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2021 г. N 10АП-9261/21 по делу N А41-2460/2021

г. Москва

16 июня 2021 г.

Дело N А41-2460/21

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иевлева П.А.

судей: Диаковской Н.В., Немчиновой М.А.

протокол судебного заседания ведет Скоморохова Д.Е.,

при участии:

от заявителя по делу - ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" - представитель не явился, извещен,

от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по МО - Богатченко О.А. представитель по доверенности от 12.11.2020 года,

от третьего лица - Багдасарян Е.М. - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по МО на решение Арбитражного суда Московской области от 29.03.2021 по делу N А41-2460/21 по заявлению ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" к Управлению Росреестра по МО, при участии третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Багдасарян Е.М. о признании отказа недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Ивестстрой" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом удовлетворенного судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении заявленных требований) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженное в уведомлении от 03.03.2021 N КУВД-001/2020-25129954/2 об отказе государственной регистрации прав; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.10.2020 N 56/СВ/3-2020, заключенного между ООО СЗ "Ивестстрой" и Е.М. Багдасарян.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.03.2021 заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по МО не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

Представитель Управления Росреестра по МО поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе, путем публичного размещения информации по делу на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" и Багдасарян Е.М. в заседание не явились.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя управления, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ООО СЗ "Ивестстрой" (далее - Заявитель, Застройщик) осуществляет строительство многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Звенигород, район Восточный, мкр. N 2, корп. 3 (далее - Многоквартирный дом).

Строительство ведется на основании разрешения от 24.04.2014 N RU 50332000-030, выданного администрацией городского округа Звенигорода.

Договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

23.10.2020 между Застройщиком и Е.М. Багдасарян (далее - Участник долевого строительства) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 56/СВ/3-2020 (далее - Договор).

В соответствии с п. 3.1 Договора Застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2 Договора объектом долевого строительства является квартира N 56, расположенная на 2 этаже Многоквартирного дома, в секции 2, номер на площадке 4, проектной общей площадью 61, 4 кв. м, состоящая из 2 комнат.

На основании ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

20.11.2020 Застройщик и Участник долевого строительства обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по МО) с заявлением о регистрации Договора.

Уведомлением Управления Росреестра по МО о приостановлении государственной регистрации прав от 04.12.2020 N КУВД-001/2020-25129954/1 (далее - Уведомление) осуществление действие по регистрации Договора приостановлено.

Уведомлением Управления Росреестра по МО от 03.03.2021 N КУВД-001/2020-25129954/2 отказано в государственной регистрации по причине неустранения обстоятельств, послуживших для приостановления государственной регистрации.

Из Уведомления о приостановлении следует, что государственная регистрация Договора приостановлена на основании п. 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что по состоянию на 04.12.2020 в ответ на запрос N 50:49:0010110:0000056-2020-11-20-519739:1 в Управление Росреестра по МО от публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства" (далее - Фонд) поступило уведомление о том, что в отношении Застройщика выявлен факт неисполнения обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности в соответствии с договором.

Посчитав оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права собственности указанного объекта необоснованным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Таким образом, в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительства подлежит государственной регистрации. Более того, с фактом государственной регистрации договора связан момент признания данного договора заключенным и порождающим предусмотренные этим договором правовые последствия.

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с положениями статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

При этом основания для приостановления государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона о регистрации, являются исчерпывающими.

Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть, предметом договора участия в долевом строительстве являются не только действия застройщика по созданию объекта недвижимости, но целый комплекс действий, связанных с получением разрешения на строительство, вводом дома в эксплуатацию и передачей объекта долевого строительства заказчику. Указанной обязанности застройщика соответствует право дольщика требовать передачи в предусмотренный договором срок объекта строительства. Также и у дольщика имеются специфические обязанности, характерные именно для этого вида договора: оплатить объект долевого строительства, принять его при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не проводить каких-либо действий в отношении объекта до момента подписания акта приема-передачи объекта, и иные.

Договор участия в долевом строительстве действует до полного исполнения сторонами всех, предусмотренных договором обязанностей. Это означает, что исполнение одной или части обязательств по договору, не свидетельствует об исполнении договора в целом.

По своей сути п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств; в свою очередь, положения п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации можно отнести к производным от п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы.

Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации введен абзацем 5 подпункта "а" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 175-ФЗ).

При этом на основании абзаца 5 подпункта "ж" пункта 2 статьи 1 Закона N 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона о долевом строительстве, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Однако, из ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона о долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о фонде) и Законом N 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Вместе с тем, части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Закона о долевом строительстве (в редакции Закона N 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Таким образом, поскольку п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве только введен Законом N 175-ФЗ, а разрешение на строительство получено Застройщиком 24.04.2014, указанная норма не подлежит применению к Заявителю.

Вместе с тем ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ не исключает возможности применения к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, положений ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве без учета изменений, внесенных Законом N 175-ФЗ и Законом о фонде.

Сама по себе часть 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, устанавливающая обязанность уполномоченного органа направлять в орган регистрации прав сведения о застройщиках, не соответствующих положениям Закона о долевом строительстве, введена подпунктом "б" пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон N 304-ФЗ).

Согласно ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона N 304-ФЗ) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Закон N 304-ФЗ вступил в силу с 01.01.2017. Таким образом, обязанность направления в орган регистрации прав сведений о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве возникла только с 01.01.2017.

При этом ч. 3 ст. 6 Закона N 304-ФЗ установлено, что действие положений части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона N 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Как указывалось ранее, договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

Таким образом, поскольку в данном случае первый договор участия в долевом строительстве заключен до 01.01.2017, ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве даже в первоначальной редакции не подлежит применению к Застройщику.

На основании пп. "ж" п. 2 ст. 16 Закона о фонде, вступившего в силу с 30.07.2017, ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве изложена в новой редакции: "уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в срок не более чем один рабочий день со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи".

Однако, как указывалось выше, на основании ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ положения ст. 3 Закона о долевом строительстве к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, применяются без учета изменений, внесенных Законом о фонде.

Кроме того, ч. 7 ст. 25 Закона о фонде предусмотрено, что если первый договор участия в долевом строительстве заключен до даты государственной регистрации Фонда, то к таким правоотношениям применяются положения статей 1 - 23 Закона о долевом строительстве,

Закона о регистрации без учета изменений, внесенных Законом о фонде, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство получено Застройщиком до 01.07.2018, а первый договор участия в долевом строительстве заключен до 20.10.2017, ограничения, установленные ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, независимо от редакции закона не распространяются на Заявителя.

Соответственно, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, являющиеся производными от ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, также не распространяют своего действия на Застройщика.

В соответствии с п. 4 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 г. 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Таким образом, в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующие требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения испрашиваемых заявителем регистрационных действий.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 21.07.2009 N 132 сформулировал правовую позицию, согласно которой судебный акт является самостоятельным основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Поскольку отказ управления в регистрации права нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Из доводов апелляционной жалобы, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.03.2021 по делу N А41-2460/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

П.А. Иевлев

Судьи

Н.В. Диаковская М.А. Немчинова