Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2021 г. N 10АП-8571/21 по делу N А41-74977/2020

г. Москва

16 июня 2021 г.

Дело N А41-74977/20

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Иевлева П.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Кривовой С.С.,

при участии в заседании:

от ООО "Рота-Девелопмент" - Кисельман А.А. по доверенности N 19 от 04.09.2020, диплом о высшем юридическом образовании;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Богатченко О.А. по доверенности N 497-Д от 12.11.2020, диплом о высшем юридическом образовании;

от ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал" - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области

от 22 марта 2021 года по делу N А41-74977/20

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рота-Девелопмент"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

при участии в деле третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "СЗ МИЦ-СтройКапитал"

о признании незаконным решения и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рота-Девелопмент" (далее - общество ООО "Рота-Девелопмент", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений т. 1 л. д. 112-113) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо), в котором просило суд о нижеследующем:

- признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации прав от 15.08.2020 N КУВД-001/2020-10233347/2;

- признать незаконным решение об отказе государственной регистрации прав от 20.11.2020 N КУВД-001/2020-10233347/3;

- обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить действия по государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.05.2013 N 110-2013/Ю.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "СЗ МИЦ-СтройКапитал".

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 марта 2021 года по делу N А41-74977/20 заявление удовлетворено (т. 1 л. д. 213-215).

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представитель ООО "Рота-Девелопмент" возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией Ленинского муниципального района Московской области (арендодатель, далее - администрация) и компанией "Сюдинтер Холдингз Инвестментс Лимитед" (арендатор, далее - компания) заключен договор аренды земельного участка от 08.05.2013 N 110-2013/Ю, предметом которого является земельный участок площадью 13 437 кв. м с кадастровым номером 50:21:0040112:4536, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, вблизи дер. Тарычево, разрешенное использование - для жилищного строительства с объектами соцкультбыта, категория земель - земли населенных пунктов, сроком действия до 15.06.2055 (т. 2 л. д. 1-5).

По договору от 08.05.2013 N 110-2013 компания передала указанный земельный участок в субаренду обществу "МИЦ-СтройКапитал".

Согласно выписке из ЕГРН от 01.03.2021, в ЕГРН 17.04.2018 внесена запись о праве аренды ООО "Рота-Девелопмент" на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4536.

Согласно указанной выписки, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4536 зарегистрировано ограничение в виде "ипотеки в силу закона" в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Строительство на спорном земельном участке осуществляет субарендатор - ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал", которое осуществило на указанном земельном участке строительство многоквартирного жилого дома корпус 5 с привлечением средств участников долевого строительства.

01 июля 2020 года ООО "Рота-Девелопмент" и ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 08.05.2013 N 110-2013/Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4536 и обратились к Управлению Росреестра по Московской области с заявлениями о его регистрации (т. 1 л. д. 52-56).

Уведомлениями от 15.08.2020 N КУВД-001/2020-10233347/2 регистрирующий орган известил общество о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием в ЕГРН ограничений в виде ипотеки в силу закона и отсутствие в представленных на государственную регистрацию документах согласия банка (залогодержателя) на заключение соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2013 N 110-2013/Ю. Также регистрирующий орган сослался на не представление документа, подтверждающего уведомление арендодателя о состоявшейся уступке (т. 1 л. д. 50-51).

Уведомлением от 20.11.2020 N КУВД-001/2020-10233347/3 регистрирующий орган известил общество об отказе в государственной регистрации прав в связи с истечением срока приостановления и непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав (т. 1 л. д. 110).

Полагая, что решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав являются незаконными и нарушают права и законные интересы ООО "Рота-Девелопмент" в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; - свидетельства о праве на наследство; - вступившие в законную силу судебные акты; - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта- план территории); - утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; - иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; - наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

Согласно статье 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Как следует из материалов дела, основанием для приостановления государственной регистрации послужило непредставление ООО "Рота-Девелопмент" при обращении в регистрирующий орган уведомления арендодателя о совершаемой уступке прав.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

То есть на законодательном уровне закреплено, что передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, носит уведомительный характер для арендодателя.

При этом ни Законом N 218-ФЗ, ни Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено обязанности заявителей при подаче заявления о государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, предоставлять в регистрирующий орган копию уведомления, адресованного арендодателю, а также доказательства направления данного уведомления в его адрес.

В силу части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Как следует из материалов дела, 22 июля 2020 года ООО "Рота-Девелопмент" в адрес администрации (арендодатель) направлено уведомление о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, в ответ на которое администрация письмом от 12.08.2020 сообщила, что приняла к сведению уведомление заявителя и просила направить в ее адрес зарегистрированный в установленном порядке договор передачи прав и обязанностей по спорному договору аренды (т. 1 л. д. 88).

Кроме того, исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.01.2014 N 2-О разъяснено, что указанные выше нормы позволяют обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. Обеспечительная функция залога права аренды направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств, в том числе по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры.

Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Их материалов дела следует, что субарендатором спорного земельного участка и застройщиком является ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал", и при замене арендатора право залога участников долевого строительства (залогодержателей) не прекращается, в связи с чем согласие всех залогодержателей на совершение сделки по уступке права аренды не требуется.

При этом соглашение об уступке не устанавливает новых обременений имущества, а приводит лишь к изменению субъектного состава уже заключенного и зарегистрированного договора аренды.

Таким образом, в настоящем случае у регистрирующего органа отсутствовали причины для приостановления государственной регистрации прав, а впоследствии и для отказа в совершении регистрационных действий.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обжалуемые решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав являются незаконными и подлежат отмене.

Возражениями, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения.

Заявителем апелляционной жалобы не приведено фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22 марта 2021 года по делу N А41-74977/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

П.А. Иевлев М.А. Немчинова