Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2021 г. N 10АП-10383/21 по делу N А41-77589/2020

г. Москва

21 июня 2021 г.

Дело N А41-77589/20

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Семушкиной В.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колтан А.В.,

при участии в заседании:

от Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск - Чеботарева А.С. по доверенности от 15.12.20 года;

от ИП Ионова Михаила Александровича - Пшеников Е.Ю. по доверенности от 21.08.20 года.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск на решение Арбитражного суда Московской области от 27.04.2021 года по делу N А41-77589/20,

по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (142100, Московская область, город Подольск, улица Кирова, дом 4, ОГРН: 1155074010288, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2015, ИНН: 5036154780, КПП: 503601001) к ИП Ионову Михаилу Александровичу о взыскании, и по встречному исковому заявлению ИП Ионова Михаила Александровича (ОГРНИП: 317507400048822, ИНН: 507460638751, Дата присвоения ОГРНИП: 17.11.2017, дата рождения: 01.09.1988 г., адрес: 142132, Московская область, город Подольск, пос. Дубровицы, дом 73, квартира 4) к Комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (142100, Московская область, город Подольск, улица Кирова, дом 4, ОГРН: 1155074010288, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2015, ИНН: 5036154780, КПП: 503601001) об изменении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск обратился в суд с заявлением к ИП Ионову Михаилу Александровичу со следующими требованиями:

- Взыскать с Ионова Михаила Александровича в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск задолженность по арендной плате по договору N 199ю/17 от 03.11.2017 г. аренды земельного участка, из категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью 2 442 кв.м, с кадастровым номером 50:55:0010320:35, с разрешенным видом использования "для эксплуатации складского корпуса", расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, д. 30 "а" с 4 квартала 2019 года по и 3 кварталы 2020 года в размере 673 851,03 руб., а также пени за период с 07.11.2019 г. по 13.10.2020 г. в размере 142 923,55 руб., а всего на общую сумму 816 774,58 руб.

От ответчика по первоначальному иску поступило ходатайство о принятии к производству встречного искового заявления, согласно которому ИП Ионов Михаил Александрович просит суд:

1. Изменить договор аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017, дополнив его следующим условием: "Размер арендной платы за земельный участок, начиная с 29.05.2019, составляет сумму равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

2. Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск в пользу Ионова Михаила Александровича расходы по гос. пошлине в размере 6 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.04.2021 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Между Обществом с ограниченной ответственностью "Малая Механизация" и Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск заключен договор аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017 (далее - Договор).

В соответствии с условиями Договора Арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 2442 кв.м. с кадастровым номером 50:55:0010320:35, категория земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для эксплуатации складского корпуса", расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, дом 30а, сроком с 03.11.2017 по 03.11.2020.

В настоящий момент, право аренды земельного участка, в связи с продажей здания, находящегося на земельном участке, переоформлено на нового арендатора - Ионова Михаила Александровича на основании соглашения о передаче договора аренды земельного участка N 199ю/17 от 30.04.2019 г.

В соответствии с п.3.2 Договора размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора. В соответствии с приложением N 1 к Договору годовая арендная плата (Апл) за Земельный участок, определяется по формуле:

Апл = Аб х Кл х Пкл х Км х S, где: Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв.м. в год (руб); Кл - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке; Пкд - повышающий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Поскольку в нарушение условий договора обязательства в части своевременности и полноты внесения арендной платы не исполнены арендатором, администрация направила досудебную претензию N 31/4149-исх от 13.10.2020 г. о необходимости погашения задолженности и пени.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Обращаясь в суд со встречным иском, индивидуальный предприниматель указал на то, что администрацией неверно исчисляется арендная плата за спорный земельный участок. В связи с изложенным, общество просит изменить договор аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленные требования по первоначальному иску подлежат частичному удовлетворению, а по встречному иску - не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Как следует из искового заявления, истец рассчитывал арендную плату за период с 4 квартала 2019 года по 2 квартал 2020 года на основании ст. 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Однако, администрацией не учтено, что в соответствии с п.1 ст. 39.7 Земельного Кодекса РФ, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" (с изменениями и дополнениями), земельный участок в силу п.п. 7 п.5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничен в обороте (согласно Мособлархитектуры N ГЗ-СМЭВЗ-177777069), расположен в зоне строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещения) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения, согласно Схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 г. N 230/8.

Также земельный участок частично расположен в зоне проектируемой автомобильной дороги местного значения "Проектируемая улица N 1 (южнее поселка Цемзавода".

Таким образом, с момента заключения Договора земельный участок ограничен в обороте.

В соответствии с п.1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы утверждены постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее "Постановление Правительства РФ N 582").

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г. N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017 г. основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства РФ N 582 дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что размер арендной платы по договору аренды от 3 ноября 2017 г. N 199ю/17 должен составлять сумму равную земельному налогу за этот земельный участок.

В соответствии с пп. г п. 3 постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

На основании изложенного, арендная плата должна рассчитываться следующим образом: А= КСт х К, где:

А - размер арендной платы; КСТ - кадастровая стоимость земельного участка; К - ставка земельного налога.

А=79144 912 руб. 72 коп. х 1,5 % = 118 723 руб. 69 коп.

Следовательно, сумма ежеквартальной арендной платы должна быть в размере 29 680 руб. 92 коп.

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что требования комитета в части взыскания основного долга за период с 4 квартала 2019 года по 3 квартал 2020 года подлежат частичному удовлетворению в размере 118 723,68 руб.

Также Комитетом имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск заявлено требования о взыскании пени за период с 07.11.2019 г. по 13.10.2020 г. в размере 142 923,55 руб.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Ответчик заявил в суде первой инстанции о применении статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 14 июля 1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 ГК РФ", совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статьи 333 ГК РФ может быть применена только при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Как разъяснил ВАС РФ в пункте 1 Постановления Пленума от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В пункте 77 упомянутого постановления разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В свою очередь, в пункте 75 рассматриваемого постановления указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним и правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления указанным правом.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Субъекты предпринимательской деятельности самостоятельно несут риск по своим обязательствам и ответственность за их нарушение.

Ответчик, заявляя о применении судом положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, не представил в суд ни одного надлежащего доказательства, свидетельствующего о явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств взыскиваемой неустойки. Доводы ответчика о том, что размер неустойки носит необоснованный характер, а сам ответчик находится в тяжелом финансовом положении, не являются основанием для снижения ее размера по правилам статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом перерасчета пени, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ИП Ионов М.А. пени в размере 79 867,82 руб. за период с 07.11.2019 г. по 13.10.2020 г.

ИП Ионов М.А. в встречном иском заявлении, указал на то, что истцом неверно начислена арендная плата с 29.05.2019 г. по договору аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017, исходя из чего просит изменить данный договор, дополнив его следующим условием: "Размер арендной платы за земельный участок, начиная с 29.05.2019, составляет сумму равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно п.3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются - измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что требования об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте, также не могут быть удовлетворены судом, поскольку ни законом, ни условиями договора в настоящем деле не установлена обязанность арендодателя производить такой расчет.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что расчет арендной платы должен быть произведен на основании ст. 14 Закона N 23/96-ОЗ, подлежит отклонению, по основания изложенным в решении суда первой инстанции о том, что арендная плата должна рассчитываться в соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г. N531, вступившим в законную силу с 12.08.2017 г. согласно которого основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства РФ N582 дополнены еще одним принципом N7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12 сентября 2018 года по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 года по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Так же апелляционный суд учитывает, что Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2021 по делу N А41-55426/20 договор аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017 признан недействительным в части установления арендной платы по договору, в связи с чем суд обязал Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.11.2017 N 199ю/17 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.04.2021 года по делу N А41-77589/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Л.В.Пивоварова В.Н.Семушкина