Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2021 г. N 09АП-30730/21 по делу N А40-239013/2020

г. Москва

22 июня 2021 г.

Дело N А40-239013/20

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей В.Р. Валиева, О.Н. Лаптевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АНО ВО "Российский новый университет" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2021 года по делу N А40-239013/20, принятое судьей Девицкой Н.Е., по исковому заявлению АНО ВО "Российский новый университет" к ответчикам АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ", АО "МЗЭМА" о признании недействительными торгов, по встречному исковому заявлению АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ" к АНО ВО "Российский новый университет" об обязании заключить с Акционерным обществом "Московский завод электромеханической аппаратуры" Договор купли-продажи комплекса имущества, состоящего из следующих объектов недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 21 562 кв. м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная, с кадастровым номером: 77:04:0001017:4668; здание площадью 2 806 кв. м, расположенное на указанном земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная, д. 55, корп. 28, с кадастровым номером: 77:04:0001017:1282; здание площадью 736,5 кв. м. (очистные сооружения), расположенное на указанном земельном участке по адресу: г. Москва, ул.

Авиамоторная, д. 55, с кадастровым номером: 77:04:0001017:4094.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рогачёв Ю.Г. по доверенности от 02.12.2020, Сапожников Г.П. по доверенности от 02.12.2020

от ответчиков: Ахметова Р.З. по доверенности от 27.01.2021, Шангин Д.В. по доверенности от 27.01.2021, Рыжакова Т.А. по доверенности от 18.03.2021

УСТАНОВИЛ:

Автономная некоммерческая организация высшего образования "Российский новый университет" обратился с исковым заявлением к Акционерному обществу "ОРКК -КОНВЕРСИЯ", Акционерному обществу "Московский завод электромеханической аппаратуры", в котором просил признать недействительными торги, проведенные Акционерным обществом "ОРКК-КОНВЕРСИЯ" 23 октября - 27 ноября 2020 года на электронной торговой площадке "Сбербанк - АСТ" в виде открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная (номер процедуры SBR028-2010230045); взыскать задаток в размере 27 500 000 руб.

Судом в соответствии со статьей 132 АПК РФ принято к производству для совместного рассмотрения встречное исковое заявление АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ" с требованиями обязать Автономную некоммерческую организацию высшего образования "Российский новый университет" заключить с Аакционерным обществом "Московский завод электромеханической аппаратуры" договор купли-продажи комплекса имущества, состоящего из следующих объектов недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 21 562 кв. м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная, с кадастровым номером: 77:04:0001017:4668; здание площадью 2 806 кв. м, расположенное на указанном земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная, д. 55, корп. 28, с кадастровым номером: 77:04:0001017:1282; здание площадью 736,5 кв. м. (очистные сооружения), расположенное на указанном земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная, д. 55, с кадастровым номером: 77:04:0001017:4094.

Решением от 21 апреля 2021 года по делу N А40-239013/20 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении первоначального и встречного исковых заявлений отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представитель истца обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный об удовлетворении первоначально заявленных требований.

Представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представители ответчика против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражали, решение суда считают законным и обоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает, что основания для изменения или отмены оспариваемого судебного акта не имеются.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.10.2020 на электронной торговой площадке "Сбербанк-АСТ" были размешены извещение и документация (https://utp.sherbank-ast.m/VIP/NBT/PurchaseView,/'43/0/0/661447) о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная (номер процедуры SBR028-2010230045).

Начальная (минимальная) цена Лота определена на основании Протокола N 65 заседания Совета директоров АО "МЗЭМА" от 25.09.2020 и составляет 275 953 215 рублей.

Организатором торгов являлось Акционерное общество "ОРКК-КОНВЕРСИЯ".

Собственником имущества выставленного на торги является Акционерное общество "Московский завод электромеханической аппаратуры".

В соответствии с извещением (пункт 6) и аукционной документацией (подпункт 1.2.) предметом аукциона являлось следующее недвижимое имущество:

- Земельный участок общей площадью 21 562 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная;

- Здание площадью 2806 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:1282 по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная д. 55, корп. 28;

- Здание (очистные сооружения) площадью 736,5 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4094 по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная д. 55.

Указано, что все объекты не имеют существующих ограничений и обременений.

В описании объекта Здание площадью 2806 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:1282 указано: Фундамент - железобетонный, стены - кирпичные, перекрытия - железобетонные, кровля - рулонная, полы - плитка, линолеум, паркет, бетонные, внутренняя отделка - окраска, обои, побелка, прочие работы -крыльца, отмостки. Коммуникации: отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция, телефон. Общее состояние удовлетворительное.

В описании объекта Здание (очистные сооружения) площадью 736,5 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4094 указано: Фундамент - железобетонный, стены - ж/б панели, блочные, перекрытия - железобетонные, кровля - рулонная, полы - бетонные, внутренняя отделка - плитка, 3 побелка, прочие работы - отмостки. Коммуникации: отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция. Общее состояние удовлетворительное.

Однако в полученных истцом выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 27.10.2020 N КУВИ-002/2020- 33395283 (по земельному участку с кадастровым номером 77:04:0001017:4668), N КУВИ-002/2020-33394131 (по зданию с кадастровым номером 77:04:0001017:1282), N КУВИ-002/2020-33392576 (по зданию с кадастровым номером 77:04:0001017:4094) значились на момент размещения извещения и документации ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде запрещения регистрации на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации, N 436259412/7756, выданным 19.10.2020 ОСП по ЮгоВосточному АО УФССП по Москве за номерами 77:04:0001017:4668-77/055/2020-9 от 23.10.2020 10:46:34, 77:04:0001017:4668-77/055/2020-8 от 22.10.2020 20:02:53, 77:04:0001017:4668-77/055/2020-7 от 22.10.2020 18:40:22, 77:04:0001017:4668- 77/055/2020-6 от 22.10.2020 13:15:35, 77:04:0001017:4668-77/055/2020-5 от 22.10.2020 13:13:19, всего пять обременении.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 27.10.2020 N КУВИ-002/2020-33395283 (по земельному участку с кадастровым номером 77:04:0001017:4668) вышеуказанный земельный участок имеет ограничения прав и обременения недвижимого имущества в виде: Сервитута. Реквизиты документа-основания: Постановление суда от 25.07.2019 N 09АП-26017/2019-ГК выдан: Девятым Арбитражным Апелляционным судом; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Реквизиты документа-основания: Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ выдан: Правительство РФ; Содержание ограничения (обременения): Режим использования земель утвержден: Федеральным Законом N 73-ФЗ от 25.06.2002 Федеральным Законом N 95-ФЗ от 05.04.2016 Приказом Департамента культурного наследия города Москвы N 1058 от 22.12.2016; Реестровый номер границы: 77.04.2.101.

28 октября 2020 года на основании проведенного осмотра объектов недвижимости (зданий) в присутствии представителя ответчика 2 главного инженера АО "МЗЭМА" А.В. Федичева было выявлено: Здание площадью 2806 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:1282: Фундамент - железобетонный имеет трещины, стены - кирпичные со следами разрушений, перекрытия - железобетонные, кровля -отсутствует, полы - (плитка, линолеум, паркет) - отсутствуют, внутренняя отделка - (окраска, обои, побелка) - отсутствуют, прочие работы - (крыльца, отмостки) - разрушены. Коммуникации: (отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция, телефон) - отсутствуют. Общее состояние - аварийное. Восстановлению в рамках капитального ремонта не подлежит.

Здание (очистные сооружения) площадью 736,5 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001017:4094: Внутренняя отделка - (плитка, побелка) - отсутствуют, подвал - затоплен. Коммуникации: (отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция) - отсутствуют. Общее состояние - неудовлетворительное.

29 октября 2020 в 16:29 в соответствии с подпунктом 2.3. Документации о проведении открытого аукциона на ЭТП Сбербанк ACT истец разместил запрос ответчику 1 о даче разъяснений положений извещения и документации о проведении открытого аукциона. Тема запроса: "Недостоверные данные, содержащиеся, в извещении и документации о проведении открытого аукциона".

В соответствии с подпунктом 2.3.2. Организатор аукциона (ответчик 1) в течение 3 (трех) рабочих дней со дня поступления такого запроса размещает на сайте Электронной площадки ответ с указанием предмета запроса.

Однако ответчик 1 проигнорировал положения аукционной документации и ответ на запрос не разместил.

27 октября 2020 года ответчик 1 разместил на ЭТП Сбербанк ACT изменения в извещение и документацию аукциона.

В извещении и документации появилась информация об наличии обременения в виде сервитута на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001017:4668. Других изменений в извещение и аукционную документацию внесено не было. 9 ноября 2020 года в 16.45 истец повторно разместил запрос АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ" о даче разъяснений положений извещения и документации о проведении открытого аукциона. Тема запроса: "Недостоверные данные, содержащиеся, в извещении и документации о проведении открытого аукциона".

Однако АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ" проигнорировало положения аукционной документации и ответ на запрос не разместил.

Кроме того истец направил Запрос о даче разъяснений в письменном виде ответчику 1. Ответчик 1 запрос получил, но проигнорировал его.

13 ноября 2020 года истцом была подана заявка на участие в аукционе.

Перед подачей заявки, в соответствии с пунктом 9 извещения и подпунктом 1.5. аукционной документацией истец перечислил ответчику 1 задаток в размере 27 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 8 протокола N 2 "О подведении итогов и признании открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, состоящего из 2 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке общей площадью 21 562 кв. м с кадастровым номером 77:04:0001017:4668 по адресу: г. Москва, ул. Авиамоторная, не состоявшимся", размещенном на ЭТП Сбербанк ACT 27 ноября 2020 года в 16.25, АНО ВО "РосНОУ", как единственному участнику аукциона предложено заключить договор с ответчиком 2 по начальной (минимальной) цене Лота 275 953 215 рублей 92 копеек на условиях проекта договора купли-продажи, входящего в состав аукционной документации.

Истец полагает, что отсутствие достоверной информации о существующих обременениях и состоянии продаваемого имущества, которая повлекла неправильное определение цены продажи, являются существенными нарушениями порядка проведения торгов. Кроме того были допущены нарушения правил торгов, установленные АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ", выразившиеся в игнорировании неоднократных официальных запросов истца, которые повлияли на исход торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

В обоснование встречных исковых требований ответчик АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ" ссылался на следующие обстоятельства.

12 ноября 2020 года АНО ВО "РосНОУ" добровольно без принуждения с чьей -либо стороны после проведения осмотра комплекса имущества, ознакомления с выписками из ЕГРН на соответствующие объекты недвижимости была подана заявка "на участие в открытом аукционе на повышение цены в электронной форме N SBR028- 2010230045 на право заключения договора купли-продажи Имущества".

Перед подачей заявки, в соответствии с пунктом 9 извещения и подпунктом 1.5. Аукционной документацией АНО ВО "РосНОУ" перечислило задаток в размере 27 500 000 (двадцать семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Подача заявки Университетом для участия в аукционе свидетельствует о его согласии с условиями Аукционной документации.

Пунктом 1.5 Аукционной документации установлено, что информационное сообщение о проведении аукциона по продаже имущества и условиях его проведения являются условиями публичной оферты в соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации, и договор о задатке (приложение N 5 к Аукционной документации) считается заключенным в письменной форме. Подача претендентом заявки и перечисление задатка являются акцептом такой оферты, что свидетельствует о заключении между сторонами соответствующей сделки (договора о задатке).

В соответствии с разделом 2.2 Аукционной документации Организатор аукциона в течение 2 (двух) рабочих дней со дня поступления обращения о проведении осмотра организует осмотр имущества совместно с Собственником имущества без взимания платы с Претендентов.

Во исполнение раздела 2.2 Аукционной документации Организатором аукциона и Собственником имущества было обеспечено проведение Университетом осмотра выставленного на торги комплекса имущества, осмотр состоялся 28.10.2020.

Какие-либо препятствия для проведения Университетом осмотра не чинились, в частности представителям Университета был предоставлен свободный доступ к объектам без ограничений во времени, а также была предоставлена возможность фото- и видеофиксации объектов. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у Организатора аукциона и Собственника имущества цели или мотива для введения АНО ВО "РосНОУ" в заблуждение относительно состояния зданий.

Таким образом, после проведения осмотра представителями Университета у АНО ВО "РосНОУ" не могла не сформироваться однозначная и определенная позиция в отношении физического состояния выставленных на торги объектов.

Факт представления Университетом в суд выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества от 27.10.2020 свидетельствует о том, что Университет располагал соответствующей информацией в отношении объектов, включая информацию об обременениях до момента подачи заявки для участия в аукционе. При разумной осмотрительности Университет должен был осознавать последствия совершаемых юридически значимых действий (подачи заявки для участия в аукционе и перечисления задатка).

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в соответствии со статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ" в адрес АНО ВО "РосНОУ" была направлена претензия от 24.02.2021 N 21 о необходимости подписания договора купли-продажи Комплекса имущества.

В приложенном к претензии проекте Договора купли-продажи Комплекса имущества сделано примечание об отражении в ЕГРН некорректной информации о дате истечения срока сервитута.

По результатам подведения итогов открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи комплекса имущества, автономная некоммерческая организация высшего образования "Российский новый университет" признана единственным участником аукциона.

Протокол от 25.11.2020 N 2 "О подведении итогов и признании открытого аукциона в электронной форме на право 13 заключения договора купли-продажи комплекса имущества не состоявшимся" размещен на Электронной торговой площадке АО "Сбербанк АСТ" 27.11.2020.

В соответствии с пунктом 3.6.1 Аукционной документации заявки участников аукциона действуют до момента подписания Протокола об итогах аукциона, а заявка на участие в аукционе, признанного единственным участником, сохраняет свое действие в течение всего срока проведения аукциона до момента подписания договора купли-продажи с единственным участником аукциона.

В нарушение Аукционной документации в установленный срок договор купли-продажи со стороны АНО ВО "РосНОУ" не подписан.

Таким образом, ответчик 1 полагает, что по вине АНО ВО "РосНОУ" договор купли-продажи комплекса имущества не заключен.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.09.2020 N 99/2020/347143096 и отчету N100214422020 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.11.2020 N 99/2020/360450311 нет указаний об ограничении права на объект недвижимости в виде "ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде запрещения регистрации"; также в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.09.2020 N 99/2020/347143096 и отчете N 100214422020 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.11.2020 N 99/2020/360450311 в разделе 1 в графе "Особые отметки" не указана информация о данном ограничении земельного участка, информация об ограничении части земельного участка указана в соответствующих разделах 4.1 "Сведения о частях земельного участка" выписки из ЕГРН и Отчета, имеющихся в распоряжении АО "МЗЭМА"; АО "МЗЭМА" проводятся мероприятия по исключению из ЕГРН информации о наложении защитной зоны на часть земельного участка; также установил, что у АО "ОРКК-КОНВЕРСИЯ" на момент размещения Извещения и Аукционной документации на ЭТП "Сбербанк-АСТ" не было информации о внесении сведений об ограничениях в виде запрещения регистрации объектов в ЕГРН, указанные ограничения были зарегистрированы позднее, и более того, в данный момент соответствующие ограничения, наложенные по постановлениям УФССП по г. Москве, с объектов сняты; также установил, что истцом проигнорированы регламентирующие правила электронной площадки в части отзыва заявки на участие в аукционе и возвращения задатка, не установив каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с положением закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы послужить основанием для признания недействительными торгов, не усмотрел законных оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, руководствуясь статьями 421, 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством, поскольку истец АНО ВО "РосНОУ" добровольных обязательств по заключению договора купли-продажи комплекса имущественного на себя не брал, а указанная обязанность по итогам проведения торгов в соответствии с действующим законодательством не предусмотрена, суд первой инстанции, правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы истца со ссылкой на ошибочность выводов суда первой инстанции об отсутствии обременения имущества, подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно открытым источникам - Порталу открытых данных Правительства Москвы (www.data.mos.ru), в котором содержатся в том числе данные о границах зон охраны объектов культурного наследия в г. Москве, на территории АО "МЗЭМА" объекты культурного наследия отсутствуют, охранные зоны объектов культурного наследия не установлены.

Также согласно приложению N 1 к приказу Департамента культурного наследия города Москвы от 22.12.2016 N 1058, который указан в ЕГРН в качестве основания наложения ограничения на часть земельного участка (сведения о приказе отображаются только в разделе 4.1 выписки из ЕГРН на земельный участок от 27.10.2020, представленной в материалы дела истцом) на земельном участке - предмете аукциона (г. Москва, Авиамоторная ул., д. 55), объекты культурного наследия не расположены, охранные зоны объектов культурного наследия не установлены.

Что также подтверждается представленным в материалы дела письмом Департамента культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) от 19.02.2021 N ДКН-16-13-235/21, согласно которому на земельном участке отсутствуют объекты культурного наследия, объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия, а также отсутствуют утвержденные границы территорий объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия; на территорию земельного участка частично наложена защитная зона

Таким образом, содержащееся в выписке из ЕГРН на земельный участок от 26.10.2020 ограничение прав части земельного участка "Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Реквизиты документа-основания: Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ выдан: Правительство РФ; Содержание ограничения (обременения): Режим использования земель утвержден: Федеральным Законом N 73-ФЗ от 25.06.2002 Федеральным Законом N 95-ФЗ от 05.04.2016 Приказом Департамента культурного наследия города Москвы N1058 от 22.12.2016; Реестровый номер границы: 77.04.2.101" носят общий характер и не отражают действительности.

Также следует отметить, что в выписках из ЕГРН об объекте недвижимости от 09.09.2020 N 99/2020/347143096 и от 16.11.2020 N 99/2020/360450311 в разделе 1 в графе "Особые отметки" информация о каких-либо ограничениях земельного участка отсутствует.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что само по себе наложение защитной зоны на часть земельного участка не является препятствием для перехода права собственности на земельный участок и объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и не является обременением имущества как таковым.

В отношении ограничений в виде запрещения регистрации объектов недвижимости, наложенных соответствующими постановлениями УФССП по г. Москве, суд первой инстанции установил, что у Организатора аукциона на момент размещения Извещения и Аукционной документации на ЭТП "Сбербанк-АСТ" не было информации о внесении сведений об ограничениях в виде запрещения регистрации объектов в ЕГРН. Указанные ограничения были зарегистрированы позднее, что подтверждается имеющимися в материалах судебного дела выписками на объекты недвижимости от 09.09.2020.

Тем не менее, надлежащее исполнение Истцом принятых на себя обязательств, как участником аукциона, и заключение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества - предмета аукциона, и, соответственно, перечисление денежных средств за приобретаемое имущество, позволило бы АО "МЗЭМА" рассчитаться с кредиторами и обеспечить снятие арестов (запрещение регистрационных действий). Таким образом, наличие временного запрета на регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества не нарушает прав и законных интересов истца.

Пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерцаии установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Вместе с тем, Гражданский кодекс Российской Федерации и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, регламентирующие статус объектов недвижимого имущества, разделяют такие понятия как ограничение прав и обременение недвижимого имущества.

Более того, в соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к обременениям недвижимого имущества относятся сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и наем. Указанный перечень является закрытым.

Подтверждением того, что понятие "обременение объекта недвижимости" включает исключительно вышеперечисленные характеристики объектов недвижимости является то обстоятельство, что в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" противопоставлены понятия "ограничение прав на объект недвижимости" и "обременение объекта недвижимости" (статьи 5, 9, 13, 15, 16, 17, 19, 26, 30, 31, 40, 53, 62, 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Поскольку, законодатель не отождествляет понятия "ограничение прав на недвижимое имущество" и "обременение объекта недвижимости", ограничения в виде временного запрещения регистрации объектов недвижимости, наложенных соответствующими постановлениями УФССП по г. Москве, не должны были указываться ни в извещении, ни в аукционной документации.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что судом первой инстанции проигнорировано то обстоятельство, что визуальная оценка объектов недвижимости, проведенная истцом, соответствует Отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и противоречит Аукционной документации, не может быть принята во внимание, поскольку истцом не доказано нарушение своих прав со ссылками на нормы материального права.

Суд первой инстанции правомерно установил, что истцом добровольно без принуждения с чьей-либо стороны подана заявка на участие в аукционе после проведения осмотра комплекса имущества, ознакомления с выписками из ЕГРН на соответствующие объекты недвижимости.

В соответствии с разделом 2.2 Документации о проведении открытого аукциона Организатор аукциона в течение 2 (двух) рабочих дней со дня поступления обращения о проведении осмотра организует осмотр имущества совместно с Собственником имущества без взимания платы с Претендентов.

Во исполнение раздела 2.2 Документации о проведении открытого аукциона ответчиками было обеспечено проведение истцом осмотра выставленного на торги комплекса имущества, осмотр состоялся 28.10.2020. Какие-либо препятствия для проведения истцом осмотра не чинились, в частности представителям истца был предоставлен свободный доступ к объектам без ограничений во времени, а также была предоставлена возможность фото- и видеофиксации объектов, о чем свидетельствуют представленные в материалы судебного дела фотоальбомы зданий.

Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у ответчиков цели или мотива для введения истца в заблуждение относительно состояния зданий.

Таким образом, после проведения осмотра у истца не могла не сформироваться однозначная и определенная позиция в отношении физического состояния выставленных на торги объектов.

В отношении коммуникаций, о наличии которых указано в Документации о проведении открытого аукциона (отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, вентиляция) было установлено, что указанные коммуникации к зданиям подведены, но временно были заглушены (отключены) АО "МЗЭМА", ввиду отсутствия необходимости их использования.

Также вопреки доводам истца отчет об оценке рыночной стоимости имущества не является частью Документации о проведении открытого аукциона, в связи с чем, выводы истца о том, что содержащиеся в Отчете об оценке сведения, являются обязательными для ответчиков ошибочны.

Также истец утверждая о недостоверности данных, содержащихся в Извещении и Документации о проведении открытого аукциона, а также о неудовлетворительном состоянии объектов, все же подал заявку "на участие в открытом аукционе на повышение цены в электронной форме N SBR028-2010230045 на право заключения договора купли-продажи Имущества", а также перед подачей заявки, в соответствии с пунктом 9 извещения и подпунктом 1.5. Документации о проведении открытого аукциона перечислил задаток в размере 27 500 000 руб.

При разумной осмотрительности истей должен был осознавать последствия совершаемых юридически значимых действий (подачи заявки для участия в аукционе и перечисления задатка).

Утверждения истцом о том, что отсутствие достоверной информации о существующих ограничениях и состоянии продаваемого имущества повлекло неправильное определение цены продажи имущества, подлежат отклонению как не относящиеся к предмету спора. Кроме того, цена имущества определена до начала проведения торгов в соответствии с отраслевыми правилами, обязательными к применению ответчиками как юридическими лицами, входящими в интегрированную структуру Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос", таким образом, предполагаемое истцом нарушение правил проведения торгов никак не могло повлиять на цену реализуемого на торгах имущества.

При этом, заявка на участие в аукционе подавалась истцом с учетом анализа всей необходимой информации. Какие-либо новые обстоятельства и факты, которые были неизвестны истцу на момент подачи заявки для участия в аукционе, позднее не выявлены. Более того, стоимость имущества по итогам торгов не могла измениться, так как другие заявки для участия в аукционе иными лицами не подавались. В разделе 1 Аукционной документации указано, что аукцион проводится на повышение цены, величина повышения начальной цены ("шаг аукциона"): 5 %.

Таким образом, утверждение истца о том, что стоимость имущества выставленного на торги, могла быть изменена в сторону ее снижения, не состоятельно и не подтверждается обстоятельствами дела, в связи с чем, правомерно отклонено судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы истца в части того, что судом первой инстанции не исследован в должной мере проект договора купли-продажи недвижимого имущества, который должен был быть заключен по итогам проведения аукциона, подлежат отклонению, поскольку рассмотрение текста и условий проекта договора не являлось предметом спора, кроме того, как указывалось ранее истец добровольно выразил волеизъявление приобрести предлагаемый актив Собственника имущества на объявленных публичных условиях.

Доводы апелляционной жалобы истца в части наличие у АО "МЗЭМА" судебных дел и исполнительных производств также не могут быть приняты во внимание, поскольку к делу о признании торгов недействительными не относится, кроме того, дело о банкротстве N А40-238082/2020 прекращено в связи с полной оплатой задолженности.

Также суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, об отсутствии оснований для возврата задатка поскольку, в соответствии с п. 6.2 Документации о проведении открытого аукциона договор купли-продажи должен быть заключен в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты подписания протокола об итогах аукциона, но не ранее 10 (десяти) календарных дней с даты опубликования протокола об итогах аукциона - не ранее 09.12.2020 и не позднее 17.12.2020, однако истцом не выполнены требования Документации о проведении открытого аукциона, соответствующий договор купли-продажи Комплекса имущества до настоящего времени не подписан.

В соответствии с пунктом 6.6 Аукционной документации в случае если Победитель аукциона (Единственный участник) в срок, предусмотренный пунктом 6.5 Аукционной документации, не представил Организатору аукциона подписанный договор купли-продажи в 3 (трех) экземплярах, Победитель аукциона (Единственный участник) признается уклонившимся от заключения договора купли-продажи.

В данном случае задаток Победителю аукциона (Единственному участнику) не возвращается.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2021 года по делу N А40-239013/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

В.Р. Валиев О.Н. Лаптева