Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2021 г. N 08АП-5666/21 по делу N А46-17707/2020

город Омск

24 июня 2021 г.

Дело N А46-17707/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Набиевым М.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5666/2021) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 01.04.2021 Арбитражного суда Омской области по делу А46-17707/2020 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Килистрой" (ИНН 5507231396, ОГРН 1125543035419) о взыскании 113 320 руб. 52 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Анненковой В.А. (по доверенности от 02.10.2020 N ИСХ-ДИО/9741 сроком на 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Килистрой" - Слесарева А.В.

(по доверенности от 30.10.2020 сроком действия один год);

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Килистрой" (далее - ООО "Килистрой", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске:

- от 09.01.2008 N ДГУ-О-34-513 (далее - договор N 513) в размере 86 333 руб. 76 коп., из которых: 71 811 руб. 39 коп. арендная плата за период с 01.10.2017 по 01.05.2020, 14 522 руб. 37 коп. пени за период с 11.10.2017 по 30.03.2020, с последующим начислением пени по день фактической уплаты основного долга;

- от 09.01.2008 N ДГУ-О-35-514 (далее - договор N 514) в размере 26 986 руб. 15 коп., из которых: 24 211 руб. 37 коп. арендная плата за период с 01.11.2019 по 30.04.2020, 2 774 руб. 78 коп. пени за период с 11.10.2017 по 30.04.2020, с последующим начислением пени по день фактической уплаты основного долга.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к производству суда приняты уточненные исковые требования о взыскании с ответчика:

- 170 208 руб. 37 коп., из которых: 133 922 руб. 25 коп. арендная плата за период с 01.10.2017 по 01.05.2020 и 36 286 руб. 12 коп. пени за период с 11.10.2017 по 30.03.2020, начиная с 01.05.2020 пени на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга по договору N 513;

- 2 774 руб. 78 коп. пени за период с 11.10.2017 по 30.04.2020, начиная с 01.05.2020 пени на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга по договору N 514.

Решением от 01.04.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-17707/2020 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано:

- по договору N 513 - 146 474 руб. 21 коп., из которых: 114 990 руб. 51 коп. - арендная плата за период с 01.10.2017 - 01.05.2020 и 31 483 руб. 70 коп. - пени за период с 11.10.2017 - 30.04.2020, а также пени, начиная с 01.05.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- по договору N 514 - 2 774 руб. 78 коп. пени за период с 11.10.2017 - 30.04.2020, а также пени, начиная с 01.05.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований Департамента отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме по договору N 513.

В обоснование жалобы ее податель привел доводы о том, что при расчете размера платы судом принят неверный коэффициент вида использования участка. Указывает, что коэффициент Сап охватывает фактическое использование земельного участка, а не только учтенное в соответствии со сведениями из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в связи с чем Департаментом при начислении арендной платы применен пункт 7 приложения к постановлению Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п" (далее - Постановление N 419-п) согласно которому значение Сап для земельных участков под размещение офисных зданий делового и коммерческого назначения составляет 4,5% в связи с чем истец считает, что исковые требования подлежали удовлетворению в полном объеме.

ООО "Килистрой" в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, указывает, что спорное здание является административным, что соответствует документам о вводе его в эксплуатацию, а также разрешенному виду использования земельного участка. Дополнительно приводит доводы о том, что действующее законодательство не содержит легальных определений таких понятий как "офисное здание" и "административное здание", а исходя из открытых источников информации, в здании располагается технический центр РайффайзенБанка, а не офис обслуживания клиентов, то есть в спорном здании находится административный персонал банка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Килистрой" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется частью 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09.01.2008 между Главным управлением по земельным ресурсам в Омской области (Главное управление, арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Красота игры" (ЗАО "Красота игры", арендатор) заключен договор N 513, в соответствии с пунктами 1.1-1.4 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года земельный участок площадью 954 кв.м, кадастровый номер 55:36:090204:2001, местоположение участка установлено в 61 м юго-восточнее относительно 5-этажного здания с адресом: г. Омск. Ул. Маяковского, д. 81, в Октябрьском административном округе, для общественно-деловых целей под строительство административного здания.

Согласно пункту 2.3 договора N 513 (в редакции соглашения от 01.07.2009) арендатор перечисляет арендную плату получателю ежемесячно до 10 числа месяца, за который производится оплата.

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора N 513 в редакции соглашения от 01.07.2009).

На аналогичных условиях между Главным управлением (арендодатель) и ЗАО "Красота игры" (арендатор) заключен договор N 514 (с учетом редакции условий по соглашению от 01.07.2009), в соответствии с пунктами 1.1-1.4 которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 281 кв.м, кадастровый номер 55:36:090204:2002, местоположение участка установлено в 54,5 м юго-восточнее относительно здания с адресом: г. Омск, ул. Маяковского, д 81, для организации строительной площадки.

На основании соглашения от 05.09.2012, государственная регистрация которого произведена 24.09.2012, права и обязанности арендатора по договору N 513 перешли к ООО "Килистрой" (новый арендатор). Аналогичное соглашение (что не оспаривается сторонами и следует из соглашения от 26.11.2013 о внесении изменений в договор) заключено по договору N 514.

После ликвидации Главного управления по земельным ресурсам Омской области, в силу пункта 4 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 2 пункта 20 Решения Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452 "О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа, осуществляет орган местного самоуправления в лице Департамента.

Согласно акту осмотра земельного участка от 24.03.2021 N 069, на участке с кадастровым номером 55:36:090204:2001 площадью 954 кв.м расположено нежилое, административное здание, площадью 1992,6 кв.м, этажность - 5, адрес: г. Омск, ул. Маяковская, д. 74А, кадастровый номер 55:36:090204:4593. Собственником административного здания согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности является ООО "Килистрой".

Указав, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование участками, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга и неустойки.

Расчет произведен Департаментом исходя из положений постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" (далее - Постановление N 179-п) за период с 01.10.2017 по 31.12.2017; постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 108-п) за период с 01.01.2018 по 31.12.2018; Постановления N 419-п за период 01.01.2019 по 01.05.2020.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 12, 13, 309, 310, 330, 410, 411, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, правовыми позициями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - Постановление N 6), условиями договора и исходил из того, что ненадлежащее исполнение обществом своих обязательств подтверждено материалами дела. Поскольку арендная плата является регулируемой ценой, судом произведен перерасчет суммы требований исходя из подлежащих применению нормативных актов. Согласно расчету суда первой инстанции, размер арендной платы по договору N 513 за период с 01.10.2017 по 01.05.2020 составил 114 990 руб. 51 коп. С учетом установленных обстоятельств, рассчитав размер неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении обжалуемого решения.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в настоящем случае гражданско-правовые отношения между сторонами возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, оговоренные договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Обозначенная правовая позиция приведена в Постановлении N 73, из содержания пункта 19 которого следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Проверяя расчет задолженности, суд апелляционной инстанции отмечает, что Департаментом и судом применены верные нормативные акты, отвечающие требованиям статьи 39.7 ЗК РФ с учетом принятия определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 N 50-АПГ18-7 и требований статей 12, 13, 424 ГК РФ.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает следующее.

В силу пункта 3 Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утвержденного Постановлением N 179-п, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, производится по формуле

Ап = Кс x Сап,

где:

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка.

Коэффициент Сап в настоящем случае принимается равным 0,015 (пункт 7 приложения N 1 к Постановлению N 179-п) - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования (за исключением объектов образования, указанных в строке 7.1 настоящего приложения), науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Соответственно, размер ежемесячной арендной платы (с учетом кадастровой стоимости участка по приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области") по договору N 513 составляет 5 860 руб. 06 коп.

Размер арендной платы общества за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 составляет 17 580 руб. 19 коп.

В соответствии с Порядком, предусмотренным Постановлением N 108-п, арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка и коэффициента 3,6 (земельные участки для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения) согласно пункту 5.

По расчету суда, размер ежемесячной арендной платы на 2018 год составляет 10 557 руб. Общий размер платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 - 126 684 руб.

В период с 01.01.2019 по 31.12.2019 арендная плата определялась на основании пункта 3 Порядка, предусмотренного Постановлением N 419-п по формуле:

Ап = Кс x Кф,

где:

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кф - экономически обоснованный коэффициент.

С учетом Кф равным 4,5 (пункт 7 приложения к Постановлению N 419-п), размер годовой арендной платы составит 210 962 руб. 28 коп., арендная плата в месяц - 17 580 руб. 19 коп.

С учетом предусмотренного пунктом 12 Порядка N 419 изменения арендной платы путем индексации на уровень инфляции, размер ежемесячной арендной платы по договору N 513 для общества с 01.01.2020 составил 18 107 руб. 60 коп.

Поскольку срок оплаты аренды наступил, доказательств возврата участка из аренды ответчиком не представлено, участок занят объектом недвижимости (статьи 614, 622 ГК РФ), исковые требования предъявлены Департаментом обоснованно.

Таким образом, общий размер арендной платы за период с 01.10.2017 по 01.05.2020 включительно составил 428 240 руб. 98 коп. из расчета:

- 17 580 руб. 19 коп. (за 2017 год);

- 126 684 руб. (за 2018 год)

- 210 962 руб. 28 коп. (за 2019 год)

- 72 430 руб. 40 коп. за 4 месяца 2020 года;

- 584 руб. 11 коп. за 01.05.2020.

Поскольку ООО "Килистрой" оплачено 294 318 руб. 73 коп., задолженность ответчика перед истцом составляет 133 922 руб. 25 коп.

Соглашаясь с доводами истца относительно применения коэффициентов арендной платы как для участков под размещение офисных зданий делового и коммерческого назначения, судебная коллегия отмечает, что из буквального прочтения положений Постановления N 419-п (пункты 7, 17 приложения) следует, что под административными помещениями понимаются, прежде всего, помещения управленческого назначения организаций, не ведущих коммерческую деятельность. Данное обстоятельство обуславливает применение пониженного коэффициента арендной платы.

По утверждению ООО "Килистрой" (отзыв на апелляционную жалобу) в здании расположены помещения технического центра АО "Райффайзенбанк".

Однако, пункт 7 приложения к Постановлению N 419-п прямо предусматривает применение коэффициента 4,5 к зданиям делового и коммерческого назначения, в том числе, предназначенных для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги.

Такое положение предопределяет применение повышенной арендной ставке к объектам, которые используются для ведения коммерческой деятельности, в том числе управленческой деятельности коммерческих фирм, не связанных с государственным или муниципальным управлением.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об ошибочности выводов суда первой инстанции и доводов общества в части определения размера арендной платы с применением коэффициента 4,2%, используемого при расчете арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий.

Соответственно, требование Департамента о взыскании задолженности подлежало удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойки совершено сторонами в письменной форме.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, условиями пункта 5.2 договоров предусмотрено начисление неустойки, требование о ее взыскании заявлено обоснованно.

Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции, признается арифметически верным.

Кроме того, по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства, в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Оснований для снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ не имеется.

Таким образом, решение от 01.04.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-17707/2020 подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета согласно частям 1, 3 статьи 110 АПК РФ.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.04.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-17707/2020 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Килистрой" в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска задолженность по договорам аренды:

- N ДГУ-О-34-513 в сумме 170 208 руб. 37 коп., из которых: 133 922 руб. 25 коп. - арендная плата за период с 01.10.2017 по 01.05.2020 и 36 286 руб. 12 коп. - пени за период с 11.10.2017 по 30.04.2020, а также пени, начиная с 01.05.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- N ДГУ-О-35-514 пени в размере 2 774 руб. 78 коп. за период с 11.10.2017 по 30.04.2020, а также пени, начиная с 01.05.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Килистрой" (ИНН 5507231396, ОГРН 1125543035419) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 189 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко