Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2021 г. N 11АП-8205/21 по делу N А55-1705/2021

г. Самара

29 июня 2021 г.

А55-1705/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Бажана П.В. и Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивенской А.А.,

участники не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 апреля 2021 года по делу N А55-1705/2021 (судья Черномырдина Е.В.), принятое

по заявлению индивидуального предпринимателя Багдасаряна Артура Вазгеновича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Лунда",

о признании недействительным решения,

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Багдасарян Артур Вазгенович обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:

1) признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области N 63/001/316/2020-1972/4 от 24.12.2020 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N LOG-319 от 14.08.2020 г. между ИП Багдасаряном А.В. ИНН 637600139669 (арендодатель, истец) и ООО "Лунда" ИНН 7705674361 (арендатор, 3-е лицо), предметом которого является нежилое помещение площадью 628 (Шестьсот двадцать восемь) кв.м., находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе 17 км., 1-я линия, д.14, кадастровый N здания 63:01:0213002:732.

2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N LOG-319 от 14.08.2020 г., заключенного между ИП Багдасаряном А.В. ИНН 637600139669 (арендодатель, истец) и ООО "Лунда" ИНН 7705674361 (арендатор, 3-е лицо), предметом которого является нежилое помещение площадью 628 (Шестьсот двадцать восемь) кв.м., находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе 17 км., 1-я линия, д.14, кадастровый N здания 63:01:0213002:732.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Лунда".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 апреля 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит апелляционный суд решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Жалоба принята апелляционным судом к производству и назначена к рассмотрению на 28 июня 2021 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителя, заинтересованного лица и третьего лиц участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие представителей иных лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Через канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью "Лунда" и индивидуального предпринимателя Багдасаряна Артура Вазгеновича поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых они просят апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14.08.2020 между ИП Багдасаряном А.В. ИНН 637600139669 (арендодатель, заявитель) и ООО "Лунда" (арендатор, третье лицо) заключен договор аренды нежилого помещения N LOG-319 (далее - договор).

Предметом договора является передаваемое в возмездное временное пользование нежилое помещение площадью 628 (Шестьсот двадцать восемь) кв. м., находится на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе 17 км., 1-я линия, д.14, (далее по тексту - помещение), кадастровый номер здания 63:01:0213002:732. Здание принадлежит арендодателю на праве собственности, запись о государственной регистрации права собственности в ЕГРН N 63-63-01/159/2008-123 от 21.07.2008.

По условиям п. 2.1 договора срок аренды составляет 5 (пять) лет с даты подписания акта приема - передачи помещения. Акт приема - передачи помещения подписан сторонами 02.09.2020.

В соответствии с ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с применением разъяснений Президиума ВАС РФ, изложенных в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", заключенный Договор аренды подлежит государственной регистрации.

16.09.2020 ИП Багдасарян А.В. (арендодатель, истец) в Многофункциональный центр (МФЦ) Самарской области представлен пакет документов для государственной регистрации договора, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг с номером 63/001/316/2020-1972.

23.09.2020 заявителем получено Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о приостановлении государственной регистрации прав за N 63/001/316/2020-1972, основаниями для приостановления государственной регистрации послужили следующие обстоятельства.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области посчитало описание части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, содержащееся в представленном на регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договоре аренды N LOG-319 от 14.08.2020 не позволяющим идентифицировать арендуемую часть объекта недвижимости.

Ответчик указал, что в состав помещения, передаваемого в аренду, входят как комнаты целиком, так и их части. В кадастре недвижимости отсутствуют документы, позволяющие достоверно установить площади всех комнат, а также их частей, передаваемых по данному договору, в связи с чем, отсутствует возможность осуществления кадастрового учета такой части без соответствующего заявления. Технический план заявителем (истцом) по собственной инициативе не представлен.

Не представлена доверенность подписанта со стороны арендатора.

15.10.2020 ИП Багдасарян А.В. в Многофункциональный центр (МФЦ) Самарской области представлено информационное письмо от 29.09.2020, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг с номером MFC-0332/2020-4360-1. В указанном письме ИП Багдасарян А.В. изложил свои возражения относительно приостановления государственной регистрации прав.

24.12.2020 ИП Багдасарян А.В. получено Уведомление об отказе государственной регистрации N 63/001/316/2020-1972/4. В Уведомлении об отказе государственной регистрации указаны те же основания, за исключением 3 пункта.

Полагая уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области об отказе государственной регистрации неправомерным, ИП Багдасарян А.В. обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о государственной регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке установленном Законом о государственной регистрации. Согласно части 1 статьи 51 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный статьей 18 Закона о государственной регистрации, включает в себя, в частности: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В части 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прямо установлено положение, согласно которого не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о государственной регистрации и требованиям принятых в соответствии с Законом о государственной регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора исчерпывающим образом перечислены в статье 26 Закона о государственной регистрации.

При этом статья 44 Закона о государственной регистрации определены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременении объекта недвижимости.

В соответствии с часть 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе, в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - "Постановление N 73") разъяснено, что положения ГК РФ (в том числе, с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - "ЗК РФ") он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В свою очередь, Президиум Верховного Суда РФ в пункте 25 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2018)" от 04.07.2018, ссылаясь на пункт 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного 30 ноября 2016 года, указывает, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Следовательно, арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи.

При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Соответственно, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В силу части 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

В таком случае кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.

Судом первой инстанции установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись о праве собственности 63-63-01/159/2008-123 от 21.07.2008 арендодателя на здание с кадастровым номером 63:01:0213002:732, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, Московское шоссе 17 км., 1-я линия, д.14.

Договор аренды нежилого помещения N LOG-319 от 14.08.2020 имеет приложение N 1, в котором согласованы характеристики предмета аренды, а именно: его место положение на поэтажном плане, нумерация помещений, общая площадь. Границы арендуемой площади обозначены красной линией на поэтажном плане 1-го этажа здания с кадастровым N 63:01:0213002:732. Поэтажный план 1-го этажа здания с кадастровым N 63:01:0213002:732 скопирован из технического плана БТИ по состоянию на 30 октября 2007 года.

Согласно абзацу 5 пункта 9 Постановления N 73, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, законом о государственной регистрации не предусмотрена обязанность собственника или арендатора при представлении на регистрацию договора аренды, в том числе обращаться с заявлением об осуществлении кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду. В качестве основания для приостановления государственной регистрации прав отсутствие кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду, в законе о государственной регистрации также не обозначено.

В рассматриваемом случае у заинтересованного лица имелись достаточные сведения о части нежилого помещения, а также все основания для осуществления государственного кадастрового учета этой части здания с кадастровым номером 63:01:0213002:732 для государственной регистрации договора аренды.

Поскольку нежилое здание с кадастровыми номерами 63:01:0213002:732 поставлено на кадастровый учет, учитывая, что в регистрирующий орган были представлены планы зданий с выделением границ передаваемых в аренду помещений, которые являются неотъемлемой частью договора аренды, а также принимая во внимание, что у сторон отсутствуют разногласия относительно предмета договора аренды, суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации договора аренды N LOG-319 от 14.08.2020.

Данные выводы суда соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Кроме того, указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 307-КГ17-18061 по делу N А26-505/2017, от 05.07.2018 N 151-ПЭК18 по делу N А26-505/2017.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 N 305-ЭС18-8780, определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2019 N 306-ЭС19-827, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2018 N Ф06-37711/2018 по делу N А55-32051/2017, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.11.2018 по делу N А40-10477/1 постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.08.2018 по делу N А03-15185/2017, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 07 июня 2018 года по делу N А40-126656/17, постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2019 по делу N А55-20916/2018.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требование заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Относительно довода Управления Росреестра по Самарской области о препятствии в проведении регистрации запись о запрещении регистрационных действий в ЕГРН от 09.03.2021 г., внесенная на основании определения Ленинского районного суда г. Самары от 29.01.2021 г., указанный запрет был снят определении Ленинского районного суда г. Самары от 30.04.2021 г.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем доводы заявителя жалобы признаются необоснованными.

Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 апреля 2021 года по делу N А55-1705/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

П.В. Бажан С.Ю. Николаева