Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2021 г. N 12АП-3850/21 по делу N А06-6273/2020

г. Саратов

17 июня 2021 г.

Дело N А06-6273/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луевой Л.Ю.,

судей Антоновой О.И., Волковой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ардабацким А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного предприятия Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 марта 2021 года по делу N А06-6273/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рекламно-коммерческая фирма "Камерон" (ИНН 3016040999, ОГРН 1033001302729)

к государственному предприятию Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА" (ИНН 3015002775 ОГРН 1023000820534),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области,

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения,

в судебное заседание явились:

- представитель государственного предприятия Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА" - Бареев С.Р. действующий на основании доверенности от 19 апреля 2021 года,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Рекламно-коммерческая фирма "Камерон" (далее - ООО РКФ "Камерон", истец) к государственному предприятию Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА" (далее - ГП АО "ИПК "Волга", ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий по заключению договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 311,4 кв. м (N 1 - 10,4 кв. м, N 2 - 57,3 кв. м, N 4 - 12,8 кв. м, N 5 - 12,5 кв. м, N 6 - 12,6 кв. м, N 7 - 12,1 кв. м, N 8 - 4,7 кв. м, N 9 - 7,9 кв. м, N 10 - 28,2 кв. м, N 11 - 2,9 кв. м, N 14 - 0,8 кв. м, N 15 - 1,4 кв. м, N 16 - 3,6 кв. м, N 17 - 5,2 кв. м, N 18-11,5 кв. м, N 19 -16,7 кв. м, N 20 - 14,5 кв. м, N 21 -5,0 кв. м, N 22 - 23,8 кв. м, N 23 - 4,8 кв. м, N 24 - 16,6 кв. м, N 25 - 34,9 кв. м, N 26 - 11,2 кв. м), расположенных в помещении N 10 на десятом этаже редакционно-бытового корпуса, литера Б, по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная 1 Мая/Шаумяна, 75/48, пунктов 2.1, 2.3, 3.1, 3.3.1, 3.4.1 договора в следующей редакции:

- 2.1. Объекты недвижимости реализовываются по рыночной стоимости на основании Заключения эксперта ООО "Нижневолжское агентство оценки" по делу N А06-6273/2020 от 22.10.2020 в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ". Установленная по результатам оценки рыночная стоимость на основании Заключения эксперта ООО "Нижневолжское агентство оценки" по делу NА06-6273/2020 от 22.10.2020 цена продажи Объектов недвижимости составляет 6 100 000 руб. НДС не облагается;

- 2.3 Сумма залогового платежа в размере 1 500 000,00 рублей, внесенная Покупателем в соответствии с предварительным Договором N 43-П/2019 от 10.04.2019, сумма неотделимых улучшений арендуемых помещений в размере 1 489 065 руб., которая подтверждается заключением ООО "Гео Техника" от 11.01.2021 в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", сумма арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб. за период с 01.10.2019 по 28.02.2021 засчитываются в сумму цены продажи Объектов недвижимости на момент заключения настоящего Договора. Оставшаяся сумма цены продажи Объектов недвижимости в размере 2 110 391,34 руб. подлежит оплате Покупателем в течение 60 месяцев после подписания договора купли-продажи, а именно не позднее 01.09.2026, путем перечисления денежных средств в соответствии с графиком платежей (приложение к настоящему договору) на счет Продавца - Государственное предприятие Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА": расчетный счет N 40602810705020100042, Астраханское ОСБ N 8625, к/с 30101810500000000602, БИК 041203602, ИНН 3015002775, КПП 301501001;

- 3.1 Объекты недвижимости считаются переданными Покупателю по настоящему Договору после подписания Продавцом и Покупателем акта приема-передачи. Переход права собственности на Объекты недвижимости от Продавца к Покупателю оформляется после заключения настоящего Договора и подлежит направлению для государственной регистрации перехода права собственности в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующим законодательством порядке при представлении необходимых для этого документов (оригинал настоящего Договора, акт приема-передачи и др.);

- 3.3.1. В срок, не позднее чем через 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, подписать Акт приема-передачи объектов недвижимости;

- 3.4.1. В срок, не позднее чем через 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора:

- принять Объекты недвижимости по акту приема-передачи;

- после подписания акта приема-передачи взять на себя ответственность за Объекты недвижимости, а также все расходы и обязательства по сохранности, эксплуатации, оплате коммунальных и других услуг по содержанию Объектов недвижимости, а также заключить соответствующие договоры с организациями, предоставляющими услуги по эксплуатации.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.03.2021 урегулированы разногласия сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества, постановлено: заключить между ГП АО "ИПК "Волга" (ОГРН 1023000820534, ИНН 3015002775), именуемым в договоре "Продавец" и ООО РКФ "Камерон" (ОГРН 1033001302729, ИНН 3016040999) именуемым в договоре "Покупатель" договор купли-продажи областного недвижимого имущества, на следующих условиях:

СТАТЬЯ 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец в соответствии со статьями 2 и 3 настоящего Договора передает Покупателю государственное имущество в порядке, обеспечивающим реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества: нежилые помещения общей площадью 311,4 кв. м, которые находились во временном пользовании у Покупателя на основании договора аренды N 91-А-2012 от 22.05.2012: 91/100 доли в праве общедолевой собственности объекта недвижимого имущества 10-го этажа, включающего в себя нежилые помещения общей площадью 311,4 кв. м: ( N 1 - 10,4 кв. м, N 2 - 57,3 кв. м, N 4 - 12,8 кв. м, N 5 - 12,5 кв.м; N 6 - 12,6 кв.м, N 7 - 12,1 кв.м, N8 - 4,7 кв.м, N 9 - 7,9 кв.м, N 10 - 28,2 кв.м, N 11 - 2,9 кв.м, N 14 - 0,8 кв.м, N 15 - 1,4 кв.м, N 16 - 3,6 кв.м, N 17 - 5,2 кв.м, N 18 -11,5 кв.м, N 19 - 16,7 кв.м, N 20 - 14,5 кв.м, N 21 - 5,0 кв.м, N 22 - 23,8 кв.м, N23 - 4,8 кв.м, N24 - 16,6 кв.м, N 25 - 34,9 кв.м, N 26 - 11,2 кв.м), расположенных в помещении N 10 на десятом этаже редакционно-бытового корпуса, литера Б, по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная 1 Мая,75/Шаумяна,48, именуемые в дальнейшем "Объекты недвижимости" в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, а Покупатель:

уплачивает в соответствии со статьей 2 настоящего Договора цену продажи Объектов недвижимости;

принимает Объекты недвижимости в свою собственность;

самостоятельно и за собственный счёт оформляет документы, необходимые для регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости и права на земельный участок, отведённый под Объект, размер которого подлежит уточнению и согласованию с государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству;

возмещает Продавцу стоимость проведенной оценки рыночной стоимости объектов купли-продажи по отдельному договору.

1.2. Сведения об Объектах недвижимости, являющихся предметом сделки купли-продажи: 1.2.1. Нежилые помещения: общей площадью 311,4 кв. м ( N 1 - 10,4 кв.м, N 2 - 57,3 кв.м, N 4 - 12,8 кв.м, N 5 - 12,5 кв.м; N 6 - 12,6 кв.м, N 7 - 12,1 кв.м, N8 - 4,7 кв.м, N 9 - 7,9 кв.м, N 10-28,2 кв.м,N 11-2,9 кв.м, N 14-0,8 кв.м, N 15- 1,4 кв.м, N 16-3,6 кв.м, N 17-5,2 кв.м, N 18- 11,5 кв.м, N 19- 16,7 кв.м, N20 - 14,5 кв.м, N21 -5,0 кв.м, N 22 - 23,8 кв.м, N23 - 4,8 кв.м, N 24 - 16,6 кв.м, N 25 - 34,9 кв.м, N 26 - 11,2 кв.м.), расположены в помещении N 10 на десятом этаже редакционно-бытового корпуса литер Б, по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная 1 Мая,75/Шаумяна, 48, год постройки здания: 1986, этажность: 11. Техническое состояние: удовлетворительное.

1.3. Продавец подтверждает, что он обладает всеми правами, необходимыми для совершения сделки, передачи Покупателю права собственности на Объекты недвижимости, и что Объекты недвижимости свободны от прав третьих лиц.

СТАТЬЯ 2. ЦЕНА ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

2.1. Объекты недвижимости реализовываются по рыночной стоимости на основании Отчёта независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ". Установленная по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках дела NА06 -6273/2020 цена продажи Объектов недвижимости составляет 6 100 000 (шесть миллионов сто тысяч) рублей. НДС не облагается.

2.2. Покупатель оплачивает цену продажи Объектов недвижимости в порядке, установленном в п.2.3. настоящей Статьи.

2.3 Сумма залогового платежа в размере 1 500 000,00 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей, внесённая Покупателем в соответствии с предварительным Договором N 43- П/2019 от 10.04.2019, сумма неотделимых улучшений арендуемых помещений в размере 1 489 065 (один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч шестьдесят пять) рублей на проведение капитального ремонта, сумма арендных платежей в размере 1 000 543,66 (один миллион пятьсот сорок три тысячи рублей шестьдесят шесть копеек) рублей за период с 01.10.2019 по 28.02.2021 засчитываются в сумму цены продажи Объектов недвижимости на момент заключения настоящего Договора. Оставшаяся сумма цены продажи Объектов недвижимости, в размере 2 110 391,34 (Два миллиона сто десять тысяч триста девяносто один рубль тридцать четыре копейки) рубля, подлежит оплате Покупателем в течение 60 месяцев после подписания договора купли-продажи, а именно не позднее 01.09.2026, путём перечисления денежных средств на счёт Продавца - Государственное предприятие Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА": расчётный счёт N 40602810705020100042. Астраханское ОСБ N 8625, к/с 30101810500000000602, БИК 041203602. ИНН 3015002775, КПП 301501001, в соответствии со следующим графиком платежей:

N платежа	Дата оплаты	Сумма в рублях
1	01.09.2021	35 173,19
2	01.10.2021	35 173,19
3	01.11.2021	35 173,19
4	01.12.2021	35 173,19
5	11.01.2022	35 173,19
6	01.02.2022	35 173,19
7	01.03.2022	35 173,19
8	01.04.2022	35 173,19
9	01.05.2022	35 173,19
10	01.06.2022	35 173,19
11	01.07.2022	35 173,19
12	01.08.2022	35 173,19
13	01.09.2022	35 173,19
14	01.10.2022	35 173,19
15	01.11.2022	35 173,19
16	01.12.2022	35 173,19
17	11.01.2023	35 173,19
18	01.02.2023	35 173,19
19	01.03.2023	35 173,19
20	01.04.2023	35 173,19
21	01.05.2023	35 173,19
22	01.06.2023	35 173,19
23	01.07.2023	35 173,19
24	01.08.2023	35 173,19
25	01.09.2023	35 173,19
26	01.10.2023	35 173,19
27	01.11.2023	35 173,19
28	01.12.2023	35 173,19
29	11.01.2024	35 173,19
30	01.02.2024	35 173,19
31	01.03.2024	35 173,19
32	01.04.2024	35 173,19
33	01.05.2024	35 173,19
34	01.06.2024	35 173,19
35	01.07.2024	35 173,19
36	01.08.2024	35 173,19
37	01.09.2024	35 173,19
38	01.10.2024	35 173,19
39	01.11.2024	35 173,19
40	01.12.2024	35 173,19
41	11.01.2025	35 173,19
42	01.02.2025	35 173,19
43	01.03.2025	35 173,19
44	01.04.2025	35 173,19
45	01.05.2025	35 173,19
46	01.06.2025	35 173,19
47	01.07.2025	35 173,19
48	01.08.2025	35 173,19
49	01.09.2025	35 173,19
50	01.10.2025	35 173,19
51	01.11.2025	35 173,19
52	01.12.2025	35 173,19
53	11.01.2026	35 173,19
54	01.02.2026	35 173,19
55	01.03.2026	35 173,19
56	01.04.2026	35 173,19
57	01.05.2026	35 173,19
58	01.06.2026	35 173,19
59	01.07.2026	35 173,19
60	01.08.2026	35 173,13
	ИТОГО:	2 110 391,34

2.4. Моментом надлежащего исполнения обязанности Покупателя по оплате цены продажи Объекта является дата поступления денежных средств на счёт Продавца в сумме и в срок, указанных в пунктах 2.1. и 2.3. настоящего Договора.

СТАТЬЯ 3. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Объекты недвижимости считаются переданными Покупателю по настоящему Договору после подписания Продавцом и Покупателем акта приёма-передачи. Переход права собственности на Объекты недвижимости от Продавца к Покупателю оформляется после заключения настоящего Договора и подлежит направлению для государственной регистрации перехода права собственности в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Право собственности на Объект, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, в установленном действующим законодательством порядке, при представлении необходимых для этого документов (оригинал настоящего Договора, акт приёма-передачи и др.). Объекты недвижимости находятся в залоге у продавца до их полной оплаты.

3.2 Полная оплата Покупателем цены продажи Объектов недвижимости подтверждается справкой Продавца о поступлении средств, в размере цены продажи Объекта.

3.3.Продавец обязан:

3.3.1. В срок, не позднее чем через 10 (десять) календарных дней с даты заключения настоящего Договора, подписать Акт приёма-передачи объектов недвижимости. 3.4. Покупатель обязан:

3.4.1. В срок, не позднее чем через 10 (десять) календарных дней с даты заключения настоящего Договора:

- принять Объекты недвижимости по акту приёма-передачи;

- после подписания акта приёма-передачи взять на себя ответственность за Объекты недвижимости, а также все расходы и обязательства по сохранности, эксплуатации, оплате коммунальных и других услуг по содержанию Объектов недвижимости, а также заключить соответствующие договоры с организациями, предоставляющими услуги по эксплуатации.

СТАТЬЯ 4. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

4.1. Покупатель самостоятельно оформляет переход права собственности на Объекты недвижимости.

4.2. Расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на Объекты недвижимости несёт Покупатель.

СТАТЬЯ 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

5.2. За нарушение сроков перечисления денежных средств в счёт оплаты Объектов недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 2 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,01 % от суммы платежа за каждый день просрочки от просроченной суммы. Допустимая просрочка оплаты Объекта в сумме и в срок, указанных в ст. 2 настоящего Договора, не может составлять более десяти дней. Просрочка свыше десяти дней считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Объектов недвижимости, установленных статьей 2 настоящего Договора. Продавец в течение 3 (трёх) дней с момента истечения допустимой просрочки направляет Покупателю письменное уведомление, с даты отправления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по договору прекращаются. Оформление Сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего договора не требуется. Расторжение договора не освобождает Покупателя от уплаты пени. Объект не подлежит отчуждению из государственной собственности Астраханской области.

СТАТЬЯ 6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает своё действие:

- исполнением Сторонами своих обязательств по настоящему Договору;

- расторжением настоящего Договора;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

СТАТЬЯ 7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Исчисление сроков, указанных в настоящем Договоре, исчисляется периодом времени, указанным в днях. Течение срока начинается на следующий день после наступления события, которым определено его начало. В указанный срок не включаются выходные, праздничные дни, а также дни, которые в установленном порядке публично объявлены нерабочими днями.

7.2. Споры, возникающие между Сторонами по настоящему Договору, рассматриваются в суде в установленном законодательством РФ порядке.

7.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один экземпляр передаётся Продавцу, два экземпляра передаются Покупателю.

С ГП АО "ИПК "Волга" (ОГРН 1023000820534, ИНН 3015002775) в пользу ООО РКФ "Камерон" (ОГРН 1033001302729, ИНН 3016040999) взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель жалобы ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Считает, что истец намеренно затягивал процесс заключения договора, поскольку не предоставлял согласованный график платежей в соответствии с утвержденной суммой выкупа. Также выражает несогласие с уменьшением выкупной стоимости недвижимого имущества на сумму 1 489 065 руб., затраченную на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, а также на сумму арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, в котором выразил согласие с принятым решением суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенную в апелляционной жалобе позицию.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 319,4 кв. м (N 101 - 83,4 кв. м, N 102 - 37,5 кв. м, N 102/1 - 63 кв. м, N 103 - 16,8 кв. м, N 104 - 4,9 кв. м, N 405 - 5,0 кв. м, N 106 - 16,6 кв. м, N 107 - 23,8 кв. м, N 108 - 16,6 кв. м, N 109 - 16,9 кв. м, N 109 а - 4,5 кв. м, N 109б - 3,3 кв. м, N 109д - 2,9 кв. м, N 110 - 17,7 кв. м, N 112 - 12,7 кв. м, N 113 - 12,6 кв. м, N 114 - 12,6 кв. м, N 115 - 12,5 кв. м, N 116 - 12,8 кв. м), расположенных в помещении N 10 на десятом этаже редакционно-бытового корпуса, литера Б, по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная 1 Мая/Шаумяна, 75/48, на основании договора аренды от 22.05.2012 N 91-А-2012, заключенного с ГП АО "ИПК "ВОЛГА".

Согласно дополнительному соглашению N 4 от 25.12.2019 абзац 1 пункта 1.1. договора аренды N 91 -А-2012 от 22.05.2012 читается в следующей редакции: 311,4 кв. м. (N 1 - 10,4 кв. м, N 2 - 57,3 кв. м, N 4 - 12,8 кв. м, N 5 - 12,5 кв. м, N 6 - 12,6 кв. м, N 7 - 12,1 кв. м, N 8 - 4,7 кв. м, N 9 - 7,9 кв. м, N 10 - 28,2 кв. м, N 11 - 2,9 кв. м, N 14 - 0,8 кв. м, N 15 - 1,4 кв. м, N 16 - 3,6 кв. м, N 17 - 5,2 кв. м, N 18 - 11,5 кв. м, N 19 - 16,7 кв. м, N 20 - 14,5 кв. м, N 21 - 5,0 кв. м, N 22 - 23,8 кв. м, N 23 - 4,8 кв. м, N 24 - 16,6 кв. м, N 25 - 34,9 кв. м, N 26 - 11,2 кв. м), расположены в помещении N 10 на десятом этаже редакционно-бытового корпуса литера Б, по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная 1 Мая/Шаумяна, 75/48.

Государственное предприятие Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "Волга" владеет арендуемыми помещениями на праве хозяйственного ведения.

28.02.2019 истец обратился в ГП АО "ИПК "ВОЛГА" с заявлением о приватизации нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

22.03.2019 ответчик направил истцу предварительный договор на заключение договора купли-продажи областного недвижимого имущества, закрепленного за ГП АО "ИПК "ВОЛГА" на праве хозяйственного ведения.

Пунктами 2.3. и 2.4 договора установлено, что на все время действия настоящего договора Стороне-2 не запрещается вносить залоговые платежи, в любых размерах, но не превышающих 1 500 000 руб. При заключении основного договора и после определения цены основного договора залоговые суммы идут в счет оплаты суммы основного договора.

Согласно пункту 4.2 данного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.10.2019. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанного в пункте 1.1. настоящего договора недвижимого имущества.

Распоряжением Правительства Астраханской области N 578-Пр от 30.12.2019 "О согласовании сделки по отчуждению государственного имущества Астраханской области, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным предприятием Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "Волга" согласовано совершение государственным предприятием Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "Волга" сделки по отчуждению государственного имущества Астраханской области - части помещения N 10 (кадастровый номер 30:12:010331:234) площадью 319,4 кв. м по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Кировский район, ул. Набережная 1 Мая/ ул. Шаумяна, д. 75/48, по цене 6 837 269 руб., установленной согласно отчету об оценке N 01 1202-33, выполненному по состоянию на 24.05.2019 индивидуальным предпринимателем Казаченко Галиной Федоровной.

03.03.2020 ответчиком направлен ответ с проектом договора купли-продажи помещения, с указанием размера цены объекта 7 111 634 руб. без учета НДС.

Истец не согласился со стоимостью объекта, полагая ее необоснованно завышенной, и обратился в свою очередь за независимой оценкой к оценщику ИП Жирнову В.Н.

Согласно отчету указанного эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости составила 5 906 734 руб. без учета НДС.

02.04.2014 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору, полученный ответчиком 03.04.2020.

Ответчика представлены возражения на протокол разногласий истца от 03.06.2020 N 221.

Наличие разногласий в части оценки помещений явились основанием обращения с настоящим в суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Как установлено судом, у сторон возникли разногласия в части выкупной стоимости передаваемого недвижимого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Поскольку у сторон возникли разногласия в части рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по их ходатайству определением суда от 22.10.2020 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки".

Согласно заключению эксперта от 02.02.2021 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 311,4 кв. м (в том числе: N 1 - 10,4 кв. м, N 2 - 57,3 кв. м, N 4 - 12,8 кв. м, N 5 - 12,5 кв. м, N 6 - 12,6 кв. м, N 7 - 12,1 кв. м, N 8 - 4,7 кв. м, N 9 - 7,9 кв. м, N 10 - 28,2 кв. м, N 11 - 2,9 кв. м, N 14 - 0,8 кв. м, N 15 - 1,4 кв. м, N 16 - 3,6 кв. м, N 17 - 5,2 кв. м, N 18 - 11,5 кв. м, N 19 - 16,7 кв. м, N 20 - 14,5 кв. м, N 21 - 5,0 кв. м, N 22 - 23,8 кв. м, N 23 - 4,8 кв. м, N 24 - 16,6 кв. м, N 25 - 34,9 кв. м, N 26 - 11,2 кв. м), расположенных в помещении N 10 (91/100 доли в праве общей долевой собственности на помещение N 10), находящихся на десятом этаже редакционно-бытового корпуса (литера Б), по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная 1 Мая/Шаумяна, 75/48, кадастровый номер 30:12:010331:234, определенного по итогам примененных подходов, по состоянию на дату оценки составляет с учетом округления 6 100 000 руб.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует положениям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта являются полными и ясными.

Результаты проведенной экспертизы сторонами не оспорены, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующими в деле не заявлено.

Данное заключение обоснованно принято судом первой инстанции как допустимое доказательство и положено в основу вынесенного решения.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, из условий предварительного договора купли-продажи спорного имущества следует, что на все время действия договора ООО "РКФ "Камерон" не запрещается вносить залоговые платежи, в любых размерах, но не превышающих 1 500 000 рублей. При заключении основного договора и после определения цены основного договора залоговые суммы идут в счет оплаты суммы основного договора.

В соответствии с пунктом 4.2 предварительного договора N 43-П/2019 от 10.04.2019 стороны обязуются не позднее 01.10.2019 заключить основной договор.

Основной договор в установленный срок заключен не был.

При определении выкупной цены объекта суд первой инстанции пришел к выводу о зачете стоимости неотделимых улучшений и сумм арендных платежей, внесенных за период с 01.10.2019 по 28.02.2021.

Согласно части 6 статьи 5 Закона 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Установлено, что в 2012 году истцом был произведен капитальный ремонт занимаемых им нежилых помещений.

Производство данного ремонта было согласовано, что подтверждается письмом ГП АО "ИПК "ВОЛГА" от 13.11.2012 N 625 и не оспаривалось ответчиком.

В качестве доказательства стоимости произведенного ремонта представлена сметная документация ООО "Геотехника", в соответствии с которой общая стоимость работ по капитальному ремонту арендуемых помещений составила 1 489 650 руб.

Между тем, суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона 159-ФЗ, уменьшил рыночную стоимость выкупаемого имущества, определенную ООО "Геотехника" по состоянию на четвертый квартал 2012 года (т. 4 л.д. 116-146), не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2012 году.

В соответствии правовой позицией, изложенной Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что денежная сумма 1 489 650 руб. не подлежит учету при определении стоимости выкупаемого имущества.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости включения в стоимость выкупной цены спорной недвижимости суммы уплаченных арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 09.02.2017 N 305-ЭС16-19998, денежные средства арендных платежей, уплаченных арендатором после обращения с заявлением о выкупе, не являются убытками истца, причиненными ему ответчиком, поскольку на период спора до заключения сторонами договора купли-продажи действовал договор аренды, и у истца имелось обязательство по внесению арендной платы за пользование помещением. Более того, зачет арендных платежей, уплаченных арендатором после обращения с заявлением о выкупе имущества, в счет выкупной стоимости этого имущества, не предусмотрен законом.

Таким образом, сумма уплаченных арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб. также не подлежит учету при определении стоимости выкупаемого имущества.

Довод жалобы относительно несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора судебной коллегией отклоняется, поскольку он противоречит материалам дела.

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда принято при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы материального права применены судом не верно, содержащиеся в решении выводы противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам (часть 1 статьи 270 АПК РФ).

При названных условиях решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ в части выкупной цены объекта и порядка расчетов.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что лицо, подавшее апелляционную, кассационную или надзорную жалобу, а также иные лица, фактически участвовавшие в рассмотрении дела на соответствующей стадии процесса, имеют право на возмещение судебных издержек, понесенных в связи с рассмотрением жалобы, если по результатам этого дела принят итоговый судебный акт в их пользу.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 марта 2021 года по делу N А06-6273/2020 изменить в части выкупной цены объекта и порядка расчетов.

Пункт 2.3 статьи 2 договора изложить в следующей редакции:

2.3. Сумма залогового платежа в размере 1 500 000,00 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, внесенная Покупателем в соответствии с предварительным Договором N 43-П/2019 от 10.04.2019 засчитывается в сумму цены продажи Объектов недвижимости на момент заключения Договора. Оставшаяся сумма цены продажи Объектов недвижимости в размере 4 600 000,00 (четыре миллиона шестьсот тысяч) рублей подлежит оплате Покупателем в течение 60 месяцев после подписания договора купли-продажи, а именно не позднее 01.09.2026, путем перечисления денежных средств на счет Продавца - Государственного предприятия Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА": расчетный счет N 40602810705020100042 Астраханское ОСБ N 8625, к/с: 30101810500000000602 БИК 041203602 ИНН 3015002775 КПП 301501001, в соответствии со следующим графиком платежей:

N	Дата оплаты	Сумма, в рублях
платежа
1	01.09.2021	76700,00
2	01.10.2021	76700,00
3	01.11.2021	76700,00
4	01.12.2021	76700,00
5	01.01.2022	76700,00
6	01.02.2022	76700,00
7	01.03.2022	76700,00
8	01.04.2022	76700,00
9	01.05.2022	76700,00
10	01.06.2022	76700,00
11	01.07.2022	76700,00
12	01.08.2022	76700,00
13	01.09.2022	76700,00
14	01.10.2022	76700,00
15	01.11.2022	76700,00
16	01.12.2022	76700,00
17	01.01.2023	76700,00
18	01.02.2023	76700,00
19	01.03.2023	76700,00
20	01.04.2023	76700,00
21	01.05.2023	76700,00
22	01.06.2023	76700,00
23	01.07.2023	76700,00
24	01.08.2023	76700,00
25	01.09.2023	76700,00
26	01.10.2023	76700,00
27	01.11.2023	76700,00
28	01.12.2023	76700,00
29	01.01.2024	76700,00
30	01.02.2024	76700,00
31	01.03.2024	76700,00
32	01.04.2024	76700,00
33	01.05.2024	76700,00
34	01.06.2024	76700,00
35	01.07.2024	76700,00
36	01.08.2024	76700,00
37	01.09.2024	76700,00
38	01.10.2024	76700,00
39	01.11.2024	76700,00
40	01.12.2024	76700,00
41	01.01.2025	76700,00
42	01.02.2025	76700,00
43	01.03.2025	76700,00
44	01.04.2025	76700,00
45	01.05.2025	76700,00
46	01.06.2025	76700,00
47	01.07.2025	76700,00
48	01.08.2025	76700,00
49	01.09.2025	76700,00
50	01.10.2025	76700,00
51	01.11.2025	76700,00
52	01.12.2025	76700,00
53	01.01.2026	76700,00
54	01.02.2026	76700,00
55	01.03.2026	76700,00
56	01.04.2026	76700,00
57	01.05.2026	76700,00
58	01.06.2026	76700,00
59	01.07.2026	76700,00
60	01.08.2026	74700,00
	ИТОГО	4600000,00

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рекламно-коммерческая фирма "Камерон" (ИНН 3016040999, ОГРН 1033001302729) в пользу государственного предприятия Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА" (ИНН 3015002775, ОГРН 1023000820534) расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л. Ю. Луева

Судьи

О. И. Антонова Т. В. Волкова