Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2021 г. N 10АП-27/21 по делу N А41-4492/2020

г. Москва

15 июня 2021 г.

Дело N А41-4492/20

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации г.о. Химки МО: Кичула В.В., представитель по доверенности от 30.12.2020;

от ООО "АГРОИНВЕСТ": Абшилава З.И., генеральный директор, на основании выписки из ЕГРЮЛ; Абшилава И.Ш., представитель по доверенности от 01.03.2021; Санковский М.Ю., представитель по доверенности от 26.03.2021;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АГРОИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 03.12.2020 года по делу N А41-4492/20, принятое по исковому заявлению Администрации г.о. Химки МО к ООО "АГРОИНВЕСТ", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "АГРОИНВЕСТ" о взыскании по договору аренды земельного участка N ЮА-37 от 27.02.2012 г. суммы задолженности по арендным платежам за период с 4 квартала 2017 г. по 4 квартал 2019 г. в размере 728 790,83 руб., пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.12.2017 г. по 25.12.2019 г. в размере 139 843,65 руб., о расторжении договора аренды N ЮА-37 от 27.02.2012 и об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:166.

К участию в деле в качестве третьего лица, е заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.12.2020 года по делу N А41-4492/20 требования Администрации г.о. Химки МО удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "АГРОИНВЕСТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представители ООО "АГРОИНВЕСТ" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции.

Представитель Администрации г.о. Химки МО в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене обжалуемого решения и частичном удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "АГРОИНВЕСТ" заключен договор аренды от 27.02.2012 N ЮА-37 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:166, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, на пересечении Лихачевского шоссе и ул. Пожарского, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "для строительства и эксплуатации автосервиса с мойкой", общей площадью 900 кв.м.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи.

Согласно п. 3.1. договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 20.11.2019 N ЮА-37 Администрация городского округа Химки Московской области уведомило ООО "АГРОИНВЕСТ" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2012 N ЮА-37.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 27.02.2012 N ЮА-37 не погашена ООО "АГРОИНВЕСТ" в добровольном порядке, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, установив, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

В нарушение приведенной процессуальной нормы, суд первой инстанции не дал оценки, изложенной ответчиком в отзыве (л.д.13-15), позиции о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2017 г. по делу N А41-4214/2017, вынесенным по иску Администрации г.о. Химки о взыскании арендных платежей и расторжении договора аренды, договор аренды N ЮА-37 от 27.02.2012 г. был расторгнут. Действие договора было возобновлено на основании определения АС МО по тому же делу от 21 марта 2018 г.

При наличии вступившего в законную силу судебного решения ответчик не использовал земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:166, являющийся предметом договора аренды, и не имел фактической возможности его использовать независимо от составления акта приема-передачи.

На стр.6 решения (абз.5) суд первой инстанции лишь ограничился указанием на то, что доводы ответчика, приведенные в отзыве на исковое заявление, являются необоснованными и документально не подтвержденными, в связи с чем подлежат отклонению.

Однако, вопреки позиции суда первой инстанции, вышеуказанные доводы ответчика подтверждены судебными актами Арбитражного суда Московской области по делам N А41-53008/18, N А41-4214/17, приложенными к отзыву на иск (л.д.24-33).

Так, решением Арбитражного суда Московской области 21.03.2017 по делу N А41-4214/17, вступившим в законную силу 22.04.2017, расторгнут Договор аренды земельного участка от 27.02.2012 N ЮА-37 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:166, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, на пересечении Лихачевского шоссе и ул. Пожарского, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "для строительства и эксплуатации автосервиса с мойкой", общей площадью 900 кв.м.

Вступившим в законную силу 22.04.2018 Определением от 21.03.2018 по делу N А41-4214/17 утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого Истец и Ответчик признают Договор аренды земельного участка от 27.02.2012 N ЮА-37 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:166 действующим.

Таким образом, с 22.04.2017 по 22.04.2018 ООО "АгроИнвест" не могло использовать арендуемый земельный участок, в связи с чем, арендная плата до 22.04.2018 не подлежит начислению.

Кроме того, апелляционным судом установлено, что ответчик не имел фактической возможности использовать предоставленный на праве аренды земельный участок в силу следующих причин.

Предоставленный Ответчиком Истцу по договору земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:166 с момента его передачи Истцу не имел путей подхода и проезда к нему.

В связи с отсутствием подъездных путей к земельному участку Истец не имел возможности пользоваться участком в соответствии с определенными договором условиями его использования.

В целях устранения препятствий в пользовании земельным участком 09.07.2018 ООО "АГРОИНВЕСТ" вынуждено было обратиться в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями об установлении сервитута к Администрации и пользователю смежного земельного участка - Гаражно-строительному кооперативу N 13 (дело N А41-53008/18).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.12.2018 по делу N А41-53008/18 исковые требования ООО "Агроинвест" были удовлетворены, в пользу Истца был установлен сервитут, обеспечивающий возможность приступить к освоению земельного участка.

На основании заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках данного дела АНО "Независимый центр экспертизы и оценки" судом сделан вывод о том, что проход (проезд) от дорог общего пользования к земельному участку Истца иным образом, кроме как путем установления сервитута невозможен.

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41- 53008/18 вступило в законную силу 26 января 2019, только с этого момента Истец получил возможность приступить к использованию арендуемого земельного участка.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, содержит правовую позицию, в силу которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого- либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Исковые требования заявлены за период с 4 квартала 2017 г. по 4 квартал 2019 г.

В связи с невозможностью Ответчиком пользоваться предоставленным по договору аренды от 27.02.2012 N ЮА-37 земельным участком до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-53008/18 арендная плата и пени за период со 2 квартала 2018 года по 26.01.2019 начислению не подлежат.

В соответствии с представленным Ответчиком расчетом задолженность ООО "Агроинвест" по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:166, учитывая период когда Ответчик не имел возможность пользоваться земельным участком составляет 79 299,60 рублей, пени - 7 929,20 руб., которые погашены ответчиком платежным поручением от 01.06.2021. Указанный расчет произведен ответчиком верно, отражает все ранее поступившие от него платежи, учтенные также истцом в своем расчете.

Кроме того, Ответчик представил копию платежного поручения на сумму 6 690,77 руб. от 22.08.2018, которая приобщена к материалам дела в порядке ч.2 ст.268 АПК РФ

Таким образом в настоящее время задолженность Ответчика составляет 79 299,60 рублей и подлежит взысканию, поскольку доказательств ее погашения не представлено.

Истец также просит расторгнуть договор аренды N ЮА-37 от 27.02.2012 и обязать ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010405:166.

Однако, в указанной части исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 4.1. Договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы два периода подряд (более чем за 6 месяцев).

Однако, как указывалось апелляционным судом выше, ответчик в период с 22.04.2017 по 22.04.2018 не мог использовать арендуемый земельный участок по причине того, что договор был расторгнут вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области 21.03.2017 по делу N А41-4214/17 и признан сторонами действующим лишь 22.04.2018 (момент вступления в законную силу определения суда от 21.03.2018 по делу N А41-4214/17 об утверждении мирового соглашения).

Возможность пользования, предоставленным по договору аренды N ЮА-37 от 27.02.2012 земельным участком возникла у ООО "АгроИнвест" с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-53008/18 об установлении сервитута, то есть с 26.01.2019.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статьи 619 ГК РФ, статей 22, 46 ЗК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", апелляционный суд отказывает в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, поскольку истцом не представлено доказательств наличия существенных нарушений условий договора аренды со стороны ответчика.

При этом, апелляционный суд исходит из того, что арендатором оплачивалась арендная плата за заявленные истцом периоды, за исключением того времени, когда ответчик не имел возможности пользоваться земельным участком по причинам, не зависящим от него.

Изложенные истцом в отзыве на апелляционную жалобу возражения отклоняются апелляционным судом, поскольку Администрация являлась стороной по делам N А41-53008/18 и NА41-4214/17, и не могла не знать о невозможности использования ответчиком земельного участка в определенные периоды, при том, что об этом ему неоднократно сообщалось, начиная с 2015 года (переписка с ответчиком представлена апелляционному суду).

Принимая во внимание срок заключения спорного договора (49 лет), а также учитывая вышеизложенное, апелляционный считает нецелесообразным расторгать договор аренды.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, расходы по оплате госпошлины за иск возлагаются на ООО "АГРОИНВЕСТ" пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена апелляционным судом, с Администрации в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию судебные расходы по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. ст. 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.12.2020 года по делу N А41-4492/20 отменить.

Исковые требования Администрации г.о. Химки МО удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "АГРОИНВЕСТ" в пользу Администрации г.о. Химки МО задолженность в размере 79 299 руб. 60 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "АГРОИНВЕСТ" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2 407 руб.

Взыскать с Администрации г.о. Химки МО в пользу ООО "АГРОИНВЕСТ" судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев