Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2021 г. N 18АП-4245/21 по делу N А76-34689/2020

г. Челябинск

22 июня 2021 г.

Дело N А76-34689/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска об изъятии объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - (Шкилонцева Дарья Евгеньевна, доверенность N 142 от 05.10.2020, служебное удостоверение),

общества с ограниченной ответственностью "Бриз" - Дугим Мария Витальевна (доверенность от 20.11.2020, диплом, паспорт).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит" (далее - ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974.3 кв. м, со степенью готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда первой инстанции от 19.10.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью Компания "Крокус" (л.д. 103).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.02.2021 (резолютивная часть оглашена 15.02.2021) исковые требования удовлетворены. Суд изъял у общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974.3 кв. м, со степенью готовности 23%, расположенный по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска, путем продажи с публичных торгов.

С вынесенным решением не согласилось общество с ограниченной ответственностью "Бриз" (далее - ООО "Бриз", податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ООО "Бриз" просило отменить обжалуемое решение, ссылаясь на отсутствие информации о рассмотрении спора об изъятии объекта, который был приобретен ООО "Бриз" по договору купли-продажи от 18.08.2020. Поскольку государственная регистрация права собственности ООО "Бриз" произведена в Едином государственном реестре недвижимости 25.08.2020, ООО "Фаворит" с указанной даты не является собственником объекта, в отношении которого принято решение об изъятии.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы судебной коллегией было установлено наличие оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021 суд перешел к рассмотрению дела N А76-34689/2020 Арбитражного суда Челябинской области по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исходя из следующего.

Принимая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции применил положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Установив истечение срока действия договора аренды от 07.10.2015 УЗ N 013920-К-2015, заключенного в целях завершения строительства объекта, при том, что строительство спорных объекта не завершено, суд пришел к выводу о правомерности заявленного Комитетом требования к ООО "Фаворит" об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974.3 кв. м, со степенью готовности 23%, расположенного по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска, путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, из предоставленных в материалы дела при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы доказательств усматривается, что 18.08.2020 между ООО "Фаворит" и ООО "Бриз" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974.3 кв. м, со степенью готовности 23%, расположенный по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска. Государственная регистрация права собственности ООО "Бриз" на указанный объект произведена 25.08.2020.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, на момент принятия обжалуемого решения суда первой инстанции собственником объекта, в отношении которого произведено изъятие путем продажи с публичных торгов, являлось не ООО "Фаворит", а ООО "Бриз".

По смыслу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворение требований о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов является основанием для прекращения права собственности. В силу пункта 1 названной нормы, изъятие объекта незавершенного строительства производится у собственника. Ему предоставлено право предоставления доказательств наличия причин нарушения срока строительства, связанных с действиями (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления или иных лиц. Бывший собственник изъятого объекта является получателем средств, вырученных от его продажи с публичных торгов (пункт 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Исходя из содержания названных положений, разрешение вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства, означает принятие судебного акта о правах и обязанностях собственника такого объекта, что невозможно без привлечения его к участию в деле.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции затрагивает права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица - ООО "Бриз".

Принятие решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, являются безусловными основаниями для отмены соответствующих решений арбитражного суда первой инстанции арбитражным судом апелляционной инстанции (пункты 1 и 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В такой ситуации Арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, и принимает по нему новый судебный акт (часть 6.1 статьи 268, пункт 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021 судебное заседание было отложено, дело назначено к рассмотрению в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции на 21 июня 2021 на 9 часов 30 минут. Тем же определением, по ходатайству истца и на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в дела в качестве надлежащего ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Бриз", общество с ограниченной ответственностью "Фаворит" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.

С учетом мнения представителей истца и ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, истец поддержал требования, заявленные к ООО "Бриз", представил их письменное изложение.

ООО "Бриз" заявлены возражения по исковым требованиям.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 22.06.2021 в целях получения актуальных сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о собственнике спорного объекта.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных требований.

Из материалов дела усматривается, что 16.08.2007 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ООО Компания "Крокус" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка города Челябинска сроком до 31.07.2009 (т.1 л.д. 51-52).

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок предоставлялся для строительства автомоечного комплекса.

Дополнительными соглашениями к договору N 1, N 2 и N 3 действие договора аренды неоднократно продлялось, сроком до 31.07.2013 (т.1 л.д. 58-62).

Соглашением сторон от 07.10.2015 вышеназванный договор аренды был расторгнут на основании осуществления государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства ( т.1 л.д. 64)

07.10.2015 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ООО Компания "Крокус" (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ N 013920-К-2015 (т.1 л.д. 12-20).

В соответствии с п. 1.1. - 1.1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 942 кв. м, расположенный на пересечении ул. Труда и ул. Энгельса в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (зона инженерно-транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства автомоечного комплекса.

В пункте 1.3 договора указано на заключение договора на основании пункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и документов, подтверждающих права арендатора на расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1.4. договора права и обязанности у сторон по договору возникают с 31.07.2015. Срок действия договора: три года с даты регистрации.

07.10.2015 сторонами подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка (т.1 л.д. 21).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

07.10.2015 сторонами подписан акт приема-передачи (т.1 л.д. 21).

Соглашением о внесении изменений в договор аренды от 11.02.2019 арендатор ООО "Крокус" заменен на ООО "Фаворит" (т.1 л.д. 22).

08.12.2018 была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Фаворит" на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 74:36:0507002:635, степенью готовности 23%, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.08.2020 (т.1 л.д. 68-70).

В соответствии с заключением специалиста от 12.03.2020 ИП Копылова Станислава Вячеславовича, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0507002:60 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974.3 кв. м, является объектом капитального строительства. Объект выполнен из монолитного ленточного фундамента, техническое состояние объекта оценивается как "работоспособное", пригодное к эксплуатации, степень готовности 23%, нарушение градостроительных, строительных и иных норм, соблюдение которых необходимо в ходе строительства объекта недвижимости, не выявлено, завершение строительства возможно (л.д. 33-50).

24.05.2019 истцом в адрес ООО "Фаворит" направлено уведомление о прекращении договора с 15.04.2019 (л.д. 23).

18.08.2020 между ООО "Фаворит" и ООО "Бриз" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974.3 кв. м, со степенью готовности 23%, расположенного по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска. Государственная регистрация права собственности ООО "Бриз" на указанный объект произведена 25.08.2020.

Аналогичные сведения о собственнике объекта приведены в выписке из ЕГРН от 17.04.2021, представленной истцом по предложению суда апелляционной инстанции (т.2 л.д. 17-20), а также запрошенных судом апелляционной инстанции сведениях по состоянию на 21.06.2021.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Названные нормы не предусматривают ограничений по времени заявления уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительством с публичных торгов.

Подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержит положения, согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 07.10.2015 УЗ N 013920-К-2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60, на котором расположены спорный объект незавершенного строительства, заключен после 01.03.2015. При этом, предоставление земельного участка имело место для завершения строительства объекта. Строительство спорных объектов обществом "Фаворит" не завершено.

Тот факт, что на момент рассмотрения дела собственником объекта, в отношении которого заявлено об изъятии путем продажи с публичных торгов, являлось не ООО "Фаворит", а ООО "Бриз", не исключает применение названных выше правовых норм.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2021 N 304-ЭС19-24625, переход права собственности к другому лицу на объект недвижимости (объект незавершенного строительства), влечет преемство в материальном гражданском правоотношении и не исключает применение специальных последствий прекращения договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015 для завершения строительства объекта недвижимости, в виде изъятия этого объекта путем продажи с торгов.

Следовательно, при рассмотрении настоящего спора суд вправе применить норму статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями пункта 6 которой предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При указанных обстоятельствах Комитетом правомерно предъявлено в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974.3 кв. м, со степенью готовности 23%, расположенный по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска, путем продажи с публичных торгов. Заявленные к ООО "Бриз" исковые требования подлежат удовлетворению.

С учетом описанных выше нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Распределение государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции производится по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку ООО "Бриз" не является выигравшей стороной по делу, оснований для возмещение за счет Комитета понесенных им расходов по уплате государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой, не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.02.2021 по делу N А76-34689/2020 - отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "Бриз" удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Бриз" объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974.3 кв. м, со степенью готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриз" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева В.А. Томилина